LA PROPOSTA DI RIFORMA INU DEL 1995 1. Limiti del sistema di pianificazione vigente 2. Regole per una nuova legislazione urbanistica 3. Nuove prospettive per la pianificazione comunale 4. Il Piano Comunale Strutturale 5. Il Piano Comunale Operativo 6. Il Regolamento Urbanistico 7. I contenuti evolutivi del Piano Urbanistico 8. La perequazione e il regime immobiliare 9. Conclusioni

1. LIMITI DEL SISTEMA DI PIANIFICAZIONE VIGENTE a) Rigidità del modello di pianificazione “a cascata” b) Rigidità dei contenuti rispetto ai tempi di attuazione c) Conflittualità delle competenze d) Tempi molto lunghi per la definizione dell’iter di approvazione Con riferimento, in particolare, alla pianificazione comunale, possono ulteriormente evidenziarsi altri limiti, fra cui: e) Inadeguatezza dei contenuti di Piano f) determinazione di differenti regimi immobiliari

2. REGOLE PER UNA NUOVA LEGISLAZIONE URBANISTICA Gli obiettivi fondamentali da perseguire sono: Snellimento dell’apparato legislativo Riorganizzazione delle strutture tecnico-amministrative e chiara attribuzione delle rispettive competenze (questa, peraltro, può ritenersi condizione preliminare per il conseguimento dell’obiettivo precedente). Le regole per una nuova legislazione urbanistica investono tre questioni fondamentali: a. Gli strumenti della pianificazione e i relativi livelli di competenza; b. I contenuti evolutivi de piano urbanistico; c. Il meccanismo con cui la pianificazione e l’attuazione si misurano con il regime immobiliare.

2. REGOLE PER UNA NUOVA LEGISLAZIONE URBANISTICA Queste stesse regole, applicate alla pianificazione comunale, si traducono in particolare nei seguenti punti: a. Introdurre strumenti urbanistici caratterizzati da differente grado di operatività; b. Agevolare l’evoluzione naturale della disciplina urbanistica (nata per pianificare solo i tessuti edificati, sino a interessarsi poi di tutto il territorio, per giungere quindi alla pianificazione del paesaggio e dell’ambiente ed infine degli eco-sistemi); c. Approntare meccanismi di perequazione delle proprietà immobiliari oggetto della trasformazione urbanistica (sostituendo cioè l’esproprio generalizzato con regole generalizzate capaci di garantire la qualità degli interventi).

3. NUOVE PROSPETTIVE PER LA PIANIFICAZIONE COMUNALE Secondo la legge n.1150/1942 il PRG è al tempo stesso Piano direttore e Piano operativo: esso presenta insieme contenuti strutturali di medio periodo e vincoli espropriativi immediatamente cogenti. Ciò spiega anche perché, una volta fallita la riforma urbanistica generale, il carattere direttore del Piano comunale sia stato progressivamente trasformato in senso attuativo: guadagnando in operatività, ma perdendo in flessibilità. La contraddizione fra operatività e flessibilità è però esplosa in termini strettamente giuridici, sul tema della indennizzabilità dei vincoli espropriativi.

3. NUOVE PROSPETTIVE PER LA PIANIFICAZIONE COMUNALE Un contributo notevole, a superare il carattere di incostituzionalità dell’urbanistica italiana, può essere dato suddividendo i livelli di operatività in: - un primo strumento di tipo strutturale e a carattere direttore (spesso sostituito dal piano di area vasta); - un secondo strumento di tipo attuativo (indispensabile per tutti i comuni) con caratteristiche di intervento diretto. Si tratta di due piani caratterizzati da differente velocità d’azione.

4. IL PIANO COMUNALE STRUTTURALE Il Piano comunale “strutturale” è da intendersi obbligatorio solo per i comuni indicati dal Piano Territoriale Provinciale e diventa, dunque, un piano a carattere strutturale e direttore, con il compito di definire lo scenario relativo alle politiche e alle grandi scelte previste sul territorio per il medio periodo (circa 15 anni). - Fra le indicazioni derivate dal Piano Territoriale Provinciale, quelle relative al sistema paesistico-ambientale costituiscono vincoli già operanti da confermare e precisare a scala comunale. Circa le altre scelte del Piano Territoriale Provinciale, il piano comunale strutturale dovrà selezionare quelle prioritarie ed eventualmente avanzare proposte di motivata modifica e integrazione.

