Corso di Economia ed Estimo Civile Università degli Studi di Napoli Federico II Dipartimento di Ingegneria Civile ed ambientale Corso di Laurea Ingegneria Edile - Architettura arch. Francesca Torrieri Il Mercato Immobiliare Anno

Beni immobili Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi […], gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo” (art. 812, CC)

Le caratteristiche del mercato immobiliare Offerta rigida nel breve periodo Immobili poco omogenei (unicità dei beni) Multifunzionalità e domanda Segmento per tipologia, destinazione, localizzazione e dimensione Opacità dei prezzi e delle transazioni (non trasparente) Non concorrenzialità, variabilità delle forme di mercato –Concorrenza monopolistica –Duopolio

Gli attori del mercato immobiliare Proprietari e utenti proprietari Costruttori Promotori L’ente gestore Fondi immobiliari L’ente finanziatore I mediatori immobiliari Gli affittuari Gli esperti (tecnici, progettisti, valutatori)

I fattori che influiscono sul valore degli immobili (1) Fattori di ordine generale –Situazione congiunturale –Redditività attuale e potenziale –Sicurezza e stabilità della redditività –Fiscalità generale e immobiliare –Accessibilità al credito –……..

I fattori che influiscono sul valore degli immobili (2) Fattori specifici –Caratteristiche posizionali estrinseche –Caratteristiche posizionali intrinseche –Caratteristiche tecnologiche –Caratteristiche produttive

Caratteristiche posizionali estrinseche Qualificazione infrastrutturale –Prossimità al centro urbano –Accessibilità ai servizi pubblici –Accessibilità al trasporto pubblico –Presenza di servizi commerciali di base Qualificazione ambientale Salubrità delle zona Contesto sociale Assenza di rumori Densità edilizia

Caratteristiche posizionali intrinseche Panoramicità o visibilità Orientamento Esposizione Luminosità Ventilazione Salubrità dei vani

Caratteristiche tecnologiche Dimensioni Livello delle finiture Stato di manutenzione Presenza di ascensore Dotazione di servizi Impianti ……….

Caratteristiche produttive Situazione locativa Esenzione da imposizioni fiscali Limiti alla locazione Presenza di diritti di terzi Condizioni manutentive delle parti comuni Tipo di impianto di riscaldamento e consumi energetici ……….

Il significato economico delle caratteristiche Posizionali estrinseche Posizionali instrinseche Tecnologiche Corrispondono al valore del terreno: riflettono la rendita fondiaria differenziale e incorporano quella assoluta Riflettono la qualità compositiva della costruzione Corrispondono al costo della costruzione:riflettono il valore della produzione edilizia

Tabella di sintesi delle caratteristiche

Dimensioni Sup Commerciale: sup. fittizia formata dalla superficie principale e da frazioni delle superfici secondarie dell’immobile Sup. Interna Lorda (SIL) : area dell’unità immobiliare misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra include: –lo spessore dei muri interni –I pilastri/colonne interne –lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e –verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.); –la cabina trasformazione elettrica, centrale termica, sale impianti interni o contigui all ‟ edificio interni; – i condotti verticali dell’aria o di altro tipo interni Non include: –lo spessore muri perimetrali (al 50%) (SIM); –il porticato ricavato all ‟ interno della proiezione dell ‟ edificio o contiguo; – i balconi, terrazzi e simili; –lo spazio di circolazione verticale e orizzontale (esterno); – i vani ad uso comune.

Rapporti mercantili I rapporti mercantili superficiari sono i rapporti tra i prezzi delle superficie secondarie e il prezzo della superficie principale. Tali rapporti sono disponibili per le tipologie immobiliari pi ù diffuse e ricorrenti nelle transazioni. Le superfici secondarie entrano a fare parte della su-perficie commerciale in base a rapporti mercantili stabiliti nella pratica degli affari immobilia-ri, talvolta esplicitamente indicati nei contratti. I rapporti mercantili delle superfici secondarie tengono conto della pratica commerciale, della funzione assolta e della qualit à conferita all ’ immobile, oltre che degli accordi stabiliti dalle parti contraenti.

Rapporti mercantili (Codice delle valutazioni immobiliari Tecnoborsa) terrazze a livello dell’ alloggio, 35%; balconi (con vista) 30%; lastrico solare di copertura, di proprietà ed uso esclusivo, accessibile dall’interno dell’alloggio, 15%; accessibile dalla scala condominiale, 5%. porticati, patii e scale esterne coperte di accesso all’unità principale, 35%. verande dotate di finiture analoghe all ‟ abitazione principale, 80%; veranda non abitabile 60%. mansarda rifinita, collegata direttamente all ‟ alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l ‟ ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima su-periore a 1,80, 80%. mansarda rifinita, collegata direttamente all ‟ alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l ‟ ottenimento del certificato di agibilità), con altezza minima su-periore a 1,50, 70%.

