I DIRITTI REALI DI GODIMENTO

DIRITTI PATRIMONIALI DIRITTI REALI DIRITTI DI OBBLIGAZIONE O DI CREDITO

DIRITTO DIRITTI REALI SU COSA DI PROPRIETA’ ALTRUI DIRITTI REALI DIRITTI DI GODIMENTO REALI SU COSA ALTRUI DI GARANZIA (USUFRUTTO, USO, (PEGNO E ABITAZIONE, IPOTECA) SUPERFICIE, ENFITEUSI, SERVITU’)

Nel caso dei diritti reali su cosa altrui, sul medesimo bene, il proprietario esercita il diritto di proprietà (con alcune facoltà che gli sono impedite, come per esempio quella di utilizzare il bene), e un altro soggetto esercita il diritto reale su cosa altrui.                                        

I diritti reali di godimento su cosa altrui attribuiscono al titolare il potere di utilizzare in modo diretto e immediato, un bene di proprietà altrui.                                        

ACQUISTO DEI DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI: PER VOLONTA’ DELL’UOMO, PER DISPOSIZIONE DI LEGGE, PER USUCAPIONE.                                         ESTINZIONE DEI DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI: PER RINUNCIA, PER SCADENZA DEL TERMINE, PER PRESCRIZIONE (SE IL DIRITTO NON VIENE ESERCITATO ENTRO UN CERTO PERIODO DI TEMPO, IN QUESTO CASO PARI A 20 ANNI), PER CONFUSIONE (QUANDO IL TITOLARE DEL DIRITTO REALE DI GODIMENTO DIVENTA ANCHE PROPRIETARIO DEL BENE).

CARATTERI DEI DIRITTI REALI PATRIMONIALITA’ ASSOLUTEZZA IMMEDIATEZZA TIPICITA’ DIRITTO DI SEGUITO

Il diritto reale ha per oggetto una cosa, in MODO DIRETTO e NON MEDIATO. Ad esempio il proprietario di una cosa ha normalmente la disponibilità materiale della cosa stessa e il potere di utilizzarla, indipendentemente da qualsiasi collaborazione. Il diritto reale è un DIRITTO ASSOLUTO. Ad esempio il proprietario (o il titolare del diritto reale) può esigere nei confronti di chiunque il rispetto del suo diritto (opponibilità a tutti).   I diritti reali su cosa altrui sono TIPICI: costituiscono cioè un numero chiuso, di modo che le parti non possono crearne di nuovi.

Si parla in proposito di DIRITTO DI SEGUITO. Il proprietario e il titolare di un diritto reale su cosa altrui hanno entrambi il potere di trasferire il proprio diritto ad altri, per esempio di venderlo. Ma attenzione: essi possono trasferire solo i diritti di cui sono titolari. Per esempio, se la cosa è gravata da un usufrutto, l'acquirente della proprietà, pur diventando proprietario, acquista un bene su cui un’altra persona vanta ed esercita un diritto di usufrutto. E’ come se il diritto dell’usufruttuario “seguisse” il bene, nonostante il bene sia venduto ad altre persone. Si parla in proposito di DIRITTO DI SEGUITO.

PROBLEM SOLVING Il signor Micheletti è proprietario di un appartamento. Sull’appartamento il signor Ortolani esercita un diritto di usufrutto. Il signor Micheletti vende l’appartamento al signor Sveglietti. L’Ortolani pretende di utilizzare l’appartamento, anche se nel frattempo è stato venduto. Il signor Sveglietti si oppone a tale pretesa. Come risolveresti la controversia?

I DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI SUPERFICIE Codice Civile Libro III Titolo V I DIRITTI REALI DI GODIMENTO SU COSA ALTRUI USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE SERVITU’ PREDIALI ED ENFITEUSI

LA SUPERFICIE (artt. 952 – 956 c.c.) IL PROPRIETARIO PUÒ COSTITUIRE IL DIRITTO DI FARE O MANTENERE, AL DI SOPRA O AL DI SOTTO DEL SUOLO, UNA COSTRUZIONE A FAVORE DI ALTRI, CHE NE ACQUISTA LA PROPRIETÀ. Tra i poteri del proprietario del suolo deve essere di regola annoverato quello di edificare opere sopra o sotto di esso. Il diritto reale di superficie costituisce un'eccezione a questa regola: quando vi è un diritto di superficie su di un terreno, il potere di edificare spetta solo al titolare di questo diritto, cioè ad un soggetto diverso dal proprietario del suolo.

