Notaio in Vicenza, Commissione Studi Civilistici, CNN FORMAZIONE TELEMATICA Cessione diritti edificatori: presupposti, tecniche redazionali, adempimenti 22 novembre 2012 I diritti edificatori/crediti edilizi: il loro riconoscimento e la loro circolazione GIOVANNI RIZZI Notaio in Vicenza, Commissione Studi Civilistici, CNN

Diritti edificatori: strumenti che consentono forme di “concertazione” pubblico privato sino ad ora sconosciute; elementi qualificanti di tre specifiche esperienze: COMPENSAZIONE PEREQUAZIONE INCENTIVAZIONE

DIRITTI EDIFICATORI Riconoscimento legislativo con D.L. 13.05.2011 n. 70 conv. L. 13.07.2011 n. 106 = nuovo art. 2643, 1° comma, n. 2bis. Cod. civ. sulla trascrivibilità atti relativi ai diritti edificatori In mancanza di disciplina unitaria nazionale è alle LEGGI REGIONALI che bisogna fare riferimento per individuare gli AMBITI di operatività dei diritti edificatori

DIRITTI EDIFICATORI “PEREQUATIVI” Inevitabilmente l'attuazione di un P.U.A. crea degli squilibri di carattere economico tra i vari proprietari Scopo della perequazione: distribuzione paritaria tra i proprietari dei vantaggi e degli oneri connessi al PUA

LE MODALITA’ DI ATTUAZIONE DELLA PEREQUAZIONE Innanzitutto il P.U.A., affinchè possa trovare attuazione la perequazione, deve individuare: - le aree ove è ammessa l’edificazione (aree di concentrazione) - le aree da cedersi gratuitamente al Comune (aree ad uso pubblico)

I Comuni nei Piani urbanistici (PAT, PGT, ecc I Comuni nei Piani urbanistici (PAT, PGT, ecc.) attribuiscono a tutte le aree soggette a trasformazione urbanistica un identico indice di edificabilità inferiore a quello minimo fondiario richiesto per la edificazione (“diritto edificatorio”). La cessione gratuita al comune delle “aree ad uso pubblico” non priva i cedenti dei “diritti edificatori” connessi a dette aree, diritti che potranno essere ceduti a terzi proprietari di aree di concentrazione (e ciò al fine raggiungere l’indice minimo fondiario richiesto per la edificazione)

I diritti edificatori trovano la loro fonte diretta di riconoscimento negli strumenti urbanistici vigenti La convenzione di attuazione del P.U.A., invece, costituisce il titolo per il riconoscimento formale, in capo ai singoli proprietari, dei diritti edificatori perequativi, titolo, pertanto, da trascrivere presso i RR.II.

Necessita una doppia nota: - una nota A CARICO dei proprietari degli immobili ricompresi nel PUA ed a FAVORE del Comune, per la pubblicità dei vincoli di carattere urbanistico e degli obblighi assunti ai fini dell’attuazione del PUA (trascrizione ex art. 28, c. 5, legge 17.8.1942 n. 1150); - una nota A CARICO del Comune ed a FAVORE dei proprietari degli immobili ricompresi nel PUA, per la pubblicità del riconoscimento a ciascun proprietario dei diritti edificatori perequativi generati dagli immobili di rispettiva proprietà (trascrizione ex art. 2643, c1, n.2bis, c.c.) I beni da indicare saranno gli immobili oggetto del PUA.

LA CIRCOLAZIONE DEI DIRITTI EDIFICATORI I diritti edificatori perequativi possono circolare liberamente e quindi sono trasferibili a terzi. Anzi la libera trasferibilità dei diritti edificatori è funzionale allo scopo per il quale gli stessi sono riconosciuti.

