Social Housing Una risposta alla domanda abitativa dalle nuove fasce sociali a rischio

Trasformazione delle città italiane negli ultimi 50 anni. In Italia,massicce migrazioni di persone in cerca di condizioni di vita migliori. Città moderne caratterizzate da multietnicità, multiculturalismo, pluralismi religiosi ed economici. Accresciuta capacità produttiva degli immigrati. Immigrati protagonisti di una nuova domanda abitativa. Introduzione: Panorama socio-culturale

Definizioni di Social Housing Non esiste una definizione universalmente accettata di Social Housing.Il suo significato, in Europa, varia di paese in paese. Solitamente è accettata la definizione data dal CECHODAS,(Comitato Europeo per il social housing) che lo definisce come: “L’insieme delle attività atte a fornire alloggi adeguati, attraverso regole certe di assegnazione,a famiglie che hanno difficoltà a trovare un alloggio alle condizioni di mercato, perché incapaci di ottenere credito o perché colpite da problematiche particolari” Pertanto non ricadono nella definizione di social Housing gli alloggi realizzati, venduti o affittati secondo le regole del libero mercato.

CECHODAS: Comitato Europeo per il Social Housing Il Cecodhas, Comite europeen de coordination de l’habitat social, è la federazione europea dell’alloggio sociale che riunisce 46 federazioni in rappresentanza di 21 milioni di alloggi assegnati da oltre 22 mila imprese locali. La sua attività è articolata in tre sezioni: Pubblico Cooperative e Associazioni di volontariato Membri firmatari del suo statuto Obiettivi principali Promuovere approcci integrati per lo sviluppo urbano sostenibile, sostenendo che l’attività di fornire abitazioni sociali è alla base della coesione nelle città europee. Tutelare i diritti fondamentali e battersi per servizi sociali di qualità accessibili a tutti. Rafforzare il modello sociale europeo.

Social Housing in Europa Lo sviluppo del social housing europeo dal secondo dopoguerra ad oggi: : “Fase della ripresa” Fase finalizzata a riparare i danni causati dalla guerra : “Fase della crescita” Maggior attenzione verso la qualità edilizia e il rinnovamento urbano ad oggi: “Nuove realtà per edilizia” Gli stati riducono gli interventi economici e il settore residenziale diventa più orientato al mercato.

Social Housing in Italia Edilizia pubblica residenziale e social housing 1903 L. Luttazzi:nasce istituto per le case popolari TU sull’edilizia economico-popolare: introduce il metodo del finanziamento diretto TU: pone definitivamente le basi dell’edilizia popolare sovvenzionata INA Casa:incremento dell’occupazione operaia con la costruzione di case per lavoratori Legge 167 e Piano Gescal 1972 Legge 865: riordino generale delle competenze edilizie in favore delle regioni Legge 179: riqualificazione urbana attraverso Programmi Integrati di Intervento Legge Finanziaria 2008:Aree vincolate da PRG da destinare ad edilizia sociale

Le politiche del Social Housing in Europa Le politiche di social housing possono essere suddivise in quattro gruppi : Paesi Bassi, Svezia, Regno Unito: Notevole intervento statale. Vi si registra il più vasto settore di alloggi a canone sociale dell'UE. I governi spendono oltre il 3% del PIL per il social housing. Austria, Danimarca, Francia e Germania: La spesa pubblica per la politica relativa all'edilizia abitativa è compresa tra 1-2% del PIL. Irlanda, Italia, Belgio, Finlandia e Lussemburgo: Gruppo disparato, presentano tutti un vasto settore di alloggi occupati dagli stessi proprietari, e un settore di alloggi a canone sociale ridotto. La spesa governativa,generalmente non supera l’1% del PIL. Portogallo, Spagna e Grecia: Il settore degli alloggi occupati dagli stessi proprietari è particolarmente vasto, mentre il numero di alloggi a canone sociale è minimo e la spesa pubblica è inferiore all’ 1% del PIL.

Obiettivi del Social Housing Il crescente squilibrio tra redditi medi e costi abitativi ha comportato l’aumento di persone bisognose di assistenza sociale, di famiglie che vivono in condizioni degradate. Accanto allo scopo di fornire alloggi a tutta la popolazione, una politica abitativa efficiente deve porsi ulteriori obiettivi: Combattere l’esclusione sociale e sostenere il mix sociale Creare un mercato abitativo equilibrato Offrire garanzie agli affittuari contro lo sfratto Garantire abitazioni decenti alle fasce di popolazione in disagio economico Riqualificare le preesistenze per valorizzare le città Per poter perseguire questi obiettivi è necessario che tutti le realtà interessate collaborino tra loro: Istituzioni pubbliche, enti territoriali, fondazioni bancarie,associazioni.

