Capitolo 1 Procedimenti di stima

(per la stima del valore di mercato) Procedimento e metodo (per la stima del valore di mercato) Il metodo è unico, consiste nel comparare il bene oggetto di stima con beni simili di cui si conoscono i prezzi di mercato I procedimenti sono molti e consistono nei diversi modi in cui può essere fatta la comparazione (cioè applicato il metodo) Il metodo comprende concettualmente due fasi: la fase oggettiva, che è la costruzione della scala dei prezzi (la ricerca e analisi dei prezzi dei beni simili) la fase soggettiva, che è l’inserimento da parte del perito del bene oggetto di stima nel giusto gradino della scala

Il principio dell’ordinarietà Consiste nel fare riferimento a condizioni medie, normali secondo la distribuzione di Gauss (la curva a campana) Il VALORE ORDINARIO ha statisticamente la maggiore probabilità di verificarsi nella realtà

Le correzioni del valore ordinario Il bene oggetto di stima può essere diverso rispetto alla media dei beni simili Comodi positivi I comodi sono differenze dovute a caratteristiche del bene oggetto di stima non modificabili Valore ordinario Comodi negativi Sono quantificabili in termini relativi rispetto al valore complessivo del bene (una variazione del x%...) Le aggiunte e detrazioni sono dovute a caratteristiche modificabili (quindi momentanee) Sono quantificabili singolarmente in termini assoluti (per esempio il costo delle opere da eseguire per portare nello stato di ordinarietà un fabbricato)

I prezzi dei beni simili Il bene simili hanno stesse caratteristiche: intrinseche, interne (tipo terreno o di fabbricato) estrinseche, in relazione con l’esterno (ambito spaziale) Il prezzi dei beni simili devono essere: reali, effettivamente pagati (non per esempio i prezzi richiesti inizialmente in una compravendita) recenti, le condizioni dei mercati cambiano col tempo (ambito temporale) Il valore ordinario deve risultare dall’analisi dei prezzi di un numero adeguato di beni simili (grandezza del campione)

I parametri di confronto Il parametro è la grandezza fisica, economica o la caratteristica qualitativa in base alla quale viene effettuato il confronto tra il bene oggetto di stima e i beni simili I parametri tecnici sono quantità fisiche misurabili I parametri economici sono misurabili col metro monetario (redditi, pezzi) I parametri e i prezzi di mercato costituiscono i dati della stima Il dato elementare, a differenza del dato elaborato, non deriva a sua volta dall’applicazione di un procedimento di calcolo Il dati possono essere: di fatto  sono certi ipotetici  derivano da una previsione

Tipi di procedimento Procedimento sintetico  basato su dati che all’origine della stima hanno già subito una fase di elaborazione Procedimento analitico  basato sull’elaborazione di dati elementari In ogni caso la comparazione si svolge in base alla fondamentale equazione:

Procedimenti sintetici Stima a vista  Confronto immediato, sommario Stima sintetica p.d.  Analisi delle fonti di dati già elaborati Stima per valori unitari  Stima sintetica per porzioni omogenee Procedimenti analitici Capitalizzazione dei redditi  Confronto basato sul parametro reddituale. Il bilancio del bene da stimare è eseguito analiticamente Rilievo analitico dei dati di mercato  Confronto basato sull’analisi di un numero adeguato di compravendite di beni simili in base a un parametro tecnico

Il procedimento per capitalizzazione dei redditi Il valore di mercato di un bene immobile con procedimento analitico (per capitalizzazione del reddito) si ottiene applicando la seguente formula: La capitalizzazione dei redditi è un procedimento di stima che usa come parametro di confronto il reddito (Bf). Infatti, sostituendo il saggio, si ha : Equazione fondamentale della comparazione e quindi:

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