Presentazione svolta da: Monica Lutrino Carla Sangiovanni

Contratto d’affitto di un terreno agricolo trasformato in attività agrituristica Corte di cassazione: Sentenza n°3975 del 27 aprile 1994

La Massima: “In tema di inadempimento affittuario di un fondo rustico, viola il dovere di lealtà nell’esecuzione del contratto. L’affittuario omette di comunicare al concedente la destinazione della casa colonica del fondo a luogo diretto di vendita di prodotti agricoli e a luogo di somministrazione di pasti e bevande nell’ambito di un’attività turistica”

Le 2 parti coinvolte: 1) Signora Lavarda Teresa: proprietaria di un fondo rustico con caseggiato rurale in Bessica di Laria 2) Signor Merotto Bruno: affittuario del fondo (contratto d’affitto di un terreno agricolo)

Il fatto: Sig.Merotto Bruno  trasforma Casa colonica del fondo  attività agrituristica (adibita ad allevamento (ristorante e negozio bovini) prodotti agricoli di sua produzione) Inadempienza contrattuale: violazione del dovere di informazione da parte dell’affittuario  doveva comunicare al proprietario le sue intenzioni prima di modificare il rustico e aprire un’attività agrituristica

Svolgimento del processo Ricorso del 18 luglio 1988 al tribunale di Treviso La signora Lavarda Teresa  chiedeva alla sezione specializzata agraria del tribunale di Treviso: la risoluzione del contratto di affitto con risarcimento di 20 milioni di lire Causa: inadempienza dell’affittuario, morosità per canoni e spese di irrigazione (regolarmente contestate all’affittuario) Il signor Merotto Bruno  si costituiva e si opponeva alla domanda di risoluzione del contratto SENTENZA DEL TRIBUNALE DI TREVISO del 26 OTTOBRE 1989 Rigettava la domanda e compensava le spese giudiziali.

SENTENZA DELLA CORTE di CASSAZIONE VENEZIANA DEL 15 OTTOBRE 1990 La domanda della signora Lavarda  è accolta dalla corte veneziana, con integrale compensazione delle spese dei due gradi di giudizio. Sentenza Giudice di 1° grado  acconsente la risoluzione del contratto per inadempimento del dovere di informazione del proprietario sulla trasformazione del rustico in attività agrituristica.

Sentenza Giudice di 2° grado  reputa grave l’aver eliminato l’allevamento bovino e aver trasformato radicalmente il locale stalla, senza il consenso del proprietario. GIUDIZIO DELLA CORTE DI CASSAZIONE: Il ricorso del signor Merotto è stato rigettato in favore della signora Lavarda, proprietaria del fondo agricolo.

La domanda della signora Lavarda è stata rigettata dal tribunale di Treviso, dando ragione all’affittuario, il signor Merotto, in quanto l’organizzazione di un’attività agrituristica non comporta mutamento di destinazione di fondi ed edifici. Secondo l’art 2135 c.c.  si avrà un agriturismo solo laddove le iniziative ricettive non si pongano in contrasto con le attività intrinsecamente agricole, né comunque le riducano a mero ornamento, ma con esse si integrino sostenendole e arricchendole di nuovi contenuti.

MOTIVI DELLA DECISIONE: 1. Eliminazione dell’allevamento 2. Trasformazione della stalla Nella normativa agrituristica vige il PRINCIPIO DI PRINCIPALITÁ, secondo cui l’attività agrituristica deve essere subordinata alle attività di produzione agricola. 3. L’apertura di un’attività agrituristica non necessita della speciale procedura prevista dall’art. 16 della legge 203/1982

Art 16-legge 203/ Miglioramenti, addizioni e trasformazioni. La parte che intende proporre la esecuzione delle opere di trasformazione o miglioramento di un fondo agricolo, deve comunicare all'altra parte e all'ispettorato provinciale dell'agricoltura, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, corredata di progetto di massima, la natura, le caratteristiche e le finalità delle opere di cui si chiede l'esecuzione all'altra parte. L'ispettorato provinciale dell'agricoltura, non appena ricevuta la comunicazione di cui al comma precedente, convoca le parti, che possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni professionali, ai fini di tentare un accordo in ordine alla proposta e ai connessi regolamenti di rapporti tra le parti. La decisione deve essere comunicata, a cura dell'ispettorato, ad entrambe le parti.

Nonostante la trasformazione del rustico in attività agrituristica non comporta, secondo la normativa sull’agriturismo (legge quadro di riferimento: 1985), mutamento della destinazione agricola deve essere comunicata al concedente sia quando determini importanti trasformazioni al locale rustico, sia nelle ipotesi dell’applicazione della particolare disciplina dell’art 16 della legge n°203 del 1982.

GRAZIE PER L’ATTENZIONE