Evelyn Venturini Valentina Amalfi Mattia Binda REAL ESTATE BOOMS Evelyn Venturini Valentina Amalfi Mattia Binda

INTRODUZIONE I boom sono generalmente accompagnati da rapide crescite del credito e da un’elevata crescita del leverage. Quando scoppia la crisi, i debiti e le spirali di disinvestimento possono intaccare la stabilità finanziaria e macroeconomica. Nonostante questi pericoli, l’approccio politico è stato quello della Benign neglet. Solo dopo quest’ultima crisi il consenso sulla benign neglet è scemato.

POSSIBILI APPROCCI AI BOOM IMMOBILIARI BENIGN NEGLECT: non prevenire i boom ma affrontare successivamente le eventuali conseguenze negative. Si basa su due premesse: Difficile identificazione dei boom immobiliari insostenibili elevati costi di ripresa dovuti alla coninzione che le distorsioni siano associate alla prevenzione di un boom POLITICA INTERVENTISTA: si basa su 4 punti: cause di formazione dei boom eccessiva onerosità della politica monetaria e maggiore efficienza della politica macroeconomica errata valutazione dei prezzi delle proprietà causata dagli strumenti fiscali incentivare lo sviluppo degli strumenti macroprudenziali per fermare i boom

LEVERAGE E IL COLLEGAMENTO ALLE CRISI Vi è un’importante coincidenza tra i boom e la rapida crescita del leverage. Le crisi tendono ad essere più costose quando sono direttamente coinvolte le istituzioni di leva. Il coinvolgimento delle banche può portare ad una rottura del credito. Agli acquirenti immobiliari è permessa una leva finanziaria maggiore. Un aumento dell’incertezza sulla qualità dei prestiti provoca una diminuzione di valore delle garanzie sui mutui e alcuni investitori sono costretti ad uscire dal mercato.

EFFETTI DELLA CRISI SULLA LIQUIDITÀ: SULLA RICCHEZZA: Minore liquidità causata da in rallentamento delle transazioni Difficoltà nella vendita delle case svendite SULLA RICCHEZZA: I prezzi delle case rispecchiano l’andamento dell’economia reale (produzione di case) Il settore immobiliare è la riserva di ricchezza dell’economia

STRATEGIE POLITICHE Nonostante le varie azioni politiche non si è riusciti a prevenire la grande crisi. I principali obiettivi delle azioni politiche sono: Distinguere i boom buoni da quelli cattivi; Prevenire i boom immobiliari e limitare il leverage nel settore immobiliare Accrescere l’elasticità del sistema finanziario di fronte ad una crisi immobiliare.

POLITICA MONETARIA La diminuzione della domanda dei prestiti è causata da un aumento del tasso di interesse in quanto li rende più dispendiosi. Un’efficace politica monetaria può fermare i boom sulla nascita ma a costi altissimi. Non è efficace limitare un boom già avvenuto.

POLITICA FISCALE Tre possibili interventi: Abolizione della deducibilità dell’interesse dei mutui La sua abolizione causerebbe danni nel settore immobiliare . Riduce gli incentivi ad indebitarsi Imposta patrimoniale Limita l’incremento dei prezzi e la volatilità Può ridurre l’attivita speculativa nei mercati immobiliari Tasse sulle transazioni Limitano i boom Ma inducono distorsioni sul mercato immobiliare e indirettamente sul mercato del lavoro

POLITICA MACROPRUDENZIALE Misure macroprudenziali: Requisiti patrimoniali e ponderazione dei rischi L’approvvigionamento dinamico (=pratica per aumentare le riserve delle banche durante le fasi di crescita del ciclo) Limitazioni sul credito ipotecario: rapporti loan-to-value(LTV) e debt-to- income(DTI) VANTAGGI: SVANTAGGI: Bassi costi di attuazione Più facili da raggirare Controproducenti in quanto creano strutture di debito di difficile negoziazione durante le crisi È possibile un’azione diretta sul problema Difficile realizzazione dal lato politico-economico

