il Piano di Lottizzazione Valerio Cutini a.a. 2013 / 2014 Università degli Studi di Pisa insegnamento di Tecnica Urbanistica Corso di laurea triennale in Ing. Edile Ingegneria del Territorio Corso di laurea magistrale in Ing. Idraulica,Trasporti e Territorio Lezione n° 11. L’attuazione del PRG: il Piano di Lottizzazione 1 1

L’attuazione del PRG senza Il Piano Particolareggiato valerio cutini a.a. 2013-2014 Il ricorso al P.P., previsto dalla L.U.N. come regola, per vari motivi si è trasformato in una prassi infrequente Secondo quale prassi allora si affronta la trasformazione del territorio urbano, in un’epoca storica, l’ultimo dopoguerra, caratterizzata da una espansione urbana senza precedenti? Con uno strumento che la 1150 in effetti non prevedeva ma che venne “inventato” dalla prassi sulla base di un sostanziale equivoco contenuto nella 1150 si tratta del Piano di Lottizzazione 2 2

La lottizzazione nella Legge Urbanistica Nazionale valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 1150/1942 Il termine “lottizzazione”, come già si è visto, era contenuto nella 1150/42: Suddivisione del terreno edificabile in singole parcelle, non ulteriormente scomponibili, dette “lotti” La lottizzazione era prevista dalla LUN come operazione da effettuarsi all’interno del Piano Particolareggiato, e finalizzata ad assicurare una razionale utilizzazione del suolo Tuttavia la LUN non conteneva un esplicito divieto di lottizzazione in assenza di PP (o addirittura di PRG) 3 3

La lottizzazione nella Legge Urbanistica Nazionale valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 1150/1942 La situazione nell’immediato dopoguerra appariva caratterizzata da alcuni fenomeni contestuali una forte pressione espansiva della città, con elevata domanda abitativa la diffusa assenza di PRG vigenti in presenza di PRG vigenti, la difficoltà a redigere Piani Particolareggiati la mancanza del divieto di lottizzazione in assenza di PP La lottizzazione diviene il normale strumento di espansione della città utilizzato dall’imprenditoria edilizia per assecondare il processo di urbanizzazione delle aree contermini alle città esistenti 4 4

La lottizzazione nella LUN: problemi valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 1150/1942 Assenza di PRG vigenti e assenza di coordinamento delle iniziative mancanza di controllo della collettività sugli interventi Realizzazione di sole destinazioni residenziali, prive di servizi pubblici scarsa qualità insediativa Onerosità della successiva realizzazione delle opere di urbanizzazione problemi economici per la collettività: profitti privati, oneri collettivi 5 5

La lottizzazione nella LUN: la soluzione dei problemi valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 765/1967 Migliorare la qualità insediativa delle aree di nuovo sviluppo delle città introduzione degli standard urbanistici Risolvere il problema della carenza di PRG Evitare i problemi causati dalla realizzazione di lottizzazioni in assenza di PRG divieto di procedere alla lottizzazione in assenza di PRG o di PF i Comuni sono obbligati a darsi un PRG, pena l’atrofia dell’attività edilizia Il PF è equiparato ad un PRG Il PL è regolarizzato come strumento attuativo del PRG, equiparato ad un PP di iniziativa privata 6 6

La legge Ponte ed il nuovo processo di pianificazione valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 765/1967 PTC PRG Il Piano di Lottizzazione viene affiancato al Piano Particolareggiato come strumento di attuazione del PRG Il Comune delega i privati ad attuare le proprie previsioni urbanistiche… …purchè rispettino determinate condizioni PL PP 7 7

Il Piano di Lottizzazione: finalità valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 765/1967 Legge 1150/1942 attuare le previsioni del P.R.G. regolamentare l’attività edificatoria nell’area interessata, con funzione di dettaglio a scala infracomunale delle previsioni del P.R.G. Il PL non ha invece la terza finalità del PP (consentire l’espropriazione delle aree), sostituita da una essenziale: consentire l’esproprio delle aree necessarie alla attuazione delle previsioni di P.R.G. consentire la realizzazione delle opere di urbanizzazione a corredo degli interventi, in anticipo rispetto ad essi e senza costi aggiuntivi per la collettività 8 8

Il Piano di Lottizzazione: limiti spaziali, cogenza e durata temporale valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 765/1967 Legge 1150/1942 Limiti spaziali Limitate porzioni di territorio costituenti sottoinsiemi del territorio di un Comune Cogenza Il PL è uno strumento facoltativo Durata Il PL ha una scadenza prefissata in 10 anni Tuttavia, restano validi a tempo indeterminato i suoi contenuti normativi e regolamentari riguardanti l’attività edilizia, che essendo di dettaglio e specificazione delle previsioni di P.R.G., ne diventano parte integrante e integrativa 9 9

