per l’Extra Alberghiero Decalogo Ragionato per l’Extra Alberghiero &

Il Decalogo ragionato per l’Extralberghiero Questa presentazione può essere utilizzata come traccia per una discussione con gli spettatori, durante la quale potranno essere assegnate delle attività. Per memorizzare le attività durante la presentazione: In visualizzazione Presentazione diapositive fare clic con il pulsante destro del mouse Scegliere Appunti presentazione Scegliere la scheda Attività Immettere le attività a mano a mano che vengono assegnate Per chiudere la finestra, scegliere OK Questa procedura consente di inserire automaticamente le attività assegnate in una diapositiva che verrà visualizzata alla fine della presentazione. Il Decalogo ragionato per l’Extralberghiero in 27’ 😊 I Primi 9 passi Stefano Calandra Presentation Cenni alla normativa e consigli di buona gestione per B&B/Affittacamere /Appartamenti Vacanze 26/04/2017 By: Stefano Calandra

© Stefano Calandra - www.aibba.it 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation © Stefano Calandra - www.aibba.it  Slides: http://www.aibba.it/SlidesBTO2015.ppt © Stefano Calandra - www.aibba.it 

Di cosa parliamo? Definizioni dell’Extralberghiero in Italia 26/04/2017 Definizioni dell’Extralberghiero in Italia B&B/Affittacamere/Case Vacanza Stefano Calandra Presentation

Rapporto diretto con il gestore Rapporto solo professionale Extralberghiero: Case residenziali Ambiente informale Rapporto diretto con il gestore No Reception 1 o Nessun Dipendente Dimensioni ridotte 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation Alberghiero: Immobili commerciali Ambiente formale Rapporto solo professionale Reception Dipendenti Dimensioni maggiori

Extralberghiero: un fenomeno in crescita* 26/04/2017 Dal 2000 ad oggi l’offerta di Bed and Breakfast in Italia è passata da 0 a 28.000 esercizi, quello degli appartamenti in affitto da 30.000 a 75.000 (+150%), con una media di circa 5 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di 122.000 unità. Dal 2000 ad oggi l’offerta di Hotels in Italia è passata da 30.000 a 33.500 esercizi (+12%), con una media di circa 67 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di circa 200.000 unità. Dal 2000 ad oggi l’offerta di Extralberghiero in Italia è passata da 75.000 a 123.500 esercizi (+64%), con una media di circa 20 posti letto ad esercizio. I letti sono cresciuti in totale di 250.000 unità. Stefano Calandra Presentation *Dati ISTAT e AIBBA

Normativa regionale: 3 tipologie ricettive Necessaria la presentazione di una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività 26/04/2017 Bed & Breakfast: Sono attività ricettive fino ad un max di 6 camere in un unico appartamento, con / senza P. IVA, con obbligo di residenza del gestore (tranne in Piemonte, Toscana ed Abruzzo). Colazione sempre inclusa, solo alimenti confezionati. Dipendenti: possibile max 1 e solo con P. IVA. Affittacamere: Sono attività ricettive fino ad un max di 6 camere in 1 o 2 appartamenti completi di cucina, solo con P. IVA, senza obbligo di residenza del gestore. Colazione non per forza inclusa, con possibilità di manipolazione cibi (nulla-osta ASL L. 283/1962) in caso di somministrazione. Stefano Calandra Presentation

Appartamenti Vacanze (SCIA): Appartamenti Affittati a corpo e non per stanze, con servizi di pulizia e biancheria. No somministrazione alimenti. NON Necessaria la presentazione di una SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività: Appartamenti Turistici in locazione pura (NO SCIA): l’attività di locazione a turisti di case ed appartamenti ex L. 431/98 ed ex art. 1571 e sgg. del C.C. senza servizi (es: somministrazione di biancheria e pulizie). In alcune Regioni si deve dare comunicazione di apertura al Comune (Em-Ro., Veneto, Sardegna, Abruzzo). 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

Attività ricettiva o Locazione? 26/04/2017 Locazione Turistica (“Pura”) che apre senza SCIA, in alcune Regioni con semplice comunicazione. Requisiti strutturali della civile abitazione. Ma non può dare servizi: meno competitive sul mercato. Sennò la sceglierebbero tutti…. 😊 Attività Ricettiva che apre con SCIA (Segnalazione Certificata di inizio Attività). Requisiti strutturali più complessi perché può dare servizi. Stefano Calandra Presentation

26/04/2017 IL “DECALOGO Ragionato” 10 steps per l’avvio e la corretta gestione dell’attività di B&B/Affittacamere/Casa Vacanze/Appartamento Turistico Stefano Calandra Presentation

