L’affitto d’azienda 1 1.

Presentazione sul tema: "L’affitto d’azienda 1 1."— Transcript della presentazione:

1 L’affitto d’azienda 1 1

2 I CANONI DI AFFITTO SONO SOGGETTI AD IVA %
Il contratto è soggetto anche ad imposta registro 1% No se concedente È imprenditore individuale che affitta unica azienda Se prevale la componente immobiliare! 2

3 Affitto d’azienda L’obbligo di conservazione – conseguenze su ammortamenti
Art 2561 La “gestione” degli ammortamenti dei beni facenti parte dell’affitto d’azienda è condizionata dagli accordi concernenti l’obbligo o meno di “conservazione dell’azienda”. “L’usufruttuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell’azienda, si applica l’art La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine dell’usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’usufrutto”. 3 3

4 Obbligo di conservazione - L’approccio legale
Art 2561 NO deroga contrattuale Il conduttore ha l’obbligo di “conservare l’efficienza dell’organizzazione degli impianti e le normali dotazioni di scorte” SI deroga contrattuale Il conduttore NON ha l’obbligo Onere del ripristino Nessun onere di ripristino Affitto più basso Affitto più alto 4 4

5 Il conguaglio alla riconsegna dell’azienda (assenza di deroga contrattuale)
Il conguaglio alla data di scadenza del contratto deve essere calcolato sulla base della differenza di un inventario iniziale e di uno finale valutati a valori correnti. Circa il criterio di valutazione, é essenziale che tale criterio sia lo stesso tanto per l’inventario iniziale quanto per quello finale. 5 5

6 “La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio
conclusione del contratto d’affitto – determinazione differenze inventariali Inizio contratto Fine Inventario a valori contabili Inventario a valori di mercato Differenze inventariali da conguagliare in denaro “La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine dell’usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’usufrutto 6

7 I beni acquistati dal affittuario durante l’affitto
Cassazione: sentenza n del 12/10/1973 Tutti i beni che vengono immessi nell’azienda entrano a far parte integrante del complesso aziendale: la proprietà delle cose immesse rimane al dominus dell’azienda (n.d.AA, proprietario), dal cui complesso vengono assorbite come parte integrante, mentre l’affittuario (n.d.AA, gestore) ha solo diritto alla differenza in denaro tra la consistenza dell’inventario all’inizio e al termine dell’affitto sulla base dei valori correnti a tale ultima data.” 7

8 Cassazione - Sentenza n. 16068 del 15 novembre 2002
«Nel caso di affitto di azienda, la differenza tra le consistenze di inventario all'inizio ed alla fine del rapporto - che, a norma dell'art. 2562, C.C., vanno regolate in danaro sulla base dei valori correnti al termine del contratto - corrisponde alla differenza esistente tra l'entità ed il modo di essere degli elementi che strutturano l'azienda all'inizio ed alla fine dell'affitto, dovendosi tali elementi valutare non solo nel loro aspetto quantitativo, con riguardo, cioè, alle eventuali perdite o addizioni, ma anche nel loro aspetto qualitativo, con riferimento ai loro miglioramenti o deterioramenti». 8

9 La restituzione dell’azienda – le differenza inventariali
Proprietario Conduttore Se la somma che riceve dal Conduttore (100) è superiore agli amm.ti calcolati (60) dal Conduttore Ha una sopravvenienza ATTIVA (40) Viceversa Ha una sopravvenienza PASSIVA Se la somma che deve corrispondere al proprietario (100) è superiore agli amm.ti (60) da lui calcolati Ha una sopravvenienza PASSIVA (40) Viceversa Ha una sopravvenienza ATTIVA 9

10 Come si calcola la differenza inventariale
Il conduttore nel corso dell’affitto ha comprato cespiti:100 Il conduttore nel corso dell’affitto ha calcolato amm.ti: 40 Restituisce al proprietario: 40 (sopravvenienza attiva per conduttore/ passiva per proprietario) Il conduttore nel corso dell’affitto ha comprato cespiti: 25 Il conduttore nel corso dell’affitto ha calcolato amm.ti: 35 Restituisce al proprietario: 35(sopravvenienza passiva per conduttore/ attiva per proprietario) 10

11 Iscrizione in bilancio dei beni dell’azienda affittata
Approccio formale (Agenzia - Circ. n. 148 del 26 luglio 2000 ) Approccio sostanziale (Assonime - Circ. n. 34 del 10 maggio 2000 Gli elementi attivi e passivi dell’azienda restano nel bilancio del proprietario Gli elementi attivi e passivi dell’azienda passano nel bilancio del conduttore Proprietario storna i beni e in contropartita iscrive un Credito Conduttore iscrive i Beni e in contropartita iscrive un Debito Proprietario e conduttore iscrivono nei conti d’ordine i beni dell’azienda Inoltre 11 11

