LA COMUNIONE E IL CONDOMINIO

Se riguarda la proprietà, si parla di comproprietà. COMUNIONE Si ha comunione quando più persone sono titolari di uno stesso diritto reale sulla stessa cosa. Se riguarda la proprietà, si parla di comproprietà. La parte ideale del bene su cui ogni partecipante esercita il diritto si definisce quota. Dalla comunione nascono specifici diritti: di godimento, di disposizione della quota e di possibile richiesta di scioglimento della comunione.

INCIDENTALE: PER EFFETTO DI UN’EREDITA’ COMUNIONE INCIDENTALE: PER EFFETTO DI UN’EREDITA’ VOLONTARIA: PER VOLONTA’ DELLE PARTI FORZOSA O LEGALE: DISPOSTA DALLA LEGGE (ES. MATRIMONIO, PARTI COMUNI DI UN CONDOMINIO)

Ogni partecipante non ha diritto ad una porzione fisica del bene, ma ad una sua quota, cioè ad una frazione ideale.

IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI Un condominio è un fabbricato con più unità immobiliari ( appartamenti, negozi, uffici, garage ecc. ), appartenenti a due o più persone. Le diverse unità immobiliari sono strutturalmente e funzionalmente connesse, e questo, fa sì che in un condominio ci siano parti di proprietà individuali e parti di proprietà comune nei confronti delle quali i condomini assumono la veste di comproprietari per quote con proporzionali diritti e doveri. Le norme sul condominio sono state modificate con la legge n. 220/2012.

I diritti e gli obblighi (es I diritti e gli obblighi (es. spese) di ogni condomino sulle parti comuni sono proporzionali al valore o alla superficie dell’appartamento di cui egli è titolare (es. cortile) oppure all’uso della parte comune (es. ascensore).

Determinazione delle tabelle millesimali I problemi estimativi inerenti i condomini si risolvono attraverso le tabelle millesimali necessarie per la gestione del condominio. Esse si distinguono in: millesimi di proprietà generale e millesimi d’uso.

I millesimi di proprietà esprimono i rapporti fra proprietà esclusiva e proprietà comune. L’art. 1118 del c.c. afferma che ogni condomino ha diritto di proprietà sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprietà rapportato al valore dell’intero edificio ed espresso in millesimi.

L’intero edificio è suddiviso in millesimi, in modo da attribuire la percentuale che corrisponde alla proprietà di ogni singolo condomino. Esempio: condominio con quattro appartamenti rispettivamente di 95, 100, 115, e 120 metri quadrati.

ESEMPIO DI TABELLA MILLESIMALE MQ MILLESIMI APPART.1 95 220,93 APPART.2 100 232,56 APPART.3 115 267,44 APPART.4 120 279,07 TOTALI 430 1000,00 PER IL CALCOLO BASTA FARE UNA PROPORZIONE ES. 430 : 1000 = 95 : X

DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI D’USO I millesimi d’uso servono per ripartire le spese per l’utilizzo di un bene comune, come scale e ascensore. La formazione delle tabelle d’uso per le scale sono formate considerando che la spesa è ripartita per il 50% in funzione dei millesimi di proprietà e per il 50% all’altezza del piano. Per l’ascensore bisogna distinguere se l’ascensore parte dal piano terra, se scende nell’interrato e se arriva al terrazzo. Nel primo caso vale quanto detto per le scale.

L’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI QUORUM COSTITUTIVO PRIMA CONVOCAZIONE: CONDOMINI = 2/3 DEL VALORE DEL CONDOMINIO + MAGGIORANZA DEI PARTECIPANTI AL CONDOMINIO SECONDA CONVOCAZIONE: CONDOMINI = 1/3 DEL VALORE DEL CONDOMINIO + 1/3 DEI PARTECIPANTI AL CONDOMINIO (con eccezioni in base alla materia in discussione)

L’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI QUORUM DELIBERATIVI PRIMA CONVOCAZIONE: MAGGIORANZA INTERVENUTI + META’ DEL VALORE DEL CONDOMINIO (con eccezioni in base alla materia in discussione) SECONDA CONVOCAZIONE: requisiti diversi in base alla materia in discussione.