- Passo 1 - 26/04/2017 Quali sono le prime domande che dobbiamo porci nella progettazione dell’attività, direi ancor prima di individuare l’immobile? La scelta del tipo di attività e Distributivo locali Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) Le forme di impresa Stefano Calandra Presentation

- Passo 1 - Camere o Appartamenti? La scelta 26/04/2017 Camere o Appartamenti? La scelta Stefano Calandra Presentation Perm. Media lunga: meglio aprire piccoli appartamenti Perm. Media breve: meglio aprire camere e/o piccoli appartamenti

La scelta del tipo di attività - Passo 1 - 26/04/2017 La scelta del tipo di attività B&B/Affittacamere o Appartamento Vacanze ? La scelta si fa in base: ai flussi turistici della zona alle proprie attitudini alle caratteristiche del proprio stabile alle condizioni fiscali Al Business Plan È molto importante in questa fase l’esperienza del consulente, che deve avere delle comprovate competenze interdisciplinari E DI GESTIONE. 😊 Stefano Calandra Presentation

Non rimanete ancorati all’idea di aprire solo camere Non rimanete ancorati all’idea di aprire solo camere. Date la massima flessibilità di utilizzo! Una camera con bagno….. 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation può diventare….

Un mini-appartamento con cucina… 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

B&B ? Affittacamere ? Appartamenti vacanze ? 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation B&B ? Appartamenti vacanze ? Affittacamere ?

- Passo 1 - La scelta del tipo di attività e Distributivo locali 26/04/2017 La scelta del tipo di attività e Distributivo locali Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) Le forme di impresa Stefano Calandra Presentation

Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) - Passo 1 - Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) 26/04/2017 Dipende anzitutto dalla normativa regionale, che può imporre la P. IVA. Questo accade sempre per gli Affittacamere, spesso per gli Appartamenti Vacanza. Per i B&B è data sempre la scelta tra gestione con IVA o senza P. IVA. Poi l’Agenzia delle Entrate definisce con determinati parametri quando aprire o meno P. IVA. La P. IVA è anche un’opportunità fiscale, è conveniente per fatturati fra i 10.000 ed i 40.000 EUR rispetto alla gestione senza P. IVA, grazie al regime forfetario “dei minimi”, con aliquota 6%, contro il 27% IRPEF normale. Stefano Calandra Presentation

- Passo 1 - La scelta del tipo di attività e Distributivo locali 26/04/2017 La scelta del tipo di attività e Distributivo locali Attività occasionale o continuativa? (P. IVA) Le forme di impresa Stefano Calandra Presentation

- Passo 1 - Le forme di impresa 26/04/2017 Le forme di impresa B&B: ditta individuale, impresa familiare (art. 230 bis c.c.), società (solo in Toscana, Piemonte, Abruzzo) Affittacamere/Appartamenti Vacanze: ditta individuale, impresa familiare, società. Locazione Pura: no impresa. Stefano Calandra Presentation

Passi 2 e 3 Verifica Statuto Condominiale 26/04/2017 Verifica Statuto Condominiale Verifica di idoneità immobile La certificazione di conformità dell’immobile Stefano Calandra Presentation

Passo 2 Verifica di idoneità immobile Requisiti civile abitazione + requisiti locali e regionali In cosa consisteranno le indagini: Analisi della planimetria dei luoghi certificato di agibilità dell'unità abitativa Conformità al Regolamento Regionale calcolo della capacità ricettiva (es: “mq. equivalenti”) Accessibilità disabili (solo per Affittacamere): La L. 13/89 Nulla-Osta igienico sanitario ASL (Solo Affittacamere) ex L. 283/1962. 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

Passo 3 La certificazione di conformità dell’immobile Requisiti civile abitazione + requisiti locali e regionali E’ necessario farla fare da un Geometra Cosa contiene la certificazione di conformità: dati relativi alla struttura interventi edilizi o adeguamenti alle normative tecniche vigenti i dati catastali che identificano l'immobile dichiarazioni di conformità impianti gli adempimenti antincendio per le strutture ≤ 25 posti letto ubicazione materiale di primo soccorso Eventuali altre dichiarazioni richieste 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

La responsabilità civile dell’albergatore e l’assicurazione RC Passo 4 La responsabilità civile dell’albergatore e l’assicurazione RC 26/04/2017 Necessità di un’assicurazione RC da allegare alla SCIA L'albergatore è responsabile per ogni danno a cose o persone presenti (Clienti e Personale di Servizio) nella struttura ricettiva, artt. 1578 e ss. del Codice Civile.  Stefano Calandra Presentation

