Le distanze fra i fabbricati Valerio Cutini a.a. 2013 / 2014 Università degli Studi di Pisa insegnamento di Tecnica Urbanistica Corso di laurea triennale in Ing. Edile Ingegneria del Territorio Corso di laurea magistrale in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio Esercitazione n° 1. Le distanze fra i fabbricati 1 1

Le distanze fra i fabbricati: una questione delicata valerio cutini a.a. 2013-2014 Diversi aspetti rendono delicata la questione della distanza fra i fabbricati Il fatto che materializza la limitazione che la presenza di un edificio determina sulle proprietà circostanti Il fatto che tale limitazione può comportare la diminuzione della potenzialità edificatoria dei lotti circostanti Il fatto che investe sia i rapporti fra cittadini sia l’interesse collettivo della comunità 2 2

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative valerio cutini a.a. 2013-2014 Le fonti normative di natura civilistica Il Codice Civile Le fonti normative di natura urbanistica Il D.M. 1444/1968 Il Regolamento Edilizio Le NTA del Piano Regolatore Generale 3 3

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura civilistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Art. 873 Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri 3,00 m Codice Civile 4 4

Le distanze fra i fabbricati: il diritto di prevenzione valerio cutini a.a. 2013-2014 Se il lotto contermine ad un terreno è inedificato, in senso stretto chi costruisce per primo non è tenuto al rispetto di alcuna distanza. Egli può scegliere se: costruire sul confine, consentendo che il vicino a sua volta faccia altrettanto arretrarsi di 1,50 m dal confine, cosicché, se il vicino farà altrettanto, i due edifici risulteranno a 3 m di distanza arretrarsi di d < 1,50, consentendo al vicino la facoltà della acquisizione forzosa della striscia di terreno compresa fra il confine ed il proprio fabbricato Il diritto di scegliere una di queste soluzioni prende il nome di diritto di prevenzione Codice Civile 5 5

Le distanze fra i fabbricati: il diritto di prevenzione valerio cutini a.a. 2013-2014 1,50 1,50 Codice Civile 3,00 m 6 6

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura civilistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Art. 900 luci Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie vedute Le luci dànno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino Le vedute permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente Codice Civile 7 7

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura civilistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Art. 903 Le luci devono essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata con maglie ≤ 3 cmq avere il lato inferiore a un’altezza ≥ 2,50 m dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se al piano terreno, e non minore di 2 m, se ai piani superiori avere il lato inferiore a un’altezza ≥ 2,50 m dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza Le luci possono essere aperte dal proprietario del muro contiguo al fondo altrui Codice Civile 8 8

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura civilistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Art. 903 ≥ 2,00 ≥ 2,50 luci vedute Codice Civile 9 9

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura civilistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Art. 905 e 906 Non è consentito aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di 1,50 m aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si osserva la distanza di 75 cm, da misurarsi dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di 1,50 m tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere Codice Civile 10 10

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura civilistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Art. 905 e 906 ≥ 1,50 ≥ 1,50 vedute dirette Codice Civile 11 11

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura civilistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Art. 905 e 906 ≥ 0,75 vedute laterali Codice Civile 12 12

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura urbanistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Il DM 1444/68 disciplina le distanze fra i fabbricati fra gli standard edilizi, all’art. 9 A tale scopo introduce, senza specificarla, la nozione di parete finestrata, genericamente intesa come una parete in cui sono presenti finestre Le distanze minime fra fabbricati variano al variare della zona omogenea È consentito derogare a tali minimi solo nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni con previsioni planivolumetriche di dettaglio DM 1444/1968 13 13

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura urbanistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Zona A Nelle operazioni di ristrutturazione, le distanze non possono essere inferiori a quelle tra gli edifici preesistenti, computate senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico o artistico Zone B, C, D, E, F è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti Zona C tra pareti finestrate di edifici antistanti, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12, è prescritta la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto se tra i fabbricati sono interposte strade destinate al traffico dei veicoli, le distanze devono essere maggiorate in ragione della larghezza della sede stradale DM 1444/1968 14 14