Il trasferimento del diritto edificatorio va trascritto presso i RR.II. a sensi dell’art. 2643, c.1, n. 2bis, c.c., a norma del quale debbono essere trascritti i contratti comportanti il trasferimento dei diritti edificatori comunque denominati. Nota di trascrizione: A CARICO del titolare del diritto edificatorio (a cui favore risulta trascritta la CONVENZIONE che riconosce il diritto edificatorio) A FAVORE dell’ acquirente BENI: immobile di partenza che ha originato il diritto edificatorio

INCENTIVAZIONE COMPENSAZIONE DIRITTI EDIFICATORI CORRISPETTIVI: quantità volumetrica riconosciuta dalla P.A. a seguito: INCENTIVAZIONE COMPENSAZIONE dell’esecuzione di interventi di riqualificazione urbanistico ambientale previsti dagli strumenti urbanistici: -demolizione opere incongrue -eliminazione di elementi di degrado - interventi di miglioramento di qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale della cessione al Comune di aree e/o edifici oggetto di vincolo preordinato all'esproprio. Cessione da pagare con “moneta urbanistica” ossia da "compensare" mediante il riconoscimento alla parte cedente di adeguata capacità edificatoria da utilizzare in altri siti

UTILIZZO DEL DIRITTO EDIFICATORIO Diritto “finalizzato”: l’utilizzo DEVE consistere in un’attività edificatoria; non sono concepibili altre forme di godimento del diritto Uso diretto ANCHE nel caso in cui l‘area ricevente sia lo stesso immobile su cui effettuare la riqualificazione urbanistico/ambientale. Il diritto edificatorio funge da incentivo ad attuare l’intervento di riqualificazione. Affinità con PIANO di RECUPERO art. 27 l. 457/1978. (cd. “diritto edificatorio di recupero”) (art. 5 L.R. Lombardia 12/2005 per l’incentivazione aumento sino al 15%) UTILIZZO DIRETTO: se il titolare del diritto possiede un’“area ricevente”

UTILIZZO INDIRETTO: se non è possibile l’utilizzo diretto, il titolare del diritto edificatorio dovrà incassarne non tanto la VOLUMETRIA bensì il VALORE ECONOMICO, trasferendolo a terzi Per consentire l’utilizzo “indiretto”, la legislazione regionale prevede espressamente la libera commerciabilità dei diritti edificatori corrispettivi L’uso indiretto non è certo: presuppone che ci sia un terzo acquirente interessato e disposto all’acquisto Il titolare del diritto edificatorio “rischia” di rimanere con un diritto che non potrà mai utilizzare; non è prevista la MONETIZZAZIONE

sia nel caso di costituzione iniziale Esigenze di conoscibilità e accertabilità del fenomeno impongono atto scritto da trascrivere presso i RR.II. come è stato opportunamente riconosciuto a livello legislativo con l’art. 2643, c. 1, n. 2bis, c.c. sia nel caso di costituzione iniziale sia nel caso di successiva circolazione

Diritto edificatorio quale incentivo per intervento di RIQUALIFICAZIONE (cd. INCENTIVAZIONE) Estensione al diritto edificatorio della disciplina del Piano di Recupero: costituzione tramite stipula CONVENZIONE URBANISTICA Affinità con il Piano di Recupero - PDR maggiori volumi riguardano lo stesso immobile convenzionato - Diritto edificatorio maggior volume riguarda beni diversi (“aree riceventi”) salvo per “Diritti edif. di recupero”

CONTENUTO DELLA CONVENZIONE Obblighi inerenti la “riqualificazione” che gravano sul proprietario (interventi previsti e termine per l’esecuzione dei lavori) 2. Obbligo realizzazione eventuali opere urbanizzazione (se a carico dei privati modalità di controllo e cessione al Comune) 3. Costituzione dei necessari VINCOLI vincoli di inedificabilità vincoli di destinazione d’uso vincoli di tutela ambientale paesaggistica 4. Eventuali garanzie finanziarie relative all’adempimento degli obblighi discendenti dalla convenzione. 5. Il diritto edificatorio spettante a fronte degli obblighi assunti con la stipula della convenzione precisando: - la “quantità volumetrica” concessa - l’ambito, tra quelli individuati dagli strumenti urbanistici, ove utilizzare il diritto edificatorio le eventuali modalità di trasferimento del diritto edificatorio