Passo 5 Il Business Plan costi/ricavi Analisi di: 26/04/2017 Il Business Plan costi/ricavi Per essere proprio sicuri di partire con l’attività individuata…. Una volta scelta la tipologia di attività che si vuole iniziare, si deve valutarne la potenzialità economica. Analisi di: Costi di gestione, Fatturato e prezzi, Aliquota fiscale, ROI, Punto di pareggio Il risultato può influire sulle scelte di cui al passo 1! Stefano Calandra Presentation

Passo 6 Se l’immobile non è di proprietà… 26/04/2017 Se l’immobile non è di proprietà… I contratti per prendere in gestione ulteriori appartamenti (Locazione / Comodato – Non possibile a %) Contratti Locazione Transitori (1-18 mesi) Contratti Locazione 4+4 anni (B&B, Appartamenti senza IVA) Contratti Locazione 9+9 (Affittacamere, App. con P.IVA) (DL 79/2011) Contratto di comodato gratuito I contratti vanno registrati all’AdE prima di allegarli alla SCIA Stefano Calandra Presentation

Passo 6 OK!! Ora potete presentare la La Segnalazione Certificata 26/04/2017 OK!! Ora potete presentare la La Segnalazione Certificata di inizio Attività (SCIA) Stefano Calandra Presentation

Dopo l’apertura: adempimenti obbligatori ed imposte specifiche Passo 7 Dopo l’apertura: adempimenti obbligatori ed imposte specifiche 26/04/2017 HACCP Sicurezza luoghi di lavoro Attrezzatura Antincendio Legionellosi TARSU RAI, Nuovo IMAIE  e SIAE Internet sicuro per gli ospiti Stefano Calandra Presentation

Corsi Sicurezza Luoghi di lavoro Corsi e procedure antincendio Passo 7 HACCP Hazard Analysis and Critical Control Point E’ la procedura di autocontrollo igienico-sanitario, una sorta di diario su cui annoti quotidianamente le pulizie effettuate nei vari locali del B&B Obbligatorio per strutture con P. IVA e colazione REGOLAMENTO (CE) N. 852/2004 26/04/2017 Corsi Sicurezza Luoghi di lavoro Obbligatorio per chi ha almeno un dipendente L. 81/08 Stefano Calandra Presentation Corsi e procedure antincendio Obbligatorio per tutte le strutture con meno di 25 p.l. D.M. 09.04.1994

Passo 7 Il registro di autocontrollo legionellosi Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con P. IVA D.L. 281/97 26/04/2017 Tassa Asporto Rifiuti Obbligatorio per tutte le strutture ricettive Regolamenti comunali Canoni RAI, SIAE, IMAIE Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con apparecchi multimedia Stefano Calandra Presentation Hot Spot Wi-Fi Internet per gli Ospiti Tra i servizi più richiesti dalla clientela! Obbligatorio per tutte le strutture ricettive D.L. 69/2013

Vediamo ora quali sono … Passo 9 Passo 8 Dopo aver assolto a tutti gli obblighi e seguito i consigli fin qui, avete una struttura PRONTA! Vediamo ora quali sono … Gli adempimenti quotidiani durante la gestione: come gestisco l’Ospite in casa? 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

Passo 8 Passo 9 Le modalità di somministrazione della colazione 26/04/2017 Le modalità di somministrazione della colazione Stefano Calandra Presentation Gli adempimenti per la gestione dell’Ospite

Passo 7 Somministrazione della colazione B&B/Affittacamere con P. IVA 26/04/2017 B&B/Affittacamere con P. IVA Obbligatorio per tutte le strutture ricettive con P. IVA e colazione Manuale di corretta Prassi igienica – schede giornaliere autocontrollo HACCP, Legge 283/1962 sull’igiene degli alimenti B&B senza P. IVA Obbligatorio per le strutture ricettive senza P. IVA, residenza gestore, colazione Doppia dispensa per i cibi, cibi confezionati e non manipolati Legge 283/1962 sull’igiene degli alimenti Stefano Calandra Presentation

Passo 7 Gli adempimenti per la gestione dell’Ospite 26/04/2017 ISTAT + PS + Privacy + Ricevuta Obbligatorio per tutte le strutture ricettive, anche per le Locazioni Turistiche Accreditamento web presso Regione e Questura Stefano Calandra Presentation La gestione della prenotazione e Cancellation Policy Obbligatorio per tutte le strutture ricettive Contratto d’Alloggio – Codice Consumo – Regolam. Carta SI

Adeguate politiche di Revenue Strumenti operativi per vendere Passo 9 26/04/2017 Adeguate politiche di Revenue Stefano Calandra Presentation Strumenti operativi per vendere

