DEFINIZIONE DELL’ESTIMO L’ESTIMO E’ LA SCIENZA CHE TRATTA I METODI PER LA FORMULAZIONE DI GIUDIZI DI VALORE PER DETERMINATI FINI PRATICI CARATTERISTICHE DELL’ESTIMO 1 - IL METODO ESTIMATIVO SI BASA SULLA TEORIA ECONOMICA, UTILIZZA LE SCIENZE MATEMATICHE E STATISTICHE 2 - L’ATTIVITA’ PROFESSIONALE DELL’ESTIMO RICHIEDE CONOSCENZE TECNICHE, ECONOMICHE E GIURIDICHE DEL BENE DA STIMARE ED ETICA PROFESSIONALE VALFON1

DEFINIZIONE DI CRITERIO DI STIMA (ASPETTO ECONOMICO) PER CRITERIO DI STIMA SI INTENDE IL MODELLO DI VALUTAZIONE, VALE A DIRE LO SCHEMA LOGICO CHE SI DEVE SEGUIRE NELLO SVOLGIMANTO DELLA STIMA DEFINIZIONE DI PROCEDIMENTO DI STIMA PER PROCEDIMENTO DI STIMA SI INTENDE IL COMPLESSO DELLE OPERAZIONI MESSO IN ATTO PER SVOLGERE LO SCHEMA LOGICO, OVVERO IL CRITERIO DI STIMA RELAZIONE FRA CRITERIO E PROCEDIMENTO IL CRITERIO DI STIMA (ASPETTO ECONOMICO) HA UNA VALIDITA’ GENERALE ED AMMETTE DIVERSI MODI DI SOLUZIONE OVVERO DIVERSI PROCEDIMENTI DI STIMA VALFOND2

CRITERI DI STIMA (ASPETTI ECONOMICI) 1. VALORE DI COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO (VALORE DI MERCATO) 2. VALORE DI CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI 3. COSTO DI PRODUZIONE 4. COSTO DI SURROGAZIONE 5. VALORE COMPLEMENTARE 6. VALORE DI TRASFORMAZIONE VALFOND3

IL PROCEDIMENTO DI STIMA CONSISTE NELLA DISAGGREGAZIONE DEL QUESITO IN DATI ELEMENTARI SULLA CUI ATTENDIBILITA’ SI ABBIA IL MASSIMO DEL CONSENSO VALFOND4

PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI CON INTERPOLAZIONE A SENSO PROCEDIMENTI ANALITICI CON INTERPOLAZIONE STATISTICA VALFOND5

I PROCEDIMENTI SINTETICI O SOMMARI SI RISOLVONO IN UNA SEMPLICE ENUNCIAZIONE DEL VALORE DI STIMA, SENZA CHE ALCUN ELEMENTO DELLA COMPARAZIONE SIA RIPORTATO ESPLICITAMENTE IN UNA RELAZIONE DI STIMA VALFOND6

FASI DEL PROCEDIMENTO ANALITICO PER COMPARAZIONE CON I PREZZI DI MERCATO 1 - RICERCA DI BENI CONFRONTABILI E DI CUI SI CONOSCA IL VALORE DI MERCATO 2 - INDIVIDUAZIONE DELLE VARIABILI CHE INFLUENZANO IL VALORE DI MERCATO 3 - ANALISI E QUANTIFICAZIONE DELLE VARIABILI DEL BENE OGGETTO DI STIMA E DEI BENI DI RIFERIMENTO 4 - STIMA DELLA RELAZIONE FRA VARIABILI E VALORE DI MERCATO 5 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA VALFOND7

VALORE PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO (O VALORE DI ACCUMULAZIONE INIZIALE, PER ) - ACCUMULA ZIONE, AL MOMENTO DELLA STIMA, DEI REDDITI FUTURI CHE IL BENE E’ IN GRADO DI FORNIRE - PRESUPPOSTI : a) capacità di fornire un reddito autonomo (o possibilità di isolare il reddito fornito) b) disponibilità dei dati di base c) conoscenza del saggio di capitalizzazione per legge o consuetudine n per analisi razionale per confronto con investimenti alternativi APPLICAZIONI : - fondi rustici - aziende - debito residuo mutui - diritto usufruttuario, diritto vitalizio, affrancazione enfiteusi - investimenti fondiari VALFOND8

PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 1 MODELLO GENERALE DI STIMA dove: V = valore i = 0,1,2..n ORIZZONTE TEMPORALE Ri = reddito all’anno i-esimo q = (1+r) r = saggio di sconto VALFOND9

PROCEDIMENTI DI STIMA DEL VALORE REDDITUALE 2 CAPITALIZZAZIONE - REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI - REDDITI PERIODICI COSTANTI POSTICIPATI ILLIMITATI dove: P = reddito periodico t = periodicità ACCUMULAZIONE DI REDDITI ANNUI COSTANTI POSTICIPATI LIMITATI dove: a = reddito annuo VALFOND10

VALORI INDICATIVI PER L’ITALIA DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE CORRISPONDE AL SAGGIO REALE DI RENDIMENTO DEI CAPITALI dove rr = saggio reale di rendimento rn = saggio nominale di rendimento rilevato sul mercato finanziato (depositi bancari, obbligazioni, titoli di stato…) ri = saggio di inflazione IL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE VARIA IN MANIERA DIRETTAMENTE PROPORZIONALE ALLA RISCHIOSITA’ DELL’INVESTIMENTO VALORI INDICATIVI PER L’ITALIA TERRENI AGRICOLI 1,5% 4,0% FABBRICATI 3,0% 6% AZIENDE 5 % 15% VALFOND11

COSTO PRODUZIONE DI K = (Sv + Q) + (Bf + I + Sa + St + Tr) - somma delle spese che sosterrebbe l’imprenditore astratto per produrre il bene - presupposto : possibilità di riproduzione - reintegrazioni dei capitali consumati nel processo produttivo : - spese varie (materie prime e servizi) - quote (ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni) - retribuzioni dei fattori della produzione - beneficio fondiario - interessi - salari - stipendi - tributi K = (Sv + Q) + (Bf + I + Sa + St + Tr) - applicazioni : - rimanenze - analisi progetti - danni e miglioramenti VALFOND12

COSTO DI SURROGAZIONE - Somma delle spese che comporta la sostituzione del bene oggetto di stima con un altro (o altri), atto a svolgere le medesime funzioni - Presupposti : a) esistenza di beni che possono surrogare ; b) conoscenza del valore di mercato del surrogato. - Se vi è inequivalenza tecnica occorre fare aggiunte o detrazioni - Applicazioni : scarse (letame, ecc.) VALFOND13

VALORE COMPLEMENTARE A = A + B - B - Differenza tra il valore di mercato del complesso di beni con i quali ha rapporti di complementalità d’uso o produttiva ed il valore della parte residua A = A + B - B - Il valore di mercato dell’intero complesso di beni e quello della parte residua può essere determinato con uno qualsiasi degli altri criteri - Presupposti : a) esistenza della complementarità b) impossibilità di reintegrazione tecnica c) valutabilità della parte residua - Applicazioni : - espropriazioni parziali beni fondiari - estimo civile in monopolio bilaterale VALFOND14

VALORE DI TRASFORMAZIONE - differenza tra il valore di mercato dei beni ottenuti dalla trasformazione del bene oggetto di stima ed il costo della trasformazione - il valore di mercato dei beni trasformati può essere determinato con uno qual siasi degli altri criteri - il costo della trasformazione corrisponde al criterio del costo di produzione, riferito ai beni ottenuti dalla trasformazione al netto della spesa relativa all’impiego del bene oggetto di stima (che è l’incognita) - applicazioni : prezzo di macchiatico foraggi e uva fabbricati e aree fabbricabili VALFOND15

