La stima dei costi in edilizia

Presentazione sul tema: "La stima dei costi in edilizia"— Transcript della presentazione:

1 La stima dei costi in edilizia
Il costo di produzione (promotore) Il costo di costruzione (costruttore) Il costo tecnico (costi variabili di cantiere) Costo di produzione Costo di costruzione Costo tecnico 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

2 C = Ca + Cc + St + On + Sg + I + Tr + Sc + Up
Il costo di produzione C = Ca + Cc + St + On + Sg + I + Tr + Sc + Up Dove: C Costo di produzione Ca Costo dell’area edificabile Cc Costo di costruzione St Onorari e spese tecniche Sg Spese generali On Oneri concessori I Interessi sul capitale finanziario Sc Spese di commercializzazione Tr Tributi Up Utile dell’imprenditore promotore 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

3 Oneri concessori Contributo commisurato al costo di costruzione
Contributo commisurato alle spese di urbanizzazione primaria e secondaria 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

4 Il contributo di costruzione
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5 Il contributo di costruzione
Intervento Destinazione Costo di Costo di Coefficiente Superficie % % % riduzione Totale costruzione costruzione complessiva aliquota incidenza euro/mq maggiorato Nuova edificazione residenziale 559,24105 699,05131 1,00 152,57 7,2 - - 7.679,31 TOTALE 7.679,31 intervento : nuova costruzione ristrutturazione destinazione : residenziale turistica – alberghiera direzionale commerciale €/mq : valore tabellare pari a 559,24 (determinato dalla Regione in funzione della destinazione d’uso e aggiornato anualmente) maggiorazione : solo per residenza si applica l’allegato B coefficiente : 1,00 se residenziale 1,10 se turistica – alberghiera 0,90 se direzionale 0,80 se commerciale mq di Sc : Sc = Su + 60 % Snr (D.M. 801/77) aliquota % : per residenza in base all’allegato D – altre attività punto 4.1 incidenza % : solo per interventi su edifici esistenti – definita dal progettista secondo il modulo allegato C riduzione % : solo per interventi su edifici esistenti ad esclusione della residenza 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

6 Il contributo di costruzione
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7 Il contributo di costruzione
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8 Il contributo di urbanizzazione
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9 Oneri di concessione 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

10 Il costo di costruzione
Cc = Ct + Sg + Uc = Sa + M + Nt + Sg + Uc Dove: Cc Costo di costruzione Ct Costo tecnico di costruzione Sa Salari M Materiali Nt Noli e trasporti Sg Spese generali di sede e di cantiere ≈ 15% Ct Uc Utile dell’imprenditore costruttore ≈10% (Ct+Sg) 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

11 La stima ex-ante dei costi in edilizia
Tipo di procedimento Sintetico Misto Analitico Confronto diretto mediante opportuni parametri Procedimento per elementi funzionali Computo metrico estimativo (CME) Procedimento per campioni significativi Metodo estimativo rapido (MER) 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

12 La stima ex-ante dei costi ed il livello progettuale (l. n
La stima ex-ante dei costi ed il livello progettuale (l.n. 109/ “Merloni”) Tipo di progetto Stima del costo Documento Finalità Preliminare Sintetica/Mista Preventivo sommario Fattibilità amministrativa e tecnica Definitivo Analitica Computo metrico estimativo Rilascio di autorizzazioni ed approvazioni Esecutivo Determinazione in ogni dettaglio di lavori e costi 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

13 La stima sintetica dei costi in edilizia
Quattro fasi: Scelta del campione di edifici di riferimento di costo noto Omogeneizzazione temporale dei costi Scelta del parametro tecnico di misura della consistenza Confronto del progetto con il campione Il confronto può avvenire con: Proporzione Regressione semplice Regressione multipla 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

