LA LEGITTIMAZIONE ATTIVA E PASSIVA DELL’AMMINISTRATORE PAOLO BRECCIAROLI Avvocato e Dottore Commercialista in Milano Milano 18 Settembre 2017 PAOLO BRECCIAROLI

a) La legittimazione attiva dell’Amministratore di condominio. L’Amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi nei limiti delle attribuzioni stabilite, come segue, dall’art. 1130: “1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi, erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità ...; 8) conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini, sia allo stato tecnico - ammnistrativo dell’edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni” o dei maggiori poteri conferitegli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, come previsto dall’art. 1131, c. 1 c.c.. PAOLO BRECCIAROLI

In buona sostanza, i poteri processuali dell’Amministratore, dall’atto attivo, coincidono con l’ambito delle sue attribuzioni, per cui è legittimato a promuovere il giudizio soltanto per azioni che rientrano nelle sue attribuzioni ordinarie. In tal caso, senza bisogno di autorizzazione da parte dell’assemblea può agire in giudizio verso terzi o verso alcuno dei condomini. Sul punto si veda Cass. 12.7.2012, n. 11841 che in tema di legittimazione processuale dell’Amministratore condominiale statuisce che non è necessaria una specifica delibera autorizzativa quando l’azione riguardi attività che rientri nelle sue normali attribuzioni. PAOLO BRECCIAROLI

Si veda anche Cass. 21.2.2013, n. 4338 che in tema di condominio stabilisce che l’Amministratore, tenuto a “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio” può esercitare, senza previa delibera assembleare, qualsiasi attività di vigilanza e di difesa diretta a preservare l’integrità e la sicurezza del bene comune. Conformemente a quanto sopra si veda anche Cass. 1.10.2008, n. 24391 che, richiamato l’art. 1130, comma 1 p. 1 e 4, che statuisce: “l’Amministratore, oltre a quanto previsto dall’art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge deve: 1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocata annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’art. 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio; …. 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio”; e richiamato l’art. 1131 c.c., stabilisce che l’Amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica delibera assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari. PAOLO BRECCIAROLI

A titolo di esempio, ai fini della legittimazione attiva, rientrano nelle attribuzioni dell’Amministratore le esecuzioni delle delibere assembleari che non incidano nei diritti esclusivi dei singoli condomini (Cass. 14 gen. 1997, n. 278). Sempre ai fini della legittimazione attiva, rientrano nelle attribuzioni dell’Amministratore, l’osservanza delle norme previste dal regolamento condominiale (art. 1130 c.c., c. 1 p. 1) (art. 1138, c. 1 c.c.) (Cass. 6 agosto 1999, n. 8486). Agli stessi fini, rientrano nelle attribuzioni dell’Amministratore, la gestione delle cose e dei servizi comuni e la loro conservazione e manutenzione (art. 1130, c. 1, p. 2) (Cass. 12 ott. 2000, n. 13611). Compete, inoltre, all’Amministratore la riscossione dei contributi anche con ricorso a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo stabiliti sulla base dello stato di riparto approvato dall’assemblea nei confronti dei condomini morosi (art. 1129, c. 9 c.c.) come anche previsto dall’art. 63, c. 1, disp. att. c.c.. PAOLO BRECCIAROLI

Per le controversie, invece, che esulano dalla sfera di attribuzioni precisate dal 1130 c.c., la rappresentanza processuale attiva dell’Amministratore è esclusa, e si rende necessaria l’approvazione di una apposita delibera assembleare da assumere secondo quanto disposto dal 1136 c. 2 e 4 e cioè con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Si richiama sul punto quella giurisprudenza che ha affermato che nel condominio, in quanto ente di gestione privo di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, la presenza dell’Amministratore, quale organo rappresentativo unitario, non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione condominiale né del potere di intervenire in giudizio avvalendosi di mezzi di impugnazione per evitare gli effetti di sentenza sfavorevole pronunciata nei confronti del condominio (Cass. 4 luglio 2001, n. 9033). Si veda, ex plurimis, Cass. 06.02.2013, n. 2840 riportata al punto 8) dell’appendice. PAOLO BRECCIAROLI

b) Domanda riconvenzionale.   Qualora il condominio risulti convenuto in un giudizio, la proponibilità della domanda riconvenzionale, considerando che in tal caso il condominio assume la veste processuale di attore, segue i criteri in materia di legittimazione attiva, cosicché l’Amministratore, quale rappresentante del condominio nel rapporto processuale, può formulare domande riconvenzionali nell’ambito delle proprie attribuzioni mentre in presenza di situazioni giuridiche estranee alle sue attribuzioni come previsto dall’art. 1130 c.c., gli è inibito proporre domande riconvenzionali, senza autorizzazione assembleare. PAOLO BRECCIAROLI