Il Piano di Lottizzazione: contenuti valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 765/1967 Legge 1150/1942 I contenuti di un PL sono analoghi a quelli di un Piano Particolareggiato la rete delle infrastrutture viarie, dalla maglia delle principali, desunte dal PRG, fino ai collegamenti secondari e di penetrazione nel tessuto edilizio la suddivisione del terreno in aree fabbricabili e non fabbricabili, con indicazione della proprietà lottizzazione la suddivisione del terreno edificabile in singoli lotti edificativi, con i relativi indici la specificazione di dettaglio delle tipologie edilizie 10 10

Il Piano di Lottizzazione: elaborati valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 765/1967 Legge 1150/1942 Gli elaborati di un PL sono i medesimi di un Piano Particolareggiato, con 3 sole (significative) differenze Il PL manca di un piano parcellare di esproprio delle aree comprese negli elenchi catastali i terreni sono e restano di proprietà privata Il PL manca di un piano finanziario i privati non devono rendere conto alla collettività dei costi e dei profitti dell’operazione Il PL ha in più uno schema di convenzione la convenzione è infatti il documento che regola i rapporti fra pubblico e privato 11 11

L’elaborato tipico del PL: lo schema di convenzione valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 765/1967 Legge 1150/1942 Sottoscrivendo la convenzione, il lottizzante: Si impegna a realizzare le opere previste nel PL nel rispetto di predeterminate scadenze temporali, e comunque entro dieci anni Fornisce al Comune congrue garanzie finanziarie per gli obblighi derivanti dalla Convenzione, attraverso la presentazione di una fideiussione bancaria per l’importo degli oneri relativi Si impegna a sollevare il Comune dagli oneri connessi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione 12 12

L’elaborato tipico del PL: lo schema di convenzione valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 765/1967 Legge 1150/1942 Sottoscrivendo la convenzione, il lottizzante si impegna a sollevare il Comune dagli oneri connessi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione. Egli si impegna a: cedere gratuitamente al Comune le aree necessarie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria cedere gratuitamente al Comune parte delle aree necessarie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria realizzare a proprie spese le opere di urbanizzazione primaria, o pagare gli oneri corrispondenti realizzare a proprie spese parte delle opere di urbanizzazione secondaria, o pagarne gli oneri 13 13

Il Piano di Lottizzazione: la procedura valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 765/1967 Legge 1150/1942 Il proprietario presenta al Comune la domanda di autorizzazione alla Lottizzazione, allegando il progetto di PL lo schema di convenzione fra Comune e lottizzante Autorizzazione e adozione da parte del Consiglio Com. Pubblicazione all’Albo Pretorio e deposito per 30 giorni in segreteria comunale Presentazione osservazioni (30+30 giorni) Recepimento osservazioni da parte del C.C. in caso di accoglimento, modifica il PL in caso di non accoglimento, lo lascia inalterato Trasmissione alla Regione 14 14

Il Piano di Lottizzazione: la procedura valerio cutini a.a. 2013-2014 Legge 765/1967 Legge 1150/1942 Recepimento da parte della Giunta Regionale non lo approva, motivando il rigetto apporta modifiche sostanziali, e lo ritrasmette al Comune per le opportune correzioni apporta modifiche non sostanziali, lo modifica e lo approva lo approva senza modifiche Pubblicazione della delibera della G.R. sul B.U.R. ed entrata in vigore 15 15

Il Piano di Lottizzazione: questioni valerio cutini a.a. 2013-2014 Con il P.L. si aprì un nuovo tipo di rapporto fra Comune e singolo proprietario, che sembra risolvere il problema della attuazione del PRG: il Comune, anziché realizzare direttamente tale fase, la delega ai privati, stabilendone peraltro le modalità Tuttavia, tale procedura di coinvolgimento del privato risulta praticabile nel caso della attuazione di interventi che presentino attese di remuneratività per l’operatore, tali cioè da indurlo a collaborare con il Comune in particolare, insediamenti residenziali e commerciali Restano esclusi tutti gli interventi di realizzazione di insediamenti non appetibili sul mercato della produzione edilizia, in quanto privi di remuneratività 16 16

La fase attuativa del processo di pianificazione: la situazione con la legge Ponte valerio cutini a.a. 2013-2014 PRG PTCP PTP PTAM PST Legge 1150/1942 Legge 765/1967 Per la realizzazione di interventi per i quali il PL non è praticabile, si rendono necessari altri strumenti attuativi ? PL PP attuazione del PRG 17 17