14 Le fonti di dati sui costi di costruzione
Fonti dirette: Imprese di costruzioni Stazioni appaltanti Committenti privati Fonti indirette: Camere di Commercio, Istat Associazioni dei costruttori Ordini professionali (Milano) Osservatorio del Ministero LL.PP. Pubblicazioni varie (Consulente Immobiliare) 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

15 L’attualizzazione di costi di costruzione
dove: Ca: Costo attuale Cs: Costo storico Ia: Indice attuale (tabelle ISTAT) Is: Indice storico (tabelle ISTAT) 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

16 Indici per l’attualizzazione dei costi
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17 Il costo di costruzione di un fabbricato
Dimensione: 8400 mc Alloggi: Superficie: mq Costo (Euro correnti al mese di gennaio) 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

18 I parametri tecnici per il confronto
EDIFICI RESIDENZIALI PRIVATI Superficie (lorda o utile) Volume v.p.p. Vani Alloggi EDILIZIA PRODUTTIVA Volume (lordo o utile) EDIFICI SPECIALI Autorimesse – posti auto Alberghi – camere o posti letto Cinema – posti spettatore OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA Strade – superficie o lunghezza (mq, ml) Illuminazione pubblica – punti luce Reti tecnologiche (energia elettrica, gas, acqua) – lunghezza della rete (ml) 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

19 La stima analitica del costo di costruzione
Con il computo metrico estimativo (CME) il costo di costruzione si determina: Dove: qi: quantità della lavorazione i pi: prezzo unitario della lavorazione i 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

20 La stima analitica del costo di costruzione
Le fasi del computo metrico estimativo (CME): A. COMPUTO METRICO (determinazione di qi) Identificazione di tutti gli elementi costruttivi che compongono l’opera (classificazione) Attribuzione a ciascuno di essi della corrispondente quantità espressa nell’unità di misura competente (misurazione) B. ANALISI PREZZI (determinazione di pi) Determinazione delle quantità di ciascun fattore produttivo necessario alla realizzazione delle singole lavorazioni finite Applicazione a tali quantità dei rispettivi prezzi unitari Computo metrico Elenco prezzi Classificazione Descrizione e misurazione Analisi dei prezzi unitari Computo metrico estimativo 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

21 La stima analitica del costo di costruzione
La lavorazione può essere remunerata in funzione della forma contrattuale e del tipo di prestazione: a corpo: importo fisso preventivamente calcolato per l’esecuzione completa dei lavori a misura: in funzione della dimensione o del numero (quantità) di opere effettivamente realizzate, sulla base dei prezzi unitari stabiliti per le singole categorie (es. mq, ml) in economia, retribuendo separatamente ai diversi fornitori le diverse voci di spesa dei fattori di produzione (es. posatore, mattonelle, ecc) a percentuale, come incidenza su altre voci di costo (es. assistenza muraria come % del costo dell’ impianto elettrico) 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

22 La classificazione Scomposizione del sistema costruttivo in parti fisiche al fine di associare in maniera univoca la descrizione qualitativa del prodotto edilizio e la sua precisa quantificazione: calcolare la quantità dei singoli elementi costruttivi; valutarne il costo. Sulla base della classificazione saranno redatti: gli articoli di capitolato recanti le specifiche tecniche; l’elenco voci del CME a cui faranno riferimento misurazioni e prezzi unitari. Esistono due diverse tipologie di classificazione: per materiali e lavorazioni per funzioni 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

23 La classificazione per funzioni (UNI 8290)
Si articola in: classi di unità tecnologiche elementi tecnici Unità tecnologica: è il “raggruppamento di funzioni, compatibili tecnologicamente, necessarie per l’ottenimento di prestazioni prestabilite”. Problemi legati all’utilizzo di questa classificazione: le funzioni degli elementi tecnici si riflettono sui costi in maniera indiretta, attraverso i costi dei singoli fattori produttivi afferenti alla loro realizzazione e necessari ad ottenere il livello di prestazione richiesto; interferenze che si vengono a creare nella computazione a causa della coesistenza, nelle singole classi di elementi, di categorie di lavoro diverse. 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

