B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO LEGGE 210/2004, GLI STRUMENTI DI GARANZIA DELLE COMPAGNIE ASSICURATIVE Avv. Daniele Raynaud – Avv. Vincenzo Giannantonio Roma, 06 Giugno 2006

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO SEZIONE I INTRODUZIONE

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 3 1.I SOGGETTI L’Acquirente; il Costruttore * (esecuzione diretta o mediante appalto); il Controllante; la Compagnia Assicurativa. * In caso di mancato utilizzo di una “SPV”, da considerare l’istituto dei “Patrimoni / finanziamenti destinati ad uno specifico affare” (art bis ss c.c.)

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 4 2.L’IMMOBILE L’immobile da costruire (uso abitativo e non); l’immobile da ristrutturare (ristrutturazione “conservativa” e “ricostruttiva”); l’immobile da risanare (il risanamento “costitutivo”).

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 5 3.I CONTRATTI AVENTI COME FINALITA’ IL TRASFERIMENTO NON IMMEDIATO DELLA PROPRIETA’ I “preliminari”; la “prenotazione”; la “vendita di cosa futura”; la permuta di cosa presente con cosa futura; il “preliminare” previsto dal D.Lgs. 122/2005.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 6 Il rischio “potenziale”; il rischio “effettivo”; fino a quando è efficace? Stipulazione del “definitivo”. 4.LA GARANZIA FIDEIUSSORIA

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 7 5.LA CONVENZIONE ASSICURATIVA Sottoscritta tra Costruttore, Controllante e Compagnia Assicurativa; disciplina, tra l’altro: (i) il rilascio delle singole Polizze Fideiussorie, (ii) le garanzie prestate a favore della Compagnia Assicurativa, (iii) il contenuto dei “preliminari”, (iv) la Convenzione CAR e la Convenzione Postuma Decennale.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO SEZIONE II GLI STRUMENTI A TUTELA DELLE COMPAGNIE ASSICURATIVE – SECURITY PACKAGE

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 9 1.LE VERIFICHE PRELIMINARI DELLA COMPAGNIA ASSICURATIVA Track record del Costruttore; business plan relativo al progetto di sviluppo; situazione patrimoniale / finanziaria del Costruttore; situazione patrimoniale / finanziaria del Controllante.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 10 2.CORPORATE GOVERNANCE - LO STATUTO “DEDICATO” DEL COSTRUTTORE Oggetto sociale “dedicato”; “preventivo parere favorevole” dell’assemblea dei soci per decisioni che possano avere un impatto significativo sulla situazione finanziaria / patrimoniale del Costruttore; obblighi di comunicazione alla Compagnia Assicurativa: (i) ordine del giorno e (ii) verbale assemblea dei soci.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 11 2.bis. CORPORATE GOVERNANCE – IL PEGNO DI QUOTE/AZIONI DEL COSTRUTTORE Il diritto di voto spetta – nella fisiologia - al socio del Costruttore (“Costituente”); in parziale deroga, il Costituente può riconoscere alla Compagnia Assicurativa la facoltà di esercitare i diritti di voto in sede di assemblea: (i) “straordinaria” e – nel caso di decisioni che possano avere un impatto significativo sulla situazione patrimoniale / finanziaria del Costruttore – (ii) “ordinaria”; pro e contro.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 12 3.IL PEGNO DI SALDO DI CONTO CORRENTE Versamenti iniziali del Costruttore e/o del Controllante; utilizzabilità / inutilizzabilità da parte del Costruttore del saldo di conto corrente (in caso di utilizzabilità si può anche prevedere un floor minimo e disponibilità per la sola eccedenza); versamenti corrispondenti ad una frazione della caparra confirmatoria da “preliminare”; pro e contro.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 13 4.LA CESSIONE IN GARANZIA DEI CREDITI DA“PRELIMINARE” Cessione parziale dei crediti da “preliminare”; ammontari corrispondenti “canalizzati” mediante istruzioni irrevocabili permanenti alla banca depositaria su un conto corrente della Compagnia Assicurativa; pro e contro.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 14 5.LA CESSIONE IN GARANZIA DEL CREDITO IVA Presupposti di applicabilità; formalità procedurali; le garanzie del cedente nei confronti dell’amministrazione; pro e contro.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 15 6.IL PEGNO DI CREDITI Deve risultare da atto scritto avente data certa; si perfeziona: (i) con la notifica del contratto di costituzione di pegno al debitore del credito dato in pegno o (ii) con l’accettazione da parte di quest’ultimo con scrittura avente data certa; pro e contro.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 16 7.IL CONTO DESTINATO “Canalizzati” tutti gli importi previsti dai “preliminari”; i flussi finanziari “in entrata” e “in uscita” sono monitorati anche dalla Compagnia Assicurativa; pro e contro.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO PROFILI CONCORSUALI Impatto della nuova disciplina concorsuale nella progressiva costituzione del security package; revocatoria fallimentare / esenzioni; relazione rischi / rimedi.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 18 9.L’ACCORDO TRA CREDITORI - BANCA – COMPAGNIA ASSICURATIVA (COSTRUTTORE – CONTROLLANTE) Definisce il credito della Compagnia Assicurativa: senior subordinated and secured on a subordinated basis; precisa le modalità di escussione delle garanzie a supporto dei crediti senior; fissa le azioni esperibili nei confronti del Costruttore in caso di inadempimento e/o insolvenza; determina i criteri di riparto delle somme ricavate da ogni iniziativa giudiziale / stragiudiziale.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO SEZIONE II bis GLI STRUMENTI A TUTELA DELLE COMPAGNIE ASSICURATIVE – GLI EVENTI CRITICI