Modi di realizzazione I modi di realizzazione degli alloggi sociali sono 4: Attraverso l’azione di soggetti pubblici che provvedono direttamente alla costruzione degli alloggi. Attraverso operatori, non pubblici che lavorano esclusivamente per il soggetto pubblico che ha potere di controllo. Attraverso l’operazione di operatori indipendenti senza scopo di lucro. Attraverso operatori di mercato legati da un contratto temporaneo con obblighi coerenti con quelli del servizio pubblico.

Domanda abitativa e offerta di alloggi sociali Nel 2007 gli immigrati extracomunitari residenti in Italia hanno sostenuto la domanda di abitazioni in maniera consistente: Le compravendite di abitazioni, nel periodo , hanno raggiunto le unità, con una crescita del 3% nel 2007, rispetto al Si è avuta un crescita del fatturato del 9,8% La spesa media per un’abitazione è passata dai a euro. Crescono le richieste da parte di immigrati provenienti da Ghana, Senegal,Corno d’Africa e Nigeria. Il 37% delle transazioni sono concluse da immigrati provenienti dall’Est europeo, il 23% da immigrati dall’area indiana. L’86% degli immobili acquistati fa parte di condomini. La maggior parte delle richieste riguarda appartamenti tra gli 80 e i 100 mq. Netta prevalenza di acquisti nell’Italia settentrionale, fatta eccezione per città come Roma (24%sul mercato totale), Bari (10,5%) e Catania (4,0%).

Grafici e percentuali Secondo recenti dati Istat le abitazioni pubbliche rappresentano circa il 24% del patrimonio in affitto, ovvero 4,4 abitazioni sociali ogni 100 famiglie. Risulta che nel nostro paese i proprietari di casa superano il 70%, mentre gli affittuari ammontano a circa il 20 %. Sebbene in aumento,la scelta di acquisto di un alloggio appartiene, comunque, ad una minoranza di immigrati ( il 20% circa),in alcuni casi obbligata da assenza di alternative reali. Gli immigrati in affitto restano tanti e vivono in condizioni di sovraffollamento, pagando un posto letto fino a 300 euro al mese.

Grafici e percentuali Il nostro paese risulta tra gli ultimi paesi europei quanto al numero di alloggi sociali in affitto, prima soltanto di Grecia, Spagna e Portogallo.

Grafici e percentuali Attraverso dati forniti dalla Commissione economica europea sullo stock residenziale, si rileva che l’Italia destina alle politiche abitative solo lo 0,1% della spesa sociale complessiva, una quota tra le più basse in Europa.

Finanza Etica e felicità sostenibile Sui temi dell' housing sociale sono in corso riflessioni e sperimentazioni nella maggior parte dei paesi europei che aprono per l’appunto spazi a forme di intervento di una finanza "etica”, disponibile ad investimenti immobiliari con rendimenti non speculativi. La linea guida della finanza eticamente orientata: Ricerca di un nuovo indicatore economico che includa una visione delle attività umane non avvilente Pone l’economia al servizio delle persone, a qualsiasi razza esse appartengano in nome del raggiungimento di una “felicità sostenibile”. La felicità sostenibile si persegue con un uso consapevole del denaro e delle risorse non rinnovabili. Molti sono i settori di investimento no profit che la finanza etica concretizza: il microcredito, l’energia alternativa, il processo di confisca dei beni ai mafiosi, il biologico, il risparmio energetico, il social housing.

Tipologie di intervento Si possono individuare 5 tipologie di interventi di housing sociale e precisamente: 1) strumenti finanziari 2) servizi di accompagnamento 3) servizi di supporto immobiliare 4) sperimentazione di nuove tipologie abitative 5) strumenti di pianificazione urbanistica

Strumenti Finanziari: Fondi di garanzia e immobiliari In alcune province italiane in cui si sono attivate strategie per rispondere alle necessità abitative di categorie sociali in disagio economico, tra cui lavoratori Immigrati. Significative esperienze mostrano come il settore pubblico abbia promosso interventi di social housing, sfruttando come strumenti finanziari fondi di garanzia o immobiliari: Provincia di Verona, “La Casa per gli Extracomunitari”: L’obiettivo è quello di ridurre la precarietà abitativa aumentando la disponibilità di alloggi per i lavoratori stranieri. Provincia di Parma: Fondo di garanzia per la locazione a lavoratori immigrati dipendenti da aziende della provincia di Parma. Associazione La casa, Arezzo: utilizza fondi regionali per la costituzione di agenzie "sociali" miranti a favorire l'inserimento abitativo per gli immigrati. Milano, Fondazione Housing Sociale: costituisce il lancio di un Fondo immobiliare specializzato nell’housing sociale.