Non soltanto: secondo la REGOLA DELL'ACCESSIONE il proprietario del suolo acquista la proprietà di qualsiasi opera edificata sopra o sotto di esso. Il diritto reale di superficie costituisce un'eccezione anche a questa regola: quando vi è un diritto di superficie, il titolare di questo diritto è proprietario dell'edificio o dell'opera, nonostante la proprietà del suolo sia di un'altra persona. La situazione che si verifica quando esiste un diritto di superficie su di un terreno consiste dunque nella separazione tra il diritto di proprietà sul terreno stesso da un lato e il diritto di proprietà sull’opera che vi è costruita, o il potere di costruirla, dall’altro lato: una situazione nella quale il diritto di proprietà di una persona è limitato a favore di un'altra persona (art. 952).

Il diritto di superficie è utilizzato nella pratica per la costruzione di opere fisicamente permanenti, ma destinate a durare non molto a lungo nel tempo, quali chioschi o padiglioni di esposizione, (questo per ridurre i costi, in quanto non si acquista la proprietà del suolo). Il superficiario può godere e disporre in modo pieno ed esclusivo dell'edificio o dell'opera oggetto del suo diritto, può dunque alienarla indipendentemente dalla volontà del proprietario del suolo. La superficie può essere perpetua oppure a tempo determinato.

USUFRUTTO (artt. 978 – 1020 c.c.) E’ il diritto di godere ed usare della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare (compresi i frutti), con l’obbligo di non mutare la destinazione economica del bene.

USUFRUTTO CONTENUTO DURATA OGGETTO DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO OBBLIGHI CONSEGUIRE IL POSSESSO ART. 982 UTILIZZARE LA COSA ART. 981 PERCEPIRE I FRUTTI (naturali e civili) DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO OBBLIGHI DELL’USUFRUTTUARIO RISPETTARE LA DESTINAZIONE ECONOMICA DEL BENE RESTITUIRE LA COSA AL TERMINE DILIGENZA ART.1101, INVENTARIO PRIMA DI UTILIZZARE I BENI - ART. 1002 SOSTENERE LE SPESE STABILITE DALLA LEGGE (MANUTENZIONE, SPESE ORDINARIE, IMPOSTE) DURATA PERSONA FISICA: NON PUO’ ECCEDERE LA VITA DELL’USUFRUTTUARIO PERSONA GIURIDICA: 30 ANNI OGGETTO BENI INFUNGIBILI ED INCONSUMABILI

COSTITUZIONE DEL DIRITTO: USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA’ DIRITTI USUFRUTTO OBBLIGHI ESTINZIONE DEL DIRITTO

OGGETTO qualunque tipo di bene; di solito, si tratta di un bene infungibile e inconsumabile: infatti l’usufruttuario ha l’obbligo di restituire lo stesso bene alla fine dell’usufrutto.

DURATA L'usufrutto, a differenza degli altri diritti reali, è caratterizzato dalla temporaneità: esso non può eccedere in nessun caso la vita dell'usufruttuario, se si tratta di persona fisica, o i trenta anni, se si tratta di persona giuridica.

COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI USUFRUTTO per legge (usufrutto legale), quando la legge stessa ne determina la costituzione in capo ad un determinato soggetto (cd. usufrutto legale); (es. art. 324 usufrutto legale dei genitori); per contratto a titolo oneroso o gratuito o per successone mortis causa (usufrutto volontario) (se tali atti riguardano beni immobili, è richiesta, a pena di nullità, la forma scritta e sono soggetti a trascrizione (usufrutto volontario); in seguito a sentenza del giudice (usufrutto giudiziale); per usucapione.

DIRITTI DELL'USUFRUTTUARIO a) diritto di conseguire il possesso della cosa (salvo gli obblighi di inventario e di cauzione): egli, cioè, può mettersi in relazione immediata con la cosa stessa per servirsene, amministrarla e farne propri i frutti, senza che sia necessaria la collaborazione del nudo proprietario o di altri soggetti; b) diritto di far suoi i frutti (naturali e civili) della cosa, per tutta la durata dell'usufrutto; c) diritto di cedere il proprio usufrutto (ma non mortis causa), di concedere ipoteca sull'usufrutto e di locare il bene.  

OBBLIGHI DELL'USUFRUTTUARIO al termine dell'usufrutto, restituire la cosa nello stato in cui si trovava; fare a sue spese l'inventario dei beni e prestare idonea cauzione per prendere possesso della cosa; non modificare la destinazione economica del bene oggetto dell'usufrutto. nell' esercizio del suo diritto, usare la diligenza del buon padre di famiglia; sostenere le spese e gli oneri relativi alla custodia, all'amministrazione ed alla manutenzione ordinaria del bene;

pagare le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi annuali che gravano sulla cosa; denunciare al proprietario le usurpazioni commesse da terzi sul fondo e sopportare, insieme al proprietario ed in proporzione al proprio interesse, le spese delle liti che riguardano sia la proprietà che l'usufrutto; sono a suo carico le spese necessarie per la custodia e l'amministrazione del bene, nonché le spese per le riparazioni ordinarie (spese di ordinaria amministrazione).

