L’IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE Andrea GABOLA

L’IVA nel settore immobiliare Indice Quadro normativo Compravendita Locazione Leasing finanziario Reverse charge

Quadro normativo DPR 633/72 L. 457/78, art. 31, comma 1 DM 2-8-69 art. 10, commi 8, 8 bis, 8 ter art. 2, comma 3, lett. c) art. 12 art. 17, commi 5 e 6 art. 19, comma 5, 19 bis, 19 bis 1, comma 1 lett. i) L. 457/78, art. 31, comma 1 DM 2-8-69 Circ 27/E del 4-8-06 Circ 33/E del 16-11-06 Circ 37/E del 29-12-06

La compravendita di immobili Venditore Soggetto IVA Persona fisica Altre destinazioni Destinazione abitativa Imprese costruttrici o di ristrutturazione Altre imprese Due regimi alternativi Imponibile IVA Esente IVA

La destinazione degli immobili Categoria Descrizione A/1 Abitazioni signorili A/2 Abitazioni civili A/3 Abitazioni economiche A/4 Abitazioni popolari A/5 Abitazioni ultra popolari A/6 Abitazioni rurali A/7 Abitazioni in villini A/8 Abitazioni in ville A/9 Abitazioni in castelli, palazzi storici A/11 Abitazioni tipiche del luogo A/10 Uffici tipiche del luogo B Immobili per uso di alloggi collettivi C Immobili ad uso commerciale D Immobili a destinazione speciale E Immobili a destinazione particolare Destinazione abitativa Altre destinazioni

Cessione di fabbricati strumentali regime naturale operazione generalmente esente da IVA operazione imponibile IVA in alcuni casi regime opzionale facoltà di assoggettare ad IVA l’operazione inasprimento dei tributi indiretti

Regime naturale operazione in generale esente da IVA con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa (168 euro) e delle imposte ipo-catastali in misura proporzionale (3% + 1%) operazione imponibile IVA in caso di cessioni effettuate: da imprese di costruzione, ristrutturazione nei 4 anni dall’ultimazione delle opere; verso soggetti con detrazione dell’IVA limitata al 25% verso soggetti che non sono soggetti passivi di imposta

Regime opzionale il cedente può esercitare l’opzione per l’imponibilità ad IVA in sede di atto oltre all’IVA il cessionario è tenuto a pagare le imposte ipo-catastali in misura proporzionale (3% + 1%) e l’imposta di registro in misura fissa (168 euro)

Impresa cedente – profili soggettivi imprese costruttrici: edificano anche occasionalmente fabbricati anche per il tramite di altre imprese imprese di ristrutturazione: eseguono anche occasionalmente interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia od urbanistica

Interventi recupero patrimonio edilizio L. 457 del 5-8-78, art. 31, comma 1 Manutenzione ordinaria: interventi su finiture e mantenimento in efficienza impianti Manutenzione straordinaria: interventi su parti strutturali senza modificare destinazione d’uso Restauro e risanamento conservativo: conservazione organismo edilizio, assicurandone funzionalità, nel rispetto di alcuni requisiti Ristrutturazione edilizia: trasformazione organismo edilizio Ristrutturazione urbanistica: sostituzione esistente tessuto urbanistico edilizio

(*) ridotte della metà se partecipa all’atto un Fondo Immobiliare, un’impresa di leasing, una banca o altro intermediario finanziario.

Detraibilità per l’acquirente oggettiva: casi in cui l’indetraibilità è espressamente prevista da pro rata: l’impresa esercita in via esclusiva o concorrente con altre, attività che danno luogo ad operazioni esenti da IVA specifica: l’impresa impiega un bene per porre in essere operazioni esenti o comunque non soggette ad IVA    

Aliquote IVA 4% caratteristiche I casa dell’abitazione e requisiti per l’acquirente assegnazione I casa a soci di cooperativa edilizia 10% abitazione non di lusso assegnazione abitazione non di lusso a soci di cooperativa edilizia 20% abitazione di lusso assegnazione abitazione di lusso a soci di cooperativa edilizia    

Agevolazione I casa casa di abitazione non avente le caratteristiche di lusso l’abitazione è ubicata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza (dichiarazione da rendere in atto) l’acquirente dichiara in atto di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune l'acquirente dichiara in atto di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con agevolazione I casa    

Abitazione di lusso DM 2-8-69 i parametri che vengono presi in esame per la determinazione della categoria di lusso sono tra gli altri: superficie terrazze ingressi, ascensori e montacarichi scale principali e scale di servizio altezze del piano pavimenti, soffitti, rivestimenti e rifiniture piscine e campi da tennis    

Cessione di interi fabbricati o porzioni 10% fabbricati con requisiti Tupini: almeno il 50% della superficie destinata ad abitazioni non di lusso e non più del 25% destinata a negozi venduti da impresa di costruzioni (entro 4 anni) fabbricati venduti da impresa che ha effettuato interventi di recupero 20% fabbricati senza requisiti Tupini venduti da impresa costruttrice (entro 4 anni)    

