Terreno: valore assoluto / SL1 Ricapitolazione (x 5‘ giorno) 1‘ giorno  INTRODUZIONE  MEV 2‘ giorno  Valore di reddito e diritto di locazione 3‘ giorno.

Presentazione sul tema: "Terreno: valore assoluto / SL1 Ricapitolazione (x 5‘ giorno) 1‘ giorno  INTRODUZIONE  MEV 2‘ giorno  Valore di reddito e diritto di locazione 3‘ giorno."— Transcript della presentazione:

1 Terreno: valore assoluto / SL1 Ricapitolazione (x 5‘ giorno) 1‘ giorno  INTRODUZIONE  MEV 2‘ giorno  Valore di reddito e diritto di locazione 3‘ giorno  Valore di reddito, tassi, costi….LORDO/NETTO Finalmente si capisce (spero) la formula VdR = REDDITO / TASSO VdR è 1 EV …..NON è il valore attuale di un immobile Cosa manca?? La vetustà!  4‘ giorno (Chiappini)  Costi di costruzione e calcolo vetustà Vetustà è 1 EV  fondamentale x il valore venale (x fondi edificati con immobili di utilizzo) OGGI „scopriamo“ il valore del TERRENO  ASSOLUTO e/o RELATIVO

2 Terreno: valore assoluto / SL2 Stima del terreno (valore assoluto) Panoramica Terreno non edificato In zona edificabileIn zona non edif. Terreno edificato In zona edificabileIn zona non edif. Valore assoluto del terreno Met. del valore di confronto Valore relativo del terreno Met. delle cat. di posizione Particelle intere Superfici parziali Terreno supplem. Terreno normale Valore del terreno per m2 Fr. 150.-/m2 Valore globale del terreno Fr. 347’850.- Secondo metodo: valore relativo del terreno Metodo delle categorie di posizione

3 Terreno: valore assoluto / SL3 Stima del terreno (metodi) 2 metodi Stima del VALORE RELATIVO DEL TERRENO  Otteniamo un valore indicativo, in rapporto al reddito Stima del VALORE ASSOLUTO DEL TERRENO  Otteniamo un valore preciso, di mercato

4 Terreno: valore assoluto / SL4 Stima del terreno (valore assoluto) Valore assoluto di un terreno: Terreni non edificati ma edificabili Terreni non edificabili Terreni agricoli Terreni edificati con costruzioni vetuste o mal sfruttate  quando il valore del terreno è maggiore del valore complessivo (terreno + costruzione)  quando l´edificio è da abbattere Metodo di valutazione: …..quasi sempre è oggetto di possesso…  Sistema di raffronto (confronto)

5 Terreno: valore assoluto / SL5 Stima del terreno (valore assoluto) Per il sistema di raffronto (o confronto) ci servono informazioni sul terreno e dati di paragone: Info indispensabili sul terreno: Situazione macro Situazione micro Dati del piano regolatore Dati dell`estratto registri Qualità del terreno (pendenza, rischio geologico, contaminazione..) Dati per paragonare il fondo con altri simili

6 Zone / fondi Terreno: valore assoluto / SL6 Dove si trova il fondo? Cosa succede nelle vicinanze? Incide sul valore?

7 Estratto RF….cosa indica ? Terreno: valore assoluto / SL7

8 …incide sul valore la „coattiva“? Terreno: valore assoluto / SL8

9 OASI è importante! Terreno: valore assoluto / SL9

10 Indica i fondi a rischio! Terreno: valore assoluto / SL10

11 Incide o no sul valore venale? Terreno: valore assoluto / SL11

12 Carta die pericoli Terreno: valore assoluto / SL12

13 Zona rossa, blu, gialla e bianca Terreno: valore assoluto / SL13 Incide molto!

14 Piano regolatore „limita“ Terreno: valore assoluto / SL14

15 Piano regolatore „abitazione primaria“ Terreno: valore assoluto / SL15

16 PR „costruzioni esistenti IO e IS interssanti“ Terreno: valore assoluto / SL16

17 Terreno: valore assoluto / SL17 Stima del terreno (valore assoluto) Situazione macro Economica regionale e locale, imposte (moltiplicatore), contesto sociale (per chi?), turistico/commerciale/normale……… Situazione micro Come è situato il terreno nel comune (è ambito?), esposizione al sole, immissioni ambientali (foniche o aria o suolo), viabilità, mezzi pubblici, scuole, negozi, autorità, cultura…….. Dati del piano regolatore IS (indice di sfruttamento) IO (indice di occupazione) Altezze (R2..), distanze……, posteggi…. Limitazioni (residenze secondarie, restrizioni per nucleo storico, restrizioni foniche, attività commerciali o industriali…)

18 Terreno: valore assoluto / SL18 Stima del terreno (valore assoluto) Ufficio registri L´estratto del registro fondiario informa sul terreno specifico  grandezza del fondo (m2)  diritti, oneri, limitazioni  possono incidere sul valore!  valore di stima ufficiale Tutte le informazioni precedenti servono per paragonare e “parificare” i terreni Dati per paragonare il terreno con altri terreni  esperienza e conoscenze personali del mercato regionale  informazioni da agenzie/amministrazioni immobiliari della zona  informazioni da “insider” (uff. registri, notai, colleghi, vicini, architetti..)  analizzare inserzioni, prospetti di vendita, internet (homegate, comparis;)  dati specifici da statistiche, banca dati, www.wuestundpartners.ch..  Conoscere i prezzi in zona!! il futuro!

19 Terreno: valore assoluto / SL19 Stima del Terreno (valore assoluto) Valore assoluto del terreno è un valore di confronto!!! Per il confronto usiamo valori conosciuti e statistiche Vedremo come „funziona“ nel capitolo „ulteriori metodi“ e „metodi statistici“