RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
AGEVOLAZIONE FISCALE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE Assimpredil Ance - U.O. Contrattualistica e Fiscalità Ottobre 2012

Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizie
EVOLUZIONE NORMATIVA - l’agevolazione fiscale è stata inizialmente introdotta dall’articolo 1 della L. 27 dicembre 1997 n. 449; - l’articolo 2, commi 10 – 11, della legge 23 dicembre 2009 n. 191 ha disposto la proroga sino al 31 dicembre 2012 della detrazione fiscale, con il limite di spesa di 48 mila euro, sia per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sia per l’acquisto di abitazioni inserite in fabbricati interamente ristrutturati; - l’articolo 4, comma 1, lettera c) D.L. 6 dicembre 2011 n. ha inserito, nel D.P.R. 917/1986, l’articolo 16-bis prevedendo l’applicazione a regime della detrazione fiscale

LEGGE 7 AGOSTO 2012 N. 134 di conversione del D.L. 22 GIUGNO 2012 N. 83 (C.D. «DECRETO CRESCITA E SVILUPPO») Per le spese sostenute dalla data di entrata in vigore del decreto (26 giugno 2012) e fino alla data del 30 giugno 2013: - la detrazione Irpef per le ristrutturazioni edilizie è innalzata dal 36% al 50%; - l’ammontare massimo delle spese detraibili è elevato da euro ad euro per ogni unità immobiliare. I nuovi limiti operano anche per la realizzazione o l’acquisto di box o posti auto di nuova costruzione pertinenziali alle abitazioni. Diversamente i maggiori importi detraibili non sono riconosciuti per l’acquisto di abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati dalle imprese di costruzioni cedenti.

A seguito delle novità introdotte dal decreto legge n. 83 del i contribuenti possono usufruire delle seguenti detrazioni: per il periodo di imposta 2012: detrazione del 36% per le spese sostenute fino al 25 giugno 2012 per un ammontare massimo di euro; detrazione del 50% per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al termine del periodo di imposta per un ammontare massimo di euro, al netto delle spese già sostenute alla predetta data, comunque nei limiti di euro per le quali resta ferma la detrazione del 36% per il periodo di imposta 2013: detrazione del 50% per le spese sostenute fino al 30 giugno 2013 per un ammontare massimo di euro tenendo conto, in caso di mera prosecuzione dei lavori, delle spese sostenute negli anni precedenti; detrazione del 36% per le spese sostenute dal 1° luglio 2013 per un ammontare massimo di euro

Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizie – soggetti ammessi
proprietario o nudo proprietario dell’abitazione; titolare di un diritto reale di godimento (uso, usufrutto e abitazione); comodatario; locatario; soci di cooperativa; - imprenditori individuali per beni diversi da quelli strumentali e merce; soci di società semplice, o in nome collettivo, o in accomandita semplice (con riferimento a immobili diversi da quelli strumentali e merce); promissario acquirente, a condizione che si provveda alla registrazione del contratto preliminare; chi esegue i lavori in economia limitatamente alle spese per i materiali; familiari conviventi (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado) del proprietario o detentore dell’unità immobiliare oggetto degli interventi

PROMISSARIO ACQUIRENTE
Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizie – soggetti ammessi PROMISSARIO ACQUIRENTE Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se: ha il possesso dell’immobile; esegue gli interventi a proprio carico; è stato registrato il compromesso

Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizie – soggetti ammessi
FAMILIARE CONVIVENTE è ammesso a fruire dell’agevolazione a condizione che: sussista la situazione di convivenza sin dal momento dell’inizio dei lavori; le spese risultino effettivamente a carico del familiare convivente Non è necessario invece che l’abitazione nella quale convivono «familiare» ed intestatario dell’immobile, costituisca per entrambi l’abitazione principale. E’ invece necessario che i lavori stessi siano effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza

TRASFERIMENTO PER ATTO TRA VIVI DELL’IMMOBILE OGGETTO DEGLI INTERVENTI DI RECUPERO D.L. 13 AGOSTO 2011 N. 138, convertito con legge 14 settembre 2011 n c.d. “Manovra di ferragosto” Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è ceduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare, se persona fisica

TRASFERIMENTO PER ATTO TRA VIVI DELL’IMMOBILE OGGETTO DEGLI INTERVENTI DI RECUPERO D.L. 13 AGOSTO 2011 N. 138, convertito con legge 14 settembre 2011 n. 148 c.d. “Manovra di ferragosto” In caso di trasferimento dell’unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti interventi di recupero per i quali la detrazione fiscale è stata usufruita solo in parte dal venditore, lo stesso può scegliere se: continuare ad utilizzare la detrazione per le rate mancanti oppure trasferirla all’acquirente persona fisica Tale facoltà è prevista per le vendite effettuate a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione (quindi per le vendite effettuate dal 17 settembre 2011)

