GLI IMMOBILI NEL REDDITO PROFESSIONALE Laura Bertozzi Dottore Commercialista

LA STRUMENTALITA’ Titolari reddito di impresa, per natura: Art. 43 co. 2 TUIR immobili “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” Titolari di reddito di lavoro autonomo, per destinazione: Art. 43 “si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione”. Anche se il bene non è accatastato A/10 (uso ufficio) Invece se possiede A/10 ma lo affitta non è più inerente quindi non ne deduce le spese. I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

LA STRUMENTALITA’ “In base ad un’interpretazione di tipo letterale è agevolmente comprensibile come l’attribuzione della qualifica di bene strumentale ad un immobile posseduto da un lavoratore autonomo si ponga in relazione diretta con l’utilizzazione esclusiva dello stesso nell’ambito dell’attività di lavoro autonomo” Studio Tributario 64-2011 Consiglio Nazionale del Notariato I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

LA STRUMENTALITA’ Non è necessario che siano iscritti fra i cespiti nei documenti contabili (Capo V non richiama l’art. 65 TUIR): “Gli immobili di cui al comma 2 dell’art. 43 si considerano relativi all’impresa solo se indicati nell’inventario” o nel registro dei beni ammortizzabili o IVA acquisti nel caso di imprese minori Ris. 13 del 2 marzo 2010 “Ai fini della valutazione della strumentalità dell’immobile non assume, quindi, rilevanza la circostanza che l’acquisto sia stato effettuato in qualità di persona fisica o di esercente arte o professione, ma occorrerà valutare se l’immobile risulti, per destinazione esclusiva, adibito all’attività professionale”. I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

PLUSVALENZE E MINUSVALENZE La plusvalenza genera da: Cessione; Destinazione ad uso personale o familiare (per esempio quando cessa l’attività); Indennizzo I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

PLUSVALENZE E MINUSVALENZE “le plusvalenze e le minusvalenze patrimoniali rilevano nella stessa proporzione esistente tra l’ammontare dell’ammortamento fiscalmente dedotto e quello complessivamente effettuato” Circ. 28 del 4 agosto 2006 nessun problema di calcolo per gli immobili Generano plusvalenza le estromissioni di immobili entrati nel patrimonio del lavoratore autonomo fra il 1° gennaio 2007 ed il 31 dicembre 2009 L’immobile utilizzato sia per l’esercizio dell’attività che per uso personale o dei familiari non produce mai una plusvalenza tassabile…che reddito produce? I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

IMMOBILI AD USO PROMISCUO NON GENERANO PLUSVALENZA? Generano Redditi diversi, se ceduti entro 5 anni dall’acquisto, solo nel caso in cui oltre che destinati alla professione siano stati parzialmente locati, perché se l’altro utilizzo è quello abitativo, vale il disposto dell’art. 67 TUIR: “esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.” I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

PLUSVALENZE E MINUSVALENZE Plusvalenze imponibili nell’attività professionale (Articolo 54 comma 1-bis Tuir) Fattispecie Imponibilità Da cessione o risarcimento (lettere a) e b), comma 1-bis, art. 54 Tuir) corrispettivo o indennità percepiti meno costo non ammortizzato del bene Da consumo personale, familiare o destinazione a finalità estranee alla professione (lettera c), comma 1-bis, art. 54 Tuir) valore normale del bene Efficacia per i beni mobili Acquistati a partire dal 4 luglio 2006 Efficacia per i beni immobili Acquistati a partire dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009 Plusvalenza su beni dal costo non integralmente deducibile (non vale per gli immobili) In proporzione al rapporto tra ammortamento fiscalmente dedotto e ammortamento complessivo del bene Possibilità di rateazione No I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   Tratto da: “Lavoro autonomo e professionale nell’IRAP e nelle imposte sui redditi” L. Bertozzi, R. Belotti, Giuffré 2013 4