STRUMENTI MACROPRUDENZIALI REQUISITI PATRIMONIALI MAGGIORI E PONDERAZIONE DEL RISCHIO BACKGROUD: Assenza di regolazione del capitale per i prestiti immobiliari Diverse tipologie di prestiti immobiliari coinvolti nella medesima categoria di rischio SFIDE ALL’ATTUAZIONE: Classificazione dei prestiti in base ad una migliore ponderazione del rischio La ponderazione può essere aggirata con il ricorso a intermediari non bancari o banche straniere I coefficienti bancari rimangono fissi nei minimi regolamentari anche durante i boom economici Migliorano la resistenza delle banche, ma non riescono a ridurre la vulnerabilità del settore reale PROVE: Queste misure sono risultate efficaci almeno parzialmente in alcuni stati come la Polonia, mentre in altri non hanno portato miglioramenti.

STRUMENTI MACROPRUDENZIALI 2) APPROVVIGIONAMENTO DINAMICO BACKGROUND: Meccanismi e benefici simili ai requisiti patrimoniali A differenza dei requisiti patrimoniali non sono soggetti a limiti Costruzione di un cuscinetto per le banche può aiutare a far fronte alle perdite potenziali nelle fasi di discesa del ciclo. SFIDE ALL’ATTUAZIONE: L’applicazione di queste misure per le banche nazionali causa: Riduzione della loro competitività; Spostamenti di capitale verso banche estere. PROVA: Rafforza il sistema bancario contro gli effetti della crisi Non eccessivamente utili per fermare I boom

STRUMENTI MACROPRUDENZIALI 3) LIMITI AI RAPPORTI LTV E DTI BACKGROUND: LTV: Minore percentuale di fallimento dei mutuatari Riduce i rischi associati al declino dei prezzi delle case Riduce la domanda di finanziamenti  riduce la pressione della domanda contenendo i boom DTI:  Riduce il potere d’acquisto degli individui e la loro vulnerabilità come il limite LTV  Riduce la domanda speculativa SFIDE ALL’ATTUAZIONE: Si vuole limitare l’elusione e quindi diminuire i costi di organizzazione e recupero del debito Danneggiano le fasce più bisognose di credito (giovani e poveri) comportando costi in termini di minor consumo intertemporale e minore efficienza degli investimenti PROVE: Assenza di limiti massimi obbligatori  presenza di semplici linee guida Mancanza di una dimensione temporale = non ci sono dati disponibili per più punti nel tempo Correlazione positiva tra i limiti LTV e i prezzi delle casa.

VALUTAZIONE DELLE POSSIBILI STRATEGIE DGSE  Equilibrio dinamico generale stocastico Analizza la politica ottima sotto le frizioni del mercato Difficoltà nel replicare le dinamiche non lineari tipiche di un periodo di crisi e nel trattare le bolle Obiettivo: determinare il miglior regime politico per stabilizzare l’economia. I regimi politici sono esaminati sotto 2 shock: Shock finanziario = spinge il rilascio nei prestiti standard Shock della produttività positivo = conduce ad un aumento dei redditi

EFFICACIA DELLA POLITICA MONETARIA: Risponde direttamente alla crescita del credito controllando la spinta sui prezzi delle case attraverso la riduzione del costo del denaro. EFFICACIA DELLA POLITICA FISCALE: Due parametri nella regolamentazione delle tasse: Livello solido statale del tasso di interesse Reazione ciclica del tasso di interesse all’inflazione del prezzo delle case La distorsione dei prezzi non permette un elevato miglioramento del benessere EFFICACIA DELLA POLITICA MACROPRUDENZIALE: Riduzione LTV  crescita del tasso d’interesse  diminuzione del credito  crescita dei tassi di prestito  declino dei consumi privati, del prezzo al consumo, degli investimenti residenziali e dei prezzi delle case Sotto entrambi gli shock gli strumenti macroprudenziali migliorano il benessere.

CONCLUSIONE Le misure macroprudenziali sono la migliore strategia in quanto: Tengono a freno I prezzi deglio immobili e la leva finanziaria Accrescono l’elasticità del sistema bancario Le strutture macroprudenziali possono essere basate su: Discrezione  minor probabilità di raggiro Regole  migliori perchè non mettono in atto misure nel corso del boom