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25 La classificazione per materiali e lavorazioni
Le opere vengono distinte facendo riferimento diretto all’organizzazione del cantiere edile. Le opere sono raggruppate sulla base delle categorie di lavoro collegate ai singoli operatori che intervengono nel processo. Realizza una corrispondenza diretta tra gli elementi della classificazione e gli elementi fisici della costruzione; Pone in relazione questi ultimi con i singoli fattori di produzione. Definizione di voci (o articoli): gli oggetti o le parti convenzionali assunte a base della misurazione, così come provengono dal tipo di classificazione adottato. Gli articoli sono costituiti da tre parti: Descrizione della lavorazione; Quantità della lavorazione; Unità di misura adottata. 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

26 La classificazione per materiali e lavorazioni
1. OPERE DA IMPRENDITORE EDILE Demolizioni Scavi Calcestruzzi, acciaio, casseri Murature Solai Soffittature Intonaci ……. Pavimenti Rivestimenti Assistenze murarie 2. OPERE COMPLEMENTARI Opere da lattoniere Opere da falegname Opere da fabbro Opere da vetraio Opere da verniciatore 3. IMPIANTI TECNOLOGICI Impianto idrosanitario Impianto del gas Impianto elettrico 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

27 Un esempio di articolo “Solaio piano al piano terra in lastre prefabbricate di calcestruzzo armato e blocchi di alleggerimento in polistirolo, come da progetto strutturale H = cm , a nervature parallele b = 13 cm antincendio REI 120, per un sovraccarico accidentale di 200 Kg/mq ed un carico permanente pari a quello indicato negli esecutivi strutturali. Sono compresi: le eventuali casseforme; le armature e puntellature provvisorie di sostegno di qualunque tipo, natura, forma e specie, fino ad una altezza di m 3,50 dal piano di appoggio; la fornitura dei pannelli in opera compresi i relativi prezzi speciali ove occorrono; il calcestruzzo per il getto di completamento che dovrà essere di classe Rck 350; il ferro di armatura, ripartizione e con rete elettrosaldata come indicato da progetto strutturale; la soletta superiore in calcestruzzo la cui altezza di cm 5; le nervature trasversali di ripartizione, se necessarie. E’ inoltre compreso quanto altro occorre per dare l’opera finita. Misurato per la superficie effettiva al netto degli appoggi. Per luci nette da m 6,00 a m 6,50. Solaio a lastre ‘Predalle’ H = al piano terra” 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

28 La misurazione La misurazione va eseguita secondo NORME in genere legate a usi locali e raccolte presso le Camere di Commercio, che è opportuno inserire nel capitolato speciale. Una norma di misurazione deve contenere: grandezza geometrica e fisica unità di misura modalità di misurazione oneri particolari esclusioni 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

29 Scopo della norma di misurazione
semplificare i tipi di misurazione più ricorrenti; rendere la misurazione più velocemente aggiornabile nel caso intervengano piccole varianti; permettere una generale interpretabilità delle procedure di calcolo ad uso di altri utilizzatori del computo metrico (tecnici di cantiere, costruttori, committenti, fornitori). 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

30 La misurazione ‘fuori tutto’
La misurazione fuori tutto consiste nel computare le superfici con vuoti e rientranze, non come la somma di svariati elementi ma come la differenza tra un’area complessiva lorda, che si assume positiva, e i vuoti e le rientranze misurati separatamente. 5,30 6,30 1,00 1,60 1,40 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

31 La misurazione ‘in linea d’asse’
Con la tecnica di computazione della misurazione in linea d’asse la superficie della sezione di un muro perimetrale di un corpo di fabbrica si ottiene dal prodotto tra lo sviluppo della sua linea d’asse per il suo spessore. 30 0,30 18 Linea d’asse = (30+18)*2 = 96 m Spessore = 0,30 m Superficie = 0,30 *96 =28,8 m 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

