Logistica Real Estate In Italia Relatori: Alfredo Mauri - Head of Logistics Department GVA Redilco Roberto Piterà - Head of Industrial & Logistics Department Jones Lang LaSalle giovedì 9 giugno 2011

Oggetto dell’indagine di mercato 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia Oggetto dell’indagine sono i magazzini per attività logistica comunemente definiti di “Classe A”, ovvero: dimensioni: non inferiori a 10/15.000 mq nelle secondary location e a 5/10.000 nella prime location; indice di copertura: non più del 45%-50% del lotto strutture: cemento armato prefabbricate modulare o pannelli sandwich altezza utile sottotrave: non inferiore ai 10 m (stoccaggio pallets a 5/6 livelli) numero docks: rapporto uno ogni 500 o 1000 mq (mono o doppio fronte ribalta) portanza pavimentazione: min. 5 tons/mq maglia strutturale dei pilastri: progettata per garantire l’ottimizzazione del posizionamento della scaffalatura dotazione di accessori: impianto antincendio sprinkler (NFPA) eccellente accessibilità, prossimità ad infrastrutture locali e di rete nazionale   Il rispetto dei criteri costruttivi sopra elencati garantisce: all’utilizzatore finale (operatore logistico, etc) un immobile idoneo alle esigenze di una logistica “moderna” all’investitore la diminuzione del rischio connesso all’investimento data la massima flessibilità dell’immobile, ossia la possibilità di una facile ricollocazione dello stesso sul mercato (in caso di sfitto), grazie a caratteristiche che lo rendono appetibile a diverse tipologie di utilizzatori. 09/06/2011 Oggetto dell’indagine di mercato

Logistica Real Estate in Italia 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia Il mercato nel 2010 ha mostrato chiari segni di ripresa rispetto al 2009: - l’assorbimento di spazi ha registrato il dato più alto dal 2000 - il vacancy rate (tasso di sfitto) si è ridotto al 7.2% - è leggermente aumentata l’offerta di nuovi spazi (+5% rispetto al 2009) - i canoni di locazione sono rimasti sostanzialmente invariati 09/06/2011 Overview

Ripartizione Domanda di mercato 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia Nel 2010 la Domanda di immobili ad uso logistico è stata generata da due fattori principali: - necessità di riorganizzazione degli spazi ad uso magazzino con finalità di consolidation & cost saving (64%) - crescita strutturale, legata soprattutto a tender o all’ingresso in Italia di nuovi operatori/end-user (36%) La superficie media richiesta si attesta tra i 5.000 e i 10.000 mq. nello stretto hinterland delle prime location (Milano, Roma, Firenze, Verona, Bologna), mentre tra i 10.000 sino ai 40/50.000 mq. (hub logistico) nelle secondary location (Lodi, Pavia, Novara, Piacenza, Pomezia, Anagni); Standard edilizi moderni ed eco-sostenibili, ubicazione vicino alle principali arterie di comunicazione (caselli autostradali) e costi contenuti, sono stati i driver dominanti delle domanda di mercato nel 2010 Ripartizione Domanda di mercato = Consolidation & Cost saving = Crescita strutturale Fonte: GVA Redilco 09/06/2011 Domanda

Logistica Real Estate in Italia 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia L’assorbimento di magazzini nel 2010 è stato pari a 725.000 mq (livello più alto dal 2000), + 7.5% (sul 2009) la maggior parte degli immobili sono stati assorbiti da operatori logistici 3PL (60%), seguiti dall’industria, che ha pesato per circa un quarto dell’assorbimento le transazioni per immobili già esistenti e quelle su immobili personalizzati (pre-let e owner-occupier) hanno una quota di mercato pressoché identica (52% e 48%) Assorbimento per tipo di attività dell’utilizzatore, 2010 Assorbimento di magazzini logistici in Italia, 2000-Q1 2011 Fonte: Jones Lang LaSalle Assorbimento per regione, 2010 Fonte: Jones Lang LaSalle Fonte: Jones Lang LaSalle 09/06/2011 Analisi dell’Assorbimento

Logistica Real Estate in Italia 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia Lo stock si è incrementato annualmente dal 2002 ad oggi con una media storica di ca. 700.000 mq di nuovi capannoni di Classe A; Nel 2010 nuove realizzazioni al di sotto delle aspettative con ca. 520.000 mq di nuovi magazzini, di cui la maggior parte (ca. il 71%) di tipo built to suit (non speculativo) Cause del rallentamento nella pipe-line degli sviluppi immobiliari: - focus sulla messa a reddito degli spazi già edificati e vacant; - crisi dei mercati finanziari e stretta creditizia. Ripartizione geografica dei nuovi sviluppi immobiliari conferma i dati del 2009 (ripartizione pari al 45% e al 55% rispettivamente tra prime e secondary location). Le aree di interesse dei nuovi sviluppi sono le medesime degli anni precedenti (Lombardia, Emilia e Veneto su tutte con più dell’80% del totale dei nuovi sviluppi), con un rinnovato interesse per l’area di Roma e hinterland. Ripartizione Offerta (Built to suit/speculative) Ripartizione Offerta (Prime /Secondary location) = Built-to-suit = Secondary location = Speculative = Prime location Fonte: GVA Redilco Fonte: GVA Redilco 09/06/2011 Offerta

