B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO Rilascio di coperture assicurative a favore di fondi immobiliari: riflessioni preliminari. Roma, 18 giugno 2008 Avv. Daniele Raynaud – Avv. Vincenzo Giannantonio

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 2 Introduzione: Nel caso in cui una compagnia assicurativa sia richiesta di rilasciare delle coperture assicurative ad una SGR, quale società di gestione di un fondo comune di investimento, dovrà considerare, da un punto di vista legale:  taluni aspetti “positivi”;  taluni aspetti potenzialmente “negativi”; e  la sopravvenienza di eventuali eventi “critici” relativi al fondo immobiliare.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 3 GLI ELEMENTI “POSITIVI”: 1)L’autonomia patrimoniale del fondo:  Rispetto alla SGR che lo gestisce;  Rispetto al patrimonio di ciascun partecipante il fondo;  Rispetto ad ogni altro fondo o patrimonio gestito dalla SGR;

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 4 GLI ELEMENTI “POSITIVI”: 2.Il regolamento:  Strumento essenziale di conoscenza del funzionamento del fondo (particolarmente utile nel caso di fondi riservati o speculativi);  Strumento di garanzia, in quanto vi è un controllo preventivo da parte della Banca d’Italia.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 5 GLI ELEMENTI “POSITIVI”: 3)L’iscrizione della SGR in un albo tenuto dalla Banca d’Italia:  avviene a seguito di una serie di adempimenti preventivi, quali, a titolo esemplificativo: a)sede legale e direzione generale in Italia; b)capitale sociale minimo di un milione di euro; c)predisposizione di un programma che illustri i caratteri dell’impresa; d)la “garanzia” di una sana e prudente gestione;

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 6 GLI ELEMENTI “POSITIVI”: 4)Obblighi di:  Professionalità, indipendenza e onorabilità per i soggetti che svolgono funzioni di amministrazione, direzione e controllo;  Onorabilità per i soggetti titolari di partecipazioni.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 7 GLI ELEMENTI “POSITIVI”: 5)La banca depositaria:  Ha un duplice ruolo di custodia e di controllo, rafforzato da: a)l’obbligo di agire “in modo indipendente e nell’interesse dei partecipanti al fondo”,assumendo verso gli stessi e nei confronti della SGR la responsabilità per “ogni pregiudizio da essi subito in conseguenza dell’inadempimento dei propri obblighi”; b)l’obbligo, in capo agli amministratori e ai sindaci della banca depositaria, di riferire “senza ritardo alla Banca d’Italia e alla Consob, ciascuna per le proprie competenze, sulle irregolarità riscontrate nell’amministrazione della società di gestione del risparmio e nella gestione dei fondi comuni”.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 8 GLI ELEMENTI “POSITIVI”: 6)Documenti contabili e pubblicità:  In aggiunta alle scritture previste per le imprese commerciali, la SGR deve redigere: a)il libro giornale del fondo nel quale devono essere annotate, giorno per giorno, tutte le operazioni; b)il rendiconto della gestione del fondo (da redarre entro 60 giorni dalla fine di ogni esercizio annuale); c)una relazione semestrale relativa alla gestione del fondo; d)un prospetto recante l’indicazione del valore unitario delle quote di partecipazione;  I documenti di cui ai punti b), c) e d) devono essere tenuti a disposizione del pubblico nella sede della SGR;

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 9 ELEMENTI “NEGATIVI”: 1)Il cambio della SGR “affidata”:  In caso di SGR che dia meno “credenziali”:  comunque si tratta sempre di un soggetto autorizzato dalla Banca d’Italia e con precisi obblighi di: a)operare con diligenza, correttezza, e trasparenza nell’interesse dei partecipanti ai fondi e dell’integrità del mercato; b)organizzarsi per ridurre al minimo il rischio di conflitti di interesse tra i patrimoni gestiti; c)adottare misure idonee a salvaguardare i diritti dei partecipanti ai fondi; d)disporre di adeguate risorse e procedure idonee ad assicurare l’efficiente svolgimento dei servizi.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 10 ELEMENTI “NEGATIVI”: 2)La disciplina dei conferimenti nei fondi chiusi di investimento immobiliare:  La disciplina prevista dall’art. 12-bis, terzo comma, del D.M. 24 maggio 1999, n. 228 (il “Decreto”), tenta di arginare il rischio di sopravvalutazione dei beni conferiti attraverso: a)una relazione di stima elaborata da esperti indipendenti (la quale deve essere a disposizione del pubblico); b)una valutazione di un intermediario finanziario che accerti la compatibilità e la redditività dei conferimenti rispetto alla politica di gestione del fondo.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 11 ELEMENTI “NEGATIVI”: 3)La disciplina del conflitto di interessi nei fondi chiusi di investimento immobiliare:  Si tratta della possibilità di investire in beni ceduti o conferiti da: 1.soci della SGR; o 2.società facenti parte del gruppo rilevante della SGR;  La disciplina prevista dall’art. 12-bis, quarto comma, del Decreto, subordina tali operazioni ad una serie di cautele, quali, ad esempio: a)limiti, rispetto al valore del fondo, del: - bene oggetto di cessione, acquisto o conferimento (10%); - totale delle operazioni effettuate con i soci della SGR (40%); -totale delle operazioni con i soci e i soggetti appartenenti al gruppo rilevante (60%);

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 12 ELEMENTI “NEGATIVI”: 3)bis La disciplina del conflitto di interessi nei fondi chiusi di investimento immobiliare: b)dopo la prima emissione di quote il valore del singolo bene/operazione non può superare il 10% del valore del fondo su base annua; c)relazione di stima; d)le quote sottoscritte a fronte dei conferimenti devono essere detenute per un ammontare non inferiore al 30% dal soggetto conferente per almeno due anni; e)la delibera dell’organo amministrativo della SGR deve illustrare l’interesse del fondo all’operazione.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 13 ELEMENTI “NEGATIVI”: 4)L’indebitamento nei fondi chiusi di investimento immobiliare:  Si tratta della possibilità, prevista dall’art. 12-bis, settimo comma, del Decreto che autorizza i fondi immobiliari ad assumere prestiti fino al 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari e del 20% degli altri beni;  Tali prestiti possono essere assunti anche al fine di effettuare operazioni di valorizzazione dei beni in cui è investito il fondo.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 14 ELEMENTI “NEGATIVI”: 5)I Fondi Riservati e i Fondi Speculativi:  Tali fondi, per la loro natura e per gli investitori cui si rivolgono, attribuiscono una maggiore libertà di gestione e molti meno vincoli con riguardo a: a)possibili tipologie di investimento (che possono derogare alle “norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio stabilite dalla Banca d’Italia”); b)operazioni in conflitto di interesse (non è necessario: (i) un valore limite dei beni rispetto al valore del fondo; (ii) dopo la prima emissione di quote non opera il limite del 10% su base annua; (iii) la relazione di stima);

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 15 EVENTI “CRITICI”: Le modifiche del regolamento del fondo (che comunque ricordiamo dover essere approvate dalla Banca d’Italia); L’avvio di procedimenti ispettivi da parte della Banca d’Italia; Procedimenti sanzionatori da parte della Banca d’Italia; Procedure di fusione tra il fondo cui si prestano le coperture assicurative ed un altro fondo.

B RUSSELS D UBAI F RANKFURT L ONDON M ADRID M ILAN M UNICH N EW D ELHI N EW Y ORK P ARIS S INGAPORE S TOCKHOLM T OKYO 16 CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE – PROFILI OPERATIVI – ACCORDO QUADRO