4. IL PIANO COMUNALE STRUTTURALE - Per quanto riguarda gli insediamenti, il piano comunale strutturale dovrà distinguere di massima nell’area urbana gli ambiti di trasformazione intensiva (relativa essenzialmente a interventi di nuovo impianto insediativo), rispetto alle aree di trasformazione estensiva (relativa essenzialmente agli interventi sulla città esistente). Fra le aree della trasformazione estensiva, particolare rilievo acquistano – ove esistano – quelle di valore storico, per le quali il piano comunale strutturale deve indicare di massima le politiche di salvaguardia. - Per quanto riguarda i servizi, il piano comunale strutturale valuterà la quota di attrezzature e di verde pubblico realizzabile all’interno delle aree della trasformazione intensiva e quella che dovrà essere reperita per soddisfare il fabbisogno pregresso della città esistente sottoposta a trasformazione estensiva.

4. IL PIANO COMUNALE STRUTTURALE - Del piano comunale strutturale farà parte il sistema infrastrutturale principale, indicando le strategie di intervento in ciascun settore, dalla mobilità alle infrastrutture tecnologiche a rete e puntuali. - Anche la parte normativa del piano comunale strutturale avrà prevalentemente caratteri generali e di indirizzo, avendo esso lo scopo di stimolare e inquadrare l’impianto normativo del piano comunale operativo. Soltanto la parte ambientale del piano comunale strutturale, derivata dal Piano Territoriale Provinciale, eventualmente integrata, avrà valore direttamente cogente e in tal senso saranno formulate anche le norme relative. La definizione del piano comunale strutturale come piano direttore comporterà l’utilizzo di una cartografica a grande scala (1:10.000 potrebbe essere idonea per i piccoli centri, 1:25.000 per i grandi centri).

5. IL PIANO COMUNALE OPERATIVO Il Piano comunale “operativo” detto anche il “Piano del Sindaco” è lo strumento di trasformazione urbanistico-ambientale esecutivo, concepito e valido per un mandato amministrativo quinquennale (corrispondente alla durata del mandato legislativo del Sindaco). La rapidità del suo approntamento è quindi importante quanto la sua precisione (ecco perché, anche per i comuni sforniti di Piano comunale strutturale e non dotati del centro comunale per le informazioni territoriali, è necessario che la Provincia metta a disposizione una completa banca dati, indispensabile alla formazione del Piano comunale operativo). Dal Piano comunale strutturale il Piano operativo raccoglierà automaticamente i vincoli ambientali, già esecutivi e cogenti, mentre le altre previsioni del Piano comunale strutturale, pubbliche e private, diventeranno vincolanti ed esecutive soltanto con il Piano comunale operativo.

5. IL PIANO COMUNALE OPERATIVO Il Piano comunale operativo includerà dunque solo gli insediamenti e i servizi destinati a realizzarsi nel corso del quinquennio. a. Saranno definiti gli ambiti di trasformazione intensiva (selezionati su esplicita richiesta delle proprietà che avranno formato i comparti obbligatori, oltre a quelli eventualmente previsti per iniziativa pubblica con ipotesi espropriativa). Per questi ambiti dovrà poi essere redatto, a cura dei promotori, il piano attuativo del comparto. b. Nel Piano comunale operativo saranno anche indicati gli ambiti di trasformazione estensiva, la cui definizione progettuale richiede una più articolata e approfondita trattazione oltre che operazioni di ridisegno urbano (tali ambiti riguarderanno tutta la zona già edificata). c. Nelle zone di interesse storico la disciplina conservativa del Piano comunale operativo predisporrà gli interventi secondo le modalità di legge vigenti e tale disciplina dovrà estendersi anche a complessi e manufatti di pregio isolati nel tessuto urbano recente o nella zona agricola.