TRASFERIMENTO PER ATTO TRA VIVI DELL’IMMOBILE OGGETTO DEGLI INTERVENTI DI RECUPERO In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile

DECESSO DELL’AVENTE DIRITTO ALLA DETRAZIONE il beneficio fiscale si trasmette per le quote non detratte dal defunto esclusivamente all’erede che conserva la materiale e diretta detenzione del bene (cioè quando l’erede ha l’immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso quando lo desideri a prescindere dalla circostanza che il medesimo immobile sia adibito a propria abitazione principale) nel caso di detenzione congiunta tra più eredi la detrazione può essere ripartita tra gli stessi in parti uguali rinuncia all’eredità l’agevolazione non si trasmette all’erede

CESSAZIONE DELLO STATO DI LOCAZIONE O COMODATO la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venir meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che ha eseguito gli interventi agevolati, il quale continuerà a fruire dell’agevolazione anche nei periodi di imposta successivi al termine della detenzione dell’immobile

interventi che danno diritto alla detrazione interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali; interventi di cui al punto precedente, ad esclusione della sola manutenzione ordinaria, realizzati sulle singole unità immobiliari residenziali; interventi di eliminazione delle barriere architettoniche; opere finalizzate alla cablatura degli edifici; opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento acustico; opere finalizzate al risparmio energetico; opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica degli edifici; opere finalizzate alla messa a norma degli edifici; realizzazione ed acquisto di box/posti auto pertinenziali; opere finalizzate ad impedire il compimento di atti illeciti da parte di terzi; interventi di bonifica dall’amianto con decreto legge 201/2011 l’agevolazione è stata estesa agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza

interventi che danno diritto alla detrazione MANUTENZIONE ORDINARIA – PARTI COMUNI Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo se effettuati su parti comuni. Le parti comuni sono ad esempio il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune. Gli stessi interventi eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze non danno diritto ad alcuna agevolazione

interventi che danno diritto alla detrazione MANUTENZIONE STRAORDINARIA Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso. Sono ad esempio interventi di manutenzione straordinaria: installazione di ascensori e scale di sicurezza; realizzazione e miglioramento dei servizi igienici; sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso; rifacimento di scale e rampe; interventi finalizzati al risparmio energetico; recinzione dell’area privata; costruzione di scale interne

interventi che danno diritto alla detrazione RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile ed assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili. Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo sono: interventi mirati all’eliminazione ed alla prevenzione di situazioni di degrado; adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti; apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali

interventi che danno diritto alla detrazione RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto diverso da quello precedente. Esempi di ristrutturazione edilizia sono: demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile; modifica della facciata; realizzazione di una mansarda o di un balcone; trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda; apertura di nuove porte e finestre; costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

interventi che danno diritto alla detrazione OPERE FINALIZZATE ALLA CABLATURA DEGLI EDIFICI sono compresi in questa tipologia gli interventi per l’accesso a servizi telematici e di trasmissione dati, informativi e di assistenza, quali ad esempio la contabilizzazione dell’energia da centrali di teleriscaldamento o di cogenerazione, la teleassistenza sanitaria e di emergenza OPERE FINALIZZATE AL CONTENIMENTO DELL’INQUINAMENTO ACUSTICO sono compresi in questa tipologia ad esempio la sostituzione di vetri degli infissi. In tal caso occorre acquisire idonea documentazione che attesti l’abbattimento delle fonti sonore interne o esterne all’abitazione

interventi che danno diritto alla detrazione OPERE FINALIZZATE ALLA SICUREZZA STATICA ED ANTISISMICA sono in genere opere di consolidamento statico riconducibili alla manutenzione straordinaria o alla ristrutturazione edilizia. Sono agevolate inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio.

interventi che danno diritto alla detrazione OPERE FINALIZZATE ALLA MESSA A NORMA DEGLI EDIFICI sono compresi tutti gli interventi effettuati e debitamente dotati di certificato di conformità, rilasciato da soggetti abilitati indipendentemente dalla categoria edilizia di intervento OPERE FINALIZZATE AD EVITARE INFORTUNI DOMESTICI sono compresi ad esempio gli interventi di installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, di montaggio di vetri antinfortunistica, di installazione di corrimano lungo le scale. Non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina di spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).

interventi che danno diritto alla detrazione OPERE FINALIZZATE AD IMPEDIRE IL COMPIMENTO DI ATTI ILLECITI DA PARTE DI TERZI Per atti illeciti si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). Sono compresi ad esempio gli interventi di rafforzamento, sostituzione od installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici, l’apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione, le porte blindate, l’apposizione di serrature e lucchetti, gli apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline, le fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza, i vetri antisfondamento, le tapparelle metalliche con bloccaggi, l’apposizione di saracinesche, l’installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti

interventi che danno diritto alla detrazione OPERE FINALIZZATE AD IMPEDIRE IL COMPIMENTO DI ATTI ILLECITI DA PARTE DI TERZI In questi casi la detrazione è applicata unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza

Immobili interessati 1) UNITA’ IMMOBILIARI RESIDENZIALI Rientrano nel beneficio gli interventi realizzati su singole unità immobiliari residenziali, anche rurali 2) PARTI COMUNI DEGLI IMMOBILI A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE 3) PERTINENZE La detrazione è estesa anche alle spese sostenute per gli interventi eseguiti sulle pertinenze delle unità immobiliari residenziali possedute o detenute. In caso di lavori eseguiti sull’abitazione e sulla pertinenza, il limite massimo di spese ammissibili alla detrazione è pari, dal 26 giugno 2012, a euro.

Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizia
Immobili interessati TRASFORMAZIONE DI FABBRICATO STRUMENTALE IN IMMOBILE A DESTINAZIONE ABITATIVA l’Agenzia delle Entrate ha ammesso al beneficio gli interventi di mutamento della destinazione d’uso di edifici strumentali che a fine lavori acquisteranno natura abitativa

Immobili interessati INVERTENTI ESEGUITI SU IMMOBILI AD “USO PROMISCUO” La detrazione si applica nell’ipotesi di interventi di ristrutturazione su un’unità immobiliare residenziale utilizzata saltuariamente per il servizio di alloggio di ospiti con prima colazione (c.d. “bed and breakfast”) da parte dei proprietari. In particolare è precisato che, qualora l’abitazione sia adibita in parte all’attività di “bed and breakfast”, la detrazione per gli interventi di recupero edilizio è riconosciuta nella misura del 50%

RISTRUTTURAZIONE DELLA FOGNATURA Nell’ambito dei lavori per la realizzazione e l’integrazione dei servizi igienico – sanitari possono essere compresi anche quelli relativi alla costruzione o il rifacimento dell’impianto idrico – fognario fino alla rete pubblica, realizzati con opere interne o esterne, in quanto si tratta di lavori che presentano le caratteristiche proprie degli interventi di manutenzione straordinaria.

RISTRUTTURAZIONE DELLA FOGNATURA – BONIFICO DEL TERRENO I lavori di bonifica del suolo su cui sorge l’edificio, seppur effettuati su parti comuni dell’edificio, non possono di per sé fruire dell’agevolazione in quanto non riconducibili ad alcuno degli interventi edilizi agevolabili Tuttavia è riconosciuta l’agevolazione solo se indispensabili per la realizzazione dell’intervento di ristrutturazione delle fognature oggetto del beneficio e nei limiti della parte della spesa strettamente necessaria per la realizzazione dell’intervento agevolato

RISTRUTTURAZIONE DELLA FOGNATURA – BONIFICO DEL TERRENO La sussistenza del carattere di indispensabilità dei lavori di bonifica e l’individuazione della parte di spesa da considerare strettamente necessaria dovranno risultare da rigorose valutazioni tecniche fondate su elementi oggettivi

INSTALLAZIONE MONTASCALE Per l’installazione del montascale ha diritto ad usufruire dell’agevolazione fiscale solo il singolo condomino disabile che ha sostenuto integralmente la spesa che ha necessità di utilizzare detto mezzo e non tutti i condomini che non hanno né la necessità né l’interesse ad utilizzare detto mezzo

Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizie Spese detraibili
L’agevolazione si applica con riferimento alle spese sostenute e pagate con bonifico bancario o postale ed effettivamente rimaste a carico di ciascun soggetto. Tra i costi detraibili rientrano quelli relativi: alla progettazione dei lavori; all’acquisto dei materiali; all’esecuzione dei lavori; alle altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento; alla relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti; alle perizie e sopralluoghi; all’imposta sul valore aggiunto, all’imposta di bollo ed ai diritti pagati per le concessioni, alle autorizzazioni, alle denunzie di inizio lavori; agli oneri di urbanizzazione; ad altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi. Non rientrano nel beneficio fiscale: gli interessi passivi per i mutui contratti per l’esecuzione degli interventi; i costi del trasloco e di custodia dei mobili.

Come opera la detrazione L’agevolazione fiscale, consistente in una detrazione dall’IRPEF, pari al 50% dal 26 giugno 2012, delle spese sostenute per gli interventi di ristrutturazione, deve essere ripartita in dieci rate annuali. Per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2011 i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni potevano ripartire la detrazione, rispettivamente in cinque o tre rate annuali di pari importo. E’ necessario però essere proprietari o titolari di altro diritto reale sull’unità abitativa oggetto dell’intervento: non può per esempio beneficiare di tale ripartizione l’inquilino Dal 1° gennaio 2012 è eliminata la possibilità di poter ripartire la detrazione irpef in cinque o tre rate per i soggetti con età non inferiore a 75 e 80 anni

