Il valore di trasformazione
Valore di trasformazione definizione Il valore di trasformazione ( Vt) è dato dalla differenza tra il più probabile valore del fabbricato trasformato (Vn) ed il costo della trasformazione ( K) Vt = Vn - K
Quando effettuare la stima di questo aspetto Si prevede che il fabbricato debba essere trasformato ( cambiamento di destinazione d’uso, ridistribuzione degli spazi interni, frazionamento, ecc.); Esprimere un giudizio di convenienza sulla trasformazione.
Gli aspetti del valore di trasformazione Valore di demolizione o a sito e cementi (Vd) Tale valore si determina per differenza tra il valore dei materiali recuperati (Vr) meno le spese relative alla demolizione ( Spd). Tale differenza va detratta o addizionata al valore dell’area occupata dal fabbricato (Va). Vd = Va + (Vr- Spd) Valore di sopraelevazione Tale diritto spetta al proprietario dell’ultimo piano a queste condizioni: esistenza del diritto di sopraelevazione per il fabbricato; determinazione dell’indennità che aspetta ai condomini per la perdita della loro quota di diritto sull’area sopraelevata. Vt = Vpreesistente + (Vsopr – K)
Quadro riassuntivo degli aspetti della trasformazione Valore di demolizione Valore di sopraelevazione Valore dell’indennità per sopraelevazione Vd = Va + (Vr- Spd) Vt = Vprees + (Vsopr – K) Vt = valore attuale del fabbricato sopraelevabile; Vprees= valore attuale di mercato della parte preesistente; Vsopr = valore di mercato delle nuove unità; K = costi, attualizzati della sopraelevazione( la costruzione può realizzarsi in più anni). V V 1 Ind = -------- - --------- x --- (n + m) ( n + m) n V = valore dell’area da occuparsi; n = numero dei piani esistenti; + m = i l numero di piani da sopraelevare.