5. IL PIANO COMUNALE OPERATIVO Le previsioni del Piano comunale operativo relative agli insediamenti sono, dunque, affidate ai piani attuativi e alle concessioni esecutive. Per la parte relativa ai servizi, le previsioni sono, per una quota, realizzate grazie alle cessioni gratuite in applicazione degli standard (essenzialmente qualitativi e prestazionali); una seconda quota di servizi è invece individuata direttamente dal Piano comunale operativo e per tale quota l’acquisizione dell’area avverrà in modo diverso in relazione alla localizzazione della stessa. Quale che sia la strada prescelta per l’acquisizione dell’area a servizi (esproprio o soluzione compensativa), i vincoli previsti dal Piano comunale operativo dovranno diventare esecutivi entro il quinquennio di validità dello stesso. Il Piano comunale operativo dovrà peraltro contenere le previsioni finanziarie, non solo per l’acquisizione delle aree, ma anche per la realizzazione delle opere. La definizione del piano comunale operativo comporterà l’utilizzo di una cartografica a piccola scala (1:5.000, 1:2.000 a seconda delle necessità).

6. IL REGOLAMENTO URBANISTICO Il nuovo “Regolamento Urbanistico” è pensabile possa essere allegato al Piano comunale strutturale, anziché a quello operativo, e costituire così un utile riferimento per gli strumenti urbanistici di medio periodo. Questo Regolamento (anche in sostituzione del vecchio Regolamento Edilizio) dovrà essere valido a tempo indeterminato e prescrittivo finché vigente per tutto il patrimonio esistente nell’area urbana e in quella extra-urbana; esso è uno strumento di “manutenzione e di gestione leggera di quanto non è destinato alla trasformazione urbanistica”.

Il Regolamento Urbanistico del Comune di Fiesole

Il Regolamento Urbanistico del Comune di Fiesole

Il Regolamento Urbanistico del Comune di San Giuliano Terme

Il Regolamento Urbanistico del Comune di San Giuliano Terme

7. I CONTENUTI EVOLUTIVI DEL PIANO URBANISTICO Significativa è l’evoluzione della disciplina in senso ambientale ed ecologico, ampliando verso l’ecosistema i tradizionali contenuti urbanistici dei piani comunali. Uno dei contenuti fondamentali del piano diventa allora la “rigenerazione fisiologica dell’ambiente” urbano e territoriale e quindi dei suoli , delle acque - superficiali e sotterranee - e dell’aria, affrontando la qualità del microclima urbano. La conseguente necessità di garantire ampi spazi verdi, permeabili e piantumati, nei tessuti edificati, comporterà un nuovo approccio alla pianificazione. L’introduzione delle tematiche ambientali nel piano urbanistico trasformerà il tradizionale approccio infrastrutturale, oggi ristretto alle sole questioni della viabilità e dei parcheggi: (i) affrontando l’intero comparto dei trasporti collettivi, (ii) dedicando spazio alle infrastrutture per lo smaltimento dei rifiuti liquidi (fogne e depuratori) e solidi (discariche e inceneritori) e in generale a tutti gli impianti a rete (elettrodotti, acquedotti, gasdotti, ecc.). L’impatto delle infrastrutture sui tessuti urbani e territoriali viene oggi, invece, gestito separatamente.

7. I CONTENUTI EVOLUTIVI DEL PIANO URBANISTICO - Le nuove disposizioni sui contenuti ambientali dei piani urbanistici comunali non mirano, comunque, a sostituire la legislazione ecologica esistente e da incentivare, ma solo a regolamentare in modo chiaro una evoluzione già in atto della disciplina urbanistica. - Al di là della evoluzione ambientale della disciplina urbanistica, la pianificazione comunale dovrà registrare le ricadute del passaggio dalla città di espansione alla città della trasformazione.

8. LA PEREQUAZIONE E IL REGIME IMMOBILIARE Il Piano fisserà le regole di perequazione da applicare nelle zone della trasformazione intensiva, proposte per interi comparti. Confermato il prezzo di mercato per gli espropri, ridotto considerevolmente il ricorso a questo strumento e ridotta la quantità di aree da espropriare ai fini dell’attuazione del piano, viene a cadere anche l’altra questione controversa sulla durata dei vincoli espropriativi. Questi, come si è visto, diventano esecutivi solo con il piano comunale operativo, nel quale sono programmati tutti i finanziamenti necessari per gli espropri.

9. CONCLUSIONI Gli elementi innovativi si possono sintetizzare nei seguenti punti: - approccio ecologico-ambientale; - approccio comunicativo-partecipativo; - uso di meccanismi perequativi; - progettazione flessibile; - uso di strumenti informativi geografici.