IL VALORE DELLE AREE EDIFICABILI I.C.I. IL VALORE DELLE AREE EDIFICABILI Verbania, 07 luglio 2006 Avv. Maurangelo Rana

Il valore delle aree edificabili: Normativa Art. 5 D.Lgs. 504/92 – comma 5 – Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Art. 52 - comma 1, D.Lgs. 446/97 - Le province ed i comuni possono disciplinare con regolamento le proprie entrate, anche tributarie, salvo per quanto attiene alla individuazione e definizione delle fattispecie imponibili, dei soggetti passivi e della aliquota massima dei singoli tributi, nel rispetto delle esigenze di semplificazione degli adempimenti dei contribuenti. Per quanto non regolamentato si applicano le disposizioni di legge vigenti.

Segue Art. 59 - comma 1, D.Lgs. 446/97 - Con regolamento adottato a norma dell’art. 52, i comuni possono: …omissis… g) determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso;

Delibera dei valori: efficacia retroattiva Secondo la recente sent. Cass. n. 12345/2005, per i periodi anteriori alla data di entrata in vigore della delibera, come anche nel caso di mancata adozione del regolamento, il comune resta titolare del potere accertativo del tributo e non gli è impedito affatto di riferirsi ad una norma regolamentare quale fonte segnaletica dei valori di mercato di terreni ubicati in una determinata zona. Resta fermo, ovviamente, considerata la funzione di provocatio ad opponendum dell’accertamento, la possibilità per il contribuente di contestare il contenuto della delibera, con riferimento anche ai criteri adottati per la determinazione del valore dei suoli.

I parametri I parametri stabiliti dall’art. 5, comma 5, sono: · la zona territoriale di ubicazione; · l'indice di edificabilità; · la destinazione d'uso consentita; · gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; · i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Il valore di mercato, inoltre, può essere influenzato da altri elementi: una forma e/o una pendenza particolare e/o irregolare; situata nelle immediate vicinanze di zone industriali, centrali elettriche, autostrade, ferrovie, aeroporti o simili; attraversata da un elettrodotto o da strutture analoghe; gravata da servitù o altri vincoli.

Diversità del valore ICI ed imposta di registro Una recente sentenza della Cassazione (n. 15078 del 05/08/2004) ha stabilito che “La determinazione della base imponibile per il calcolo dell’ICI deve tenere conto esclusivamente dei criteri previsti dall’art. 5 del d.lgs. n. 504/92. Non è legittimo l’accertamento di una maggiore imposta calcolata con riferimento al valore del terreno determinato ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro”.

Le rivalutazioni delle aree Per i contribuenti che, in possesso di aree edificabili, lottizzate o meno, e di terreni agricoli, prevedono di realizzare una plusvalenza, il legislatore ha introdotto una particolare opportunità costituita dalla rideterminazione del valore d’acquisto di tali terreni. L’opportunità consiste (ultima scadenza 30/06/06) nella possibilità di “affrancare”, mediante versamento di un’imposta sostitutiva (4%), il valore dei terreni posseduti, assumendo in luogo del costo d’acquisto, il valore determinato sulla base di una perizia giurata di stima (art. 64 c.p.c.).

Le rivalutazioni ai fini I.C.I. Si segnala che il valore rivalutato dell’area non costituisce un elemento vincolante riguardo al processo di accertamento ICI, soprattutto perché la norma prevede espressamente che il valore rivalutato ha rilevanza per imposte diverse dall'ICI. Tale valore, però, potrà essere considerato quale elemento integrativo dell’attività istruttoria di controllo, anche perché suffragato da una perizia giurata di parte.  

Gli interventi edilizi Si ricorda, infine, che il comma 6 dell'art. 5 del D.Lgs. 504/1992 prevede che in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero edilizio, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

