IL CONTRATTO D’AFFITTO Di Sara Gasparato Martina Terraneo

L’affitto è una locazione di cosa produttiva

La sua funzione: Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l’affittuario deve curarne la gestione in conformità alla destinazione economica della cosa e all’interesse della produzione. (art. 1615) Es: costituisce affitto (non locazione) il contratto che ha per oggetto la concessione dello sfruttamento di una cava di pietra, che è bene produttivo.

Il locatore: Obblighi del locatore (art 1617): il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire all’uso e alla produzione a cui è destinata. Diritto di controllo (art 1619): il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono.

L’affittuario L’affittuario deve curare la gestione della cosa produttiva in conformità alla destinazione economica della cosa e all’interesse della produzione Incremento della produttività della cosa (art 1620): l’affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa, purchè non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all’interesse della produzione Divieto di subaffitto (art 1624): l’affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore.

In caso di riparazioni: Riparazione (art 1621): il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto le riparazione straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario Perdite determinate da riparazioni (art 1622): se l’esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l’affittuario una perdita superiore al quinto del reddito complessivo/annuo, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito.

Lo scioglimento del contratto: Affitto senza determinazione di tempo (art 1616): se le parti non hanno determinato la durata dell’affitto, ciascuna di esse può recedere dal contratto dando all’altra un congruo preavviso. Perdite determinate da riparazioni (art 1622): in caso di perdite superiori al quinto del reddito annuale o complessivo l’affittuario può anche, secondo le circostanze chiedere lo scioglimento del contratto.

Incapacità o insolvenza dell’affittuario (art 1626): l’affitto si scioglie per interdizione, inabilitazione o insolvenza dell’affittuario, salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l’esatto adempimento degli obblighi dell’affittuario. Morte dell’affittuario (art 1627): nel caso di morte dell’affittuario il locatore e gli eredi dell’affittuario entro tre mesi, possono recedere dal contratto mediante disdetta comunicata all’altra parte con preavviso di sei mesi.

Affitto di fondi rustici e a coltivatore diretto: L’affitto di fondi rustici è regolato dall’art 1628 all’art 1646. L’affitto a coltivatore diretto è regolato dall’art 1647 all’art 1654. Il termine minimo di durata è fissato a quindici anni, e il coltivatore ha diritto di prelazione in caso di vendita del fondo.

Affitto di azienda: L’affitto di azienda è regolato dall’art 2561, che disciplina l’usufrutto d’azienda: l’affittuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficacia dell’organizzazione, degli impianti e le normali dotazioni di scorte.

Bibliografia: Codice civile e leggi complementari a cura di Francesco Bartolini. Diritto privato di Vincenzo Franceschelli