32 Alcuni esempi di norme di misurazione I
Scavi. La misurazione degli scavi si effettua a volume: per gli scavi di sbancamento con il metodo delle sezioni ragguagliate; per gli scavi di fondazione moltiplicando la base fondale per la sua profondità senza tener conto nè di scarpe nè dell'aumento di volume delle terre. Nei prezzi degli scavi si intende compreso e compensato il rinterro dei vani risultanti tra i paramenti murari e le scarpate nonché l'onere per la realizzazione delle normali sbadacchiature. Demolizioni. I prezzi delle demolizioni si applicano ai metri cubi di volume effettivo delle murature da demolire e comprendono gli oneri per l'accatastamento e il trasporto a rifiuto dei materiali. Nel caso di demolizioni che interessino interi fabbricati, il prezzo può essere definito a metro cubo vuoto per pieno. Murature. Le murature si misurano a volume o a superficie, secondo la categoria, in base a misure prese sul vivo dei muri. Le murature di spessore superiore a 15 centimetri e quelle portanti in generale sono misurate in metri cubi. Le tramezzature sono misurate in metri quadrati. Saranno dedotti tutti i vuoti di luce superiore a 1,00 metri quadrati nel piano della muratura e i vuoti per canalizzazione e canne fumarie di sezione superiore a 0,25 metri quadrati. Nei prezzi unitari delle murature si intende compreso ogni onere per formazione di spalle, sguinci, canne, spigoli, strombature, incassature per imposte di archi, volte e piattabande. Cornici, cornicioni e lesene sono computate a volume effettivo se di aggetto superiore a 5 centimetri. Strutture in cemento. I getti in conglomerato per opere in cemento armato di qualsiasi natura e spessore sono valutati per il loro volume effettivo senza detrazioni del volume del ferro. I casseri sono misurati in base alla effettiva superficie bagnata del getto. Nel prezzo dei casseri si intendono compresi, oltre alla loro formazione e disfacimento, anche il consumo e lo sfrido di tutti i materiali impiegati. Il ferro per cemento armato è valutato in base ai dati di progetto applicando il peso teorico; nel suo prezzo sono compresi trasporto, avorazione, posa in opera, sfrido, e filo di ferro per legature. Solai. Qualunque tipo di solaio è misurato in metri quadrati di superficie netta interna dei vani coperti, misurata tra le murature al grezzo. I solai interamente in calcestruzzo senza laterizio sono valutati a metro cubo come ogni altra opera in cemento armato. Nel prezzo dei solai in laterocemento sono comprese casseforme, impalcature di sostegno, il conglomerato, i laterizi, l'acciaio nonché ogni opera e materiale per dare il solaio pronto per la pavimentazione e l'intonaco. Nel prezzo dei solai in legno resta escluso solo il legname per le travi principali ed è invece compreso ogni altro onere per dare il solaio completo. 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