Sono vincolanti per tutti i condomini. Le delibere dell’assemblea riguardano le parti comuni, la nomina e la revoca dell’amministratore, l’approvazione del preventivo annuale delle spese. Sono vincolanti per tutti i condomini.

Se i condomini sono più di otto, deve essere nominato un amministratore di condominio. Funzioni: rappresentanza del condominio, esecuzione delle delibere assembleari, manutenzione delle parti comuni, predisposizione del bilancio annuale.

Regolamento di condominio Se i condomini sono più di dieci, è obbligatorio la formazione di un regolamento di condominio (art. 1138). La vita di un condominio è disciplinata, oltre che dalla legge, anche dal regolamento di condominio, il quale può contenere, relativamente a questioni che non siano di diritto fondamentale, anche norme deroganti da quelle generali del codice civile. Lo scopo del regolamento è quello di disciplinare l’uso delle parti comuni, di stabilire i criteri di ripartizione delle spese, di indicare le norme per la tutela del decoro dell’edificio e per l’amministrazione del condominio.

Regolamento di condominio Il regolamento può essere assembleare o contrattuale. Il primo è formato seconda la volontà dei condomini riuniti in assemblea, può essere modificato a maggioranza e deve essere trascritto sul registro dei verbali dell’assemblea. Il secondo è formato secondo la sua volontà dal costruttore o dall’unico originario proprietario e riportato in ciascun atto di vendita e viene contrattualmente accettato da ogni acquirente e risulta così implicitamente approvato da tutti i condomini e potrà essere modificato dall’assemblea all’unanimità. Tale modifiche devono essere trascritte nel registro immobiliare dove è stato registrato l’atto di compravendita.

I DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI

DIRITTO DIRITTI REALI SU COSA DI PROPRIETA’ ALTRUI DIRITTI REALI DIRITTI DI GODIMENTO REALI SU COSA ALTRUI DI GARANZIA (USUFRUTTO, USO, (PEGNO E ABITAZIONE, IPOTECA) SUPERFICIE, ENFITEUSI, SERVITU’)

Nel caso dei diritti reali su cosa altrui, sul medesimo bene, sono esercitati il diritto di proprietà da parte del proprietario (con alcune facoltà che gli sono impedite, come per esempio quella di utilizzare il bene), e il diritto su cosa altrui da parte di un altro titolare.                                        

USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE

PROBLEM SOLVING Il signor Micheletti è proprietario di un appartamento. Sull’appartamento il signor Ortolani esercita un diritto di usufrutto. Il signor Micheletti vende l’appartamento al signor Sveglietti. L’Ortolani pretende di utilizzare l’appartamento, anche se nel frattempo è stato venduto. Il signor Sveglietti si oppone a tale pretesa. Come risolveresti la controversia?

DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI USUFRUTTO Codice Civile Libro III Titolo V (artt. 978 – 1026) DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI USO ABITAZIONE

USUFRUTTO (artt. 978 – 1020 c.c.) E’ il diritto di godere ed usare della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare (compresi i frutti), con l’obbligo di non mutare la destinazione economica del bene.

USUFRUTTO CONTENUTO DURATA OGGETTO DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO OBBLIGHI CONSEGUIRE IL POSSESSO ART.982 UTILIZZARE LA COSA ART. 981 PERCEPIRE I FRUTTI (naturali e civili) LIMITE: RISPETTARE LA DESTINAZIONE ECONOMICA DEL BENE DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO OBBLIGHI DELL’USUFRUTTUARIO RESTITUIRE LA COSA AL TERMINE DILIGENZA ART.1101, INVENTARIO ART.1002 PERSONA FISICA: NON PUO’ ECCEDERE LA VITA DELL’USUFRUTTUARIO PERSONA GIURIDICA: 30 ANNI DURATA OGGETTO BENI INFUNGIBILI ED INCONSUMABILI (vedi eccezione art. 995)

