ASPETTI PROCEDURALI DELLA ESECUZIONE IMMOBILIARE: 2- DAL DECRETO DI TRASFERIMENTO AL RENDICONTO FINALE ODCEC Civitavecchia 16 aprile 2015 Dott. Luca Valobra

La registrazione del Decreto di Trasferimento: legislazione vigente, casi particolari e precauzioni raccomandate; Aspetti fiscali della procedura esecutiva

Tassazione del Decreto di Trasferimento Individuazione della qualità dell’esecutato A - Persona fisica non titolare di P.IVA B - Soggetto esercente attività di impresa o di arti e professioni titolare di P.IVA PRINCIPIO DI ALTERNATIVITA’ Imposta di registro – Imposta sul valore aggiunto

A – Soggetto esecutato Persona Fisica Aggiudicazione Imposta di Registro Imposta Ipotecaria Imposta Catastale DAL 1/1/14 Immobile abitativo prima casa (non di lusso *) 2% (minimo € 1.000) € 50,00 Immobile abitativo NON prima casa 9% (minimo € 1.000) Immobile strumentale Immobile di lusso Terreno edificabile Terreno agricolo (con AGEVOLAZIONE P.P.C.) € 200,00 1% Terreno agricolo (acquirente DIVERSO da coltivatore diretto, o imprenditore agricolo professionale) 12% (minimo € 1.000)

* Requisiti agevolazione Prima Casa: Si potrà usufruire dell’agevolazione prima casa SOLO se si tratta di abitazione NON rientrante nelle categorie: A/1: Abitazioni di tipo signorile; A/8: Abitazione in Villa; A/9: Castello o palazzo di pregio artistico e storico. Non si fa più riferimento quindi, al D.M. del 2 agosto 1969 (metri quadri, piscine, campi da tennis e caratteristiche di lusso in genere). Devono inoltre ricorrere le condizioni di cui alla nota II-bis all’art. 1 della tariffa allegata al Testo Unico imposta di registro.

Nota II-bis, art. 1 della Tariffa allegata al Testo Unico imposta di registro II-bis) Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 3% (oggi 2%) per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso devono ricorrere le seguenti condizioni: che l'immobile sia ubicato nel comune di residenza dell'acquirente o, se diverso, in quello in cui lo stesso svolge la propria attività, ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede l'impresa da cui dipende, ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano immigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano; che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

La disciplina del ‘‘prezzo-valore’’ Il tema dell’applicabilità del sistema del prezzo-valore ai trasferimenti posti in essere in sede di espropriazione forzata e di pubblici incanti, di cui all’articolo 44 del TUR, è stato oggetto di esame da parte della Corte Costituzionale, con la recente sentenza n. 6 del 23 gennaio 2014. A parere della Corte, la previsione dettata dall’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 è costituzionalmente illegittima “nella mancata previsione – a favore delle persone fisiche che acquistano a seguito di procedura espropriativa o di pubblico incanto – del diritto potestativo, al contrario riconosciuto all’acquirente in libero mercato, di far riferimento, ai fini della determinazione dell’imponibile di fabbricati ad uso abitativo in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali, al valore tabellare dell’immobile”. APPLICAZIONE: per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta della parte acquirente. Una recente risoluzione dell’A.E., ovvero la R.M. 95/E del 3/11/2014, ha ammesso la possibilità di applicazione retroattiva della disciplina ai trasferimenti derivanti da espropriazione forzata, purchè si tratti di rapporti non esauriti, ovvero entro 3 anni dall’acquisto, presentando istanza di rimborso per le maggiori imposte pagate.

B – Esecutato esercente attività di impresa o di arti e professioni Immobile Cedente IVA Registro Ipotecaria Catastale Abitativo Impresa di costruzione o di ristrutturazione Cessione entro 5 anni Obbligatoria Aliquote: 4% (1^ casa**) 10% altre ab.; 22% ab. Lusso € 200,00 Cessione oltre 5 anni Imponibile per opzione 4% (1^ casa**); 10% (Reverse Charge***) altre abitazioni; 22% (Reverse Charge***) lusso Esente in assenza di opzione 2% se prima casa**; 9% altre abitazioni. Minimo € 1.000 € 50,00 se prima casa**; • € 50,00 altre abitazioni. € 50,00 altre abitazioni. Altri soggetti IVA (diversi da impresa di costruzione / ristrutturazione) Esente Strumentale 22%; 10% (per fabbricati “Tupini”). 3% 1% (eventuale Reverse Charge) (Reverse Charge)

** Requisiti agevolazione Prima Casa negli acquisti soggetti a IVA: Si segnala inoltre che per i trasferimenti soggetti ad IVA, ai fini dell’individuazione delle abitazioni ‘‘non di lusso’’ cui si applicano le agevolazioni ‘‘prima casa’’, a seguito della emanazione del D.L. 175/2014 (del 21/11/2014), NON si applicano più i criteri dettati dal D.M. 2 agosto 1969. Precedentemente, infatti, si era venuta a creare una duplice metodologia applicabile nell’individuazione di detti immobili, in base alla tipologia di trasferimento (con o senza IVA). Successivamente si ha anche conferma di ciò dall’A.E., con sua circolare n. 31 del 30/12/2014: «L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili di lusso».

