Seminario universitario di alta formazione in tema di cooperazione La cooperazione di abitazione Seminario universitario di alta formazione in tema di cooperazione La cooperazione di abitazione Prof. Maurizio CAVANNA UNIVERSITÀ DI TORINO Torino, 10 giugno 2010

2 La legislazione speciale sulle cooperative edilizie TESTO UNICO per ledilizia economica e popolare (r.d. 28 aprile 1938 n. 1165), legge speciale rispetto al codice civile

3 Art c.c. Le cooperative regolate dalle leggi speciali sono soggette alle disposizioni del codice civile, in quanto compatibili Specialità: per le cooperative si distingue tra leggi speciali generali e leggi speciali propriamente dette

4 Leggi speciali generali legge Basevi (D.L.C.P.S. 14 dicembre 1947, n ) legge Basevi (D.L.C.P.S. 14 dicembre 1947, n ) legge 17 febbraio 1971, n. 127 legge 17 febbraio 1971, n. 127 legge 19 marzo 1983, n. 72 legge 19 marzo 1983, n. 72 legge 31 gennaio 1992, n. 59 legge 31 gennaio 1992, n. 59 D.Lgs. 2 agosto 2002, n. 220 D.Lgs. 2 agosto 2002, n. 220

5 La specialità del T.U. del 1938 T.U. 1938: vera legge speciale In realtà, questa (come altre leggi speciali in tema di cooperazione) si limita a regolare singoli aspetti operativi pertanto la costituzione e il funzionamento della società restano disciplinati dal codice

6 Natura delle cooperative di abitazione Le cooperative di abitazione, anche se in ipotesi soggette a norme pubblicistiche, non sono enti pubblici, bensì società mutualistiche che mirano a realizzare determinati vantaggi per i soci

7 Diverse sottocategorie di cooperative edilizie a) cooperative edilizie a contributo erariale e cooperative edilizie che non godono di finanziamenti pubblici (c.d. cooperative libere) b) cooperative edilizie a contributo erariale in conto capitale e cooperative edilizie a contributo erariale in conto interessi c) cooperative edilizie a proprietà indivisa e cooperative edilizie a proprietà individuale d) cooperative edilizie formate da determinate categorie di persone (in particolare: dipendenti pubblici) e cooperative edilizie formate da soci indifferenziati f) cooperative edilizie disciplinate dal testo unico del 1938 e cooperative edilizie disciplinate dal codice civile

8 Cooperative a contributo erariale (sovvenzionate) Sono soggette al T.U. e fruiscono di un finanziamento pubblico; per questo sono sottoposte a controlli rigidi: –nella fase organizzativa della società cooperativa –nella fase realizzativa dell'alloggio –nella fase acquisitiva dell'alloggio da parte dei soci

9 Il finanziamento dellattività Rientrano nella categoria le cooperative che, per la costruzione, si avvalgono di un contributo pubblico (statale/regionale) espressamente richiesto Maggiori i dubbi, quando il contributo pubblico consiste in unagevolazione nel pagamento degli interessi sui mutui necessari alledificazione

10 Tipi di finanziamento nel disegno originario del T.U. 1. Cooperative a contributo erariale finanziate dalla Cassa depositi e prestiti Qui lo Stato corrisponde interamente, tramite la Cassa depositi e prestiti, il finanziamento (c/capitale), il che comporta: maggior termine per la restituzione del maggior termine per la restituzione del finanziamento, interessi di favore, sicurezza finanziamento, interessi di favore, sicurezza nell'erogazione nell'erogazione

11 Segue 2. Cooperative a contributo erariale finanziate da altri istituti Qui lo Stato contribuisce nel pagamento degli interessi (c/interessi), il che comporta: incertezza nel finanziamento, legato al mercato; termini di restituzione di regola – non necessariamente – più brevi

12 D.L. 1965, n. 1022/65, conv. in l. n. 1179/65 Il sistema di finanziamento da parte dello Stato si trasforma: da contributo in conto capitale a contributo in conto interessi

13 L. n. 136/99 (di interpretazione autentica) A far tempo dal 1965, alle cooperative, finanziate in modo agevolato dal d.l. 1022/65, non si applicano più le norme del testo unico per ledilizia economica e popolare del 1938

14 E quindi, in concreto: a) Il T.U. del 1938 trova applicazione per tutti gli insediamenti abitativi posti in essere dalle cooperative edilizie con contributo statale (in conto capitale o in conto interessi) prima del 1965

15 Segue b) tutte le cooperative a contributo pubblico sorte dopo il 1965, ma anche le vecchie, sempre a contributo pubblico, che abbiano realizzato interventi edilizi successivi, restano disciplinate dalla normativa successiva (ove non sia disposto diversamente, dal c.c.)

16 Segue c) per le cooperative c.d. libere (senza alcun contributo pubblico), in ogni caso non trovano applicazione né le norme del testo unico del 1938 né le norme successive si applicheranno le norme del codice civile, oltre alle norme speciali generali – salvo diversa indicazione statutaria

17 Limiti alla negoziabilità dellabitazione assegnata Per le cooperative edilizie a contributo erariale trova applicazione sul punto la legge Ferrarini-Botta (n. 179/1992) Il divieto di alienazione, da decennale, è ora quinquennale; la sanzione per linosservanza del divieto si è trasformata nella decadenza dai contributi erariali (non più nullità)

18 Cooperative a proprietà indivisa Lespressione indica che i soci non acquisiscono mai la proprietà degli alloggi (salva la trasformazione in cooperativa a proprietà individuale) N.B.: non vuol dire che sussiste una forma di comunione in capo ai soci