COSTITUZIONE DEL DIRITTO ESTINZIONE DEL DIRITTO DIRITTI USUFRUTTO OBBLIGHI ESTINZIONE DEL DIRITTO

OGGETTO qualunque tipo di bene; di solito, si tratta di un bene infungibile e inconsumabile: infatti l’usufruttuario ha l’obbligo di restituire lo stesso bene alla fine dell’usufrutto; eccezione: l’art. 995 ha previsto la possibilità di costituire un diritto di usufrutto su beni consumabili  “quasi usufrutto” (o usufrutto improprio). In questa circostanza, i beni consumabili passano in proprietà all’usufruttuario, il quale ha l’obbligo di restituire altrettanti beni dello stesso genere e qualità.

DURATA L'usufrutto, a differenza degli altri diritti reali, è caratterizzato dalla temporaneità: esso non può eccedere in nessun caso la vita dell'usufruttuario, se si tratta di persona fisica, o i trenta anni, se si tratta di persona giuridica.

COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO per legge, quando la legge stessa ne determina la costituzione in capo ad un determinato soggetto (cd. usufrutto legale); (es. art. 324 usufrutto legale dei genitori); per contratto a titolo oneroso o gratuito o per successone mortis causa (se tali atti riguardano beni immobili, è richiesta, a pena di nullità, la forma scritta e sono soggetti a trascrizione (usufrutto volontario); in seguito a sentenza del giudice (usufrutto giudiziale); per usucapione.

DIRITTI DELL'USUFRUTTUARIO a) diritto di conseguire il possesso della cosa (salvo gli obblighi di inventario e di cauzione): egli, cioè, può mettersi in relazione immediata con la cosa stessa per servirsene, amministrarla e farne propri i frutti, senza che sia necessaria la collaborazione del nudo proprietario o di altri soggetti; b) diritto di far suoi i frutti (naturali e civili) della cosa, per tutta la durata dell'usufrutto; c) diritto ad una indennità per i miglioramenti apportati al bene, che sussistono alla data della cessazione, nella misura della minor somma, tra l'importo della spesa e il risultato utile conseguito. d) diritto di cedere il proprio usufrutto (ma non mortis causa), di concedere ipoteca sull'usufrutto e di locare il bene.  

OBBLIGHI DELL'USUFRUTTUARIO al termine dell'usufrutto, restituire la cosa nello stato in cui si trovava; fare a sue spese l'inventario dei beni e prestare idonea cauzione per prendere possesso della cosa; non modificare la destinazione economica del bene oggetto dell'usufrutto. nell' esercizio del suo diritto, usare la diligenza del buon padre di famiglia; sostenere le spese e gli oneri relativi alla custodia, all'amministrazione ed alla manutenzione ordinaria del bene;

pagare le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi annuali che gravano sulla cosa; denunciare al proprietario le usurpazioni commesse da terzi sul fondo e sopportare, insieme al proprietario ed in proporzione al proprio interesse, le spese delle liti che riguardano sia la proprietà che l'usufrutto; sono a suo carico le spese necessarie per la custodia e l'amministrazione del bene, nonché le spese per le riparazioni ordinarie (spese di ordinaria amministrazione).

OBBLIGHI DEL NUDO PROPRIETARIO pagare le spese straordinarie (spese di straordinaria amministrazione); consentire un godimento pacifico del bene da parte dell’usufruttuario; concorrere, con l'usufruttuario, alle spese di lite che riguardano contemporaneamente proprietà ed usufrutto.