12 La “gestione” degli ammortamenti
Art. 102, comma 8, 1° p. “Per le aziende date in affitto o in usufrutto le quote di ammortamento sono deducibili nella determinazione del reddito dell’affittuario o dell’usufruttuario”. Art. 102, comma 8, Ult. P. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano nei casi di deroga convenzionale alle norme di cui all’art del codice civile, concernenti l’obbligo di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili.” 12 12

13 Chi contabilizza e deduce gli ammortamenti
Il contratto non prevede la deroga all’art del Cod. Civ. Il contratto prevede la Gli obblighi di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili relativi all’azienda avuta in gestione sono a carico dell’affittuario Gli obblighi di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili relativi all’azienda data in locazione restano a carico del proprietario L’affittuario contabilizza e deduce gli ammortamenti (Tuir – art. 102, comma 8, primo periodo) Il proprietario contabilizza e deduce gli ammortamenti (Tuir – art. 102, comma 8, ultimo periodo) 13 13

14 Come calcolano gli ammortamenti (beni materiali)
Proprietario Conduttore No deroga art. 2561 Deroga art. 2561 Coefficienti Tabella allegata DM 31/12/1988 Coefficienti Tabella allegata DM 31/12/1988 14 14

15 Come calcolano gli ammortamenti (beni immateriali)
Proprietario Conduttore No deroga art. 2561 Deroga art. 2561 Tuir – Art. 103, comma 4 (Amm.to beni immateriali) “Si applica la disposizione del comma 8 dell’articolo 102.”. 15 15

16 Conduttore - Amm.to beni
Laddove l’affittante non ha regolarmente tenuto il registro dei beni ammortizzabili l’affittuario, dovrà considerare come già dedotte dall’affittante la metà delle pregresse quote relative al periodo di ammortamento già decorso. 16 16

17 Agenzia - Circ. n. 148 del 26 luglio 2000
Le quote di ammortamento che il conduttore stanzia sui beni ottenuti in locazione non assolvono alla funzione economica tipica prevista dall'istituto dell'ammortamento (distribuire un costo pluriennale in diversi esercizi nel rispetto del principio di competenza), ma costituiscono degli accantonamenti atti alla creazione di un apposito fondo destinato al ripristino di valore dei beni locati. Voce B13 del CE Acc.to x rischi 17 17

18 Irap – amm.ti del conduttore
Sino al 1998: l’esclusione della voce B13 dal novero delle voci rilevanti ai fini della determinazione della base imponibile ha comportato la loro non deducibilità Dal 1999 al 2007: per effetto della nuova stesura dell’art. 5 del D.Lgs. n. 446 del 1997 operata dal DLG 30/12/99, n. 506, l’inclusione della predetta voce B13 ha comportato il ripescaggio della deducibilità di tali componenti Dal 1° gennaio 2008: a seguito della completa riscrizione del citato art. 5 ad opera dell’art. 1 della Legge 24/12/2007 n. 244, si ha nuovamente la non deducibilità della citata posta 18 18

19 Irap – Gli ammortamenti del proprietario
Gli ammortamenti contabilizzati, invece, dal proprietario (presenza di deroga all’art del Cod. Civ.) non perdendo la connotazione fiscale di ammortamenti ed essendo dunque riconducibili all’art. 102 del Tuir, sono sempre stati e restano pienamente deducibili ai fini Irap. 19 19

20 Le spese di manutenzione
Il contratto non prevede la deroga all’art del Cod. Civ. Il contratto prevede la Obblighi di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili relativi all’azienda avuta in gestione sono a carico dell’affittuario Obblighi di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili relativi all’azienda data in gestione restano a carico del proprietario L’affittuario si fa carico delle spese di manutenzione, le contabilizza e le deduce. Il proprietario si fa carico delle spese, le contabilizza e le deduce. 20 20

21 L’affitto dell’unica azienda dell’imprenditore individuale
Comm. Trib. di 2^ grado di Bari, sez. I n. 487 del Se l’imprenditore dà in affitto a terzi l’unica azienda di cui è proprietario, perde per ciò stesso la qualifica professionale, venendo meno l’organizzazione d’impresa. Pertanto, il reddito ricavato dall’affitto dell’azienda non può qualificarsi reddito d’impresa, ma rientra più propriamente nella categoria residuale dei redditi diversi con la conseguenza che non sono deducibili le quote di ammortamento”. Deroga convenzionale Non ottiene il Conguaglio a riconsegna 21 21