Le attività di controllo Le attività di controllo ai fini dell'Ici sono regolate dall'articolo 11 del Dlgs n. 504/1992 e possono così sintetizzarsi: liquidazione delle dichiarazioni, in forza della quale gli uffici comunali provvedono a controllare le dichiarazioni e le denunce presentate dai contribuenti e a verificare i versamenti eseguiti in autotassazione liquidazione per i fabbricati sforniti di rendita (seconda parte del comma 1), applicabile anche nel caso in cui la rendita è ritenuta inadeguata per effetto di variazioni strutturali o di destinazione permanenti. In tali casi, l'ufficio comunale trasmette copia della dichiarazione Ici all'ufficio del Territorio competente, il quale, entro un anno, provvede all'attribuzione della rendita, dandone comunicazione sia al contribuente che al Comune il quale, entro il 31 dicembre dell'anno successivo a quello del ricevimento della comunicazione, provvede a notificare l'avviso di liquidazione per la maggiore imposta dovuta oppure dispone il rimborso delle somme versate in eccedenza accertamento in rettifica delle maggiori imposte per rilevare l'infedeltà (non corrispondenza fra dichiarato e accertato), l'incompletezza (insufficienza dei dati idonei a quantificare l'imposta) o l'inesattezza (errore che, in concorso con l'infedeltà, determina una imposta diversa da quella dovuta) delle dichiarazioni presentate accertamento d'ufficio, esperibile in assenza di dichiarazione o denunzia. In tali casi, il Comune può invitare i contribuenti a esibire o trasmettere atti e documenti, come pure richiedere ulteriori notizie attraverso la compilazione di questionari.

I poteri istruttori I poteri istruttori si concretizzano nella possibilità di richiedere ai contribuenti atti e documenti ed anche di rivolgere inviti agli stessi per la compilazione di questionari; si ricorda, tuttavia, che gli atti, i documenti e le informazioni richieste non devono già essere nella disponibilità della P.A. (v. art. 6 dello Statuto). L’Ente può, inoltre, eseguire verifiche sul territorio comunale, controllare ed implementare i dati in suo possesso con quelli esistenti nelle banche dati “esterne” quali il catasto elettrico, il catasto edilizio urbano e terreni, la conservatoria RR.II., la C.C.I.A.A., il sistema di interscambio anagrafico (SAIA) istituito dal Ministero dell’Interno, il sistema di interscambio dei dati tributari (SIATEL) istituito dal Ministero dell’Economia ed altri archivi.

La sostituzione della dichiarazione con la comunicazione Tale procedimento di accertamento, tuttavia, può essere radicalmente modificato qualora l'ente locale (rectius: il Consiglio comunale) si avvalga della facoltà prevista dall'articolo 59, primo comma, lettera l), del Dlgs n. 446/1997 e adotti un proprio regolamento che stabilisca di eliminare le operazioni di controllo formale sulla base dei dati e degli elementi dichiarati, con conseguente soppressione dell'obbligo di presentazione della dichiarazione o denuncia, introducendo, in alternativa, l'obbligo della comunicazione, da rendere entro un termine prestabilito.

L’art. 59, comma 1, lett. l, del d.lgs. n. 446/97 Con regolamento adottato a norma dell'articolo 52, i comuni possono: l) semplificare e razionalizzare il procedimento di accertamento anche al fine di ridurre gli adempimenti dei contribuenti e potenziare l'attività di controllo sostanziale, secondo i seguenti criteri direttivi: 1) eliminazione delle operazioni di controllo formale sulla base dei dati ed elementi dichiarati, con conseguente soppressione dell'obbligo di presentazione della dichiarazione o denuncia, ed introduzione dell'obbligo della comunicazione, da parte del contribuente al comune competente, entro un termine prestabilito dal comune stesso, degli acquisti, cessazioni o modificazioni di soggettività passiva, con la sola individuazione dell'unità immobiliare interessata; 2) attribuzione alla giunta comunale del compito di decidere le azioni di controllo; 3) determinazione di un termine di decadenza, comunque non oltre il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello cui si riferisce l'imposizione, entro il quale deve essere notificato al contribuente, anche a mezzo posta mediante raccomandata con avviso di ricevimento, il motivato avviso di accertamento per omesso, parziale o tardivo versamento con la liquidazione dell'imposta o maggiore imposta dovuta, delle sanzioni e degli interessi; 4) previsione di una sanzione, comunque non inferiore a € 103.29 né superiore a € 516.46 per ciascuna unità immobiliare, per la omessa comunicazione di cui al numero 1); 5) potenziamento dell'attività di controllo mediante collegamenti con i sistemi informativi immobiliari del Ministero delle finanze e con altre banche dati rilevanti per la lotta all'evasione;

Sanzioni Ulteriori modificazioni conseguono anche sul piano sanzionatorio, non essendo più irrogabili le sanzioni per omessa o infedele dichiarazione, sostituite da quella prevista dall'articolo 13 del D.lgs. n. 471/1997, pari al 30 per cento dell'imposta che risulta non versata in autotassazione in modo tempestivo, o reso tempestivo mediante ricorso al ravvedimento operoso. In considerazione del rilievo formale che la comunicazione viene ad assumere (a differenza del valore sostanziale della preesistente dichiarazione), l'eventuale sua omissione determina esclusivamente l'applicazione di una sanzione in misura non inferiore a 103,29 euro, né superiore a 516,46 euro per ciascuna unità immobiliare non comunicata.