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO GLI EVENTI CRITICI Inadempienze relative al pagamento dei premi assicurativi, anche di proroga e/o relativi ad altre polizze stipulate con la Compagnia Assicurativa; inadempienze relative al rimborso di qualsiasi altro credito vantato dalla Compagnia Assicurativa.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 21 1.bis.GLI EVENTI CRITICI Violazione delle prescrizioni contenute nei provvedimenti abilitativi; ritardi rispetto a cronoprogramma lavori; mancato / ritardato pagamento: (i) dipendenti, (ii) imprese appaltatrici, (iii) altri fornitori, / (iv) enti previdenziali / assistenziali; mancato pagamento oneri di costruzione; mancata realizzazione opere di urbanizzazione.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 22 1.ter.GLI EVENTI CRITICI Acquisto / cessione di aziende o rami di azienda non conformi al business plan; concessione di finanziamenti / garanzie non conformi al business plan; violazioni relative alla “movimentazione” dei flussi finanziari sul Conto Destinato; apertura / utilizzo di conti correnti diversi dal Conto Destinato; cessione di cespiti difforme dal business plan; cessione di cespiti a corrispettivi inferiori al []% rispetto al business plan.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 23 1.quater.GLI EVENTI CRITICI Acquisto partecipazioni o costituzione di società non funzionali al progetto di sviluppo; affitto azienda e/o rami di azienda non funzionali al progetto di sviluppo; modifiche statutarie pregiudizievoli; fusioni, scissioni, conferimenti non strumentali; perdita controllo da parte della Controllante.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 24 1 quinquies.GLI EVENTI CRITICI Procedura di liquidazione; protesti, ingiunzioni o sequestri a carico del Costruttore; ipoteche, iscrizioni o trascrizioni diverse da quelle previste dalla Convenzione Assicurativa; insolvenza del Costruttore/Controllante; richiesta di escussione delle Polizze Fideiussorie.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 25 2.EVENTI CRITICI – OBBLIGHI INFORMATIVI A CURA DEL: Legale Rappresentante Costruttore; Legale Rappresentante Controllante; Revisore Costruttore / Controllante (se nominati); Presidente Collegio Sindacale Costruttore / Controllante (se nominati); comunicazioni trimestrali / semestrali.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO SEZIONE III ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – “WAY OUT” DELLA COMPAGNIA ASSICURATIVA

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO ACCADIMENTO EVENTI CRITICI - LA MANLEVA DEL COSTRUTTORE La Compagnia Assicurativa chiede idonea controgaranzia al Costruttore. NOTA: il Costruttore si è obbligato, nell’ambito della manleva data, a rilasciare a favore della Compagnia Assicurativa, a semplice richiesta di quest‘ultima, idonea controgaranzia per il totale dell'importo garantito con le Polizze Fideiussorie emesse.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 28 In caso di inadempimento del Costruttore, la Compagnia Assicurativa chiede idonea controgaranzia al Controllante. NOTA: il Controllante, nell’ambito della coobbligazione assunta, si è costituito fideiussore nell'interesse del Costruttore e a favore della Compagnia Assicurativa (contro) garantendo: (i) il totale dell'importo assicurato con le Polizze Fideiussorie emesse, e (ii) l'adempimento di tutti gli altri obblighi gravanti in capo al Costruttore in forza delle polizze emesse. 2.ACCADIMENTO EVENTI CRITICI - COOBBLIGAZIONE DEL CONTROLLANTE

