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Università degli Studi di Pisa Valerio Cutini insegnamento di Tecnica Urbanistica Corso di laurea triennale in Ing. Edile Ingegneria del Territorio Corso.

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Presentazione sul tema: "Università degli Studi di Pisa Valerio Cutini insegnamento di Tecnica Urbanistica Corso di laurea triennale in Ing. Edile Ingegneria del Territorio Corso."— Transcript della presentazione:

1 Università degli Studi di Pisa Valerio Cutini insegnamento di Tecnica Urbanistica Corso di laurea triennale in Ing. Edile Ingegneria del Territorio Corso di laurea magistrale in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio Esercitazione n° 5. La questione dell’esproprio in Italia a.a / 2014

2 valerio cutini Le difficoltà nella fase di attuazione del PRG a.a Abbiamo in precedenza trattato delle difficoltà concrete incontrate nella fase attuativa del processo pianificatorio, e abbiamo visto come queste difficoltà abbiano gravato sul PP, ostacolandone la utilizzazione Ai problemi amministrativi e procedurali hanno dato risposta la legge 765/67 e la 47/85 I problemi economici restano ancora irrisolti, legati alla onerosità dell’acquisizione del terreno La questione dell’esproprio ancora oggi costituisce il principale ostacolo alla attuazione del PRG

3 valerio cutini a.a La difficoltà dei Comuni ad acquisire i terreni rende necessario ricorrere alla delega ai privati per l’attuazione delle previsioni di PRG, tramite il PL Qualora tali previsioni non presentino sufficienti attese di remuneratività la delega non si concretizza, e resta al Comune il compito di realizzare gli interventi Per tutti questi interventi, si rende comunque necessario acquisire preventivamente i terreni Le difficoltà nella fase di attuazione del PRG Per tutti questi interventi, l’esproprio resta il nodo irrisolto della gestione pubblica del processo pianificatorio

4 valerio cutini a.a La prima legge che detta norme sull’esproprio è la prima legge urbanistica nazionale, la 2359/1865 Si può dire che la regolamentazione dell’esproprio costituisce la finalità essenziale della legge, nella quale altri argomenti (ad es., il Piano Regolatore) hanno importanza secondaria La prima legge sull’esproprio in Italia L’introduzione dello stesso Piano Regolatore è finalizzata ad assicurare la possibilità di espropriare i terreni per la trasformazione della città Legge 2359/1865

5 valerio cutini a.a La procedura per l’esproprio è articolata in base alla legge nelle seguenti fasi l’ottenimento della dichiarazione di pubblica utilità delle opere per cui si richiede l’esproprio l’ottenimento della approvazione La prima legge sull’esproprio in Italia la determinazione dell’indennità da versare al proprietario l’ottenimento del decreto di espropriazione degli immobili del piano particolareggiato di esecuzione dei lavori da eseguire del piano particellare dei beni da espropriare Legge 2359/1865

6 valerio cutini a.a La procedura per l’esproprio di immobili può essere avviata per opere di cui sia accertata, e dichiarata, la pubblica utilità presentazione della domanda, con allegati La dichiarazione di pubblica utilità Pubblicazione della domanda all’albo comunale e deposito per 15 giorni, per consentire la presentazione di osservazioni Rilascio della dichiarazione di pubblica utilità da parte del Prefetto, con i termini di inizio e fine dei lavori la natura e lo scopo delle opere da eseguire la spesa presunta con il piano finanziario Legge 2359/1865 il termine temporale previsto per l’ultimazione dei lavori

7 valerio cutini a.a Oltre che richiesta e ottenuta secondo tale procedura, la dichiarazione di pubblica utilità può anche essere: Espressa per legge La dichiarazione di pubblica utilità Implicita In questi casi, la approvazione del progetto assume valore ed efficacia di dichiarazione di pubblica utilità quando, nei casi di grandi opere, le leggi che ne dispongono l’esecuzione ne dichiarino espressamente la pubblica utilità Legge 2359/1865 quando la legge che dispone l’esecuzione dei lavori, senza menzionare direttamente la pubblica utilità, autorizza l’esproprio di beni privati

