Il consumatore ed il condominio Guida per il consumatore

Alcuni cenni teorici Sezione prima

Che cos’è il condominio? Una figura giuridica composita, costituita: da parti comuni che appartengono a tutti i condomini “pro quota” (es. scale, ascensore …) e da parti di proprietà esclusiva (gli appartamenti dei condomini con le relative pertinenze).

Le parti comuni – art. 1117 c.c. Il codice civile offre un elenco NON tassativo: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

L‘uso dei beni condominiali L’uso dei beni condominiali dovrà svolgersi sempre nel rispetto della destinazione dei beni stessi e della possibilità di loro godimento anche da parte degli altri condomini. È inoltre espressamente vietato al condomino di eseguire, sui beni di proprietà esclusiva, opere o lavori che possano recare danno a parti comuni dell’edificio (art. 1122 c.c.) o alle proprietà di altri condomini. Le innovazioni: I condomini possono disporre di tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggiore godimento della cosa comune. Qualora, tuttavia, queste ultime dovessero comportare una spesa eccessivamente gravosa o dovessero avere carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni dell’edificio, i condomini che non ne intendano trarre vantaggio saranno esonerati da qualsiasi contributo nelle spese. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata non intenda sopportarne integralmente le spese.

Organi del condominio: 1. l’amministratore; 2. l’assemblea dei condomini.

Art. 1130. Attribuzioni dell'amministratore. Nomina: obbligatoria quando vi sono più di 8 condomini. Durata: 1 anno, rinnovabile per eguale durata. L'amministratore deve: eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; eseguire gli adempimenti fiscali; curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. 10. Potere di rappresentanza l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio.

Art. 1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini. l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

Art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni. Prima convocazione: Quorum costitutivo: l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Quorum deliberativo: Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Seconda convocazione: Quorum costitutivo: L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Quorum deliberativo: La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Notifica delle assemblee: l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Verbale: delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

Art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea. Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. Art. 1138. Regolamento di condominio. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Cenni pratici Le reali fattispecie che si affrontano in un condominio. Sezione seconda Cenni pratici Le reali fattispecie che si affrontano in un condominio.

I balconi

Come ripartire le spese fra il proprietario del piano superiore ed il proprietario del piano inferiore. Distinzione fra: - balconi aggettanti - balconi incassati

Balconi aggettanti, quelli collegati ad un’estremità e sospesi nell’altra. I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano. Quindi, il proprietario dell’appartamento che accede a quel balcone dovrà curare sia la riparazione del pavimento del balcone, sia la riparazione della soletta sottostante.

Balconi incassati Balconi che non sporgono rispetto alla facciata dello stabile, ma sono posti all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inseriti nella sua struttura portante e non si protendono autonomamente nel vuoto. Per questo tipo di balcone: - le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio. - Quanto al sottobalcone, considerato alla stessa stregua dei solai, sicché la spesa relativa deve essere sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.): infatti, la conformazione del balcone incassato fa sì che esso funga,contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

I frontalini dei balconi Le spese per i frontalini dei balconi sono sempre dei singoli proprietari, se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile (Cass. n. 1784/2007). Ratio: i balconi non essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune ma soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell'edificio ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare della quale costituiscono naturale prolungamento" (Cass. sentenza n. 8159/1996), in tutte le sue componenti salvo che venga provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito. Stesso ragionamento spetta ai parapetti

L’ascensore

DM 236/89 Dimensioni minime. L'ascensore deve avere una cabina di dimensioni minime tali da permettere l'uso da parte di una persona su sedia a ruote. a) Negli edifici di nuova edificazione residenziali l'ascensore deve avere le seguenti caratteristiche: cabina di dimensioni minime di 1,30 m di profondità e 0,95 m di larghezza; porta con luce netta minima di 0,80 m posta sul lato corto; piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,50 × 1,50 m. b) L'ascensore in caso di adeguamento di edifici preesistenti, ove non sia possibile l'installazione di cabine di dimensioni superiori, può avere le seguenti caratteristiche: cabina di dimensioni minime di 1,20 m di profondità e 0,80 m di larghezza; piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,40 × 1,40 m.

Le porte di cabina e di piano devono essere del tipo automatico per permettere l'accesso alla sedia a ruote. Ostruzione del vano porta. Il sistema di apertura delle porte deve essere dotato di idoneo meccanismo (come cellula fotoelettrica, costole mobili) per l'arresto e l'inversione della chiusura in caso di ostruzione del vano porta. Lo stazionamento della cabina ai piani di fermata deve avvenire con porte chiuse. La bottoniera di comando interna ed esterna deve avere il comando più alto ad un'altezza adeguata alla persona su sedia a ruote (alt. max fra 1,10 m. ed 1,40 m.) ed essere idonea ad un uso agevole da parte dei non vedenti. Nell'interno della cabina devono essere posti un citofono, un campanello d'allarme, una luce di emergenza con autonomia min. 3 h. Deve essere garantito un arresto ai piani che renda complanare il pavimento della cabina con quello del pianerottolo. Deve essere prevista la segnalazione sonora dell'arrivo al piano e un dispositivo luminoso per segnalare ogni eventuale stato di allarme.

