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I BALCONI NELL’EVOLUZIONE GIURISPRUDENZIALE

ARTICOLO 1117 c.c. – PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO [I]. Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

SOLETTA BALCONI AD INCASSO La presunzione assoluta di comunione (ex art c. c.) del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi vale pure per la piattaforma o soletta del balcone dell'appartamento del piano superiore, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione (separazione in senso verticale, sostegno, copertura), del solaio, di cui costituisce prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso; consegue che per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso degli indicati proprietari, esercitato dal proprietario del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi per l'altro proprietario, oltre che nella fruizione del commodum, proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità, cui non ostino ragioni di statica e di estetica, sicché quest'ultimo può ancorare a detta soletta le strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di una veranda ed altresì utilizzarne la faccia inferiore (prolungamento del proprio soffitto) per installarvi apparecchi di illuminazione, per farvi vegetare piante rampicanti, ecc. (Cass. civ., n. 4821; conforme Cass. 16/1/1987 n. 283)

SOLETTA DEI BALCONI AD INCASSO Infine deve aggiungersi che il diverso convincimento espresso da questa Corte con le pronunce n e n. 283, menzionate dalla sentenza impugnata, si riferiva a casi in cui - come osservato in motivazione dalla citata sentenza n sempre di questa Corte - i balconi sovrastanti svolgevano contemporaneamente funzioni sia di separazione, sia di copertura, sia di sostegno, come puo’ avvenire quando essi sono incassati nel corpo dell’edificio; di qui pertanto l’irrilevanza di tale orientamento nella fattispecie, dove si e’ in presenza, come si e’ visto, di balconi aggettanti (Cass. 12/1/2011 n. 587)sentenza n

SOLETTA BALCONI AGGETTANTI Con riferimento ai balconi il cui piano di calpestio sia costituito da soletta dei solai fuoruscenti dai muri perimetrali, la detta soletta divisoria, che separa il piano sovrastante dal piano sottostante, qualora detti piano appartengano a proprietari diversi, è da considerarsi strutturalmente e funzionalmente bene comune di entrambi, ai sensi dell’art c.c., pertanto ciascuno di essi può servirsene nel suo interesse, purché in modo non contrario alla sua destinazione o fuori dal diritto altrui (Trib. Roma 23/11/1976)

SOLETTA BALCONI AGGETTANTI In un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funge da sostegno del piano sovrastante e da copertura di quello sottostante, l’aggetto costituito da un balcone o terrazzo appartiene esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente (Cass. 30/7/1981 n° 4861)

SOLETTA BALCONI AGGETTANTI I balconi aggettanti di un edificio in condominio costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Quanto ai rapporti tra il proprietario del singolo balcone e il proprietario di analogo manufatto, posto al piano sottostante sulla stessa verticale, deve escludersi una presunzione di proprietà comune del balcone stesso. Ancorché, infatti, in una tale evenienza possa riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura, rispetto al balcone sottostante, trattasi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili (come si verifica, invece, se i balconi stessi siano incassati nel corpo dell'edificio, atteso che in quest'ultima eventualità i vari balconi sovrastanti svolgono contemporaneamente funzione sia di separazione sia di copertura sia di sostegno) (Cass. 30/7/2004 n ; conforme Cass. 30/7/2004 n ; Cass. 27/07/2012 n.13509).

SOTTOBALCONI La circostanza che il balcone costituisca un bene di proprietà esclusiva e una pertinenza dell'appartamento cui inerisce non è elemento decisivo al fine di escludere - accanto a quella individuale - una funzione comune con riferimento alla copertura assicurata alle unità immobiliari situate nella sottostante colonna d'aria, sia più in generale all'aspetto estetico e al decoro architettonico dell'edificio: pertanto mentre le spese relative alla parte interna del balcone devono gravare sul singolo condomino quelle della parte esterna spettano alla totalità di essi (Trib. Milano 1/2/1988; conforme Trib. Milano 14/9/1992)

SOTTOBALCONI In tema di condominio, i balconi "aggettanti“ non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art c.c. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Nella specie la S.C., sulla base dell'enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento) (Cass. 17/07/2007 n.15913).

FRONTALINI, PARAPETTI E RINGHIERE In tema di condominio va considerato bene comune tutto quanto afferisce ad elementi costituenti parte integrante della facciata dell'edificio e che si inquadrano nell'aspetto estetico di questo. In essa vanno compresi i muretti di recinzione delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall'altra, si pongono come elementi esterni aventi una attitudine funzionale legata al decoro dell'edificio, che è bene di godimento collettivo. Pertanto la proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre, invece, sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi (Corte appello Salerno 16/03/1992).

RIVESTIMENTI ED ELEMENTI DECORATIVI Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso e al godimento comune e, quindi, ai sensi dell'art n. 3 c.c., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi (Cass. 9/7/1980 n. 4377)

RIVESTIMENTI ED ELEMENTI DECORATIVI Con riguardo al rivestimento della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto destinati all'uso comune a norma del comma 3 dell'art c.c., ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio. (Nella specie, la C.S. ha confermato la decisione del merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai suddetti manufatti, "frontalini" di marmo, con riguardo alla esclusiva loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio nonché all'utilizzazione come "gocciolatoi") (Cass. 3/8/1990 n. 7831).

RIVESTIMENTI ED ELEMENTI DECORATIVI Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art c. c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore è legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art c. c., se il rivestimento o gli elementi decorativi abbia prevalente funzionale estetica per l'intero edificio. (Cass n ;conforme Cass. 7/9/1996 n. 8159)

RIVESTIMENTI ED ELEMENTI DECORATIVI. Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e dunque di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità - le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo,dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende (Cassazione civile 31/10/2005 n )

RIVESTIMENTI ED ELEMENTI DECORATIVI La valutazione se determinate parti di un edificio condominiale, non specificamente elencate nell'art c.c., costituiscano parti comuni, in quanto necessarie all'uso comune ovvero destinate all'esercizio od ornamento dell'edificio, non può essere generalizzata, ma va fatta in relazione alle singole fattispecie mediante l'individuazione della precipua funzione oggettivamente svolta dalle singole parti in rapporto alla proprietà esclusiva ed alla struttura e caratteristiche dell'intero edificio. Nel caso concreto, il giudice di pace è pervenuto alla conclusione che il frontalino in questione non costituisse una parte comune dell'edificio argomentando che nessuna prova vi era di una sua specifica funzione ornamentale (Cass. 29/1/2007 n. 1784).

FIORIERE In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile) (Cass. 30/4/2012 n.6624)

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