ESTINZIONE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO a) morte dell'usufruttuario, se persona fisica, oppure col decorso di trenta anni, se l'usufruttuario è persona giuridica; b) prescrizione, a seguito di non uso ventennale; c) consolidazione: cioè riunione nella stessa persona della titolarità dell'usufrutto e della proprietà; d) perimento del bene; e) “abuso” del diritto da parte dell'usufruttuario (es. grave mancanza, come aver lasciato deperire il bene); rinuncia dell'usufruttuario; f) annullamento, rescissione, risoluzione del contratto costitutivo di usufrutto; g) scadenza del termine, eventualmente indicato nel titolo costitutivo.

L'USO E L'ABITAZIONE (artt. 1021 – 1026)  Il diritto di uso è il diritto di servirsi di un bene altrui e, se esso è fruttifero, di raccoglierne i frutti, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Il diritto di abitazione è il diritto di abitare un immobile di proprietà altrui, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

Sono diritti reali di godimento simili all’usufrutto, che però attribuiscono poteri più limitati al titolare. I diritti di uso e di abitazione hanno carattere personalissimo e, quindi, non possono essere ceduti o locati: la regola dell'inalienabilità, è, però, ritenuta derogabile con il consenso del nudo proprietario. Il titolare del diritto di uso può servirsi della cosa e percepirne i frutti entro il limite dei bisogni suoi e della sua famiglia. Il diritto di abitazione può avere ad oggetto solo una casa; il titolare può abitarla entro il limite dei bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1022). Per tutto quanto non espressamente regolato si applicano le norme sull'usufrutto.

“Prof. Chi paga le tasse e le imposte “Prof.! Chi paga le tasse e le imposte? Il proprietario o l’usufruttuario?”

PROBLEM SOLVING – CASO GIURIDICO Tizio, Caio e Sempronio … Sempronio agisce in giudizio in quanto lamenta di aver acquistato la nuda proprietà di un appartamento abitato da Tizio, un anziano signore il quale si è riservato l'usufrutto. Successivamente Tizio si è trasferito altrove e ha dato in locazione l'appartamento ad una numerosa famiglia che sicuramente non avrà dell'immobile la medesima cura. L'imprenditore chiede che venga riconosciuto invalido il contratto di locazione. La richiesta deve essere respinta perché, come si evince dall'art. 981 c.c., l'usufruttuario può trarre dalla cosa sia i frutti naturali, sia quelli civili, come è il canone di locazione. L'attore potrà solo chiedere il risarcimento dei danni se, nel momento in cui riceverà la cosa, risulterà che questa non sia stata utilizzata con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001).

PROBLEM SOLVING – CASO GIURIDICO Tizio, Caio e Sempronio … Tizio agisce in giudizio, in quanto nudo proprietario di un'azienda vinicola, contro l'usufruttuario Caio che, senza permesso, la sta trasformando in una discarica per rifiuti solidi urbani. Egli chiede la inibizione della trasformazione. Eccepisce Caio che il reddito prodotto da una discarica è sicuramente superiore a quello prodotto da un'azienda agricola e pertanto egli non sta deteriorando il bene ricevuto in usufrutto. L'istanza va accolta perché il nudo proprietario ha diritto di riavere la stessa cosa data in usufrutto e l’usufruttuario ha l’obbligo di non mutare la destinazione economica del bene.

LA SUPERFICIE (artt. 952 – 956 c.c.) IL PROPRIETARIO PUÒ COSTITUIRE IL DIRITTO DI FARE O MANTENERE, AL DI SOPRA O AL DI SOTTO DEL SUOLO, UNA COSTRUZIONE A FAVORE DI ALTRI, CHE NE ACQUISTA LA PROPRIETÀ. Tra i poteri del proprietario del suolo deve essere di regola annoverato quello di edificare opere sopra o sotto di esso. Il diritto reale di superficie costituisce un'eccezione a questa regola: quando vi è un diritto di superficie su di un terreno, il potere di edificare spetta solo al titolare di questo diritto, cioè a una persona diversa dal proprietario del suolo.