QUOTE DI AMMORTAMENTO Su quale valore si calcola l’ammortamento? L’art. 36 comma 7 della L. 248/2006 afferma che è necessario procedere allo scorporo dell’area sottostante e delle pertinenze dell’immobile. L’art. 2 comma 18 della successiva L. 286/2006 ha eliminato la necessità di redigere la perizia di stima ed ha sancito che: nel caso di acquisto autonomo della pertinenza o del terreno (e quindi nel caso di costruzione successiva), si assume il costo di acquisto quale importo da scomputare dal fabbricato; nel caso in cui non vi sia un prezzo ascrivibile a tali beni va considerato il maggiore fra il 20% del costo dell’immobile e l’importo iscritto a bilancio. La norma è espressamente ripresa per i lavoratori autonomi dal secondo comma dell’art. 54: ovviamente, non dovendo redigere il bilancio, il valore da scomputare dall’immobile sarà pari al 20% del costo di acquisto dello stesso e su questo andranno calcolate le quote di ammortamento e la parte di canone di leasing deducibile. I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

QUOTE DI AMMORTAMENTO Se acquisito da aggregazione di professionisti seguono le regole proprie della forma giuridica scelta. Se associazione: Risoluzione 48 del 15 febbraio 2008: l’immobile “deve essere annotato (nel registro dei cespiti), entro il termine stabilito per la presentazione della dichiarazione, il valore dei beni per i quali si richiede la deduzione di quote di ammortamento raggruppati in categorie omogenee e distinti per anno di acquisizione”. I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

QUOTE DI AMMORTAMENTO Se acquisito da aggregazione di professionisti seguono le regole proprie della forma giuridica scelta. Se associazione: Risposta interrogazione parlamentare n. 5-00752 del 21 febbraio 2007 “per quanto riguarda la possibilità di estendere agli studi associati le regole di deducibilità dei costi d’acquisto (o di locazione finanziaria) relativi agli immobili previste dalle nuove norme introdotte dalla finanziaria 2007, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’ammortamento del costo d’acquisto (o di locazione finanziaria) dell’immobile strumentale all’esercizio in comune della professione possa essere riconosciuto unicamente laddove l’immobile risulti essere iscritto nei pubblici registri immobiliari a nome dei partecipanti all’associazione professionale ed utilizzato come bene strumentale per l’esercizio della professione”. I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

SPESE AMMODERNAMENTO E RISTRUTTURAZIONE Immobili acquisiti ante 2007: Deducibili in quote costanti nel periodo di imposta in cui sono sostenute e nei quattro successivi Immobili acquisiti post 2007: Quando imputabili ad incremento del costo dell’immobile (cd. spese incrementative), sono deducibili seguendo i medesimi criteri di deducibilità previsti per le quote di ammortamento dell’immobile a cui si riferiscono; Se non imputabili ad incremento dell’immobile (cd. spese non incrementative), sono deducibili nel periodo di imposta di sostenimento, nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili quale risulta dall’inizio del periodo di imposta, mentre l’eccedenza è deducibile in quote costanti nei cinque periodi di imposta successivi. I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

SPESE AMMODERNAMENTO E RISTRUTTURAZIONE Se ho una spesa incrementativa su immobile acquisito post 2009? E che quindi dovrebbe aumentare il quid ammortizzabile, ma non ha più i requisiti per esserlo? Risoluzione 99/E/2009: devono essere trattate come quelle non incrementative I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

Varia il loro trattamento a seconda della data di stipula: LEASING Varia il loro trattamento a seconda della data di stipula: fino al 1° marzo 1989 i canoni sono deducibili integralmente secondo il criterio di cassa e a nulla importa la durata del contratto; dal 2 marzo 1989 al 14 giugno 1990, i canoni sono integralmente deducibili ma col criterio della competenza e a condizione che il contratto non abbia una durata inferiore ad otto anni; dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006, a prescindere dai canoni realmente pagati o di competenza dell’esercizio, è deducibile solo un importo pari alla rendita catastale, a nulla rilevando la durata del contratto di leasing; I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

LEASING Varia il loro trattamento a seconda della data di stipula: negli esercizi 2007, 2008 e 2009, ai sensi di quanto indicato nei commi 334 e 335 della Finanziaria 2007, i canoni sono deducibili per un terzo e solo se la durata del contratto non è inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente previsto dall’apposito decreto ministeriale e comunque con un minimo di otto ed un massimo di 15 anni. In particolare la Circolare 10 del 13 marzo 2006 ha chiarito che: se la metà del periodo di ammortamento è inferiore ad otto anni, in ogni caso otto anni è la durata minima del contratto di leasing; se la metà periodo di ammortamento è compresa fra gli otto e i 15 anni si considera tale durata; se invece la metà del periodo di ammortamento supera i 15 anni, la durata contrattuale minima del leasing è pari a 15 anni; a partire dal 1° gennaio 2010 non sono deducibili, ma fino al 2014 I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