La Convenzione costitutiva del diritto edificatorio “incentivante” deve essere trascritta nei RR.II. (ai sensi dell’art. 2643, c.1, n. 2bis c.c. Necessita una doppia nota: - una nota A CARICO dei proprietari degli immobili ed a FAVORE del Comune, per la pubblicità dei vincoli di carattere urbanistico e degli obblighi assunti in relazione all’intervento di riqualificazione - una nota A CARICO del Comune ed a FAVORE dei proprietari degli immobili per la pubblicità del riconoscimento dei diritti edificatori incentivanti Sarà sufficiente una sola nota nel caso in cui la volumetria premiale possa essere utilizzata solo con riguardo all’immobile oggetto di intervento di riqualificazione (esclusa una sua circolazione) I beni da indicare saranno gli immobili oggetto dell’intervento di riqualificazione

Diritto edificatorio da “COMPENSAZIONE”: il diritto edificatorio costituisce il corrispettivo a fronte della cessione al Comune di immobile oggetto di vincolo preordinato all’esproprio Attribuzione del diritto si inserisce nel contesto di un atto di trasferimento immobiliare e va trascritto autonomamente ex 2643, c.1, n. 2bis, c.c. Atto da ricondurre comunque nella categoria delle CONVENZIONI URBANISTICHE Necessita una doppia nota: - una nota A CARICO del cedente ed a FAVORE del Comune, per la pubblicità della cessione immobiliare - una nota A CARICO del Comune ed a FAVORE del cedente per la pubblicità del riconoscimento dei diritti edificatori compensativi I beni da indicare saranno gli immobili oggetto di cessione

LA CIRCOLAZIONE DEI DIRITTI EDIFICATORI CORRISPETTIVI Esigenze di certezza e di conoscibilità’ impongono per il trasferimento del diritto edificatorio il ricorso all’atto scritto (pubblico o autenticato) da trascrivere nei RR.II., come è stato opportunamente riconosciuto a livello legislativo con l’art. 2643, c.1, n. 2bis, c.c. Nota di trascrizione: A CARICO del titolare del diritto (a cui favore risulta trascritta la CONVENZIONE costitutiva del diritto edificatorio corrispettivo) A FAVORE dell’acquirente BENI: immobile di partenza che ha originato il diritto edificatorio

Il diritto edificatorio non potrà più circolare dal momento in cui viene utilizzato. Si ritiene che tale circostanza debba essere pubblicizzata nei RR.II. per evitare abusi (circolazione di diritti già esauriti o eventuali riutilizzi a fini edificatori) Le norme delle leggi regionali non disciplinano questo aspetto. I Comuni potrebbero ovviare alla lacuna negli strumenti urbanistici o nella convenzione costitutiva prevedendo la necessità di sottoscrivere un atto di asservimento

L’atto di asservimento dovrà essere trascritto nei RR. II. (ex art L’atto di asservimento dovrà essere trascritto nei RR.II. (ex art. 2643, c.1, n. 2bis c.c. che fa riferimento non solo agli atti traslativi e costitutivi ma anche agli atti modificativi) Nota di trascrizione: a FAVORE e CARICO del medesimo soggetto, ossia del soggetto che risulta essere sia titolare del diritto edificatorio che titolare dell’area “ricevente”. Gli immobili da indicare nell'atto e quindi nella nota saranno oltre a quelli di "partenza", che hanno dato origine al diritto edificatorio corrispettivo, anche gli immobili “di arrivo” sui quali dovrà essere utilizzata la volumetria espressa dal diritto edificatorio. Viene così garantita la pubblicità nei RR.II. dell’intera vicenda riguardante il diritto edificatorio dal suo riconoscimento alla sua estinzione

GRAZIE PER L’ATTENZIONE FONDAZIONE ITALIANA DEL NOTARIATO I diritti edificatori/crediti edilizi: il loro riconoscimento e la loro circolazione GRAZIE PER L’ATTENZIONE