ITG A. POZZO LEZIONI DI ESTIMO Stima della sopraelevazione di un fabbricato in condominio Prof. Romano Oss

Sopraelevazione di un fabbricato condominiale Il proprietario o i proprietari dell’ultimo piano di un edificio condominiale possono sopraelevarlo quando: il regolamento condominiale lo consente o non lo nega è consentito dagli strumenti edilizi in vigore (PRG, regolamento edilizio …) vengono rispettate le disposizioni dell’art. 1127 del c.c. che la vietano quando: le condizioni statiche non lo consentono pregiudica l’aspetto architettonico diminuisce notevolmente l’aria e la luce ai piani sottostanti Quando la sopraelevazione è possibile chi la esegue deve pagare agli altri condomini l’indennità stabilita per legge. Il diritto di sopraelevazione può essere ceduto dai proprietari dell’ultimo piano ad altri.

Indennità di sopraelevazione L’indennità è pari al valore attuale dell’area su cui insiste l’edificio diviso il numero di piani, compreso quello da edificare, e detratta la quota spettante a chi esegue l’edificazione. Indennità spettante a ogni piano nel caso di edificazione di un solo piano: Va Va 1 Ind = ------- - (------- x --- ) n+1 n+1 n indennità per ogni piano indennità piano edificato Per valore attuale dell’area si deve intendere TUTTA l’area su cui insiste l’edificio e non solo la proiezione dei muri perimetrali. (sentenza Corte di Cassazione)

Esempio: Valore dell’area € 400.000 Piani esistenti prima della sopraelevazione 3 Piani edificati in più 1 400000 400000 1 Ind = -------------- - ------------ x --- = 66.667 3 + 1 3 + 1 3 L’indennità verrà suddivisa per i tre piani e successivamente per ogni piano proporzionata ai millesimi di ciascuna unità immobiliare. 66.667 / 3 millesimi di ogni singola unità di piano.

Sopraelevazione di più piani In alcuni casi è possibile sopraelevare più piani. Applicando alla legge il dettato dell’art 1127 si avrebbe paradossalmente una diminuzione dell’indennità. La Corte di Cassazione ha modificato con una sua sentenza le modalità di calcolo arrivando alla formula seguente: Va Va 1 Ind = ------- x s - (------- x s x --- ) n+s n+s n s = numero di piani edificati in più Un caso particolare è la sopraelevazione parziale In questo caso l’indennità riferita all’ultimo piano deve essere ripartita in base ai millesimi relativi all’area di piano occupata dalla sopraelevazione.

Esempi: Piani edificati in più 2 Utilizzando alla lettera la legge: 400000 400000 1 Ind = -------------- - ------------ x --- = 53.333 ERRATA!!! 3 + 2 3 + 2 3 Con la sentenza della Corte di Cassazione: 400000 400000 1 Ind = -------------- x 2 - ------------ x 2 x --- = 106.667 3 + 2 3 + 2 3

Valore del diritto di sopraelevazione Il diritto di sopraelevare può essere ceduto e il suo valore va calcolato in base al valore di trasformazione: Vds = Vm - K0 - Ind. Vm = valore di mercato della porzione di fabbricato ottenuto con la sopraelevazione K0 = costo di costruzione della sopraelevazione Ind = indennità di sopraelevazione Esempio: Cubatura edificabile in sopraelevazione: 840 mc. Superficie commerciale ricavabile: 196 mq Valore di mercato del fabbricato ricavabile 3000 €/mq Costo unitario di sopraelevazione 400 €/mc Indennità di sopraelevazione 66.667 € Valore di mercato ottenuto con la sopraelevazione 196 x 3000 = 588.000 Costo della sopraelevazione 840 x 400 = 336.000 Valore del diritto = 588.000 - 336.000 - 66.667 = 185.333