33 Alcuni esempi di norme di misurazione II
Tetti. I tetti e i manti di copertura si misurano in base all'effettiva superficie delle falde computate a metro quadrato con deduzione dei vani superiori a 1,00 metri quadrati. Nei tetti in legno si intendono comprese fornitura e posa dei gattelli della reggia e della chioderia. Sono escluse converse, scossaline, cuffie, catene, staffe ecc.. Pavimenti. I pavimenti sono valutati per metro quadrato di superficie delimitata dalle pareti intonacate. Dal prezzo del pavimento è escluso il sottofondo che è pagato a parte per il suo volume effettivo. Intonaci. Gli intonaci sono misurati nella loro superficie ultimata senza tener conto di risalti, lesene e simili le cui superfici laterali sono valutate solo se la loro larghezza supera i 5 centimetri. Sono dedotte le aperture superiori a 1,00 metri quadrati. Gli intonaci esterni sono valutati vuoto per pieno nella proiezione sul piano verticale, intendendosi valutate in questo modo le sporgenze e le rientranze fino a 25 centimetri dal piano delle murature esterne. Tinteggiature. Le tinteggiature interne ed esterne per pareti e soffitti sono in generale misurate con le stesse norme sancite per gli intonaci. Nei prezzi delle tinteggiature, coloriture e verniciature sono comprese l'eventuale raschiatura e stuccatura delle superfici nonché gli oneri per mezzi d'opera, trasporto, sfilatura e rinfilatura degli infissi ecc. Lavori in pietra. La pietra da taglio da pagarsi a volume, è sempre valutata a metro cubo al volume del minimo parallelepipedo retto rettangolare circoscrivibile a ciascun pezzo. Le lastre, i lastroni e altri pezzi da pagarsi a superficie sono valutati in base al minimo rettangolo circoscrivibile. Nei prezzi si intendono compresi gli oneri per il trasporto in cantiere e, qualora prevista, per la posa in opera comprendente accessori meccanici (zanche, chiavelle, spinotti), opere di scalpellatura e riduzioni di muratura restando comunque escluse le assistenze dello scalpellino o di altri specialisti. Impianti tecnologici. Gli impianti elettrici si computano a punto luce con prezzi variabili in funzione delle varie tipologie: a interruzione, a commutazione, a deviazione, prese luce, campanelli. Si computano sempre ad unità citofoni, serrature elettriche, suonerie e prese telefoniche o televisive. Gli impianti idraulici sono da computarsi generalmente a peso a esclusione delle tubazioni non metalliche che si misurano a metro lineare e ai pezzi speciali (raccordi, giunti, curve, ispezioni, sifoni) che si conteggiano separatamente. Il prezzo unitario comprende sempre le sagomature di tracciato o di imbocco delle tubazioni, le saldature e ogni altro magistero relativo alla corretta installazione mentre può comprendere o meno gli accessori di rubinetteria. L'assistenza e l'opera muraria per la posa degli impianti vari e dei loro accessori sono espresse in valori percentuali sui costi dei rispettivi impianti tecnologici e comprendono lo scarico, il sollevamento e il trasporto al luogo di installazione delle forniture da installare nonché le opere murarie occorrenti. 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

34 L’analisi dei prezzi Cc = Sa + M + Nt+Sg+Uc = Ct +Sg+Uc
La stima dei prezzi unitari può essere condotta attraverso due modalità: procedimento sintetico per confronto, tramite archivio aziendale o listini (es. Camera di Commercio di Padova) procedimento analitico (ANALISI DEI PREZZI) L’analisi dei prezzi è basata sulla scomposizione delle lavorazioni in fattori elementari La funzione di costo di riferimento è Per ciascuna lavorazione, si stima l’effettivo impiego dei fattori elementari (Sa, M, Nt) ed il relativo costo. La normativa sul lavori pubblici prevede: Sg = 15 % Ct Uc = 10 % (Ct+Sg) = 11,5 % Ct Cc = Sa + M + Nt+Sg+Uc = Ct +Sg+Uc 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

35 L’analisi dei prezzi: un esempio
Analisi dei prezzi di un pavimento in ceramica (mq) 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

36 Impostazione di un CME Il documento finale di CME redatto in forma corretta deve contenere i seguenti campi: numero d’ordine progressivo numero di riferimento all’analisi dei prezzi descrizione lavori parti simili dimensioni (lunghezza, altezza, larghezza) unità di misura quantità prezzo unitario importo 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

37 Un esempio di CME Descrizione U. di m. Quant. Prezzo Importo 1
Descrizione U. di m. Quant. Prezzo Importo 1 Formazione di intonaco rustico tirato a frattazzo… mq 350 13,00 4.550,00 2 Ripristino di elementi sporgenti quali cornici… ml 77 35,00 2.695,00 3 Restauro di chiavi di volta lapidee… n. 6 400,00 2.400,00 TOTALE 9.645,00 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