19 Proprietà indivisa e individuale nel T.U. Nel disegno iniziale del T.U. del 1938, la regola era costituita dalla cooperativa a proprietà indivisa quelle a proprietà individuale erano riservate a determinate categorie di persone: solo i pubblici dipendenti potevano fare parte di cooperative edilizie a proprietà individuale

20 Proprietà indivisa Proprietà indivisa vuol dire che gli alloggi non possono assegnarsi in proprietà ai soci, ma appartengono sempre alla cooperativa e, nel caso di scioglimento, passano in proprietà agli istituti per case popolari LOGGETTO SOCIALE di questa cooperativa consiste NON nellattribuzione dellalloggio in proprietà ai soci, BENSÌ nella realizzazione dellalloggio (che rimane alla cooperativa)

21 Presupposti 1. doveva trattarsi di costruzione di case popolari ed economiche 2. nella costruzione doveva concorrere il contributo pubblico 3. i soci non erano solo impiegati statali

22 Cooperativa a proprietà indivisa: la disciplina a) divieto di cessione degli alloggi ai soci b) obbligo di trasferire gli alloggi agli IACP in caso di liquidazione o scioglimento della società c) elenco rigido delle qualità soggettive che dovevano caratterizzare i soci cittadinanza italiana e residenza nel Comune di ubicazione dellalloggio cittadinanza italiana e residenza nel Comune di ubicazione dellalloggio impossidenza di altri alloggi impossidenza di altri alloggi divieto di cessione a soci che avessero avuto attribuzione di altro alloggio finanziato dallo Stato divieto di cessione a soci che avessero avuto attribuzione di altro alloggio finanziato dallo Stato requisiti di reddito requisiti di reddito

23 Passaggio da proprietà indivisa a individuale Lopzione per il modello a proprietà indivisa non è irretrattabile: la l. n. 179/92 regolamenta (tra laltro) la trasformazione della cooperativa a proprietà indivisa in cooperativa a proprietà individuale (art. 18)

24 Proprietà individuale – lacquisto dellabitazione nel disegno originario del T.U. acquisto della qualità di aspirante socio (fase solo eventuale) acquisto della qualità di aspirante socio (fase solo eventuale) acquisto della qualità di socio acquisto della qualità di socio prenotazione dellalloggio prenotazione dellalloggio assegnazione dellalloggio assegnazione dellalloggio stipulazione del contratto di mutuo edilizio individuale stipulazione del contratto di mutuo edilizio individuale

25 Prenotazione Si realizza quando, attraverso la gestione di servizio, laspettativa del socio si concretizza sopra un determinato alloggio

26 Assegnazione È la formale attribuzione dellalloggio cui di solito segue la consegna, del che si redige apposito verbale Tale consegna conferisce al socio tutti gli obblighi e i diritti di legge Lalloggio DEVE poi essere occupato

27 Stipulazione del mutuo individuale Art. 229 T.U.: con la stipula del mutuo individuale, il socio acquista irrevocabilmente la proprietà dellalloggio In realtà, nella prassi, più che un mutuo si pattuisce laccollo di quota frazionata di mutuo

28 Quando si verifica lacquisto in capo al socio? Tesi prevalente: al momento della formalizzazione del contratto di mutuo individuale opportunamente autorizzato (interpretazione testuale)

29 Altra tesi: vendita condizionata Prenotazione iniziale come vendita con riserva della proprietà, ove lattribuzione della proprietà resta risolutivamente condizionata a una serie di eventi: - laccertamento della mancanza dei requisiti soggettivi di legge o statuto - lavverarsi di cause di decadenza - il mancato versamento dellassegnatario delle quote mensili di ammortamento dei mutui

30 Ulteriore variante: mutuo e mandato Tra cooperativa e socio si creerebbe un duplice rapporto di mutuo e di mandato il mutuo nasce dal finanziamento della cooperativa da parte dei soci il mandato impegna la cooperativa a organizzare, per i soci, la realizzazione degli alloggi

31 Art. 139 T.U. del 1938 Il contratto di mutuo edilizio individuale, mediante il quale il socio assegnatario acquista, ai sensi dell'art. 229, la proprietà dell'alloggio, viene stipulato, previo nulla osta del Ministero dei lavori pubblici... mediante atto pubblico, in cui intervengono la cooperativa... il socio e la Cassa depositi e prestiti

32 Limiti dapplicazione degli artt. 139 e 229 T.U. Ai sensi dellart. 16 della l. n. 136/99 le norme del T.U. non valgono per gli interventi edilizi realizzati in base al d.l. n. 1022/65, quindi: gli artt. 139 e 229 del T.U. non si applicano a tutte le cooperative, ancorché a contributo erariale, che abbiano ottenuto il contributo ex lege n. 1022/65

33 Cooperative libere Non ricevono contributo pubblico (né statale regionale, né in conto capitale, né in conto interessi) Realizzano la costruzione ricorrendo al credito bancario o finanziario usuale, secondo le regole del mercato finanziario

34 Disciplina … statutaria Resterebbero disciplinate dalle norme del c.c. sulle cooperative, oltre alle norme speciali di carattere generale. Peraltro molte di esse nel proprio statuto inseriscono rinvii al T.U. del 1938 – è una garanzia di mutualità

35 Norme del T.U. applicabili alle cooperative libere Sono applicabili le norme concernenti il procedimento di acquisizione dellalloggio da parte del singolo socio Non risultano applicabili le norme di carattere pubblicistico (es. quelle concernenti la vigilanza e il controllo ministeriale)

36 Questioni particolari Applicazione del d. lgs. n. 122/05 Applicazione del d. lgs. n. 122/05 Sorte dellalloggio se il socio viene a mancare Sorte dellalloggio se il socio viene a mancare