OBBLIGHI DEL NUDO PROPRIETARIO pagare le spese straordinarie (spese di straordinaria amministrazione); consentire un godimento pacifico del bene da parte dell’usufruttuario; concorrere, con l'usufruttuario, alle spese di lite che riguardano contemporaneamente proprietà ed usufrutto.

“Prof. Chi paga le spese ordinarie. Il proprietario o l’usufruttuario

PROBLEM SOLVING – CASO GIURIDICO Tizio, Caio e Sempronio … Sempronio agisce in giudizio in quanto lamenta di aver acquistato la nuda proprietà di un appartamento abitato da Tizio, un anziano signore il quale si è riservato l'usufrutto. Successivamente Tizio si è trasferito altrove e ha dato in locazione l'appartamento ad una numerosa famiglia che sicuramente non avrà dell'immobile la medesima cura. L'imprenditore chiede che venga riconosciuto invalido il contratto di locazione. La richiesta deve essere respinta perché, come si evince dall'art. 981 c.c., l'usufruttuario può trarre dalla cosa sia i frutti naturali, sia quelli civili, come è il canone di locazione. L'attore potrà solo chiedere il risarcimento dei danni se, nel momento in cui riceverà la cosa, risulterà che questa non sia stata utilizzata con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001).

PROBLEM SOLVING – CASO GIURIDICO Tizio, Caio e Sempronio … Tizio agisce in giudizio, in quanto nudo proprietario di un'azienda vinicola, contro l'usufruttuario Caio che, senza permesso, la sta trasformando in una discarica per rifiuti solidi urbani. Egli chiede la inibizione della trasformazione. Eccepisce Caio che il reddito prodotto da una discarica è sicuramente superiore a quello prodotto da un'azienda agricola e pertanto egli non sta deteriorando il bene ricevuto in usufrutto. L'istanza va accolta perché il nudo proprietario ha diritto di riavere la stessa cosa data in usufrutto e l’usufruttuario ha l’obbligo di non mutare la destinazione economica del bene.

LE SERVITÙ PREDIALI La servitù (o la servitù prediale, dal latino praedium = fondo, campo) consiste in un peso imposto su di un fondo, detto servente; per l'utilità di un altro fondo, detto dominante, appartenente a un proprietario diverso (art. 1027). Il "peso" imposto sul fondo servente consiste in una limitazione posta al potere di utilizzare il fondo servente da parte del suo proprietario; il contenuto di questa limitazione è assai vario. L’"utilità" per il fondo dominante consiste in generale nel miglioramento delle possibilità di utilizzazione del fondo dominante da parte del suo proprietario; anche il contenuto di questo "miglioramento" è assai vario.

Bisogna sottolineare il carattere di diritto reale della servitù: essa è posta a favore di un fondo, chiunque ne sia il proprietario, e grava su di un altro fondo, chiunque ne sia il proprietario (regola generale della predialità). Il suo rispetto può essere preteso dal proprietario del fondo dominante nei confronti di qualsiasi persona: si tratta di un diritto assoluto (opponibilità a tutti). La servitù, tanto dal lato attivo quanto dal lato passivo, non può essere ceduta ad altri se non insieme con la proprietà del fondo stesso. La servitù deve consistere in un peso oggettivo per il fondo servente, che si concreta in un non fare o in un tollerare che il proprietario del fondo dominante faccia; non può consistere in una prestazione attiva da parte del proprietario del fondo servente.

LE SERVITÙ COATTIVE. La legge prevede (art LE SERVITÙ COATTIVE. La legge prevede (art. 1032) una serie di casi nei quali deve esistere la servitù. Si tratta di situazioni nelle quali la possibilità di utilizzare un fondo sarebbe scarsa o inesistente senza l'imposizione di una servitù, sicché risulterebbe colpito non solo l'interesse del proprietario di un tale fondo, ma anche l'interesse generale a uno sfruttamento ottimale degli immobili. Ad esempio, la legge prevede una servitù coattiva di passaggio a favore di un fondo senza alcun accesso alla strada (fondo intercluso); e prevede che gravi su quello, tra i fondi vicini, sul quale il passaggio è più breve, meno dispendioso e meno dannoso.

LE SERVITÙ VOLONTARIE. Le persone interessate possono costituire servitù aventi i contenuti più disparati, purché siano rispettati i caratteri fondamentali sopra descritti. I modi principali attraverso i quali possono essere costituite sono: il contratto, cioè l'accordo tra i proprietari dei fondi interessati; l'usucapione, cioè il possesso della servitù per un certo periodo di tempo (ad esempio si piantano degli alberi ad una distanza dal confine inferiore a quella prevista dalla legge, senza che il proprietario del fondo vicino si opponga).