Rapporti mercantili (Codice delle valutazioni immobiliari Tecnoborsa) locali seminterrati abitabili (taverne, lavanderia/stireria, cantina), 60%; soffitta/sottotetto, locali ripostiglio (esterni all ’ unit à immobiliare principale ovvero che co-stituiscono accessori delle superfici principali dell ‟ edificio), 25%; spazi esclusivi di circolazione esterna verticale (quali scale antincendio e assimilabili) e o-rizzontale (quali ballatoi, ecc.), 15%; autorimessa/garage, 50%; posto auto coperto, 30%; giardini di appartamento e edifici a schiera (di uso esclusivo), 10%; giardini/parchi di case indipendenti (ville, villini), 15% se con alberi ad alto fusto, altrimenti 10%; con un peso massimo non superiore al 30% della superficie coperta abitabile.

Segmentazione del mercato Destinazione d’uso (residenziale, commerciale, produttiva, direzionale) Localizzazione (centrale, semicentrale e periferica) Qualità edilizia (nuovo o ristrutturato, recente, vetusto o da ristrutturare Tipologia edilizia (unifamiliare, a schiera, multipiano) Disponibilità dell’ immobili (libero, locato, diritto reale) Dimensione ……….

Segmentazione del mercato: un esempio

Opacità dei prezzi Imposizione fiscale (es. imposta di registro) variabile in funzione del ‘valore’ dichiarato dell’immobile Il valore catastale è stato fino al 2006, il sistema di riferimento minimo per l’imposizione fiscale, ma il dato catastale ha scarsa significatività rispetto ai valori espressi dal mercato (il valore catastale non è aggiornato e significativamente inferiore ai valori espressi dal mercato) Assenza di un riferimento oggettivo ed unitario di ‘valore’: il progetto di revisione degli estimi garantirà una maggiore trasparenza nei prezzi del mercato immobiliare

Multifunzionalità e domanda La domanda riflette esigenze diverse Property marketAsset Market Utilità Reddito Tassi di interesse Risparmio Demografia Composizione familiare Politiche abitative ……….. Redditività e sicurezza Tassi di interesse Pil Rendimenti alternativi Risparmio Fiscalità ………..

Non concorrenzialità (possibili forme di mercato) Mercato di concorrenza imperfetta (domanda ed offerta espressa direttamente dalle famiglie) –Numerosi attori dal lato dell’offerta e della domanda –I beni offerti sono poco omogenei –La domanda non possiede informazioni complete sul bene Mercato di concorrenza monopolistica (costruttori) – I beni offerti non sono omogenei –La domanda non possiede informazioni complete sul bene – Offerta concorrenziale e meno frammentata della domanda

Non concorrenzialità (possibili forme di mercato) Oligopolio (promotori di grosse operazioni) –Gli offerenti hanno la possibilità di influire sul prezzo o la quantità di mercato offerta –Possibili comportamenti collusivi –Uniformità del prezzo Monopolio bilaterale (beni di pregio) – Vincoli e condizionamenti pubblici –Prezzi aleatori

L’offerta Promotori e imprese Costi di produzione Disponibilità e prezzi aree edificabili Politiche urbane Costi di costruzione Tassi di interesse Fiscalità ……….. Famiglie Domanda di sostituzione Tassi di interesse Composizione familiare Risparmio Politiche abitative ………..

Fonti dell’informazione Le fonti indirette (orientative): Studi di società specializzate Consulente Immobiliare:quotazioni semestrali Nomisma: Osservatorio sul mercato immobiliare Scenari Immobiliari, Censis: Monitor Immobiliare Cresme Uffici studi di società di intermediazione immobiliare Gabetti Agency Tecnocasa, ecc.. Istat, Ministero delle Finanze Osservatorio dei valori immobiliari Agenzie di intermediazione

Le fonti di informazione Le fonti dirette ufficiali (dato puntuale): 1. Perizie giudiziarie 2. Stime delle Commissioni provinciali L.10/77 3. Stime accettate (divisioni ereditarie) 4. Uffici del registro (prezzi dichiarati) Le fonti dirette ufficiose (dato puntuale): 1. Agenzie immobiliari 2. Imprese edili 3. Studi di progettazione 4. Inserzioni sulla stampa (offerte)

Le fonti indirette di informazione Sono fonti orientative di mercato e possono essere impiegate per la stima del più probabile valore medio di mercato Alcune società e centri di ricerche realizzano studi e indagini su base periodica: il Consulente Immobiliare Quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite in centro, semicentro e periferia Quotazioni delle locazioni di abitazioni (spese escluse) per alloggi con superficie compresa tra mq Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di provincia Gabetti Pubblica i valori immobiliari articolati per provincia per immobili di diversa obsolescenza l’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma Vengono monitorati i 13 principali mercati immobiliari del paese dei quali sono riportati i valori medi per la residenza e gli uffici articolati in centro, semicentro e periferia Monitor Immobiliare di Scenari Immobiliari e Censis F.I.A.I.P.

Le fonti indirette di informazione Enti istituzionali (ministero delle finanze) Centri di ricerca Associazioni di categoria (Censis, Scenari immobiliari, il sole 24 ore, Nomisma) Operatori specializzati (Gabetti, tecnocasa)

Ciclo di mercato immobiliare