BENVENUTI AL CORSO BASE Realizzato da : Il viaggio sta per iniziare ……

Presentazione sul tema: "BENVENUTI AL CORSO BASE Realizzato da : Il viaggio sta per iniziare ……"— Transcript della presentazione:

1 BENVENUTI AL CORSO BASE Realizzato da : Il viaggio sta per iniziare ……

2 CORSI FORMATIVI La Re Aste promuove due corsi formativi: Un corso base che abilita le agenzie a poter accedere al servizio aste Alla fine del corso base verrà effettuato un test di verifica e verra’ rilasciato un attestato di partecipazione Le agenzie abilitate, attraverso la loro login e password potranno accedere al servizio. Sara’ realizzato un corso successivo che aiuta la formazione e permette all’operatore di aprire un Centro Aste La formazione e’ necessaria per dare all’operatore di settore la professionalità giusta al fine di renderlo competitivo e sensibile alle esigenze del mercato nel settore Aste

3 CONTRATTO DI ADESIONE Viene sottoscritto da ogni agenzia abilitata, un contratto di adesione al servizio E’ una sorta di regolamento da adottare per portare a buon fine le operazioni d’Asta Il contratto ha la stessa durata di quello in essere con il gruppo. Esiste un patto di non concorrenza

4 INTRODUZIONE La trasformazione del mercato economico/finanziario degli ultimi mesi, nel nostro paese ha modificato gli equilibri pre- esistenti, scindendo così nel mercato immobiliare la clientela in due fasce: Fascia bassa Fascia medio alta/Alta

5 In base alle suddette variazioni, si e’ verificata una flessione nel mercato immobiliare, I dati sottostanti lo confermano che nel 2007/2008: I tempi medi delle vendite si attestano intorno ai 4,7 mesi Incremento medio annuo dei prezzi delle abitazioni si attesta intorno al 5% Flessione delle vendite rispetto al 2006 e’ di circa 3,2% Fonte NOMISMA Comunicato stampa “Rapporto sul mercato immobiliare”

6 Per tutti questi fattori l’operatore di settore si ritrova a non poter soddisfare le esigenze dei clienti in quanto: I prezzi degli immobili sono ancora troppo alti rispetto alla richiesta La fascia di Clientela Bassa non riesce più ad accedere all’acquisto L’offerta degli immobili sul mercato non soddisfa la richiesta La fascia Medio alta/Alta, non trova più soddisfacimento nell’investire “nel mattone”

7 L’inserimento del mercato Aste, in questo contesto, permette all’operatore di poter soddisfare le richieste di mercato, in quanto: Permette di poter acquistare un immobile avendo l’opportunità di avere un risparmio, pari a circa il 25/30% rispetto al normale prezzo di mercato. Consente inoltre di poter avere accesso anche al cliente che acquista solo per investimento, per poi rivendere o locare l’immobile, creando così un ulteriore business.

8 LE ASTE SUL PORTALE Potenzialmente ogni cliente e’ interessato ad acquistare un immobile in asta Attraverso il portale e’ possibile effettuare una ricerca secondo alcuni criteri E’ preferibile mantenere i canoni di ricerca molto ampi per poter avere maggior numero d’immobili da poter offrire al cliente Il servizio aste e’ visibile solo per gli operatori di settore abilitati Per gli operatori non abilitati e tutta la rete internet sono visibili solo: la pagina iniziale e i dati incarico Gli operatori abilitati possono accedere a tutte le informazioni dell’immobile in asta, scaricare i file allegati e stampare tutta la modulistica di Re Aste

9 RICERCA IMMOBILE Si può effettuare in vari modi la ricerca nel portale Replat: Per visualizzare solo immobili in asta, selezionare nella casella Tipologia la voce: “ASTE IMMOBILIARI” Per visualizzare sia immobili in asta che a mercato libero non selezionare alcun campo nella casella Tipologia. Oltre ad aver selezionato la casella “ASTE IMMOBILIARI” e’ possibile restringere i campi di ricerca, digitando il cap la provincia o il comune. E’ possibile inoltre effettuare la ricerca immobile per “prezzo”. Il sistema, inserito il prezzo, ricerchera’ gli immobili con il prezzo indicato come “PREZZO BASE D’ASTA”

10 LE ASTE SUL PORTALE Una volta definita la ricerca, nella casella “dati incarico” ci sono le informazioni relative all’immobile (ubicazione, via, Cap, etc) SOLO AGENZIE ABILITATE Nella casella “dettaglio” ci sono le informazioni relative all’immobile specifiche dell’asta (numero procedura, tribunale, rialzo, descrizione) dati indispensabili per la compilazione del mandato, in questo campo trovo inoltre la voce “note”, custode, magistrato, etc. Nella casella “documenti” sono presenti i vari allegati inerenti la procedura (Perizia, Ordinanza, Avviso) le Faq e la modulistica Re Aste.