Si veda Cass. 22.4.2008, n. 10369 secondo la quale, qualora l’Amministratore condominiale sia evocato in giudizio da uno dei condomini per la ripetizione di contributi che si assumono non dovuti, lo stesso agisce nei limiti delle attribuzioni di cui all’art. 1130 c.c. laddove chieda, in via riconvenzionale, la condanna del condomino, attore, al pagamento di contributi condominiali; in tale evenienza, quindi, detto Amministratore non solo può agire attivamente in giudizio, a prescindere da una previa delibera dell’assemblea, ma, a seguito del rigetto della domanda da parte del primo Giudice, può proporre impugnazione innanzi alla Corte di Appello. PAOLO BRECCIAROLI

c) La chiamata del terzo.   L’Amministratore convenuto in giudizio ha facoltà di chiamare in causa il terzo che ritenga tenuto a rispondere alla pretesa dell’attore considerato che la chiamata in garanzia ha solo la finalità di estendere automaticamente al terzo la domanda originaria. PAOLO BRECCIAROLI

d) Limiti alla legittimazione attiva. Stabilisce l’art. 1131 c.c. che “nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 o dei maggiori poteri conferitegli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’Amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”. Ci si chiede se possano essere introdotti limiti alla sfera di legittimazione attiva dell’Amministratore. PAOLO BRECCIAROLI

Le azioni che l’Amministratore di condominio è legittimato a proporre in virtù delle sue normali attribuzioni non possono essere limitate (Cass. 13.6.1991, n. 6697), per cui la delibera espressa dalla maggioranza dei condomini di desistere dall’azione intrapresa dall’Amministratore per la conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni del condominio non comporta il dovere dell’Amministratore di rinuncia, tenuto conto che il disposto sopra citato è espressamente dichiarato inderogabile dall’art. 1138 c.c. che recita: “le norme del regolamento … in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli …. 1129, 1131c.c.….”. PAOLO BRECCIAROLI

Ne consegue (v. anche Cass. 9. 4. 1968, n Ne consegue (v. anche Cass. 9.4.1968, n. 1608) che l’Amministratore può agire in giudizio per la conservazione delle parti comuni nonché per la tutela del decoro dell’edificio anche se sulla esperibilità di tale azione l’assemblea ha negato il voto favorevole. La legge, infatti, conferendo all’Amministratore precisi poteri non può concedere al predetto che ad essi vi rinunci o che demandi ad altro organo l’esercizio di tali poteri. PAOLO BRECCIAROLI

In buona sostanza, la conservazione delle cose comuni nonché la tutela del decoro dell’edificio non può essere rimessa ad una delibera dell’assemblea che potrebbe essere finalizzata a raggiungere un interesse contrario a quello della collettività condominiale. L’Amministratore, infatti, nell’esplicazione delle sue attribuzioni agisce nell’interesse di tutti i condomini che va tutelato senza impedimenti da parte di una delibera assembleare adottata a maggioranza, salvo che il deliberato assembleare sia assunto dai condomini all’unanimità. PAOLO BRECCIAROLI

e) La legittimazione nel procedimento di mediazione nelle liti condominiali. Si premette che: L’istituto della mediazione, introdotto in Italia con il d.lgs 4.3.2010, n. 28, in ottemperanza al disposto dell’art. 60, legge 18.6.2009, n. 69 e in attuazione della direttiva del Parlamento Europeo 2008/52/C.E. del 21.5.2008, costituisce alternativa alle cause giudiziarie a scopo di deflazione. La Corte Costituzionale (sentenza 24 ottobre/6 dicembre 2012, n. 272) ha dichiarato la legge incostituzionale per eccesso di delega del legislatore delegato. PAOLO BRECCIAROLI