22 Approccio FORMALE – Circ. n. 148 del 26 luglio 2000
Comportamento del proprietario Alla consegna dell’azienda esegue le scritture di assestamento per rispettare il principio di competenza in relazione alla frazione di esercizio antecedente alla data di trasferimento dell’azienda; iscrive tutti i beni (e diritti) che compongono l’azienda nei conti d’ordine accesi ai “Beni dell’azienda presso terzi”. Al termine del contratto di affitto Chiude i conti d’ordine. Adegua i propri valori contabili a quelli della S.P. dell’azienda così come riconsegnata dall’affittuario e risultante dall’apposito inventario redatto a valori contabili alla scadenza del contratto; contestualmente occorre calcolare il conguaglio in denaro (art. 2561, c. 4) e dal raffronto tra tale conguaglio e la variazione contabile netta rilevata a seguito della riconsegna dell’azienda iscrive contabilmente una sopravvenienza attiva o passiva. 22 22

23 Approccio formale – Circ. n. 148 del 26 luglio 2000
Comportamento del conduttore Alla consegna dell’azienda Rileva tutti i beni (e diritti) che compongono l’azienda nei propri conti d’ordine accesi ai “Beni di terzi presso l’azienda”. Al termine del contratto di affitto Effettua le scritture di assestamento per il principio di competenza Provvede a chiudere i conti d’ordine nonché i conti movimentati per la gestione dell’azienda, determinando la differenza tra il saldo contabile delle posizioni “creditorie” con quelle “debitorie”. La somma algebrica tra tale saldo e il conguaglio di cui al comma 4 dell’art c.c. determina, specularmente a quanto detto per il proprietario, una sopravvenienza attiva o passiva 23 23

24 La cessione dei beni costituenti l’azienda durante l’affitto d’azienda
Teoria formalistica (maggiormente seguita e validata dall’A.F.) A Il conduttore HA l’obbligo di conservazione (NO deroga art. 2561) Il conduttore contabilizza una sopravvenienza attiva B Il conduttore NON HA l’obbligo di conservazione (SI deroga art. 2561) Il proprietario contabilizza una plusv/minusvalenza 24

25 1^ esempio - Cessione bene facente parte azienda in affitto
Società affittante dell’azienda (proprietaria): Sono il proprietario Srl Società affittuaria (gestore): Gestisco Meglio snc L’affittuaria ha l’obbligo di mantenere l’efficienza dell’azienda (art del cod. civ.) *** Costo originario del cespite dell’azienda concessa in affitto: € Ammortamenti calcolati da affittante sino ad inizio affitto: € Valore netto del cespite in capo all’affittante ( – 7.000) = Amm.ti calcolati da affittuario sino a cessione del bene: € Vendita del bene al corrispettivo di: € ( – ) = – = (valore netto bene al momento della vendita) Corrispettivo : Sopravvenienza attiva: 25

26 Conduttore – vendita cespite
Beni di 3^ in affitto & Fondo amm.to beni di terzi in affitto 7.000 Valore netto beni di terzi in affitto (Conti d’ordine – al momento dell’assunzione dell’azienda) Amm.to beni di 3^ in affitto & F.do amm.to beni di terzi in affitto 5.000 (rectius, F.do ripristino beni di terzi in affitto) (calcolo ammortamenti periodici) Banca & Debiti verso affittante Sopravvenienza attiva 2.000 (vendita cespite facente parte dell’azienda) 26

27 Conduttore - Vendita cespite
Dunque, nello SP del conduttore dopo la vendita del bene, si avrà un debito verso l’affittante (sempre) di , così composto: F.do amm. to beni di 3^ in affitto: (logorio cespite periodo d’affitto) Debiti verso affittante: Conduttore Scadenza contratto d’affitto Debiti v/o 3^ x f.do ripristino Debiti v/o 3^ x valore netto beni & Beni di 3^ in affitto 27

28 2^ esempio - Cessione bene facente parte azienda in affitto
Società affittante dell’azienda (proprietaria): Sono il proprietario Srl Società affittuaria (gestore): Gestisco Meglio snc L’affittuaria non ha l’obbligo di mantenere l’efficienza dell’azienda (art del cod. civ.) *** Costo originario del cespite dell’azienda concessa in affitto: € Ammortamenti calcolati dal proprietario sino ad inizio affitto: € Valore netto cespite in capo al proprietario ( – 7.000) = Amm.ti calcolati dal proprietario sino a cessione del bene: € Vendita del bene al corrispettivo di: € ( – ) = – = (valore netto) Corrispettivo: Plusvalenza attiva tassata : 28