Adempimenti IVA: Riscossione dell’imposta per conto del debitore esecutato esercente attività di impresa o di arti e professioni(sia in caso di cessione che di locazione); Fatturazione; Versamento dell’IVA; Trasmissione all’esecutato della fattura e della delega di versamento dell’imposta.

Risoluzione n. 158/E, dell’11 novembre 2005 Adempimenti IVA: Risoluzione n. 158/E, dell’11 novembre 2005 L’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in merito agli obblighi di fatturazione e pagamento dell’IVA in seguito all’incasso dei canoni di locazione di un immobile commerciale da parte del custode (che è spesso lo stesso professionista delegato alla vendita). Nell’ipotesi prospettata, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’obbligo di fatturazione grava sempre sul custode, mentre gli adempimenti di liquidazione, versamento dell’IVA e presentazione della relativa dichiarazione annuale sono di competenza della società esecutata; precisando, in merito al versamento dell’imposta, che “..nel caso in cui non sia possibile rimetterne il relativo importo al soggetto esecutato, come ad esempio nell’ipotesi in cui lo stesso si renda irreperibile..”, provvederà al versamento dell’IVA il custode.

Risoluzione n. 62/E, del 16 maggio 2006 Adempimenti IVA: Risoluzione n. 62/E, del 16 maggio 2006 Pronunciandosi questa volta nell’ambito degli obblighi IVA scaturenti dalla vendita di un immobile commerciale intestato ad una società esecutata, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’obbligo di versamento dell’imposta IVA incassata dalla vendita dell’immobile ricada comunque sul professionista delegato, a prescindere dal fatto che l'esecutato sia o meno irreperibile, portando in tal modo alle estreme conseguenze il concetto di certezza dell’incasso dell’imposta da parte dell’Erario già espresso nella precedente Risoluzione.

Risoluzione n. 84/E, del 19 giugno 2006 Adempimenti IVA: Risoluzione n. 84/E, del 19 giugno 2006 L’ Agenzia delle Entrate ha riconfermato gli adempimenti IVA a carico del custode delegato già stabiliti dalla risoluzione n.62/E del 16/5/2006 e indicando i codici tributo da utilizzare per il versamento dell’ IVA. ‘’e' stato chiarito che nel caso di vendita di beni immobili a seguito di espropriazione forzata […] nei casi in cui il debitore esecutato sia reperibile, l'imposta dovuta dovrà essere versata mediante modello F24, utilizzando gli ordinari codici tributo relativi all'IVA. […] si prevede che, nel solo caso di irreperibilità del soggetto esecutato, il versamento dell'imposta dovrà essere eseguito …’’ con il codice tributo: ‘’6501 denominato "IVA relativa alla vendita, ai sensi dell'articolo 591-bis c.p.c., di beni immobili oggetto di espropriazione forzata“.

Decreto di trasferimento: Imposta di bollo DA 1 A 4 PAGINE RGE fino a 02/2002 RGE dopo 02/2002 Decreto trasferimento € 56,85 € 33,18 Trascrizione € 11,06 € 16,00 DA 5 A 10 PAGINE RGE fino a 02/2002 RGE dopo 02/2002 Decreto trasferimento € 78,37 € 38,70 Trascrizione € 12,90 2 x € 16,00

Trascrizione e voltura in conservatoria R.R.I.I. TRASCRIZIONE D.T. Trascrizione con voltura: ESENTE se imposta di registro proporzionale Tassa ipotecaria: € 90,00 Imposta di bollo: € 59,00 Trascrizione con voltura: € 149,00 se imposta di registro fissa Nel caso di accesso al credito bancario da parte dell’aggiudicatario, sarà necessario procedere all’iscrizione anche dell’ipoteca in favore dell’istituto mutuante, generalmente eseguita a cura del notaio. Necessità di coordinamento con lo stesso poiché l’iscrizione di ipoteca in favore della banca deve necessariamente avvenire contestualmente alla trascrizione del decreto di trasferimento.

Cancellazione delle formalità IMPOSTA ipotecaria: 0,50% sul minor valore tra ipoteca e prezzo di aggiudicazione (Valore minimo € 200,00) Imposta di bollo: € 59,00 Tassa ipotecaria: € 35,00 Imposta ipotecaria: € 200,00 CANCELLAZIONE FORMALITA’ Ipoteca legale: tassa ipotecaria 0,5 ‰ (non più esente) Ipoteca volontaria: € 35,00 (TASSA IPOTECARIA) Ipoteca giudiziale: € 94,00 + 0,50% Pignoramenti: € 294,00