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17 COME OPERARE NELLE ASTE IMMOBILIARI 1. Valutazione Immobile e Prezzo d’acquisto 2. Il Mandato 3. Prima della Partecipazione in asta 4. Mutuo Asta 5. Predelibera 6. Prefinanziamento

18 1.VALUTAZIONI D’ACQUISTO E PREZZO Sono essenziali alcune valutazioni, per poter consigliare il cliente verso un acquisto all’asta: 1.Valutare la necessità del cliente di abitare con urgenza l’immobile 2.Valutare il giusto prezzo da consigliare al cliente per formulare l’offerta di acquisto. 3.Valutare la disponibilità reale economica del cliente (Mutuo) Sarà possibile visitare l’immobile, la dove sarà stato nominato il custode giudiziario

19 2. MANDATO La sottoscrizione del Mandato costituisce l'elemento di chiarezza e trasparenza sui servizi che verranno erogati, i patti le condizioni e quantificazione del costo del servizio e l’impegno delle controparti. Con la sottoscrizione dell’incarico il cliente versa una somma minima che rappresenta una copertura dei costi, il mandato ha la durata di otto mesi, per la partecipazione fino a due aste. Ad ogni asta il cliente dovrà sostenere delle spese inerenti alla procura speciale € 50,00 e bolli: 2 da € 1,81 e 1 da € 14,62. In caso di aggiudicazione definitiva il cliente pagherà il compenso pattuito sull’incarico e quanto stabilito dal giudice nelle sue modalità per il saldo dell’immobile. La Re Aste, si riserva massimo 10 giorni per verificare e accettare il mandato

20 TABELLA COMPENSI 1. Asta da € 5.000,00 a € 100.000,00 = € 5.500,00+ IVA 2. Asta da € 101.000,00 a € 200.000,00 = € 9.000,00+ IVA 3. Asta da € 201.000,00 a € 300.000,00 = € 12.000,00+ IVA 4. Asta da € 301.000,00 a € 400.000,00 = € 16.000,00+ IVA 5. Asta da € 401.000,00 a € 500.000,00 = € 18.000,00+ IVA 6. Asta da € 501.000,00 a € 600.000,00 = € 20.000,00+ IVA 7. Asta da € 601.000,00 a € 700.000,00 = € 22.000,00+ IVA 8. Asta da € 701.000,00 a € 800.000,00 = € 25.000,00+ IVA 9. Asta da € 801.000,00 a € 900.000,00 = € 27.000,00+ IVA 10. Asta da € 901.000,00 a € 1.000.000,00 = € 30.000,00+ IVA 11. Oltre 1.000.000,00 da definire di volta in volta + Iva I compensi sono calcolati sul prezzo offerto dal cliente sul mandato.I compensi sono calcolati sul prezzo offerto dal cliente sul mandato. DI TALE COMPENSO VERRA’ RISTORNATO IL 45% AL CONSULENTE

21 3. PRIMA DELLA PARTECIPAZIONE IN ASTA Prima della partecipazione il cliente deve sottoscrivere procura notarile alla persona incaricata che si recherà in tribunale. Deve fare emettere assegno circolare non trasferibile, intestato come da ordinanza per il deposito cauzionale, dove e’ previsto anche assegno per deposito in conto spese. La procura notarile insieme agli assegni circolari e a specifica istanza di partecipazione, devono essere presentati massimo un giorno prima o come da indicazioni espresse nell'ordinanza di vendita. L’incaricato presenzia e partecipa direttamente il giorno dell'asta. Il cliente qualora lo desideri può assistere alla gara.

22 4.Mutuo Aste Pre-delibera Pre-finanziamento Prima di partecipare in asta e’ consigliato, nel caso in cui il cliente chiede un mutuo, richiedere una predelibera reddituale all’istituto di credito, in quanto se non salda l’immobile entro 60 giorni dalla data dell’aggiudicazione, perde l’importo versato in tribunale. (deposito cauzionale ed un eventuale deposito conto spese).