38 I procedimenti misti per la stima del costo di costruzione
PROCEDIMENTO PER ELEMENTI FUNZIONALI individuazione di un edificio di riferimento (A) di tipologia analoga a quello oggetto di stima (B); disaggregazione dell’organismo edilizio di riferimento (A) nelle varie componenti costruttive (murature e tavolati, intonaci, impianto elettrico, scavi e rinterri, ecc.); stima del costo di costruzione di A in ragione degli elementi funzionali: Si individuano gli elementi funzionali di cui è composto l’edificio A e i relativi costi; Si calcolano le incidenze dei singoli elementi funzionali in termini unitari (€/mq) e percentuali (%). stima del costo totale dell’edificio B correggendo le incidenze di A in relazione alle peculiarità di B attraverso opportuni coefficienti 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

39 L’incidenza delle componenti funzionali nel costo di costruzione
(mediamente per un edificio residenziale) GRUPPI DI LAVORAZIONI INCIDENZA PERCENTUALE 01 Scavi e rinterri 1,02% 02 Opere in c.c.a. 8,41% 03 Vespai e sottofondi 1,01% 04 Isolamento e impermeabilizzazioni 4,23% 05 Murature e tavolati 18,12% 06 Intonaci 9,18% 07 Canne e fognature 1,93% … … … 15 Impianto elettrico 5,49% Totale 100,00% 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

40 I procedimenti misti per la stima del costo di costruzione
PROCEDIMENTO PER CAMPIONI SIGNIFICATIVI Individuazione delle tipologie edilizie e classificazione degli edifici Scelta, entro ogni classe, dell’edificio campione (di solito il più degradato) Per l’edificio campione, redazione del progetto e del CME Scomposizione dell’edificio in elementi funzionali e stima del costo del loro recupero mediante l’aggregazione dei costi delle lavorazioni afferenti ad ognuno di essi Sulla base di determinate ipotesi di variazione dei costi in relazione al livello di intervento, si individuano valori di costo decrescenti per livelli di intervento via via più leggeri Si ricava una matrice di valori articolata per elemento e per livello di intervento Mediante comparazione, i valori sono attribuiti agli edifici tipologicamente simili Classificazione Scelta del campione Progetto e CME Elementi funzionali Funzioni di costo Scheda di valutazione Stima per comparazione 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

41 I procedimenti misti per la stima del costo di costruzione
METODO ESTIMATIVO RAPIDO (MER) Scomposizione dell’edificio nei suoi elementi costitutivi; Per ogni elemento vengono considerati quattro livelli di degrado (da nullo a massimo); Per ogni elemento e ciascun livello di degrado il MER esplicita un punteggio che esprime l’incidenza economica dell’operazione di annullamento del degrado; La somma dei punteggi relativi a determinate aggregazioni di elementi viene corretta tramite appositi coefficienti onde tenere conto delle particolari tipologie edilizie; I punteggi parziali così ottenuti sono sommati e moltiplicati per un coefficiente che esprime le condizioni organizzative dei lavori e di gestione del cantiere; Il punteggio totale viene tradotto in valore di costo. 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato

42 Per approfondimenti Michieli I. (1993) Trattato di Estimo, Edagricole, Bologna. Forte C., De Rossi B. (1990) Principi di Economia ed Estimo, ETASLIBRI, Milano. Grillenzoni M. e Grittani G. (1994), Estimo. Teorie, procedure e casi applicativi, Calderini, Bologna. Orefice M. (1995), Estimo (Vol.II, Estimo Civile),UTET, Torino. Manuale di progettazione edilizia (Vol. 6, Procedure e aspetti professionali, Hoepli. De Mare G. e Morano P. (2002), La stima del costo delle opere pubbliche, UTET, Torino. 17/09/2018 Prof. Paolo Rosato