8 valerio cutini a.a Al momento della richiesta, l’espropriante compila un elenco in cui risultano, accanto alle singole proprietà (e ai proprietari) anche i rispettivi prezzi offerti per l’acquisizione dei beni L’indennità di esproprio Entro 15 giorni dal deposito, i proprietari interessati e il Sindaco possono concordare amichevolmente l’ammontare dell’indennità Scaduto il termine, il Comune trasmette al Prefetto l’elenco di proprietari che hanno accettato l’indennità offerta Legge 2359/1865 Il Prefetto trasmette al Tribunale l’elenco dei proprietari che, invece, non hanno accettato l’indennità offerta Il Tribunale, nei tre giorni seguenti, nomina uno o tre periti per procedere alla stima dei beni da espropriare Si assume come criterio di stima “il giusto prezzo che l’immobile avrebbe in una libera contrattazione di compravendita”

9 valerio cutini a.a Il Tribunale trasmette al Prefetto la relazione di stima dei periti Il decreto di esproprio Il Prefetto ordina all’ente espropriante di depositare presso la Cassa Depositi e Prestiti gli importi risultanti dalla perizia Il Prefetto pronuncia il decreto di espropriazione e autorizza l’occupazione dei beni Legge 2359/1865 L’ente espropriante notifica ai proprietari espropriati il decreto I proprietari, nei 30 giorni seguenti, possono presentare opposizioni contro la stima dei periti; in questo caso, si ritorna in Tribunale Trascorsi 30 giorni senza opposizioni, l’importo dell’indennità resta fissato come dalla stima peritale

10 valerio cutini a.a In alcuni casi si rende necessario procedere alla acquisizione forzosa di una sola parte di un immobile L’indennità stabilita dai periti dovrà essere pari alla differenza fra il giusto prezzo che l’immobile avrebbe spuntato prima dell’esproprio e quello che invece risulterebbe dopo la parziale espropriazione Casi particolari: l’esproprio parziale L’indennità di esproprio risarcisce il proprietario della diminuzione del valore venale dell’immobile a seguito dell’esproprio In questi casi, si parla di esproprio parziale Legge 2359/1865

11 valerio cutini a.a L’occupazione provvisoria di un immobile, per agevolare l’esecuzione di opere pubbliche, può verificarsi in due casi, ed è dichiarata dal Prefetto su richiesta degli interessati per agevolare l’esecuzione di un opera già dichiarata di pubblica utilità Casi particolari: l’occupazione provvisoria quando ricorrono particolari motivi di urgenza, che non consentono l’attesa di un decreto di esproprio Legge 2359/1865 In entrambi i casi, l’indennità è stabilita per legge in misura pari alla perdita di rendita del bene per il periodo dell’occupazione

12 valerio cutini a.a Con il “contributo di miglioria” l’ente pubblico aveva la facoltà di imporre ai proprietari di immobili contigui a un’opera di p.u. il pagamento di un contributo, pari alla metà dell’incremento di valore risultante ai propri beni a seguito dell’esecuzione dell’opera Il contributo di miglioria ha lo scopo di perequare benefici ed oneri per i cittadini Casi particolari: il contributo di miglioria Un’opera pubblica inevitabilmente reca vantaggi e comporta costi; con il contributo di miglioria si dà facoltà di chiedere ai cittadini che risultino particolarmente beneficiati dall’opera il pagamento di un contributo superiore a quello chiesto a tutti gli altri Legge 2359/1865

13 valerio cutini a.a Uno dei problemi maggiori della prima normativa sull’esproprio sia rappresentato dalla estrema macchinosità procedurale e dalla conseguente lentezza dell’iter di esproprio Qualora un proprietario interessato da una procedura di esproprio non si ritenga soddisfatto dell’ offerta, né adeguatamente compensato dall’indennità stimata dai periti, la possibilità che egli mantiene di ricorrere nuovamente al Tribunale mediante le opposizioni pone a rischio la possibilità di condurre in porto l’acquisizione del bene in tempi accettabili per l’esecuzione di un opera pubblica L’esproprio: questioni Legge 2359/1865

14 valerio cutini a.a I problemi di lentezza procedurale dell’iter dell’esproprio emersero con drammaticità alla metà degli anni ’80 a Napoli A Napoli devastanti e ripetute epidemie di colera resero urgente un intervento di risanamento igienico del centro storico, le cui condizioni di degrado erano state riconosciute cause del flagello L’esproprio: la legge di Napoli L’intervento richiedeva la preventiva acquisizione degli immobili al Comune