23 5. PREDELIBERA La predelibera e’ una fattibilità di mutuo, dal punto di vista anagrafico e reddituale per poter accedere all’ importo richiesto. Solo alcuni istituti di credito effettuano questo tipo di mutuo. Questo servizio e’ offerto anche da Re Aste. L’istituto di credito per stabilire l’importo massimo cui il cliente potrà accedere andrà ad esaminare i seguenti punti: 1.Storia creditizia dei soggetti interessati al finanziamento 2.Rapporto tra importo di mutuo e valore dell'immobile 3.Rapporto tra rata e reddito

24 6.PREFINANZIAMENTO Alcune banche prevedono la possibilità di mettere a disposizione una somma di danaro, successivamente alla predelibera, per poter versare le somme per la partecipazione all’asta. Il prefinanziamento prevede uno scoperto di conto a fronte di interessi. In caso di non aggiudicazione, devono comunque essere versati gli interessi per il periodo in cui si sono utilizzate le somme.

25 COME NASCE UN’ASTA? Le aste giudiziarie sono lo strumento per attuare la vendita forzata di un bene Un soggetto che ha contratto un debito, reso insoluto, a fronte del quale ha rilasciato un titolo esecutivo, diventa un soggetto perseguibile da procedura esecutiva, e quindi i suoi beni possono essere oggetto di vendita forzata, permettendo così il soddisfacimento dei creditori. Il titolo esecutivo e’ una certificazione di vario genere che attesta l’esistenza del debito ( assegno, fattura, ricevute, condanna giudiziale, contratto, contratto di mutuo, etc) Una buona percentuale di procedure esecutive nasce dal mancato pagamento di un mutuo, per il quale e’ già stata iscritta sull’immobile un ipoteca volontaria a garanzia del debito.

26 IPOTECA Esistono vari tipi d’ipoteche: Ipoteca volontaria: Viene iscritta volontariamente sul bene a garanzia di un debito Ipoteca legale: Viene iscritta sul bene a fronte di un debito non pagato nei confronti solitamente dell’agenzia dell’entrate Ipoteca giudiziale: Viene iscritta sul bene da ordinanza del giudice a fronte di una procedura esecutiva in corso. L’ipoteca gravante su un bene a garanzia di un debito in essere è sostanziale (produce effetto); L’ipoteca gravante su un bene a garanzia di un debito estinto è formale (non produce effetto).

27 LA PROCEDURA ESECUTIVA Prima di procedere all’esecuzione forzata, al debitore viene notificato il titolo esecutivo e l’atto di precetto dall’ufficiale giudiziario. Trascorsi 10 giorni dalla notifica del precetto, senza alcun esito, il creditore può procedere in via esecutiva. Il precetto ha validità 90 giorni, entro tale termine deve essere effettuato il pignoramento. L'espropriazione forzata ha inizio con il pignoramento.

28 IL PIGNORAMENTO Con Il pignoramento il debitore e’ obbligato ad astenersi da ogni atto diretto a sottrarre i beni che sono oggetto di garanzia del credito. Il pignoramento dell’immobile viene trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per vincolare i beni del debitore affinché vengano venduti o assegnati al creditore. Le forme di questo procedimento sono regolate dal codice civile. In questa fase diventa necessario valutare se il valore dell’immobile e’ sufficiente a coprire il debito vantato dal creditore.

29 PERIZIA C.T.U. Il Tribunale richiede una perizia sull’immobile oggetto di pignoramento e si avvale di un tecnico, denominato Consulente Tecnico d'Ufficio (C.T.U.). 1.In primo luogo il TECNICO identifica e verifica i dati del proprietario, che in questa fase prende il nome di Esecutato e di eventuali comproprietari. 2.Accerta se la procedura esecutiva prevede la vendita di uno o più lotti. 3.Verifica se l’immobile e’ occupato dall’esecutato, libero, oppure se risulta locato con titolo opponibile o non opponibile. 4.Accerta la corrispondenza del bene immobile in base alle dichiarazioni esistenti nei pubblici registri, (Conservatoria, Catasto)

30 La perizia contiene la descrizione dettagliata dell’immobile: 1.Descrizione e Ubicazione dell’immobile 2.Dati Catastali e Confini 3.Provenienza dell’immobile 4.Valutazione edilizia ed urbanistica 5.Iscrizioni e trascrizioni sull’immobile 6.Adempimenti necessari ai fini Urbanistico/edilizio e catastale (eventuale condono) 7.Prezzo di mercato dell’immobile (Prezzo base d’asta) 8.Altre notizie

31 Urbanistica Progetto approvato Licenza di costruzione Agibilità Diritto di superficie o 167 Catastale V.c.a. N.C.T. – N.c.e.u. Abuso edilizio Condono Concessione in sanatoria Vincoli Provenienza Atto di compravendita Usucapione Atto terreno Donazione Atto di nuda proprietà Decreto di trasferimento