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura urbanistica valerio cutini a.a. 2013-2014 L < m 7,00 d ≥ m 5,00 m 7,00 < L < m 15,00 d ≥ m 7,50 L > m 15,00 d ≥ m 10,00 d d L DM 1444/1968 15 15

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura urbanistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Il Comune, tramite PRG e REC, ha la possibilità di: imporre limiti più restrittivi rispetto a quelli fissati dalla normativa nazionale specificare il modo in cui la distanza fra due fabbricati debba essere computata declinare la normativa nazionale, interpretandone gli aspetti ambigui e non univoci In particolare la nozione ed il significato di parete finestrata altre fonti 16 16

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura urbanistica valerio cutini a.a. 2013-2014 I Comuni possono stabilire limiti più restrittivi, imponendo, mediante il PRG o il REC valori più elevati delle distanze minime da rispettare fra fabbricati l’obbligo di considerare anche la distanza dai balconi e dagli altri aggetti limiti di distanza anche rispetto ai confini altre fonti 17 17

Le distanze fra i fabbricati: le fonti normative di natura urbanistica valerio cutini a.a. 2013-2014 Sono possibili due modalità di computo delle distanze radiale verifica dell’assenza di oggetti entro una circonferenza, di raggio pari alla distanza massima consentita, con centro in ciascuno dei suoi spigoli lineare verificare l’assenza di edifici antistanti a distanze inferiori alla minima consentita La modalità di misurazione lineare è largamente prevalente su quella radiale, sia nella normativa comunale che nella pratica corrente altre fonti 18 18

La misurazione radiale delle distanze valerio cutini a.a. 2013-2014 d dmax altre fonti 19 19

La misurazione lineare delle distanze valerio cutini a.a. 2013-2014 Fabbricati non antistanti altre fonti 20 20

La misurazione lineare delle distanze valerio cutini a.a. 2013-2014 Fabbricati antistanti dmax dmax altre fonti 21 21

Le distanze fra i fabbricati: la nozione di parete finestrata valerio cutini a.a. 2013-2014 Apparentemente univoca, la nozione di parete finestrata lascia aperte due questioni È sufficiente che una sola delle due pareti sia finestrata per imporre il rispetto dei 10 metri? Da anni la giurisprudenza è concorde nel ritenere sufficiente la presenza di finestre in una sola parete È sufficiente una sola finestra per rendere finestrata la parete e imporre il rispetto dei 10 metri sulla sua intera estensione? La risposta in genere la forniscono i Comuni, nelle precisazioni contenute nel Regolamento Edilizio o nelle NTA del Piano Regolatore altre fonti 22 22

Le distanze fra i fabbricati: la nozione di parete finestrata valerio cutini a.a. 2013-2014 d = 10 m ? d? altre fonti 23 23

Le distanze fra i fabbricati: la nozione di parete finestrata valerio cutini a.a. 2013-2014 Per il REC di Pisa, una parete dotata di finestra è finestrata per tutto il suo sviluppo Per il REC di Firenze, una parete cessa di essere finestrata a 3,00 dal margine della finestra d = 3,00 d = 10,00 3,00 d = 10,00 altre fonti 24 24

Le fonti normative in materia di distanze: diversità e rapporti valerio cutini a.a. 2013-2014 In quanto mirate alla regolamentazione dei rapporti fra singoli cittadini, le norme di natura civilistica possono essere derogate in presenza di un accordo fra confinanti In quanto mirate alla tutela di interessi collettivi, il rispetto delle norme di natura urbanistica non può essere derogato, neppure in presenza di un accordo fra confinanti può essere invocato da qualsiasi soggetto, anche estraneo ai fabbricati direttamente interessati viene verificato dagli uffici comunali al momento della richiesta del permesso a costruire, che normalmente viene rilasciato “salvo il diritto dei terzi” codice civile DM 1444/68 PRGC REC 25 25