I Rumori condominiali

La normativa: La riforma del condominio (legge n. 220/2012) non ha regolamentato nello specifico le fasce orarie di rispetto della quiete. Ecco perché è importante il contenuto del regolamento di condominio: la previsione più diffusa, ma certamente non universale, per gli orari di silenzio in condominio va dalle 22,30-23 alle 09.00 e poi dalle 13.00-14.00 alle 15.00-16.00. Dipende, appunto, dalla flessibilità dei condomini. Le disposizioni del condominio possono però essere contraddette dalle norme comunali. Spetta infatti ai Comuni, e in particolare alla Polizia Municipale, fissare degli orari in cui è possibile fare rumore, specificando anche diverse fasce orarie per diversi tipi di rumori. Un condomino stufo del disturbo in orari insoliti può rivolgersi alla Polizia Municipale, anche se il rumore è percepito negli orari previsti dal regolamento. Ovviamente, la Polizia dovrà poi confermare che i rumori sono eccessivi. In generale, non esiste dunque una regola valida ovunque e in tutte le situazioni. Il consiglio è quello di appellarsi al buon senso dei vicini, cercando di dialogare e trovare una soluzione condivisa, soprattutto quando si devono svolgere attività che possano arrecare disturbo oppure in caso di lavori rumorosi.

I locali notturni e gli schiamazzi Occorre distinguere: - i rumori prodotti all’interno del locale - i rumori prodotti in strada. Nel caso di rumori molesti provenienti dall’interno del locale il gestore ha un potere di azione maggiore, potendo intervenire più incisivamente per impedire comportamenti rumorosi, ricorrendo, ove necessario, al cosiddetto ius excludendi (chiamare le Autorità, accompagnare fuori dal locale le persone più moleste, ecc.) in danno di coloro che, con il loro comportamento, realizzino le molestie. Anche in caso di rumore derivante dall’impianto di amplificazione del suono collocato nel locale, la Cassazione ha detto che è illegittimo sequestrare tutto il locale, ma il sequestro deve riguardare solo l’impianto.

Nell'ipotesi, invece, in cui il disturbo da parte degli avventori dell'esercizio pubblico avvenga all'esterno del locale, la responsabilità del gestore è configurabile solo se il gestore non si attivi per evitare che si verifichino i lamentati disturbi alla quiete pubblica al di fuori del locale da lui gestito: - attraverso l’esposizione di cartelli all’esterno del locale per dissuadere i clienti dal tenere comportamenti rumorosi; - adibendo suoi collaboratori ad attività di avviso e controllo per evitare situazioni di disturbo (Cass. pen., sez. III, sentenza 10/03/2015 n° 9633). Di conseguenza, il ricorrente non può essere considerato responsabile dei rumori molesti provocati all’esterno del proprio locale, per aver fatto quanto nella sua disponibilità per impedire tale situazione.

In definitiva, i proprietari degli esercizi pubblici, quanto alla rumorosità interna dovranno aver cura di moderare il volume della musica all'interno del locale; quanto alla rumorosità esterna, ben poco essi possono fare, non avendo, "alcun potere per impedire siffatti schiamazzi sulla pubblica via. Potranno al massimo persuadere i soggetti a tenere un tono di voce più moderato, essendo essi sforniti di qualsiasi potere coercitivo in caso di rifiuto" (Cass.n. 37196/2014 cit.). In tali casi, degli schiamazzi per strada saranno responsabili coloro stessi che li provocano e nessuna colpa potrà, in linea di massima, addebitarsi agli incolpevoli proprietari che nulla possono fare per impedirli.

L’amministratore

Quando si può revocare un amministratore? La revoca può essere disposta ex art,1129, undicesimo comma, c.c., art.69, secondo comma, disp, att. c.c. e art.1131, quarto comma, c.c. - dall'autorità giudiziaria (su ricorso anche di un solo condomino) per : 1) omessa comunicazione all'assemblea di citazione concernente le parti comuni o la revisione delle tabelle millesimali nonché di provvedimento che abbia un contenuto dalle attribuzioni dell'amministratore; 2) omesso rendiconto della gestione; 3) commissione di grave irregolarità. a) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale; b) il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge (es.: ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino per l'adozione di deliberazioni aventi ad oggetto particolari interventi quali, fra gli altri, quelli volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, ovvero finalizzati ad eliminare le barriere architettoniche o a contenere il consumo energetico); c) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; d) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; e) la gestione del condominio secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio stesso e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

f) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; g) l'aver omesso - qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio - di curare diligentemente tale azione e la conseguente esecuzione coattiva; h) l'aver omesso di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore, del registro di contabilità; i) l'aver omesso di fornire, al condomino che ne abbia fatto richiesta, attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; l) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell'amministratore - contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico dei propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale (della sede legale e della denominazione, ove si tratti di società - ex art.1129, secondo comma, c.c.), del locale dove si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore, di contabilità, nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta e rimborso della spesa, possa prenderne gratuitamente visione e ottenerne copia firmata dallo stesso amministratore. I condomini, anche singolarmente, possono chiedere - ex. art.1129, undicesimo comma, c.c. – la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore per: 1) commissione di grave irregolarità fiscale; 2) non ottemperanza all'obbligo di apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ogni condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria: in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha diritto di rivalersi nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Proprietario ed inquilino nel condominio

Il rapporto fra locatore e conduttore all’interno del condominio RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI TABELLA ONERI ACCESSORI (All. G del D.M. 30/12/2002 integrati con la Tabella Oneri Accessori) AMMINISTRAZIONE Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile : C Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L ASCENSORE Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C lspezioni e collaudi L AUTOCTAVE lnstallazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L Manutenzione ordinaria C lmposte e tasse di impianto L Forzo motrice -ricarico pressione del serbatoio C lspezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione lnstallazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni PULIZIA Spese per l‘assunzione dell‘addetto Trattamento economico dell‘addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamenti liquidazione, tredicesime, …. IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACOUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACOUA Installazione e sostituzione degli impianti L Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C Lettura dei contatori C PARTICOMUNI Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L Manutenzione ordinario grondaie, sifoni e colonne di scarico C Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti C