IL RATING IMMOBILIARE Carlo Frittoli

Fideiussioni agli Acquirenti Promotore Immobiliare Perché il rating immobiliare? Fideiussioni agli Acquirenti Promotore Immobiliare BasileaDue Crisi Finanziaria

% di DEFAULT dell’OPERAZIONE DIMENSIONAMENTO del RISCHIO Cosa é il rating immobiliare? RATING IMMOBILIARE Investitori Banche % di DEFAULT dell’OPERAZIONE DIMENSIONAMENTO del RISCHIO Fideiussori Fornitori Acquirenti

Gli effetti del rating maggiore sicurezza migliori capacità valutative Investitori maggiore sicurezza Fornitori Acquirenti Banche migliori capacità valutative Fideiussori AUMENTARE il peso degli ASPETTI ECONOMICI RIDURRE l’importanza delle GARANZIE PATRIMONIALI

La scala valutativa Rating Rischio molto basso, operazione affidabile AAA AA Rischio molto basso, operazione affidabile A BBB+ BBB Rischio contenuto ma volatile, operazione da monitorare Rating BB B Rischio consistente, operazione affidabile solo con cautele CCC+ CCC Rischio elevato, operazione non affidabile CC C

Le probabilità di default Classi valutazione % di default S.&P. % di default Certa AAA v > 4,50 p < 0,05% p < 0,000002% AA 4,00 < v < 4,50 0,05% < p < 0,10% 0,002% < p < 0,000002% A 3,50 < v < 4,00 0,10% < p < 0,20% 0,002% < p < 0,10% BBB+ 3,30 < v < 3,50 0,20% < p < 0,40% 0,10% < p < 0,40% BBB 3,10 < v < 3,30 0,40% < p < 0,70% BB+ 2,90 < v < 3,10 0,70% < p < 1,20% BB 2,70 < v < 2,90 1,20% < p < 2,00%

innalzamento dell’affidabilità fideiussione assicurativa L’utilizzo concreto Compagnia di Assicurazioni Società specializzata innalzamento dell’affidabilità RATING IMMOBILIARE Banche fideiussione assicurativa

Le professionalità in gioco Competenze Finanziarie Competenze Immobiliari PROMOTORE IMMOBILIARE Competenze Tecniche Competenze Assicurative

Il problema delle fideiussioni finanziamento PROMOTORE IMMOBILIARE BANCA i tassi di interesse di TUTTO l’indebitamento fideiussioni il profilo di rischio dell’impresa con BASILEA 2 finanziamenti e fidejussioni fanno aumentare…

della affidabilità dell’operazione La premessa per la competitività finanziamento PROMOTORE IMMOBILIARE BANCA consolidamento della affidabilità dell’operazione fideiussioni COMPAGNIA ASSICURATRICE

rafforzare la fiducia delle Banche verso l’operatore In vista di Basilea 2 I rapporti fra Banche e il settore immobiliare stanno per cambiare Una Compagnia Assicuratrice può : focalizzare il proprio giudizio sulle caratteristiche dell’operazione fornire polizze fidejussorie che non aumentano l’esposizione bancaria offrire soluzioni che non incidono sul livello dei tassi di interesse rafforzare la fiducia delle Banche verso l’operatore

RATING della OPERAZIONE IMMOBILIARE L’interazione con la valutazione aziendale RATING IMMOBILIARE % di default immobiliare % di default dell’operazione % di default aziendale RATING AZIENDALE RATING della OPERAZIONE IMMOBILIARE

VALUTAZIONE PRELIMINARE ACCOMPAGNAMENTO DELL’ INIZIATIVA Il rating evolutivo VALUTAZIONE PRELIMINARE AFFIDABILITÀ ACCOMPAGNAMENTO DELL’ INIZIATIVA

LA VALUTAZIONE PRELIMINARE

RATING IMMOBILIARE Componenti della valutazione preliminare RISCHIO DI MERCATO ( 7 parametri ) RISCHIO TECNICO DELL’OPERATORE ( 4 parametri ) RISCHIO ECONOMICO FINANZIARIO ( 4 parametri )

RATING IMMOBILIARE Componenti della valutazione preliminare Rischio di mercato Rischio tecnico dell’operatore Rischio economico finanziario

Il rischio di mercato L’indagine sul campo Prospezione dinamica competitiva Rilevazione dei cantieri concorrenti Residui di nuove costruzioni Analisi del mercato immobiliare

Il rischio di mercato I parametri valutativi binomio “ubicazione / tipologia edilizia” congruità del prezzo potenzialità commerciali saturazione della domanda in zona adeguatezza dimensionale qualità progettuale rispondenza tipologica al mercato 1 2 3 4 5 6 7

RATING IMMOBILIARE Componenti della valutazione preliminare Rischio di mercato Rischio tecnico dell’operatore Rischio economico finanziario

ANALISI ECONOMICA STATICA ANALISI DINAMICA del RISCHIO Il rischio economico/finanziario Gli strumenti ANALISI ECONOMICA STATICA ANALISI DINAMICA del RISCHIO

preventivazione dei costi stima dei ricavi Il rischio economico/finanziario Gli elementi preventivazione dei costi stima dei ricavi valutazione delle tempistiche

1 2 3 4 Il rischio economico/finanziario analisi economica statica I parametri valutativi analisi economica statica analisi dinamica del rischio analisi tecnico/progettuale frazionabilità dell’intervento 1 2 3 4

RATING IMMOBILIARE Componenti della valutazione preliminare Rischio di mercato Rischio tecnico dell’operatore Rischio economico finanziario

questionario conoscitivo colloqui preliminari Il rischio tecnico dell’operatore Gli strumenti questionario conoscitivo colloqui preliminari

1 Il rischio tecnico dell’operatore capacità tecnica I parametri valutativi capacità tecnica 1 AREA PROGETTAZIONE AREA GESTIONALE AREA COMMERCIALE

2 3 4 Il rischio tecnico dell’operatore collocazione territoriale I parametri valutativi collocazione territoriale anzianità di mercato interventi recenti 2 3 4

L'ACCOMPAGNAMENTO DELLA INIZIATIVA

L’accompagnamento dell’iniziativa ASSISTENZA TECNICA MONITORAGGIO MERCATO MONITORAGGIO OPERAZIONE

L’accompagnamento dell’iniziativa ASSISTENZA TECNICA validazione del progetto validazione delle opere assistenza sui materiali

L’accompagnamento dell’iniziativa MONITORAGGIO MERCATO rilevazione dei nuovi cantieri evoluzione della domanda immobiliare prezzi e ritmi di assorbimento

L’accompagnamento dell’iniziativa MONITORAGGIO OPERAZIONE andamento di vendite / incassi assistenza commerciale ottimizzazione dei flussi finanziari verifica dei pagamenti

GLI OBIETTIVI nell'ADOZIONE del RATING IMMOBILIARE

Per l’Operazione: I vantaggi sul mercato maggiore FIDUCIA dagli Acquirenti accelerazione delle VENDITE anticipazione degli INCASSI FIDELIZZAZIONE della clientela

4,90% I vantaggi economici 1. Riduzione del rischio commerciale anticipazione di 6 mesi delle vendite 2. Accelerazione dei flussi finanziari anticipazione di 6 mesi degli acconti anticipo di 3 mesi degli accolli-mutuo 3. Aumento del M.O.L. varianti sul 50% degli alloggi 4. Soddisfazione dei clienti passaparola = minori costi commerciali 1,50% 1,20% 0,90% 4,90% 1,00% 0,30%

Per l’ Operatore / Operazione: I vantaggi di “know-how” Per l’ Operatore / Operazione: analisi e monitoraggio del MERCATO indagine sulla CONCORRENZA PREVISIONI sulla dinamica competitiva

Per l’ Operatore : I vantaggi sul mondo finanziario TRASPARENZA dell’immagine aziendale maggiore AFFIDABILITÀ per le Banche maggiore CREDIBILITÀ per Investitori

Giudizio parametrico oggettivo emesso da un soggetto terzo Perché il rating immobiliare è affidabile? Giudizio parametrico oggettivo emesso da un soggetto terzo Valutazione sul singolo Intervento e non sul Bilancio Aziendale

Le fideiussioni in edilizia Appendice 1 Le fideiussioni in edilizia

Le fideiussioni e l’edilizia Tipologia Grado di rischio Provvisorie appalti pubblici Basso Definitive appalti pubblici Rimborsi I.V.A. Oneri urbanizzazione Sovvenzioni e contributi Medio/alto Dilazioni pagamento all’erario Performance bond Alto Anticipi (ex D.Lgs. 122/05)

I fideiussori – vantaggi e svantaggi Soggetti Vantaggi Svantaggi Banche Garanzie a prima richiesta Incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Aumento il costo dell’intero indebitamento Compagnie di assicurazione Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Non aumento il costo dell’intero indebitamento Poca elasticità per i rischi medio-alti Tempi lunghi di risposta per i rischi medio-alti Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del T.U.B. Garanzie per soli importi limitati Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 106 del T.U.B.

Le fideiussioni sugli anticipi Soggetti Vantaggi Svantaggi Banche Unico soggetto finanziatore Incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Aumento il costo dell’intero indebitamento Compagnie di assicurazione Non incidono sui livelli di esposizione in centrale rischi Non aumento il costo dell’intero indebitamento Difficoltà a reperire garanzie di importi elevati Tempi lunghi di risposta anche per importi poco elevati Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del T.U.B. Garanzie per soli importi limitati Fideiussori non sempre graditi dai soggetti garantiti Finanziarie iscritte nell’elenco speciale di cui all’art. 106 del T.U.B. Soggetti non riconosciuti idonei al rilascio di tali garanzie dallo stesso D.Lgs. 122/05

Le fideiussioni sugli anticipi Esistono due modalità di erogazione: Polizze singole: viene rilasciata una polizza per ciascun acquirente Vantaggi e svantaggi: L’erogazione a singole polizze: prevede un affidamento generale iniziale che come tale è mutevole nel tempo essendo legato alla valutazione annuale dei bilanci delle società; le tempistiche di emissione delle polizze non garantiscono la contemporaneità della consegna della polizza alla sottoscrizione del rilascio; è possibile che venga posto un limite sulla somma massima garantita in rapporto al valore dell’immobile venduto; le polizze vengono pagate al rilascio.

Le fideiussioni sugli anticipi Polizza unica: per ogni intervento edilizio viene rilasciata una singola polizza e per ciascun acquirente viene rilasciata una appendice di applicazione alla polizza generale Vantaggi e svantaggi: L’erogazione a polizza unica: la garanzia non è soggetta a revisione annuale sui dati aggiornati di bilancio; le tempistiche di emissione delle appendici di applicazione alla polizza garantiscono la contemporaneità della consegna della polizza alla sottoscrizione del rilascio; non viene mai posto un limite sulla somma massima garantita in rapporto al valore dell’immobile venduto; il non utilizzo di parte della garanzia non viene rimborsato.

Testo di polizza singola a garanzia degli anticipi Appendice 2 Testo di polizza singola a garanzia degli anticipi

a garanzia degli anticipi con relativa appendice Testo di polizza unica a garanzia degli anticipi con relativa appendice