Servizi di accompagnamento e supporto immobiliare Servizi che hanno il fine di promuovere l’ agevolazione dei contratti di locazione a chi, pur in possesso di lavoro stabile, non fosse in grado di fornire le referenze e le garanzie necessarie a reperire appartamenti in affitto. Cesena, Società per l’affitto onlus: Società che si pone come conduttore dell’ immobile rispetto al proprietario (contratto di locazione) e come concedente dell’ appartamento rispetto all’ affittuario (contratto di sublocazione). Tutti gli oneri contrattuali sono a carico della società. I contratti di locazione e di sublocazione hanno durata di 4 anni. Bergamo, Associazione “Casa Amica”: Associazione di volontariato senza scopi di lucro costituita nel 1993 e promossa dalla Consulta Provinciale dell’immigrazione. Agisce per facilitare l’accesso alla casa ad immigrati ed italiani in situazioni di disagio o esclusione abitativa.

Esempi di realizzazioni di Social Housing in Europa Tetris Apartment: Ljubljana – Slovenia, Ofis Arhitekti Il progetto prevede la realizzazione di 650 blocchi di appartamenti, che costituiscono un paradigma di abitazione sociale. Questi appartamenti sono stati venduti al Fondo Edilizio Sloveno. L’edificio è costituito da 4 piani ed è lungo 58 metri, sorge su un suolo rivolto a nord verso una trafficata autostrada, per questo motivo gli appartamenti si aprono con terrazze e balconate inclinate di 30 gradi, verso il più tranquillo e rilassante lato meridionale. Gli appartamenti sono di dimensioni differenti, dai 30mq fino ad appartamenti da 70mq formati da tre stanze. Questi appartamenti più grandi sono sviluppati in modo da avere gli affacci migliori. Sono realizzati con materiali economici ma di qualità, come i pavimenti in legno di quercia, e i rivestimenti di granito nei bagni.

EMV Social Housing : Vallecas – Madrid, David Chipperfield Questo intervento ha avuto lo scopo di progettare l’ampliamento di Vallecas, un quartiere di Madrid. Il piano generale di Vallecas prevede abitazioni e altri servizi per una comunità di persone. Una prima fase comprende 140 appartamenti che oscillano dai 2, 3, 4 posti letto ed un numero di unità commerciali e terziarie in affitto. Lo schema include un programma finanziato dall’UE di monitoraggio con lo scopo di raggiungere il target del 70% di riduzione energetico. Il progetto fa parte del programma EC-Sunrise, che promuove la realizzazione di edifici a basso consumo. Le facciate esposte a sud sono completamente schermate con grandi oscuranti in legno e tutti gli appartamenti sono provvisti di sistemi di ventilazione che sfruttano l’effetto camino, per favorire il rinfrescamento estivo, notturno e diurno.

30 Social Housing Units: Parigi, Lan Architecture Il progetto è sorto su commissione dell’ OPAC (dipartimento di pianificazione pubblica e edilizia di Parigi). Il complesso edilizio consiste in 4 edifici separati disposti attorno ad un’area verde centrale. Tutti gli edifici sono stati progettati secondo il concetto di “filtraggio”: protezione dal rumore urbano, apertura verso i blocchi edilizi,orientamento in accordo con la posizione del sole sul sito. Il livello di privacy, una chiara organizzazione spaziale e qualità degli spazi interni caratterizzano l’intervento.

Carabanchel Social Housing : Madrid, Foreign Office Architects Il progetto è stato realizzato su commissione del EMVS, una Società pubblico-privata impegnata in uno dei più vasti programmi sperimentali di Social Housing nel mondo. Tra questi, uno dei più recenti e meglio riusciti è il complesso di Carabanchel. Una struttura rettilinea in cemento con camere da letto di dimensioni contenute, ma spazi vitali ampi. Tutti gli ambienti sono facilmente riconfigurabili. Ciascun appartamento ha una balconata profonda 1,5 metri, schermata da oscuranti in bamboo, che proteggono sia le terrazze che le facciate vetrate dal sole.

Esempi di realizzazioni di Social Housing in Italia Lo studio delle esperienze italiane del Social Housing evidenzia la sperimentazione di nuove tipologie abitative: Residenze Temporanee: albergo sociale, abitazioni temporanee Residenze di medio-lungo periodo: cohousing, auto-costruzione, locazione/riscatto I destinatari degli interventi sono lavoratori italiani e stranieri in mobilità, famiglie immigrate, anziani, giovani, studenti e lavoratori precari, single e separati, giovani coppie.