Al d.lgs 28/2010 sono state apportate modifiche con il decreto-legge 21 giugno 2013 n. 69 per le quali, pur rimanendo la obbligatorietà nella materia condominiale, è stata prevista l’assistenza obbligatoria di un avvocato nelle sessioni di mediazione. Di qui l’obbligo dell’assemblea di nominare un avvocato che affianchi l’amministratore nelle sessioni di mediazione. L’obbligatorietà del citato tentativo di mediazione è limitato ai casi disciplinati dagli artt. dal 1117 al 1138 c.c.. Nelle altre ipotesi è usufruibile l’Istituto della negoziazione assistita (d.l.12.9.2014, n. 132, conv. l. 10.11.2014, n. 162) pur con scopi deflazionistici per evitare giudizi avanti ai Tribunali. Anche in tal caso l’assemblea deve conferire all’amministratore mandato per la transazione e nominare il legale del condominio. PAOLO BRECCIAROLI

Nel procedimento di mediazione, l’Amministratore è legittimato a partecipare purché sia autorizzato dall’assemblea dei condomini in forza di delibera espressa con quorum qualificato di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. Statuisce, infatti, l’art. 71-quater c. 3 e 4, disp. att. c.c. che al procedimento di mediazione l’Amministratore è legittimato a partecipare previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2 del codice civile. Come prescritto dalla riforma, infatti, l’Amministratore ai fini della partecipazione al suddetto procedimento, deve munirsi dell’autorizzazione assembleare sia in veste di attore che in quella di convenuto e la predetta autorizzazione deve essere assunta a prescindere dalla tipologia di controversia anche se rientrante nelle attribuzioni dell’ Amministratore. PAOLO BRECCIAROLI

Nel partecipare a tale procedimento, l’Amministratore pone in essere una attività che non è decisionale ma preparatoria ad un eventuale accordo da sottoporre all’approvazione assembleare, per cui l’Amministratore fino all’eventuale accordo con la sua partecipazione non impegna né pregiudica i diritti del condominio e dei singoli condomini poiché per il perfezionamento del citato procedimento di mediazione è imprescindibile la delibera assembleare come previsto dal citato art. 71-quater d.a c.c.: “la proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136, c. 2 del codice”. Se non si raggiunge la predetta maggioranza la proposta si deve intendere non accettata. PAOLO BRECCIAROLI

Considerato, pertanto, che la partecipazione alla mediazione dell’Amministratore richiede la previa delibera assembleare e che la proposta di accordo va approvata dall’assemblea (peraltro, con la maggioranza di cui all’art. 1136, 2 c., c.c.), è opportuno che l’Amministratore fissi preventivamente più riunioni consecutive, sia per farsi autorizzare a presenziare al primo incontro di mediazione sia per ottenere l’approvazione della proposta di conciliazione ricorrendo al disposto dell’art. 66, c. 5, disp. att. che recita: “l’Amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in tempi brevi, convocando gli aventi diritto nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi”. PAOLO BRECCIAROLI

f) Legittimazione passiva dell’Amministratore f) Legittimazione passiva dell’Amministratore. La legittimazione passiva dell’Amministratore è disciplinata dall’art. 1131, 2 c. c.c. che recita “l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”. PAOLO BRECCIAROLI

Dalla lettura di questa disposizione emerge che contrariamente a quanto previsto per la legittimazione attiva che è limitata, salvo ampliamenti da parte dell’assemblea, alle questioni connesse alle sue attribuzioni ex 1130 c.c., quella passiva prevede che l’Amministratore è passivamente legittimato a stare in giudizio, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea, in presenza di azioni promosse da terzi o da alcuno dei condomini che riguardino interessi comuni (Cass. 13.2.2007, n. 3064). PAOLO BRECCIAROLI