Spese non portate in detrazione Qualora il contribuente che ha eseguito i lavori non ha presentato la dichiarazione dei redditi, essendone per esempio esonerato, ovvero non ha indicato nella dichiarazione dei redditi presentata l’importo delle spese sostenute o il numero delle rate prescelte, potrà usufruire dell’agevolazione relativamente alle rate successive, presentando la dichiarazione dei redditi

Limite di spesa L’art. 35, comma 35-quater del D.L. 223/2006 introduce modifiche al limite di spesa per il calcolo della detrazione IRPEF. Fino al il limite di spesa era riferito: sia alla singola unità immobiliare sia alla singola persona fisica Dal 1° ottobre 2006 il limite di spesa sul quale calcolare la detrazione IRPEF è riferito all’unità immobiliare. Tale importo deve essere suddiviso tra i soggetti aventi diritto alla detrazione

Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizie Limite di spesa
INTERVENTI ESEGUITI SULLE PARTI COMUNI il limite massimo di spesa su cui commisurare la detrazione deve essere riferito a ciascuna abitazione facente parte del fabbricato, in proporzione delle rispettive quote millesimali Esempio una persona fisica possiede cinque appartamenti e vengono eseguiti lavori sulle parti comuni: l’importo massimo riconosciuto a tale soggetto, su cui calcolare l’agevolazione è pari a euro ( x 5)

INTERVENTI ESEGUITI SULLE PARTI COMUNI il condominio può usufruire della detrazione fiscale se in possesso della certificazione dell’amministratore di condominio che attesta di aver adempiuto agli obblighi previsti per beneficiare dell’agevolazione, di essere in possesso della documentazione originale e la somma che il contribuente può considerare ai fini della detrazione

Limite di spesa INTERVENTI ESEGUITI SIA SULLE PARTI COMUNI CHE SULLA SINGOLA ABITAZIONE le spese relative agli interventi sulle parti comuni devono essere considerate separatamente rispetto a quelle sostenute per gli interventi realizzati all’interno della singola unità immobiliare per gli interventi sulle parti comuni, il contribuente può quindi beneficiare di un ulteriore limite di spesa di euro che si aggiunge all’importo massimo detraibile di euro, specificamente previsto per i lavori relativi alla singola abitazione, a condizione che per entrambi gli interventi siano stati osservati separatamente tutti gli adempimenti previsti dalla legge

Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizia Limite di spesa
DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE La detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione nel rispetto di volumetria e sagoma dell’edificio preesistente

CONTINUAZIONE DEGLI INTERVENTI IN DIVERSI PERIODI DI IMPOSTA l’importo di spesa su cui calcolare la detrazione spettante non può superare complessivamente, dal 26 giugno 2012, il tetto massimo di euro. Pertanto, se nel 2011 sono state sostenute spese relative alla prosecuzione di interventi già iniziati in precedenza, la detrazione del 50% può essere fatta valere solo entro il tetto massimo dei euro riferito alla singola unità immobiliare calcolato tenendo conto anche delle spese complessivamente sostenute nei periodi di imposta precedenti

CONTINUAZIONE DEGLI INTERVENTI IN DIVERSI PERIODI DI IMPOSTA Esempio Immobile sul quale sono eseguiti interventi di ristrutturazione edilizia iniziati nel 2011 per i quali sono già stati versati euro. Il contribuente dal 26 giugno 2012 potrà godere di altri euro fino al raggiungimento della somma complessiva di euro.

Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizie adempimenti
ABOLIZIONE OBBLIGO INVIO RACCOMANDATA AL CENTRO OPERATIVO DI PESCARA Il D.L. 13 maggio 2011 n. 70, convertito con modificazioni dalla legge 106/2011, ha abolito, con decorrenza 14 maggio 2011, l’obbligo di trasmettere all’Agenzia delle Entrate – Centro Operativo di Pescara, prima dell’inizio dei lavori, il modello di comunicazione previsto dalla normativa, a pena di decadenza, al fine di usufruire dell’agevolazione fiscale L’obbligo di comunicazione è sostituito dall’indicazione nella dichiarazione dei redditi dei dati catastali identificativi dell’immobile e di eventuali altri dati individuati con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate

ABOLIZIONE OBBLIGO INVIO RACCOMANDATA AL CENTRO OPERATIVO DI PESCARA il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011 elenca i documenti che i contribuenti devono conservare ed esibire in caso di controllo all’Agenzia delle Entrate

adempimenti Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011 – documenti da conservare I documenti che i contribuenti devono conservare ed esibire in sede di controllo sono i seguenti: abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (in alternativa, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà contente la data di inizio lavori ed attestante che si tratta di interventi agevolabili anche se non è richiesta un’abilitazione specifica); domanda di accatastamento per gli immobili non ancora censiti; ricevute di pagamento dell’imposta comunale sugli immobili se dovuta; assembleare di approvazione degli interventi e tabella millesimale di ripartizione delle spese in caso di lavori su parti comuni di edifici; dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione degli interventi in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi; comunicazione all’Azienda sanitaria locale, qualora la stessa sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri; fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute; ricevute dei bonifici di pagamento.