Residenze Temporanee: Milano, Villaggio Barona E’ il più grande progetto di riqualificazione urbana di Milano. Il progetto riguarda un’area che fino a qualche anno fa era occupata da attività di tipo industriale e artigianale. Si tratta di una iniziativa che affianca: Residenza in locazione a canoni moderati Commercio Servizi alla persona Attività di promozione culturale Strutture ricettive e di accoglienza temporanea Spazi pubblici aperti al quartiere e all’intera città. Il progetto è suddiviso in quattro ambiti funzionali (la residenza sociale e il commercio, il pensionato sociale integrato, i servizi alla persona e il verde pubblico). Settantotto gli alloggi di edilizia sociale in locazione a canone moderato e sociale.

Residenze Temporanee: Padova, Casa a colori Casa a Colori nasce per venire incontro ai bisogni di lavoratori stranieri e italiani in mobilità e per aiutare persone e famiglie in stato di disagio abitativo. Struttura nata all’interno della cooperativa sociale Nuovo Villaggio per dare risposta all’emergenza abitativa, ma anche per creare un punto di ricezione turistica accessibile a tutti. Casa a Colori accoglie chiunque abbia esigenze di ospitalità a costi contenuti Le proroghe sono concesse solo su richiesta degli assistenti sociali che hanno segnalato gli utenti alla struttura. I fruitori della struttura possono essere suddivisi in tre macro categorie: 30 % turisti; 40% disagio abitativo; 30% altre categorie.

Residenze di medio - lungo periodo: Regione Umbria, “Un tetto per tutti”, Progetto di autocostruzione. Progetto di auto costruzione associata riunisce architetti, esperti di immigrazione, amministratori pubblici e singoli cittadini italiani e stranieri allo scopo di progettare ed edificare nuovi quartieri. Condizioni necessarie per la riuscita del progetto, oltre che la buona volontà degli autocostruttori e la presenza delle professionalità necessarie, sono il coinvolgimento degli enti locali, ed in particolare del comune, per la concessione a prezzo calmierato di terreni adibiti all’edilizia popolare, per le concessioni edilizie e per fornire le garanzie di pagamento alle banche che concedono i mutui. E' una soluzione che ha già riscosso successi in Inghilterra, Germania, Danimarca e Olanda e recentemente è stata scoperta anche in Italia, in particolare nelle aree del Nord.

Residenze di medio - lungo periodo: Urban Village Bovisa 01 Milano, progetti di Cohousing Fa parte di una serie di progetti che intendono promuovere attività di co- residenza sul territorio italiano. Il villaggio è’ situato in un area industriale dismessa che ospitava una fabbrica di tappi. L’intervento prevede 32 unità immobiliari con differenti tipologie e tagli: loft al piano terreno, mansarde con terrazzo, duplex multipiano e appartamenti in palazzina a tre piani. Le unità immobiliari sono disposte intorno ad una ampia corte di 400 mq, sono previsti 140 mq di locali da destinare alla vita e ai servizi di comunità. Suggestivo l'approccio architettonico scelto: senza stravolgere completamente l'originaria struttura industriale, infatti, si sono sfruttati gli ampi spazi per rivestirli di luce e utilizzarli come supporto per i pannelli solari, impianti centralizzati di riscaldamento a basso consumo, isolamenti ad alto rendimento

Conclusioni Il tema del social housing è un tema scottante. Si avverte l’esigenza di una vera riforma della casa. Per realizzare una tale riforma è necessario semplificare le fasi operative che compongono qualsiasi politica di social housing. Il social housing ha lo scopo di mettere a disposizione case ad affitto calmierato o con mutui agevolati, a tutte quelle categorie sociali che appartengono alla cosiddetta fascia debole. Politiche abitative attente a queste tematiche, hanno un grande rilievo sociale: basti pensare alla possibilità di integrazione e di convivenza umana che darebbe a molti immigrati regolari o ai lavoratori fuori-sede. E’ necessario che tutti gli interlocutori del territorio “facciano rete” con tutte le espressioni della società, pubbliche e private per dare vita ad un progetto che deve avere come obiettivo comune quello di soddisfare il legittimo diritto alla casa, combattere l’emarginazione sociale ed economica, garantire condizioni di vita decorose a tutti, e trarre da tutto questo beneficio nel riqualificare le nostre città.

Grazie per l’attenzione