Stima di un immobile residenziale Esercitazione on line La soluzione

Passaggi problematici I passaggi problematici da risolvere sono connessi alla quarta sezione del rapporto di stima e sono i seguenti: L’individuazione del valore corrispondente allo scopo La selezione argomentata dei dati forniti dalle fonti indirette; La scelta del procedimento di stima; La stima del valore dell’immobile. Individuazione dello scopo e del valore (…) nella prospettiva della sua vendita (sl.1) Rinvia alla caratteristica di utilità diretta del bene a cui consegue il Valore di mercato

2. Le analisi di mercato Le quotazioni fornite appaiono disomogenee per orizzonte temporale a cui si riferiscono; articolazione territoriale assunta. La prima fase consiste nella selezione dei dati più recenti Le quotazioni del secondo semestre 2003 riportate da Nomisma, Consulente immobiliare e Fiaip; La seconda considera la selezione della/e fonte/i In ragione della modesta articolazione territoriale proposta da Nomisma e Consulente Immobiliare si assumono le indicazioni fornite dalla Fiaip relative al quartiere di S. Marco Segue l’elaborazione dei dati di base per giungere ad un valore medio unitario

3. Procedimento di stima Nell’ambito dei procedimenti sintetici per la stima del valore di mercato si assume il procedimento “per punti di merito” secondo il modello moltiplicativo Tale scelta è giustificata dall’assenza di un campione rigorosamente significativo. I passaggi operativi sono 3: Stima del valore medio unitario attribuzione dei coefficienti moltiplicatori calcolo del valore unitario ponderato secondo la formula Vm di stima = V medio * K Dove K = Kpe*Kpi*Kt*Ke

3.1/2 Stima del valore medio unitario e attribuzione dei coefficienti La stima del valore medio unitario fa riferimento alle quotazioni Fiaip relative a Beni a destinazione residenziale; Localizzati a S. Marco; Nuovi o integralmente ristrutturati Il valore medio è pari a 9.000 euro/mq commerciale L’attribuzione dei coefficienti considera: La posizione favorevole dell’immobile rispetto alla media degli immobili localizzati a S. Marco – prossimità al trasporto pubblico, dotazione di servizi, zona socialmente pregiata; La sua scarsa altezza di piano e conseguente mancanza di luminosità e arieggiamento; Le caratteristiche intrinseche: la qualità edilizia popolare; l’età del manufatto; lo stato manutentivo mediocre. La circostanza per cui l’immobile è occupato.

3.3. Il valore unitario ponderato Val. medio Unitario fonti indirette per immobili nuovi a S. Marco Coeff. fornito da pubblicazioni specializzate per imm. in zone ambientalmente pregiate Coeff. che considera la scarsa luminosità dell’immobile Coeff. che considera la tipologia popolare, stato manutentivo mediocre e età del manufatto (cfr. matrice CI) Coeff. che considera lo stato di occupazione del bene e la scadenza dei contratti in essere (2009)

4. La stima del valore dell’immobile Sulla base delle elaborazioni effettuate è possibile affermare che il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di stima è pari a 437.000 euro.