VALORE DI TRASFORMAZIONE (2) V trasf = V prodotto trasformato – k trasformazione (attivo) (passivo) = - Attivo - quantità prodotta per prezzo di mercato - quantità eventuali sottoprodotti per prezzo di mercato Passivo - reintegrazioni: ammortamenti, manutenzioni, assicurazioni, spese varie - remunerazioni: tributi, salari, stipendi, interessi, prezzo d’uso cap.fondiario V trasf = V merc + Profilo VALFOND16

SCELTA DEI CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA QUESITO O SCOPO DELLA STIMA RAPPORTI ECONOMICO GIURIDICO FRA COSE, FATTI E PERSONE DEFINIZIONE DEL PROCEDIMENTO DI STIMA SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA DATI ELEMENTARI DISPONIBILI VALFOND 17

DISPONIBILITA’ DI DATI ELEMENTARI RAPPORTI ECONOMICI può fornire un reddito autonomo è complementare all’attività agricola non si presta ad alcun uso, ma può essere trasformato DISPONIBILITA’ DI DATI ELEMENTARI sono noti i prezzi di mercato non sono noti i prezzi di mercato VALFOND18

V trasf x = V merc y – k trasf x y K prod y = K trasf x y + V merc x V trasf x – V merc x = (V merc y – K trasf x y) – (K prod y – K trasf x y) = V merc y – K trasf y – K prod y + K trasf x y = V merc y – K prod y = Profitto y Se Profitto y > 0 conviene trasformare x y Se Profitto y < 0 conviene vendere x VALFOND19

RAPPORTI ECONOMICO-GIURIDICI TRA COSE, FATTI E PERSONE Variano al variare del caso e del quesito: - origine del caso e/o della controversia - descrizione dei beni da valutare - legislazione vigente - osservazioni delle parti implicate VALFOND 20

I RIFERIMENTI TEMPORALI DATA DI STIMA O DI RIFERIMENTO - DATA DI ACCADIMENTO DEI FATTI: PUO’ ESSERE CONTEMPORANEA O PRECEDENTE O SUCCESSIVA ALLA DATA DI STIMA DATI ELEMENTARI 1 – DEFINIZIONE: sono i dati quantitativi usati nel procedimento di stima, che non sono il risultato di alcun calcolo 2 – VI SONO DIVERSI LIVELLI DI ANALICITA’, OVVERO DI DISAGGREGAZIONE DEL PROCEDIMENTO IN DATI ELEMENTARI. ES.: Il costo della manodopera per capo allevato potrebbe costituire un dato elementare oppure tale dato potrebbe essere ottenuto come somma dei costi delle singole operazioni (alimentazione, mungitura, …) richieste. 3 – CLASSIFICAZIONE: CERTI MISURABILI DATI ELEMENTARI DI FATTO IPOTETICI - STIMATI VALFOND 21

SCELTA DEL CRITERIO DI VALUTAZIONE DI UN FABBRICATO RURALE RAPPORTI ECONOMICI DATI ELEMENTARI FORNISCE UN REDDITO AUTONOMO E’ COMPLEMENTARE ALL’ATTIVITA’ AGRICOLA NON E’ UTILIZZABILE NELLO STATO IN CUI SI TROVA, MA SI PRESTA AD UNA TRASFORMAZIONE SONO NOTI I PREZZI DI MERCATO DI FABBRICATI COMPARABILI COMPARAZIONE CON PREZZI DI MERCATO CAPITALIZZAZIONE - COSTO DI PRODUZIONE - VALORE DI TRASFORMAZIONE NON SONO NOTI PREZZI DI MERCATO DI RIFERIMENTO VALFOND 22

SCHEMA PER UNA RELAZIONE DI STIMA 1 – IL QUESITO DI STIMA 2 – LA DESCRIZIONE DEL BENE DA STIMARE 3 – IL CRITERIO ED IL PROCEDIMENTO 4 – LA STIMA DEI DATI ELEMENTARI 5 – IL CALCOLO DEL VALORE 6 - RIEPILOGO VALFOND 23