Cessione aree fabbricabili e terreni fuori campo IVA (DPR 633/72, art. 2, comma 3, lett. c) terreni ceduti da privati terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria ceduti da imprese definizione normativa di Area Edificabile: utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico adottato dal Comune aliquota 20%: terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria    

Pertinenze immobile con agevolazione prima casa indipendentemente dalla contestualità dell’atto beneficia dell’aliquota agevolata immobile senza agevolazione prima casa se acquistate contestualmente all’immobile principale: art. 12 DPR 633/72 “… le altre cessioni … accessorie ad una cessione di beni …, effettuate direttamente dal cedente … non sono soggette autonomamente ad imposta …” se acquistate con atto separato dall’immobile principale: il vincolo pertinenziale non incide sulla determinazione dell’aliquota IVA    

Contratto preliminare puro senza acconto o caparra imposta di registro in misura fissa la caparra non costituisce pagamento parziale del prezzo ma ha funzione prevalentemente risarcitoria con caparra imposta di registro in misura proporzionale con acconti prezzo emissione di fattura ed applicazione dell’IVA in base all’aliquota dovuta per la cessione    

Destinazione abitativa Servizi di locazione Locatore Soggetto IVA Persona fisica Altre destinazioni Destinazione abitativa Regime opzionale Regime naturale Esente IVA Imponibile IVA

Locazione di fabbricati strumentali regime naturale operazione generalmente esente IVA operazione imponibile IVA in alcuni casi regime opzionale facoltà di assoggettare ad IVA l’operazione inasprimento dei tributi indiretti

Regime naturale operazione in generale esente da IVA con applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale (1%) operazione imponibile IVA (20%) in caso di locazioni effettuate: verso soggetti con detrazione dell’IVA limitata al 25% verso soggetti che non sono soggetti passivi di imposta

Regime opzionale il locatore può esercitare l’opzione per l’imponibilità ad IVA in sede di stipula del contratto di locazione oltre all’IVA il contratto sconta l’imposta di registro in misura proporzionale (1%)

Regime IVA applicabile alle locazioni Immobile Locatore Conduttore IVA Registro Abitativo Soggetto IVA Chiunque Esente 2% Abitativo in edilizia convenzionata Impresa di costruzione o di ristrutturazione Imponibile (10%) Strumentale Soggetti con detraibilità fino al 25% Imponibile (20%) 1% Soggetto non IVA Soggetto IVA con opzione Altri soggetti Soggetto IVA senza opzione

Locazione aree fabbricabili e terreni esente IVA aree non edificabili non destinare a parcheggio terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria imponibile IVA terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria aree non edificabili destinare a parcheggio    

Locazione finanziaria assimilabile alle locazioni ed alle cessioni per quanto riguarda i canoni di locazione finanziaria per quanto attiene il prezzo di riscatto agevolazioni previste aliquote dimezzate per le imposte ipo-catastali (1,5% e 0,5%) in caso di cessione dalle imposte ipo-catastali l’acquirente scomputa l’imposta di registro pagata sui canoni durante la vita del contratto    

Opzione di imponibilità IVA scelte di opportunità per il cedente effetti positivi o neutri per il cessionario effetti negativi o neutri eventuale impatto sulla negoziazione tra le parti del prezzo di cessione o del canone di locazione    

Reverse charge - Subappalto Dal 1-1-07 è applicabile alle prestazioni di servizi rese nel settore edile dai subappaltatori Appalto e subappalto (artt. 1655-1656 c.c.): “… contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.” “L’appaltatore non può dare in subappalto l’esecuzione dell’opera o del servizio, se non è autorizzato dal committente.”    

Reverse charge - Subappalto Committente creditore IVA Ordine di lavoro contratto di appalto Fattura con IVA Appaltatore debitore IVA Erario Ordine di lavoro contratto di subappalto Fattura senza IVA Subappaltatore creditore IVA

Modalità di rilevazione Subappaltatore emette fattura indicando il corrispettivo della prestazione senza esplicitare l’Iva Appaltatore: Integra la fattura indicando aliquota ed imposta Iva Annota la fattura nel registro fatture emesse e degli acquisti Finalità della norma: contrastare fenomeni evasivi che si manifestano nel settore edile    

Ambito di applicazione Operazioni di subappalto rese nel settore edile, dai contribuenti la cui attività rientra nella sezione F della Tabella Ateco (codici attività da 43.11.00 a 43.99.02) Escluse dall’applicazione: le prestazioni d’opera professionale che non sono definibili come prestazioni di manodopera le forniture di beni con posa in opera, poiché tali operazioni ai fini IVA costituiscono cessioni di beni e non prestazione di servizi    

Reverse charge – immobili strumentali Le cessioni di immobili a cui deve essere applicato il regime del reverse charge sono diverse a seconda della data di emissione della relativa fattura: dal 1 ° ottobre 2007 al 29 febbraio 2008 sono soggette al regime del reverse charge solo le cessioni di immobili strumentali imponibili per opzione; dal 1 ° marzo 2008 diventano soggette al regime del reverse charge anche le cessioni di immobili strumentali imponibili per obbligo effettuate a soggetti passivi di imposta che hanno la facoltà di detrarre l'IVA pagata sugli acquisti in misura inferiore al 25%.