Non soltanto: secondo la REGOLA DELL'ACCESSIONE il proprietario del suolo acquista la proprietà di qualsiasi opera edificata sopra o sotto di esso. Il diritto reale di superficie costituisce un'eccezione anche a questa regola: quando vi è un diritto di superficie, il titolare di questo diritto è proprietario dell'edificio o dell'opera, nonostante la proprietà del suolo sia di un'altra persona. La situazione che si verifica quando esiste un diritto di superficie su di un terreno consiste dunque nella separazione tra il diritto di proprietà sul terreno stesso da un lato e il diritto di proprietà sull’opera che vi è costruita, o il potere di costruirla, dall’altro lato: una situazione nella quale il diritto di proprietà di una persona è limitato a favore di un'altra persona (art. 952).

Il diritto di superficie si estingue per: rinuncia del superficiario; Il diritto di superficie è utilizzato nella pratica per la costruzione di opere fisicamente permanenti, ma destinate a durare non molto a lungo nel tempo, quali chioschi o padiglioni di esposizione, (questo per ridurre i costi, in quanto non si acquista la proprietà del suolo). Il superficiario può godere e disporre in modo pieno ed esclusivo dell'edificio o dell'opera oggetto del suo diritto, può dunque alienarla indipendentemente dalla volontà del proprietario del suolo. La superficie può essere perpetua oppure a tempo determinato. Il diritto di superficie si estingue per: rinuncia del superficiario; scadenza del termine (art. 953); consolidazione, quando superficie (proprietà della costruzione o diritto di costruire) e proprietà del suolo si riuniscono in capo alla stessa persona, (eredità, compravendita); prescrizione, quando la superficie ha come oggetto il diritto di costruire e la costruzione non viene realizzata entro 20 anni.

L'ENFITEUSI L’ENFITEUSI ATTRIBUISCE AL TITOLARE IL POTERE DI GODERE DI UN FONDO ALTRUI, CON L’OBBLIGO DI MIGLIORARLO E PAGARE AL PROPRIETARIO UN CANONE PERIODICO. L'enfiteusi consiste nel diritto, attribuito a una persona diversa dal proprietario, di esercitare poteri di godimento su di un fondo analoghi a quelli che spetterebbero al proprietario, con l'obbligo di apportare miglioramenti al fondo e di pagare al proprietario un canone periodico.

L'enfiteusi è oggi un retaggio del passato, avente un'applicazione assai limitata (settore dell'agricoltura). L'enfiteusi può essere perpetua oppure a tempo determinato (art. 958). L'enfiteuta ha il diritto di godere del fondo come un proprietario (art. 959); deve apportarvi miglioramenti (art. 960); può disporre del suo diritto, cedendolo ad altri (art. 965 c. l); deve pagare al proprietario un canone, che non può superare i limiti indicati nelle leggi speciali. L'enfiteusi si estingue, oltre che per prescrizione ventennale (art. 970), per affrancazione e per devoluzione. Mediante l'affrancazione l'enfiteuta ha diritto di acquistare la proprietà quando vuole, pagando al proprietario una somma corrispondente a 15 annualità del canone. Con la devoluzione il proprietario concedente può ottenere che il diritto dell'enfiteuta si estingua e la sua proprietà riacquisti pienezza di contenuto: ciò è ammesso solo qualora l’enfiteuta sia inadempiente all'obbligo di miglioramento o a quello di pagamento del canone. Estinta l'enfiteusi, il proprietario deve indennizzare l'enfiteuta dei miglioramenti.

LE SERVITÙ PREDIALI La servitù (o la servitù prediale, dal latino praedium = fondo, campo) consiste in un peso imposto su di un fondo, detto servente; per l'utilità di un altro fondo, detto dominante, appartenente a un proprietario diverso (art. 1027). Il "peso" imposto sul fondo servente consiste in una limitazione posta al potere di utilizzare il fondo servente da parte del suo proprietario; il contenuto di questa limitazione è assai vario. L’"utilità" per il fondo dominante consiste in generale nel miglioramento delle possibilità di utilizzazione del fondo dominante da parte del suo proprietario; anche il contenuto di questo "miglioramento" è assai vario.