15 valerio cutini a.a A Napoli, nel centro storico, alcuni elementi contingenti rendevano particolarmente difficile procedere speditamente all’esproprio degli immobili in ossequio alla legge 2359/1865 Gli alloggi, particolarmente degradati, erano infatti caratterizzati da un valore venale talmente modesto che i proprietari avrebbero ostacolato con dinieghi e opposizioni ogni tentativo di acquisizione forzosa L’esproprio: la legge di Napoli Si rese quindi necessario predisporre per il caso del risanamento del centro storico di Napoli una legge speciale, tale da convincere alla cessione degli immobili i proprietari più riottosi

16 valerio cutini a.a La legge 2892/1885 per il caso del centro storico di Napoli (da allora meglio nota come “legge di Napoli”) verteva su un escamotage Gli immobili da espropriare, pur vecchi e degradati, a causa della penuria di alloggi spuntavano sul mercato degli affitti valori anche elevati, garantendo buone rendite ai proprietari L’esproprio: la legge di Napoli La 2892/1885 stabiliva l’indennità di esproprio pari alla media fra il valore venale degli immobili e il coacervo dei fitti dell’ultimo decennio Legge 2892/1885 Il criterio avrebbe pertanto elevato il valore della indennità di esproprio, scoraggiando i ricorsi avverso le procedure di esproprio e abbreviandone i tempi

17 valerio cutini a.a Se la legge 2892/1885 dette a Napoli i risultati sperati, se ne decise l’applicazione in tutta Italia per motivi diametralmente opposti a quelli che ne avevano determinato l’emanazione La gran parte delle procedure di esproprio riguardava, nel XX secolo, l’acquisizione di terreni non urbanizzati, in vista dell’opera di infrastrutturazione e di sviluppo del Paese L’esproprio: la legge di Napoli fuori Napoli In questo caso, il problema che rendeva ardua ogni procedura di esproprio era l’onerosità dell’operazione, connessa all’elevato valore venale dei terreni Legge 2892/1885 I terreni agricoli, di valore venale relativamente elevato, presentavano fitti molto modesti: l’estensione ad essi della legge 2892 avrebbe abbattuto l’importo dell’indennità fino a quote accettabili per l’espropriante

18 valerio cutini a.a Fu così stabilito attraverso diversi, specifici provvedimenti di legge, di estendere il criterio della legge di Napoli a molte altre fattispecie; ad esempio: Ciò determinò così la progressiva sostituzione del criterio della 2359/1865 basato sul solo valore venale con quello introdotto a fine Ottocento per Napoli, per l’esito favorevole che garantiva alle amministrazioni esproprianti L’esproprio: la legge di Napoli fuori Napoli Legge 2892/1885 Esproprio per la realizzazione di linee ferroviarie Legge 429/1907 Esproprio per la realizzazione di impianti sportivi Legge 302/1939 Esproprio per la realizzazione di impianti scolastici Legge 645/1954 Esproprio per la realizzazione di Piani di Zona Legge 904/1965

19 valerio cutini a.a Nel 1971 la legge 865 (“legge per la casa”) riforma la procedura di esproprio degli immobili, innovando in particolare le disposizioni riguardanti la stima dell’indennità Aree esterne ai centri abitati La riforma dell’esproprio del 1971 Aree interne ai centri abitati Legge 865/1971 l’indennità è stabilita in base al V.A.M. valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura in atto nell’area da espropriare l’indennità è stabilita in base al V.A.R. valore agricolo della coltura più redditizia, fra quelle che, nella regione agraria ove ricade il terreno, coprono una superficie superiore al 5 % dell’area

20 valerio cutini a.a Un esempio mostra come si determina il VAR, a partire dai valori agricoli medi, in una determinata regione agraria Regioni agrarie e valori agricoli medi Legge 865/1971 superficie inferiore al 5%

21 valerio cutini a.a Il portato della legge 865 va ben al di là del semplice artificio contabile, che comunque consente alle casse pubbliche consistenti risparmi, e quindi in sostanza la diffusa utilizzazione dell’esproprio Si riconosce che la rendita di un terreno risulta dalla somma di due componenti La riforma dell’esproprio del 1971 Legge 865/1971 una quota parte “naturale”, la rendita agricola una quota “artificiale”, la rendita differenziale, dipendente dalla destinazione urbanistica che la collettività gli assegna, e che in area urbanizzata è largamente superiore alla prima

22 valerio cutini a.a Per determinare l’indennità di stima all’interno del perimetro dei centri abitati, il VAR deve essere moltiplicato per un coefficiente k La riforma dell’esproprio del 1971: il VAR Legge 865/1971 comuni con pop. < ab. comuni con pop. > ab. entro il centro storico 2 < k < 4 4 < k < 5 comuni con pop. < ab. comuni con pop. > ab. all’esterno del centro storico 1 < k < 2 2 < k < 2,5