Credits:Digital Marketing Turistico & Network Service Il Revenue Management Credits:Digital Marketing Turistico & Network Service 26/04/2017 Il Revenue Management è l’insieme di tutte quelle analisi di Auditing ed interventi atti ad ottimizzare i guadagni di un’azienda. Il punto di partenza è l’analisi dei dati storici, se esistenti. Nel Revenue management il prezzo non è determinato dall’incontro tra domanda e offerta, ma viene reso quanto più possibile “individuale”, unito ad un adeguato servizio, per ottenere da ogni specifico cliente la massima somma che è disposto a pagare. Il Revenue Management, cosa non è: non è cambiare le tariffe in base ai competitors, non è smanettare con i portali, non è sicuramente ribassare i prezzi. Stefano Calandra Presentation

Maching prezzo / target di clientela Passo 9 Maching prezzo / target di clientela Ci sono diversi prezzi, il prezzo non è mai “unico”: Prezzo “pubblico” o di “borsa” Prezzo “pubblico” da esporre all’interno della struttura Prezzo di “borsa giornaliera” da esporre sui siti portali Prezzo praticato Prezzo per individuali, coppie, gruppi Prezzo per brevi/lunghi soggiorni Prezzo per tipologia di camera Prezzo per stagione Prezzo in base a politica di cancellazione 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO) 26/04/2017 Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO Stefano Calandra Presentation Marcello Cosa

26/04/2017 Sito web di ultima generazione con dominio ≠ .it : perché? Il robot di Google altrimenti non ci indicizza se veniamo ricercati dall’estero, avete provato? Strumento: Anteprima e diagnosi annunci di Google Stefano Calandra Presentation

26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO) 26/04/2017 Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO Stefano Calandra Presentation Marcello Cosa

La geolocalizzazione è una risorsa gratuita! 26/04/2017 Una struttura ricettiva deve geolocalizzarsi da sola e subito, una corretta geolocalizzazione è la base del SEO. Stefano Calandra Presentation strumento gratuito!

26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO) 26/04/2017 Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO Stefano Calandra Presentation Marcello Cosa

26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

+ = solo 100 €+IVA!! Booking Engine 26/04/2017 Stefano Calandra Presentation + = solo 100 €+IVA!! Booking Engine

Da dove comincia il Revenue e la Disintermediazione: hh Avere un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor jj 26/04/2017 - Con la fine della parity rate avere un Booking Engine accreditato consente un’ottima disintermediazione. Gg - Un sito web senza un Booking Engine non accreditato non converte, non vende! hh - Un sito web con Booking Engine accreditato consente di Disintermediare con Trip Advisor (Instant Booking) e con il Google Hotel Finder (nuovo perchè) integrato nella ricerca Google. Hh Stefano Calandra Presentation

La fine della Parity Rate 26/04/2017 La fine della Parity Rate Ottobre 2015: la Camera approva un importante emendamento al disegno di legge n. 3012 «Legge annuale per il mercato e la concorrenza»: viene abolita e resa nulla per legge qualunque clausola  di Parity con le OTA. “Indipendentemente dalla legge regolatrice del contratto è nullo ogni patto con il quale l’impresa turistico-ricettiva si obbliga a non praticare alla clientela finale, con qualsiasi modalità di qualsiasi strumento, prezzi, termini ed ogni altra condizione che siano migliorativi rispetto a quelli praticati dalla stessa impresa per il tramite di soggetti terzi. (OTA ndr)” Stefano Calandra Presentation

26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

26/04/2017 Stefano Calandra Presentation

Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO) 26/04/2017 Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO Stefano Calandra Presentation Marcello Cosa

per ricevere prenotazioni Cenni sulla disintermediazione Passo 10 – l’ultimo! 26/04/2017 Il Marketing ed il posizionamento su Web del Tuo B&B /Affittacamere/Casa Vacanze per ricevere prenotazioni Cenni sulla disintermediazione STRUMENTI Stefano Calandra Presentation

Strumenti operativi per vendere (Le basi del SEO) 26/04/2017 Sito web di ultima generazione, con dominio ≠ .it La geolocalizzazione: risorsa gratuita! un Booking Engine accreditato a Google e TripAdvisor Un Channel Manager per sincronizzare i calendari Un buon mix tra social e web marketing Una risorsa (esterna) per il SEO Stefano Calandra Presentation Marcello Cosa

The End © Stefano Calandra - www.aibba.it 26/04/2017 © Stefano Calandra - www.aibba.it  Uno studio completo di fattibilità - Auditing gestionale per una start-up di tipo B&B/Appartamento Turistico/Affittacamere con garanzia 100% che la SCIA non venga respinta € 189,00 = 1 anno di assistenza Mio Blog: Gestireunbedandbreakfast Slides: http://www.aibba.it/SlidesBTO2015.ppt Stefano Calandra Presentation