Bisogna sottolineare il carattere di diritto reale della servitù: essa è posta a favore di un fondo, chiunque ne sia il proprietario, e grava su di un altro fondo, chiunque ne sia il proprietario (regola generale della predialità). Il suo rispetto può essere preteso dal proprietario del fondo dominante nei confronti di qualsiasi persona: si tratta di un diritto assoluto (opponibilità a tutti). La servitù, tanto dal lato attivo quanto dal lato passivo, non può essere ceduta ad altri se non insieme con la proprietà del fondo stesso. La servitù deve consistere in un peso oggettivo per il fondo servente, che si concreta in un non fare o in un tollerare che il proprietario del fondo dominante faccia; non può consistere in una prestazione attiva da parte del proprietario del fondo servente.

Il titolare della servitù può opporla a tutti, in particolare nei confronti del proprietario del fondo servente: per potere fruire di questo effetto della “realità” del suo diritto, egli ha l'onere di farlo trascrivere nel registri immobiliari. L'ESERCIZIO E L'ESTINZIONE DELLA SERVITÙ L'esercizio della servitù è regolato dal titolo che la ha costituita (sentenza, contratto). In mancanza la legge indica alcune regole: criterio generale è che deve essere esercitata in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio per il fondo servente (art. 1065). La servitù si estingue per rinuncia del titolare, confusione (quando i due fondi diventano di proprietà di un'unica persona), per prescrizione, cioè per il mancato uso per 20 anni (art. 1073).

LE SERVITÙ COATTIVE. La legge prevede (art LE SERVITÙ COATTIVE. La legge prevede (art. 1032) una serie di casi nei quali deve esistere la servitù. Si tratta di situazioni nelle quali la possibilità di utilizzare un fondo sarebbe scarsa o inesistente senza l'imposizione di una servitù, sicché risulterebbe colpito non solo l'interesse del proprietario di un tale fondo, ma anche l'interesse generale a uno sfruttamento ottimale degli immobili. Ad esempio, la legge prevede una servitù coattiva di passaggio a favore di un fondo senza alcun accesso alla strada (fondo intercluso); e prevede che gravi su quello, tra i fondi vicini, sul quale il passaggio è più breve, meno dispendioso e meno dannoso.

LE SERVITÙ VOLONTARIE. Le persone interessate possono costituire servitù aventi i contenuti più disparati, purché siano rispettati i caratteri fondamentali sopra descritti. I modi principali attraverso i quali possono essere costituite sono: il contratto, cioè l'accordo tra i proprietari dei fondi interessati; l'usucapione, cioè il possesso della servitù per un certo periodo di tempo (ad esempio si piantano degli alberi ad una distanza dal confine inferiore a quella prevista dalla legge, senza che il proprietario del fondo vicino si opponga); e la “destinazione del padre di famiglia”, (il proprietario di un fondo, in parte contiguo a una certa strada pubblica, costruisce su di esso una strada interna che dà accesso alla parte più remota; successivamente vende quest'ultima parte a un'altra persona; la parte del fondo che egli ha mantenuto propria resta gravata della servitù di passaggio a favore di quella che ha venduto) (art. 1062).

Sono servitù negative quelle che si limitano a vietare al proprietario del fondo servente di fare certe attività; sono servitù affermative quelle che impongono a quest'ultimo di consentire al proprietario del fondo dominante di fare certe attività sul fondo servente. Le servitù sono apparenti quando esistono per il loro esercizio opere visibili e permanenti (sentieri, strade, acquedotti ecc.); sono non apparenti nel caso opposto (vedi esempio di servitù di non sopraelevazione) (art. 1061). Le servitù sono coattive quando la loro costituzione è imposta per legge e a nulla vale l'eventuale volontà contraria del proprietario del fondo servente; sono volontarie quando la loro costituzione è effetto di un atto di autonomia privata o di un'usucapione.