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 29 3.ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – ESCUSSIONE PEGNO SU AZIONI/QUOTE In caso di inadempimento (mancato rilascio controgaranzia) del Costruttore e/o del Controllante (impregiudicata ogni altra azione nei confronti del Costruttore e del Controllante) la Compagnia Assicurativa è autorizzata (art c.c.) a vendere o far vendere le azioni (D.Lgs. 170/2004) / quote del Costruttore.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 30 4.ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – ESCUSSIONE PEGNO DI SALDO DI CONTO CORRENTE In caso di inadempimento (mancato rilascio controgaranzia) del Costruttore e/o del Controllante la Compagnia Assicurativa (impregiudicata ogni altra azione nei confronti del Costruttore e del Controllante) è legittimata a: (i) richiedere alla banca depositaria di trasferire su un proprio conto corrente ogni somma esistente sul conto corrente vincolato e (ii) ritenere tali somme a titolo di controgaranzia per il totale dell'importo garantito con le Polizze Fideiussorie emesse.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 31 5.ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – ESCUSSIONE PEGNO DI CREDITI In caso di inadempimento (mancato rilascio controgaranzia) del Costruttore e/o del Controllante la Compagnia Assicurativa è legittimata a: (i) richiedere alla banca depositaria di trasferire su un proprio conto corrente ogni somma esistente sul conto corrente vincolato (assumiamo avvenuta notifica a / accettazione da terzi debitori ex art c.c.) e (ii) ritenere tali somme a titolo di controgaranzia per il totale dell'importo garantito con le Polizze Fideiussorie emesse.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 32 6.ACCADIMENTI EVENTI CRITICI – IL CONTO DESTINATO In caso di accadimento di Eventi Critici la banca depositaria, a richiesta della Compagnia Assicurativa, trasferisce, a titolo di penale, determinati importi su un conto indicato dalla Compagnia Assicurativa (mandato irrevocabile Costruttore – mancanza di prelazione).

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 33 7.ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – MANCATO RILASCIO DELLE “NUOVE” POLIZZE FIDEIUSSORIE In caso di verifica anche di uno solo degli Eventi Critici, la Compagnia Assicurativa è legittimata ad interrompere il rilascio di “nuove” Polizze Fideiussorie (profilo di “materialità”).

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 34 8.ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – COMUNICAZIONE ALL’ACQUIRENTE In caso di accadimento, anche di uno solo degli Eventi Critici, l’Acquirente, in base a quanto espressamente previsto nei “preliminari”, dovrebbe modificare le modalità di pagamento degli importi ancora dovuti e previsti nei “preliminari” a seguito di comunicazione da parte della Compagnia Assicurativa; pagamento degli importi ancora dovuti dall’Acquirente in unica rata alla firma del “definitivo”.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 35 9.ACCADIMENTI EVENTI CRITICI – LA MAGGIORAZIONE DEI PREMI In caso di Eventi Critici la Compagnia Assicurativa avrà diritto di esigere un maggior premio per le Polizze Fideiussorie già emesse pari al [●%] del premio iniziale.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – IMPUTAZIONE CREDITI DA “PRELIMINARE” CEDUTI IN GARANZIA In caso di (i) escussione delle Polizze Fideiussorie e/o (ii) mancato pagamento dei premi assicurativi, la Compagnia Assicurativa è legittimata ad imputare le somme derivanti dal rimborso dei crediti ceduti fino all’integrale soddisfazione delle relative ragioni di credito.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – IMPUTAZIONE CREDITI IVA CEDUTI IN GARANZIA In caso di (i) escussione delle Polizze Fideiussorie e/o (ii) mancato pagamento dei premi assicurativi, la Compagnia Assicurativa è legittimata ad imputare le somme derivanti dal rimborso dei crediti ceduti fino all’integrale soddisfazione delle relative ragioni di credito.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO ESECUZIONE ACCORDO TRA CREDITORI BANCA – COMPAGNIA ASSICURATIVA – (COSTRUTTORE/CONTROLLANTE) Escussione garanzie a supporto creditori senior (fronting Banca); riparto somme (criteri predeterminati) ricavate a fronte di iniziative giudiziali / stragiudiziali.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO SEZIONE IV ACCADIMENTO EVENTI CRITICI – ACTION PLAN

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 40 ACTION PLAN 1 esercizio diritti pegno di quote / azioni esercizio diritti pegno di crediti e saldo c/c la Compagnia Assicurativa richiede al Costruttore di controgarantire, entro [] giorni, la “manleva” data per il totale dell’importo garantito Accadimento Evento Critico T0T0 T1T1 T2T2

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 41 ACTION PLAN 2 escussione pegno di quote / azioni escussione pegno di crediti e saldo c/c la Compagnia Assicurativa richiede al Costruttore di controgarantire, entro [] giorni, la “manleva” data per il totale dell’importo garantito Accadimento Evento Critico T0T0 T1T1 T2T2 in caso di inadempimento del Costruttore, la Compagnia Assicurativa richiede al Controllante, entro [] giorni, di “collateralizzare” i propri obblighi In caso di mancato adempimento del Controllante, contemporaneamente: penali da Conto Destinato blocco nuove Polizze modifica modalità pagamenti Acquirente maggiorazione premi esecuzione accordo Banca – Assicurazioni (se previsto) T3T3

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO SEZIONE V CONVENZIONE CAR CONVENZIONE POSTUMA DECENNALE

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 43 1.ASSICURAZIONE CAR Contestualmente alla firma della Convenzione Assicurativa, il Costruttore stipula con la Compagnia Assicurativa una Convenzione CAR relativa allo sviluppo del progetto.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 44 2.ASSICURAZIONE POSTUMA DECENNALE Contestualmente alla firma della Convenzione Assicurativa, il Costruttore stipula con la Compagnia Assicurativa una Convenzione Postuma Decennale relativa allo sviluppo del progetto.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE T OKYO 45 ASHURST