Per individuare la legittimazione passiva dell’Amministratore in buona sostanza, occorre stabilire se la controversia coinvolga le normali attribuzioni dell’Amministratore ex art. 1130 c.c., poiché in caso contrario viene meno la rappresentanza processuale dell’Amministratore, per cui in tal caso, la domanda deve essere proposta nei confronti del singolo condomino. Ciò si verifica quando la controversia riguardi interessi individuali o si riferisca a singole proprietà. A titolo di esempio, vi è, legittimazione passiva dell’Amministratore nelle controversie riguardanti delibere assembleari relative alle sue normali attribuzioni, per cui, in tal caso, si prescinde da una specifica autorizzazione assembleare (Cass. 15.5.1998, n. 4900). PAOLO BRECCIAROLI

L’autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio, ha natura di mandato all’Amministratore a conferire la procura ad litem al difensore. Inoltre, tale autorizzazione, svolgendo l’Amministrazione una semplice funzione di nuncius, non può valere che per il grado di giudizio per il quale viene rilasciata. L’Amministratore non può resistere in giudizio per conto del mandante senza l’autorizzazione di quest’ultimo. PAOLO BRECCIAROLI

Tale autorizzazione dell’assemblea a resistere in giudizio costituisce condicio sine qua non perché l’Amministratore, mandatario, possa nominare un legale e sottoscrivere la procura alle liti. Diversamente, per difetto di autorizzazione, la costituzione in giudizio del condominio sarebbe inammissibile. Sul punto, si veda Cass. SS.UU. n. 18331 e 18332 del 6 agosto 2010 che ha affermato: “l’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131, commi 2 e 3, c.c., può anche costituirsi ed impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dell’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte della medesima assemblea per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione o di impugnazione” (si veda anche Cass. 18/09/2013 n. 21395). PAOLO BRECCIAROLI

Ciò per evitare eccezioni di inammissibilità dell’impugnazione. In sintesi si ammette che l’Amministratore convenuto possa impugnare la sentenza sfavorevole a fine di tutelare il condominio, ma tale sua condotta processuale deve essere ratificata dall’assemblea con effetto, ex tunc. Ciò per evitare eccezioni di inammissibilità dell’impugnazione. Può, però verificarsi che la predetta ratifica non giunga per tempo, cosicchè l’amministratore, che ha agito per evitare decadenze processuali, corre il rischio di non ripetere quanto anticipato anche per spese legali, nell’interesse del condominio. PAOLO BRECCIAROLI

g) La derogabilità della difesa del condominio g) La derogabilità della difesa del condominio.   I poteri – doveri processuali che spettano all’amministratore dal lato passivo non possono subire deroghe ad opera di clausole contenute nel regolamento condominiale perché ciò contrasterebbe con l’art. 1138 c. 4, c.c. per il quale le norme regolamentari non possono derogare alle disposizioni previste dall’art. 1131 c.c. PAOLO BRECCIAROLI

Ci si chiede, se una delibera assembleare contraria possa costituire impedimento al potere – dovere da parte dell’Amministratore di curare la difesa del condominio nel processo. La giurisprudenza (Cass. 8 gennaio 1966 n. 158) stabilisce che la sentenza ha efficacia diretta nei confronti del condominio anche se ha espresso dissenso poiché la predetta delibera riguarda solo i rapporti interni tra Amministratore e condominio per cui se il primo ha resistito in giudizio contro la volontà dell’assemblea può incorrere nella revoca del mandato e nel risarcimento dei danni a carico del condominio che ha subito la lite. PAOLO BRECCIAROLI

Giudizio per la revoca dell’Amministratore h) Casi specifici “Supercondominio” La legittimazione ad agire (ed anche a riscuotere) nel c.d. “Supercondominio” spetta rispettivamente al relativo Amministratore specificamente nominato e non a quelli dei singoli edifici (Cass. 26 agosto 2013 n. 19558). Giudizio per la revoca dell’Amministratore Nel giudizio promosso da alcuni condomini per la revoca dell’Ammistratore per violazione del mandato legittimato a contraddire è soltanto l’Amministratore e non il condominio il quale non è tenuto ne ad autorizzare ne a ratificare la resistenza in giudizio dell’Amministratore medesimo, trattandosi di ipotesi estranea a quelle previste e agli artt. 1130 e 1131 c.c. e ciò malgrado le ripercussioni nei confronti del condominio degli effetti della pronuncia giudiziale (cass. 22/10/2013 n. 23955). PAOLO BRECCIAROLI