23 valerio cutini a.a La legge 865 intende con il VAR eliminare le rendite parassitarie, di cui la proprietà fondiaria beneficia a spese della collettività La misura di tale decurtazione viene mitigata, grazie al coefficiente k, nelle aree urbane nelle quali si presume che l’uso effettivamente agricolo dei terreni sia più remoto, ovvero nelle città più grandi e in particolare all’interno dei loro centri storici La riforma dell’esproprio del 1971 Legge 865/1971

24 valerio cutini a.a Nel 1980, la Corte Costituzionale stabilì con la sentenza n° 5 la illegittimità del criterio per la determinazione dell’indennità di esproprio fissata dalla legge 865/71 per i terreni compresi entro il perimetro dei centri abitati Motivazione addotta era la incongruenza fra l’ammontare di tale indennità e l’entità del danno subito dall’espropriato, non misurabile in termini di valore agricolo dei terreni La riforma dell’esproprio del 1971: la cancellazione Legge 865/1971 Il diritto di proprietà, riconosciuto dalla Costituzione, non può essere leso pagando una indennità dall’importo “non congruo”, perché irrisorio rispetto al valore venale del bene C.Cost. n° 5/1980

25 valerio cutini a.a A seguito di tale pronunciamento, il criterio per la determinazione dell’indennità di esproprio in Italia si trova sdoppiato Fuori dai centri abitati La riforma dell’esproprio del 1971: la cancellazione Legge 865/1971 Entro i centri abitati C.Cost. n° 5/1980 resta valido il criterio ancorato al VAM, in base alla legge 865/71 si torna al criterio dettato dalla legge di Napoli

26 valerio cutini a.a Nel 1992 la legge 359 (detta “legge Amato”) sistema la situazione determinata dalla sentenza n° 5/80, introducendo un nuovo criterio per l’indennità di esproprio Per le aree agricole e per quelle non edificabili La sistemazione dopo la sentenza n° 5. La legge Amato Legge 359/1992 Per le aree edificabili resta valido il criterio ancorato al VAM l’indennità è pari alla media del reddito dominicale rivalutato con il valore venale, ridotta del 40% se il soggetto espropriato accetta la cessione volontaria del bene (e può farlo in ogni fase del procedimento espropriativo), non si applica l’abbattimento del 40 % Il T.U. sull’esproprio, nel DPR 327/2001, conferma il criterio sull’indennità stabilito dalla legge 359/1992 DPR 327/2001

27 valerio cutini a.a Nel 2007 la Corte Costituzionale emette una ulteriore sentenza, la n° 348, che ancora una volta sconvolge la normativa sull’esproprio Viene sancita l’incostituzionalità del criterio per la determinazione dell’indennità di esproprio dei terreni edificabili contenuto nella legge 359/1992 (e quindi nel DPR 327/2001) Il nuovo intervento della Corte Costituzionale Per tali aree, si torna al criterio dell’antica legge di Napoli, e quindi all’esigenza di una nuova norma C.Cost. n° 348/2007

28 valerio cutini a.a Il nuovo Testo Unico C.Cost. n° 348/2007 La legge 244/2007 sistema nuovamente la materia dell’esproprio, modificando il Testo Unico al suo art. 37 (aree edificabili) Per le aree agricole e per quelle non edificabili Per le aree edificabili resta valido il criterio ancorato al VAM, in base alla legge 865/1971 L’indennità è pari al valore venale del bene se il soggetto espropriato accetta la cessione volontaria del bene, si applica un incremento del 10 % Legge 244/2007

29 valerio cutini a.a Con le sentenze n° 5/80 e n° 348/07, è stato sconfessato il principio che riconosceva alla collettività gli incrementi di valore del suolo urbano a seguito del processo di sviluppo dell’abitato Sotto il profilo strettamente contabile, ciò comporta per gli enti esproprianti un ritorno all’onerosità dei procedimenti di esproprio e alla loro difficile attuazione La situazione attuale: questioni Questo si riflette sul processo pianificatorio, traducendosi nella difficoltà a realizzare i piani attuativi di iniziativa pubblica, ovvero quelli che non presentano per il privato attese di fruttuosità economica e per cui il Comune non ha modo di beneficiare dell’apporto collaborativo dei privati


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