adempimenti ABOLIZIONE OBBLIGO INVIO RACCOMANDATA AL CENTRO OPERATIVO DI PESCARA – Box pertinenziali Poiché dal 14 maggio 2011 è eliminato l’obbligo della Comunicazione di inizio lavori all’Agenzia delle Entrate – Centro Operativo di Pescara, nel caso di acquisto di box pertinenziali avvenuto nel 2010 (per il quale l’acquirente avrebbe dovuto effettuare l’invio della comunicazione entro il 30 settembre 2011 – termine di presentazione della dichiarazione dei redditi), per poter usufruire dell’agevolazione è sufficiente che lo stesso acquirente-contribuente indichi nella dichiarazione dei redditi i dati catastali del bene acquistato nel 2010

adempimenti raccomandata alla ASL Al contribuente rimane l’obbligo di trasmettere, prima dell’inizio dei lavori, pena decadenza dall’agevolazione fiscale, una raccomandata alla ASL competente per territorio in questi casi: cantieri in cui vi è la presenza di più imprese anche non contemporanea; cantieri in cui opera un’unica impresa la cui entità presunta di lavoro non sia inferiore a duecento uomini - giorno

adempimenti raccomandata alla ASL La raccomandata con ricevuta di ritorno alla ASL competente per territorio sulla base del luogo in cui è sito il fabbricato, deve specificare: ubicazione dei lavori; i dati del committente; la natura delle opere oggetto dell’intervento; la data di inizio dei lavori, l’impresa esecutrice delle opere e l’assunzione di responsabilità dell’impresa sul rispetto delle regole di sicurezza e di contribuzione Quando la raccomandata non deve essere trasmessa? nel caso in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza sui cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla ASL

adempimenti raccomandata alla ASL

adempimenti Pagamenti A pena di decadenza dall’agevolazione, il pagamento deve essere effettuato con bonifico bancario o postale, anche on line, indicanti: la causale del versamento; il codice fiscale del beneficiario dell’agevolazione; la partita Iva o codice fiscale dell’impresa beneficiaria del bonifico Alcune spese, pagate prima dell’inizio dei lavori,con modalità diverse dal bonifico (per esempio oneri di urbanizzazione, diritti pagati per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) sono ammesse in detrazione

adempimenti Pagamenti qualora vi siano più soggetti che sostengono la spesa il bonifico deve riportare il codice fiscale di ognuno di essi. Tuttavia se nel bonifico è indicato solo il codice fiscale del soggetto che ha provveduto ad inviare al Centro Operativo di Pescara (per le ristrutturazioni effettuate prima del 14 maggio 2011) la comunicazione di inizio lavori, la detrazione viene comunque riconosciuta anche agli altri aventi diritto purché indichino nell’apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che provvede al pagamento. Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.

adempimenti Pagamenti La non completa compilazione del bonifico bancario/postale pregiudica la possibilità per il contribuente di usufruire dell’agevolazione fiscale La detrazione tuttavia non può essere disconosciuta nell’ipotesi in cui il contribuente proceda alla ripetizione del pagamento alla ditta beneficiaria mediante un nuovo bonifico bancario/postale nel quale siano riportati in modo corretto i dati richiesti dalla norma

Sostituzione DIA con autocertificazione Nell’ipotesi in cui la normativa locale non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di determinati interventi di ristrutturazione il contribuente può redigere una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui lo stesso potrà evidenziare la data di inizio dei lavori ed attestare la circostanza che gli interventi rientrano tra quelli agevolati dalla normativa fiscale, anche se non necessitano di alcun titolo abilitativo ai sensi della normativa edilizia locale

Costo della manodopera L’articolo 35, comma 19 del D.L. 223/2006 aveva aggiunto una nuova causa di decadenza dall’agevolazione fiscale oltre ai casi tassativamente elencati nell’articolo 4 del decreto interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41. era previsto l’obbligo in capo all’impresa esecutrice dei lavori di riportare in fattura in modo distinto l’importo della fornitura dei beni e quello della manodopera In particolare dal 4 luglio 2006

Costo della manodopera D.L. 13 maggio 2011 n. 70, convertito con modificazioni dalla legge 106/2011 dal 14 maggio 2011, data di entrata in vigore del c.d. “decreto sviluppo” è disposta l’eliminazione dell’obbligo per le imprese di indicare in fattura il costo della manodopera utilizzata nell’esecuzione degli interventi per consentire la detrazione in capo al contribuente

Costo della manodopera La soppressione dell’obbligo di indicare in fattura il costo della manodopera utilizzata per l’esecuzione degli interventi agevolati, ha effetto sia per le spese sostenute nel 2011, ma in data antecedente al 14 maggio 2011 sia per quelle sostenute negli anni precedenti

Cumulabilità con la detrazione per il risparmio energetico La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l’agevolazione prevista per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico. Pertanto nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse.

Agevolazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie
COME SI PUO’ PERDERE LA DETRAZIONE La detrazione non è riconosciuta e l’importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici quando: non è stata effettuata la comunicazione preventiva alla ASL competente, se obbligatoria; il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale; non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate; non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione; le opere edilizie non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali; sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi

ACQUISTO DI BOX Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizie
Acquisto e realizzazione box pertinenziali ACQUISTO DI BOX L’agevolazione fiscale si applica per le spese sostenute per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali ad immobili residenziali sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo ed il box condizione essenziale

Acquisto e realizzazione box pertinenziali sussistenza del vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo ed il box l’esistenza del vincolo pertinenziale deve risultare dalla concessione edilizia costruzione in economia dell’abitazione e del box acquisto contemporaneo di casa e box pertinenziale l’esistenza del vincolo pertinenziale deve risultare dall’atto notarile di acquisto acquisto contemporaneo di casa e box pertinenziale in corso di costruzione l’esistenza del vincolo pertinenziale deve risultare dal contratto preliminare registrato

Acquisto e realizzazione box pertinenziali ADEMPIMENTI PER L’APPLICAZIONE DEL BENEFICIO l’impresa cedente è tenuta a rilasciare all’acquirente una specifica attestazione delle spese sostenute per la realizzazione dei box l’acquirente è tenuto ad effettuare il pagamento con bonifico bancario o postale in caso di pagamento di acconti per non perdere il beneficio è necessaria la registrazione del preliminare di compravendita

Acquisto e realizzazione box pertinenziali ABOLIZIONE OBBLIGO INVIO RACCOMANDATA AL CENTRO OPERATIVO DI PESCARA Poiché dal 14 maggio 2011 è eliminato l’obbligo della Comunicazione di inizio lavori all’Agenzia delle Entrate – Centro Operativo di Pescara, nel caso di acquisto di box pertinenziali avvenuto nel 2010 (per il quale l’acquirente avrebbe dovuto effettuare l’invio della comunicazione entro il 30 settembre 2011 – termine di presentazione della dichiarazione dei redditi), per poter usufruire dell’agevolazione è sufficiente che lo stesso acquirente-contribuente indichi nella dichiarazione dei redditi i dati catastali del bene acquistato nel 2010

Acquisto immobili ristrutturati ACQUISTO DI IMMOBILI RISTRUTTURATI ART. 16-BIS D.P.R. 917/1986 acquirenti ed assegnatari di unità abitative facenti parte di edifici interamente ristrutturati dalle imprese di costruzione, di ristrutturazione o da cooperative edilizie che, successivamente all’esecuzione dei lavori, hanno provveduto alla vendita o all’assegnazione degli immobili stessi a chi compete la detrazione il rogito deve essere stipulato entro sei mesi dalla data di termine dei lavori; i lavori di recupero devono consistere tassativamente in interventi di restauro, di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia e devono essere eseguiti sull’intero fabbricato; i predetti lavori devono essere eseguiti da un’impresa di costruzione, di ristrutturazione o da una cooperativa edilizia che provvede alla successiva vendita o assegnazione delle unità abitative condizioni

come opera la detrazione
Agevolazione fiscale per ristrutturazioni edilizie Acquisto immobili ristrutturati come opera la detrazione la detrazione fiscale per gli interventi di ristrutturazione edilizia si calcola su di un ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione

Acquisto immobili ristrutturati come opera la detrazione Esempio di calcolo n. 1 1 solo acquirente prezzo dell’unità abitativa € Importo ammesso in detrazione: 25% x € = € (importo inferiore al limite massimo di € ) Importo detraibile: 36% x € = 9.000 Importo complessivamente detraibile = € in dieci anni Esempio di calcolo n. 2 2 acquirenti prezzo dell’unità abitativa € Importo ammesso in detrazione: 25% x € = € (importo superiore al limite massimo di € ) Importo detraibile: 36% x € = Importo complessivamente detraibile = € in dieci anni e da suddividere per ciascun acquirente in base alla quota spettante

Acquisto immobili ristrutturati come opera la detrazione Esempio di calcolo n. 3 acquisto di due unità abitative entrambe all’interno di edificio interamente ristrutturato 1 solo acquirente prezzo dell’unità abitativa A € prezzo dell’unità abitativa B € Importo ammesso in detrazione: A: 25% x € = € (importo inferiore al limite massimo di € ) B: 25% x € = € (importo inferiore al limite massimo di € ) Importo detraibile: 36% x € = 36% x € = Importo complessivamente detraibile = € in dieci anni