Logistica Real Estate in Italia 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia I canoni nominali sono rimasti stabili nelle location prime e si sono leggermente abbassati nelle location secondarie nella seconda metà del 2011 dovremmo rientrare in una fase di potenziale ripresa dei canoni, anche in virtù delle dinamiche inflazionistiche e della riduzione sempre più consistente del vacancy rate incentivi molto consistenti soprattutto nelle location secondarie (“welcome package”, periodi di free rent e break option anticipata) Prime rent in Italia, 2010 €/mq/a Fonte: Jones Lang LaSalle 09/06/2011 Canoni di Locazione

Tasso di vacancy in Italia, 2006-Q1 2011 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia Nel primo trimestre del 2011 il tasso di vacancy è sceso ulteriormente, riportandosi quasi ai livelli pre-crisi Tra le regioni più significative per il mercato logistico registriamo il tasso di sfitto più alto in Piemonte (quasi 18%); l’Emilia Romagna nell’ultimo anno ha visto una pesante riduzione dello sfitto (dimezzato negli ultimi 2 trimestri) mentre la Lombardia si conferma l’area più appetibile con poco più del 2% di spazio disponibile Tasso di vacancy in Italia, 2006-Q1 2011 Tasso di vacancy per regione, Q1 2011 Fonte: Jones Lang LaSalle Fonte: Jones Lang LaSalle 09/06/2011 Analisi del Tasso di Sfitto

Logistica Real Estate in Italia 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia In Italia il settore della logistica inizia a guardare all’edilizia ecosostenibile e ai suoi standards atti a garantire alla struttura una elevata sostenibilità ambientale, sia a livello progettuale che costruttivo, con una importante riduzione del “carbon footprint” e dei costi di gestione (risparmio dei consumi dell'acqua, dei costi di illuminazione, diminuzione dei costi energetici, risparmio dei consumi dell'energia e di quelli elettrici). Ne sono un esempio l’immobile di Prologis a Settimo Torinese (TO) che ha ottenuto la certificazione LEED Gold e lo stabilimento di Pontenure (PC) di Deka Immobilien certificato BREEAM. Deka Immobilien – Pontenure (PC) Prologis – Settimo Torinese (TO) 09/06/2011 La logistica e l’edilizia GREEN

Investimenti per settore 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia Il totale del volume degli investimenti in Italia ha raggiunto nel 2010 un valore di ca. Euro 2,87 Bl, con un decremento del 25% rispetto al 2009. Circa l’8% del totale degli investimenti effettuati (Euro 2,2 Bl) sono propri del settore “Industrial/Logistics”. Focus su immobili ubicati in Lombardia ed, in particolare, nell’area del “Greater Milan”, a seguire Veneto ed Emilia; Gli investitori sono individuabili principalmente in Fondi istituzionali italiani, a seguire quelli stranieri e i privati; Investimenti per settore Ripartizione Investimenti immobiliari nel 2010 = Office = Retail = Industrial/Logistics = Hospitality = Other Fonte: GVA Redilco 09/06/2011 Investimenti

Ripartizione Investimenti 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia Nel 2010 approssimativamente il 95% del totale degli investimenti nel settore industriale è stato rappresentato da “pure logistics properties”, mentre nel 2007 tale rapporto raggiungeva il 74% e nel 2005 il 60%. Il volume medio del singolo investimento nel settore della logistica da parte degli investitori, sia istituzionali che privati, si è ridotto collocandosi in un range di 15 - 20 Milioni di Euro. = Logistics = Light Industrial Fonte: GVA Redilco 09/06/2011 Ripartizione Investimenti

Rendimento lordo (trend) 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia Il rendimento lordo (yield) inizia a mostrare (fine 2010 - inizio 2011) un trend di lieve compressione che riflette un rinnovato interesse per il settore della logistica; L’yield medio di mercato nelle prime location è sceso sotto l’8% del biennio di fine 2008-2009, attestandosi su un livello di ca. 7,78%; le secondary location scontano ca. 50 b.ps rispetto alle prime; Rendimento lordo (trend) Fonte: GVA Redilco 09/06/2011 Rendimenti Attesi

Logistica Real Estate in Italia 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia DOMANDA. I dati del Q1 del 2011 confermano la graduale ripresa del mercato (soprattutto dal punto di vista del take-up e della diminuzione della vacancy) cui si è assistita nel 2010. Il 2011 tuttavia sarà ancora un anno di assestamento e stabilizzazione dopo i minimi registrati nel biennio 2008-2009; OFFERTA. Gli sviluppi di tipo “speculativo” rimarranno cauti e saranno la risultante di pianificazioni già definite negli anni precedenti o favoriti da incentivi sul fotovoltaico; “Fly to quality”: Operatori ed investitori sempre più interessati ad immobili di elevate qualità, efficienti ed eco-compatibili, oltre che ben ubicati rispetto alle principali arterie di comunicazione; CANONI. In stabilizzazione dopo i minimi raggiunti nel biennio 2009-2010. La crescita della domanda e la mancanza di nuovo prodotto “speculativo” di Classe A, dovrebbe generare un possibile incremento dei canoni a partire dal 2012-2013; INVESTIMENTI. Rinnovato interesse (già a partire dal primo semestre 2011) da parte degli investitori – sia nazionali che internazionali – verso soluzioni logistiche di qualità e ben ubicate. Compressione dell’yield medio di mercato; 09/06/2011 Outlook

Grazie per la vs. cortese attenzione 09/06/2011 Logistica Real Estate in Italia Piazza Armando Diaz, 7 20123 Milano Tel: +39 02.802921 Fax: +39 02.80292222 Email: a.mauri@gvaredilco.com Via Agnello, 8 20121 Milano Tel: +39 02.8586861 Fax: +39 02.85868620 Email: roberto.pitera@eu.jll.com 09/06/2011 Grazie per la vs. cortese attenzione