29 La gestione Iva della cessione dei beni dell’Azienda in affitto
Il conduttore è responsabile della conservazione dell’efficienza dei beni La fattura per il corrispettivo del bene deve essere emessa dal conduttore Il proprietario resta responsabile della conservazione dell’efficienza dei beni La fattura per il corrispettivo del bene deve essere emessa dal proprietario 29

30 1. IVA – PLAFOND PER ACQUISTI IN SOSPENSIONE
7 AFFITTO D’AZIENDA Il comma 4 dell’art. 8 D.P.R. 633/1972 prevede che in caso di affitto d’azienda l’affittuario assuma il volume di affari per operazioni all’esportazione realizzato dall’affittante ai fini della qualifica di “esportatore abituale” e utilizzare quindi il relativo plafond per gli acquisti senza applicazione d’imposta. Occorre che sussistano le seguenti condizioni: - l’affittuario continui l’attività di esportazione, senza soluzione di continuità; - l’affittuario subentri in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi dell’affittante; - che la precedente condizione (il subentro) sia convenuta espressamente nel contratto di affitto; - che ne sia data comunicazione all’agenzia delle entrate competente entro 30 gg.

31 2. IMPOSTA DI REGISTRO 8 AFFITTO D’AZIENDA I contratti d’affitto d’azienda sono soggetti a registrazione in termine fisso. L’affitto d’azienda è soggetto ad imposta di registro: in misura fissa se l’operazione è soggetta ad Iva; in misura proporzionale se l’operazione è esclusa da Iva; La base imponibile dell’imposta di registro è rappresentata dal canone di affitto e le aliquote da applicare sono: - il 3% sulla quota del canone riferibile alla parte mobiliare dell’azienda; - il 2% sulla quota del canone riferibile alla parte immobiliare; tenuto conto della quota parte delle passività proporzionalmente riferibili rispettivamente alla parte mobiliare e immobiliare. Alcune sedi periferiche dell’agenzia delle entrate applicano l’aliquota del 3% sull’intero canone.

32 3. IMPOSTA DI REGISTRO 9 AFFITTO D’AZIENDA Il D.L. 223/2006 (Visco-Bersani) ha introdotto una norma antielusiva che prevede l’applicazione del regime fiscale sancito in materia di imposte indirette per le locazioni di fabbricati, se meno favorevole, anche nel caso di affitto di azienda, il cui valore complessivo sia costituito per oltre il 50% dal valore normale dei fabbricati. QUESTA DISPOSIZIONE SI APPLICA ALLE SOLE OPERAZIONI SOGGETTE AD IVA. E’ necessario, pertanto, stabilire se il valore normale dei fabbricati supera la metà del valore dell’azienda; In caso di risultato positivo occorre comparare i due regimi di tassazione, quello “ordinario” (Iva al 20% e imposta fissa di registro) e quello “speciale” (locazione di fabbricati: imposta di registro proporzionale), applicando quello più favorevole all’Erario (nella generalità dei casi registro). Le locazioni di fabbricati strumentali, esenti o imponibili Iva, sono soggetti ad imposta di registro in misura dell’1%.

33 4. ICI 10 AFFITTO D’AZIENDA L’art. 3 del D.Lgs. 504/1992 attribuisce la qualifica di soggetto passivo ai fini ICI al proprietario o al titolare di diritto reale di usufrutto. Pertanto: - In caso di affitto d’azienda l’affittuario non ha alcun obbligo ai fini ICI, in quanto l’operazione costituisce un diritto personale (e non reale) di godimento; - In caso di usufrutto, invece, l’usufruttuario diviene debitore ICI (relativamente ai beni soggetti a tale imposta di compendio dell’azienda ricevuta in godimento).

34 5. TASSAZIONE DEI CANONI DI AFFITTO AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE
11 AFFITTO D’AZIENDA E’previsto un diverso trattamento fiscale a seconda che l’affittante mantenga o meno la qualifica di imprenditore. Affitto dell’unica azienda: i canoni percepiti dall’affittante costituiscono reddito diverso ai sensi della lett. h), art. 67 del Tuir, determinato come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione. Conseguenze del presente regime fiscale: 1) integrale deducibilità delle eventuali spese di manutenzione straordinaria sostenute (non si applica il limite del 5%); 2) criterio di imputazione “per cassa” del reddito; 3) irrilevanza dei canoni riscossi ai fini IRAP. 6. TASSAZIONE DEI CANONI DI AFFITTO AI FINI DELLE IMPOSTE SUI REDDITI 12 Affitto da parte di imprenditore commerciale: il canone percepito costituisce sempre reddito d’impresa, con assoggettamento dello stesso anche ad IRAP.