32 VIENE INDETTA L’ASTA A questo punto dopo la verifica del tecnico viene pubblicato un avviso di vendita sui quotidiani Viene pubblicata l’ordinanza e la perizia su internet Questo iter e’ obbligatorio affinché sia regolare lo svolgimento della procedura esecutiva La pubblicazione deve avvenire almeno 45 giorni prima dell’udienza fissata per l’Asta

33 VENDITA CON INCANTO Nella vendita con incanto, i partecipanti presentano le offerte d'acquisto per alzata di mano con l’indicazione del prezzo offerto. Ogni offerente non e’ più tenuto alla sua offerta quando questa e’ superata da un’altra, anche se poi quest’ultima viene dichiarata nulla Viene aggiudicato l’immobile all’offerta più alta.

34 VENDITA SENZA INCANTO Nella vendita senza incanto, i partecipanti presentano le offerte d'acquisto in busta chiusa con l’indicazione del prezzo offerto. Le buste vengono aperte alla presenza dei vari offerenti e dei creditori. Se l’offerta è superiore al prezzo base d’asta aumentato di un quinto, viene senz’altro accolta. Se l’offerta è inferiore al quinto, il giudice può non procedere con la vendita e decidere di passare al sistema dell'incanto.

35 VENDITA SENZA INCANTO In caso di più offerte valide in busta, viene indetta una gara con incanto assumendo come prezzo base d'asta il valore delle offerte più alte. Quando un asta va’ deserta, viene fissata una nuova vendita. Potrebbe essere ribassata del 20% rispetto a quello precedente a discrezione del giudice di gara.

36 ITER IN CASO DI NON AGGIUDICAZIONE Vengono restituiti gli assegni versati: In caso di vendita all'incanto lo stesso giorno dell’asta In caso di vendita senza incanto il giorno successivo dell’asta Si verifica la possibilità di una nuova partecipazione per il cliente, effettuando una nuova ricerca.

37 ITER IN CASO DI AGGIUDICAZIONE In caso di vendita all'incanto l'aggiudicazione diviene definitiva trascorsi 10 giorni dall’asta. Entro questo termine e’ possibile effettuare un ‘offerta di aumento pari a 1/5 del prezzo di aggiudicazione. In caso di vendita senza incanto l’aggiudicazione e’ immediatamente definitiva. Entro 60 giorni dalla data di aggiudicazione definitiva deve essere saldato il prezzo. La Re Aste seguirà tutta la procedura fino al rilascio del Decreto di Trasferimento Il cliente può richiedere assistenza globale fino al rilascio dell’immobile “occupato”.

38 EROGAZIONE IN TRIBUNALE Erogazione e stipula del contratto di mutuo Per tutela dell’istituto di credito: Al momento del saldo prezzo, viene dichiarata chiusa la procedura esecutiva, affinche’ non si possa inserire alcun creditore e affinche’ la banca possa iscrivere la propria garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale anche se di secondo grado formale. Successivamente verra’ rilasciato Decreto Di Trasferimento del bene e trascritto alla Conservatoria.

39 DECRETO DI TRASFERIMENTO Dopo l’aggiudicazione definitiva e il versamento del saldo prezzo,il giudice ordina il trasferimento del bene; l’atto prende il nome di "decreto di trasferimento“. Nel decreto di trasferimento il Giudice ordina alla Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari di cancellare dei gravami facenti parte della procedura esecutiva; Ingiunge inoltre di rilasciare l'immobile venduto nella disponibilità dell’acquirente.

40 VENDITA FORZATA O ASSEGNAZIONE La procedura esecutiva si chiude con la vendita del bene e la distribuzione del ricavato ai creditori. Il creditore può richiedere in caso di mancata vendita l’assegnazione dell’immobile ad un prezzo non inferiore al prezzo base d’asta, maggiorato delle spese dell’esecuzione.

41 VENDITA DEL SERVIZIO Il consulente curera’ esclusivamente la parte commerciale nel reperimento del cliente dividendo il compenso a meta’ Il consulente puo’ usufruire del servizio in tutta sicurezza mantenendo i contatti e l’assistenza al cliente qualora lo desideri Il consulente accede cosi’, alla fascia del Mercato Aste limitando al minimo i rischi del settore

42 RE ASTE Il servizio di Re Aste garantisce all’operatore di settore : 1.Conoscenza del mercato finanziario/immobiliare ventennale 2.Competenza nel settore aste 3.Professionalita’ 4.Chiarezza e responsabilita’ nello svolgimento dell’incarico 5.Assistenza per il cliente fino al rilascio dell’immobile Buon Lavoro a Tutti………..

43 Lettera Esecutato

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