Vale solo se c’è l’opzione per il riscatto LEASING Legge Stabilità 2014: I canoni a valere su contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2014 sono deducibili ma per un periodo non inferiore a 12 anni, Vale solo se c’è l’opzione per il riscatto Vale anche per sale & lease back I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

IMMOBILI AD USO PROMISCUO E CONDIVISI Immobili condivisi Immobili ad uso promiscuo I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI Generalmente contratto di locazione intestato a più professionisti ma utenze solo ad uno, nonostante tutti contribuiscano al pagamento. Circ. 58 del 18 giugno 2001: “Il riaddebito, da parte di un professionista, delle spese comuni dello studio utilizzato da più professionisti non costituiti in associazione professionale, da lui sostenute, deve essere realizzato attraverso l'emissione di fattura assoggettata ad IVA. Ai fini reddituali, le somme rimborsate dagli altri utilizzatori comportano una riclassificazione in diminuzione del costo sostenuto dal professionista intestatario dell'utenza”. I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE COMUNI Non si tratta di componente positivo di reddito ex art. 54 TUIR (Circ. 38/E/2010) quindi: la fattura di riaddebito è emessa certamente con applicazione dell’IVA, visto che si tratta di prestazioni di servizi, ai sensi dell’art. 3, comma 3 DPR 633/72, ma non è soggetta a ritenuta d’acconto; la somma corrisposta dal collega è da considerarsi quale riduzione del costo per il quale è stata emessa e quindi, per esempio, nel caso di riaddebito di costi di affitto, la cifra fatturata sarà esposta in dichiarazione dei redditi in diminuzione del quadro RE10. Ris. 10 del 28 gennaio 2005: in caso di riaddebito di spese distinte si applica lo stesso regime Iva applicato dal fornitore. I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

GLI IMMOBILI AD USO PROMISCUO Inerenza Solo nel caso degli immobili, laddove vi sia parziale utilizzo per l’attività artistica o professionale: per quanto attiene ai ricavi, il bene è considerato completamente non inerente e quindi produttivo di solo reddito fondiario all’atto della vendita; I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

GLI IMMOBILI AD USO PROMISCUO Inerenza I costi, relativi sono deducibili nella misura del 50%. Nel caso in cui nello stesso Comune non si disponga di un immobile strumentale, è possibile far partecipare al reddito il 50% della rendita o del costo di locazione e delle spese di utilizzo (utenze, manutenzione, ammodernamento, ristrutturazione ecc.) dell’immobile fruito ad uso promiscuo e quindi anche come abitazione. L’altro immobile deve essere esclusivamente strumentale La percentuale è fissa (Circ. 35 del 20 settembre 2012) I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4

GLI IMMOBILI AD USO PROMISCUO Inerenza La percentuale è fissa (Circ. 35 del 20 settembre 2012): “La disposizione in esame, stabilendo una forfetizzazione, ha la duplice finalità di semplificare il calcolo del reddito e di evitare l’insorgere di contenziosi riguardanti la determinazione della effettiva porzione di immobile destinata allo svolgimento dell’attività professionale “ Si può dedurre anche la metà della rendita catastale I provvedimenti agevolativi nascono a diversi livelli: -sovranazionale: Parlamento Europeo, Commissione europea o Direzioni Generali della UE attraverso Regolamenti, Bandi, Decisioni; -nazionale: Parlamento, Governo, Ministeri attraverso Legge Nazionale, Decreto legislativo, Circolari e Direttive; -regionale: Giunta, Consiglio, Assessorati attraverso Delibera di Giunta o Legge Regionale. In seguito alla discussione ed al confronto politico tra gli attori politici e le parti sociali, vengono recepite le diverse istanze e si varano gli opportuni strumenti legislativi.   4