Acquisto immobili ristrutturati come opera la detrazione Esempio di calcolo n. 4 acquisto contestuale di abitazione e box entrambi all’interno di edificio interamente ristrutturato 1 solo acquirente prezzo dell’unità abitativa e del box € Importo ammesso in detrazione: 25% x € = € (importo inferiore al limite massimo di € ) Importo detraibile: 36% x € = Importo complessivamente detraibile = € in dieci anni

Acquisto immobili ristrutturati la detrazione opera solo se oggetto di acquisto è un’unità immobiliare di tipo residenziale accatastata come “casa di abitazione”, mentre non è applicabile nel caso di acquisto di unità immobiliari che, sebbene facciano parte di un edificio interamente ristrutturato, non siano di tipo abitativo l’agevolazione può applicarsi anche per unità diverse da quelle di tipo residenziale solo nell’ipotesi in cui vengano acquistate contestualmente a quelle abitative e siano qualificate in atto quali pertinenze di queste ultime. In tal caso la detrazione del 36% deve essere calcolata sul 25% del prezzo risultante dall’atto di compravendita, riferito ad entrambe le unità immobiliari (casa e pertinenza), nel limite massimo di euro se con lo stesso atto vengono acquistate contestualmente due abitazioni, il limite di euro è riferito a ciascuna delle unità immobiliari

Acquisto immobili ristrutturati in caso di pagamento di acconti, la detrazione è ammessa a condizione che venga stipulato un compromesso, regolarmente registrato, ove risulti il prezzo di vendita. Resta fermo che il rogito deve avvenire entro sei mesi dall’ultimazione dei lavori qualora l’acquirente vuole avvalersi dell’agevolazione è opportuno inserire in atto una esplicita richiesta in tal senso

LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL RISPARMIO ENERGETICO

Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico
Il decreto sviluppo ha disposto la proroga della detrazione IRPEF/IRES del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici per le spese sostenute entro il 30 giugno 2013, secondo le modalità applicative dell’agevolazione ad oggi in vigore. In corso di conversione del decreto sviluppo è stata eliminata la norma che, nel prorogare la detrazione dal 1° gennaio al 30 giugno 2013, ne riduceva la quota spettante dal 55% al 50% delle spese sostenute

SOGGETTI AMMESSI AL BENEFICIO Tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito di impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento. In particolare sono ammessi all’agevolazione: le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni; i contribuenti che conseguono reddito di impresa; le associazioni tra professionisti; gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale Le imprese di costruzione, ristrutturazione edilizia, non possono usufruire dell’agevolazione per interventi eseguiti su immobili merce

INTERVENTI VALORE MASSIMO DETRAZIONE Riqualificazione energetica globale euro Interventi riguardanti strutture opache orizzontali, verticali, finestre comprensive di infissi euro Installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale euro Sostituzione di scaldacqua tradizionali con quelli a pompa di calore

Adempimenti necessari per ottenere la detrazioni E’ necessario acquisire i seguenti documenti: asseverazione di un tecnico abilitato che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti; attestato di certificazione o qualificazione energetica; scheda informativa relativa agli interventi realizzati; per gli interventi i cui lavori proseguono in più periodi di imposta, occorre inviare un apposito modello all’Agenzia delle Entrate. Inoltre è necessario inviare all’Enea, entro 90 giorni dal termine dei lavori e con modalità telematiche, la scheda informativa degli interventi realizzati e copia dell’attestato di qualificazione energetica.

pagamenti i contribuenti non titolari di reddito di impresa devono effettuare il pagamento delle spese sostenute mediante bonifico bancario o postale; i contribuenti titolari di reddito di impresa sono invece esonerati dall’obbligo di pagamento mediante bonifico bancario o postale. In tal caso la prova delle spese può essere costituita da altra idonea documentazione

I documenti da conservare Per poter fruire del beneficio fiscale è necessario conservare ed esibire all’Amministrazione finanziaria, ove ne faccia richiesta, la documentazione relativa agli interventi realizzati. In particolare, va conservato: il certificato di asseverazione redatto da un tecnico abilitato; la ricevuta di invio tramite internet o la ricevuta della raccomandata postale all’Enea; le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi; per i contribuenti non titolari di reddito di impresa, la ricevuta del bonifico bancario o postale attraverso cui è stato effettuato il pagamento Nel caso in cui gli interventi sono effettuati su parti comuni di edifici devono essere conservate ed eventualmente esibite anche la copia della delibera assembleare e quella della tabella millesimale di ripartizione delle spese. Se i lavori sono effettuati dal detentore dell’immobile deve essere conservata ed esibita la dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario

L’IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

IVA per le ristrutturazioni edilizie
IINTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA Sulle prestazioni di servizi relative ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzate su immobili residenziali e relative pertinenze, si applica l’aliquota iva nella misura del 10%

IINTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA Le cessioni di beni sono assoggettate ad aliquota ridotta se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito di un contratto di appalto. Tuttavia qualora è prevista la fornitura dei c.d. «beni significativi» l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni.

IINTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA I beni significativi sono: ascensori e montacarichi; infissi interni ed esterni; caldaie; video citofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria; sanitari e rubinetteria da bagni; impianti di sicurezza.

IINTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA Esempio: Intervento complessivo pari ad euro con fornitura di una caldaia di importo pari ad euro Poiché il valore della caldaia supera la metà del valore complessivo della prestazione, l’aliquota iva nella misura agevolata si applica in questo modo: aliquota iva 10% sulla prestazione lavorativa pari a euro 3.000; sul valore della caldaia l’iva nella misura del 10% si applica solo su euro 3.000, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi ( – 7.000= 3.000) Sul valore residuo (4.000 euro) l’iva si applica nella misura del 21%

IINTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA Non si può applicare l’aliquota iva agevolata al 10%: ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; alle prestazioni professionali anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio; alle prestazioni di servizi rese in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso tra la ditta appaltatrice e subappaltatrice la fattura deve essere effettuata con aliquota nella misura del 21%, mentre al committente finale la prestazione sarà fatturata con aliquota del 10%, se sussistono i requisiti

INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO Si applica l’aliquota iva nella misura del 10%: alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla realizzazione degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazioni edilizie; all’acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia. L’aliquota iva del 10% si applica inoltre alle forniture di beni finiti. L’agevolazione compete sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori, sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue

50% E 55% - RITENUTA SUI BONIFICI

e interventi di risparmio energetico – ritenuta sui bonifici ART. 25 D.L. 31 MAGGIO 2010 N. 78 A decorrere dal 1° luglio 2010 le Banche e Poste italiane s.p.a. operano una ritenuta del 10% a titolo di acconto delle imposte sul reddito, con obbligo di rivalsa, all’atto dell’accredito dei pagamenti relativi ai bonifici disposti dai contribuenti per beneficiare delle detrazioni fiscali

e interventi di risparmio energetico – ritenuta sui bonifici ART. 23, comma 8, D.L. 98/2011 convertito con modifiche dalla Legge 15 luglio 2011 n. 111 Ha disposto, con decorrenza 6 luglio 2011, la riduzione dal 10% al 4% della ritenuta operata dalle banche e da Poste Italiane s.p.a. sui bonifici relativi alle spese per le quali i contribuenti usufruiscono dell’agevolazione fiscale

e interventi di risparmio energetico – ritenuta sui bonifici C.M. 40/E/2010 La ritenuta d’acconto deve essere operata sull’importo del bonifico decurtato dell’iva nella misura ordinaria Dal 17 settembre 2011 l’aliquota iva nella misura ordinaria è innalzata dal 20 al 21%

e interventi di risparmio energetico – ritenuta sui bonifici Formula per il calcolo Corrispettivo = ammontare complessivo del bonifico (da assoggettare 1,21 alla ritenuta 4%) Esempio: Una ditta individuale effettua un intervento di recupero del patrimonio edilizio per il quale il committente intende usufruire della detrazione del 50%. la ditta emette una fattura di euro oltre iva al 10% per un importo complessivo di euro 3.300; il committente che intende accedere all’agevolazione del 50% effettua il pagamento con bonifico bancario di euro 3.300; la banca, all’atto dell’accreditamento del bonifico, opera la ritenuta del 4% sull’importo bonificato scorporato dell’iva al 21%: euro 3.300/1,21 = 2.727; la ritenuta del 4% è pari pertanto ad euro 109; sul conto corrente della ditta individuale vengono accreditati soltanto euro (3.300 – 109) a fronte del bonifico inviato di euro 3.300; - la ritenuta subita pari a euro 109 viene certificata dalla banca e deve essere poi scomputata in diminuzione dell’imposta lorda dovuta in sede di dichiarazione dei redditi dal beneficiario del bonifico

e interventi di risparmio energetico – ritenuta sui bonifici LAVORI CONDOMINIALI ASSOGGETTATI ALLA RITENUTA DEL 4% Dal 1° gennaio 2007 il Condominio, quale sostituto di imposta, deve operare una ritenuta del 4% sui corrispettivi pagati a fronte di prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi

e interventi di risparmio energetico – ritenuta sui bonifici LAVORI CONDOMINIALI ASSOGGETTATI ALLA RITENUTA DEL 4% Al fine di evitare che le imprese sullo stesso corrispettivo subiscano più ritenute (quella del 4% e quella del 4% per le pratiche relative agli interventi di ristrutturazione edilizia e di risparmio energetico) dal 1° luglio 2010 le imprese dovranno fatturare ai condomini le prestazioni per le quali i clienti usufruiscono delle detrazioni fiscali senza l’indicazione della ritenuta del 4%

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