Ulteriori effetti All'adozione del regolamento sulla "comunicazione" consegue anche che gli atti amministrativi dell'avviso di liquidazione e di accertamento (in rettifica e d'ufficio) saranno sostituiti da un "avviso di accertamento per omesso, parziale o tardivo versamento", da emettere entro un termine fissato a pena di decadenza dall'ente locale che, comunque, non può andare oltre il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello cui si riferisce l'imposizione.

La motivazione giuridica La principale funzione dell’atto di accertamento è quella di comunicare e rendere edotto il contribuente del debito d’imposta negli elementi costitutivi dell’an e del quantum debeatur. Pertanto, la motivazione dell’atto impositivo costituisce un requisito essenziale dell’atto stesso, e l’A.F. ha l’obbligo di indicare l’iter logico giuridico seguito, al fine di porre il contribuente in grado di contraddire e difendersi in merito alla pretesa fiscale, sia in sede amministrativa che contenziosa.

La “corretta” motivazione Negli ultimi anni si assiste ad un sempre maggiore incremento degli atti annullati in contenzioso per difetto ovvero inesistenza della motivazione, soprattutto per gli accertamenti delle aree edificabili. Si rende necessario, quindi, evitare di motivare gli atti impositivi in maniera generica o solo apparente, limitandosi, ad esempio, alla semplice e generica enunciazione delle fonti dell’accertamento. L’atto impositivo deve, invece, contenere una motivazione esaustiva e riferita direttamente alla pretesa tributaria contestata, con l’indicazione dei “presupposti di fatto” e delle “ragioni giuridiche” che fondano l’atto di accertamento.

La motivazione “per relationem” Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto, non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'avviso di liquidazione o di accertamento che lo richiama, salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. Su questa fattispecie non vi è univocità in giurisprudenza. Una parte, infatti, ha sostenuto che l’atto richiamato in motivazione deve essere sempre allegato anche quando il medesimo è conosciuto o è stato precedentemente notificato al contribuente; altra giurisprudenza ha, invece, affermato che l’obbligo di allegazione dei documenti (ex art. 7 Statuto) riguarda solo atti non conosciuti e non altrimenti conoscibili dal contribuente, mentre atti generali, come le delibere consiliari, sono comunque soggetti a pubblicità legale e, quindi, la loro conoscibilità è presunta.

La motivazione tecnica IDENTIFICAZIONE CATASTALE: riferimenti catastali (Foglio e Particella) oltre alla consistenza in mq. Per tale operazione è sufficiente effettuare una visura catastale presso i competenti uffici dell’Agenzia del Territorio o con il sistema telematico. E’ possibile fare una verifica incrociata controllando tale dato sull’atto di identificazione o sulla Convenzione edilizia; IDENTIFICAZIONE URBANISTICA: è necessario inserire i riferimenti di destinazione omogenea (D.M. 1444/68) e la destinazione funzionale (residenziale, terziaria ecc) facendo fede a quanto riportato sull’atto di identificazione dell’area o sulla Convenzione edilizia; DATI EDILIZI: vengono riportate le superfici concessionate dal Comune (superfici lorde di pavimento). E’ necessario riportare anche gli estremi della Concessione o Permesso di Costruire o SuperDIA. I dati sopra elencati verranno riportati o meno a seconda dello stato giuridico dell’area. Le motivazioni vengono anche integrate da un’analisi dei dati dell’Osservatorio Immobiliare redatto dall’Agenzia del Territorio.

Altri elementi E’ possibile indicare, infine, le fonti utilizzate per la elaborazione della stima analitica, ed in particolare: - Prezzo del prodotto finito vendibile: Bollettini di Rilevazione dei Prezzi edito dalle Camere di Commercio Provinciali (ove esistenti) oppure i valori riscontrabili dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio; - Costi di costruzione: Prezzari editi dalle Camere di Commercio Provinciali oppure dalle pubblicazioni del Poligrafico dello Stato; - Oneri di Urbanizzazione: delibera comunale di approvazione dei valori.