PROBLEMATICHE IN TEMA DI EDILIZIA CONVENZIONATA ED ANALISI DELLA SENTENZA CASS. S.U. 18135/2015 Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA È quella parte di edilizia residenziale che si realizza sulla base di una convenzione con il Comune con la quale a fronte di concessioni da parte dell’amministrazione pubblica (assegnazione aree o riduzione contributo concessorio) vengono assunti obblighi inerenti l’urbanizzazione del comparto e l’edificazione di alloggi e dalla quale discendono vincoli incidenti sulla successiva circolazione degli alloggi realizzati. Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Ricorre tale fattispecie allorché l’intervento edilizio sia realizzato in attuazione di un piano di edilizia economico e popolare Trattasi di vere e proprie convenzioni urbanistiche che presuppongono una pianificazione del territorio Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi degli articoli 17 e 18 D. P. R EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi degli articoli 17 e 18 D.P.R. 380/2001 Ricorre tale fattispecie allorché l’intervento edilizio sia realizzato in assenza di un piano di edilizia economico e popolare e in assenza di pianificazione del territorio Trattasi di convenzioni edilizie e non urbanistiche finalizzate a ottenere una riduzione del contributo concessorio Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Diritto di superficie: articolo 35, in particolare comma 8. Non ci sono state modifiche normative significative nel corso del tempo Diritto di proprietà : articolo 35, in particolare comma 13. Ci sono state modifiche molto significative nel corso del tempo Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Modifiche normative Legge 179/1992: abroga i commi 15-19 dell’articolo 35 i quali prevedevano che: Gli immobili fossero inalienabili per 10 anni dal rilascio dell’abitabilità; Decorsi i primi 10 anni, per ulteriori 10 anni, gli immobili fossero alienabili esclusivamente a soggetti aventi i requisiti per l’assegnazione di alloggi economici e popolari al prezzo fissato dall’U.T.E. Decorsi 20 anni, gli immobili fossero alienabili a chiunque con obbligo di corrispondere al Comune il maggior valore dell’area rispetto alla data dell’acquisto in base alla valutazione dell’U.T.E. Gli atti perfezionati in violazione dei vincoli fossero nulli Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Modifiche normative Legge 662/1996: per riequilibrare la normativa degli alloggi in proprietà rispetto a quelli in diritto di superficie si introducono per le convenzioni ai sensi della legge 865/1971 i vincoli dettati per le convenzioni «Bucalossi» (oggi D.P.R. 380/2001) relativi a: Determinazione prezzi cessione alloggi; Determinazione canoni locazioni Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Disciplina in ordine ai prezzi di cessione Diritto di superficie Le convenzioni devono prevedere l’indicazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione e dovrebbero prevedere le sanzioni per il caso di inosservanza degli obblighi previsti nella concessione sulla base di apposita delibera del Consiglio Comunale (articolo 35 commi 8 e 14) Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Disciplina in ordine ai prezzi di cessione Diritto di proprietà Fino al 15 marzo 1992: la normativa imponeva dopo 10 anni di vendere al prezzo fissato dall’U.T.E. e dopo 20 anni di riconoscere al Comune la differenza di valore sempre come calcolata dall’U.T.E. Fino all’31 dicembre 1996: la normativa non prevedeva vincoli in ordine alla determinazione del prezzo di cessione Dall’1 gennaio 1997: la normativa prevede che il prezzo sia determinato secondo criteri definiti e che l’eventuale previsione di prezzi diversi sia nulla per la parte eccedente Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Violazione della disciplina in ordine ai prezzi di cessione Diritto di superficie (Studio CNN 521-2011 Integrazione 2013; Quesito 94-2007) Se prevista in convenzione Se non prevista in convenzione Assenza di sanzione Conseguenze obbligatorie con eventuale risarcimento danno Nullità dell’intero contratto Nullità solo parziale del contratto in quanto limitata alla clausola del prezzo con sostituzione automatica (Cass. S.U. 18135/2015; Cass. S.U. 506/2011; Cass. 3018/2010; Cass. 11032/2010) Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Violazione della disciplina in ordine ai prezzi di cessione Diritto di superficie Cass. S.U. 18135/2015 Convenzioni in superficie e in proprietà Convenzioni 865/1971 e Convenzioni «Bucalossi» oggi D.P.R. 380/2001 per affermare che per le prime e non per le seconde i vincoli alla determinazione del prezzo si applicano ai successivi trasferimenti Integrazione del contratto ai sensi dell’articolo 1339 con sostituzione automatica di clausola ai sensi dell’articolo 1419 comma 2 c.c. Dunque con esclusione della nullità dell’intero contratto Argomento articolo 49 bis D.L. 70/2011 Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Violazione della disciplina in ordine ai prezzi di cessione Diritto di superficie Considerazioni a Cass. S.U. 18135/2015 Integrazione del contratto: la norma potrebbe essere qualificata come autosufficiente e dunque si potrebbe forse escludere l’applicabilità del 1339 dovendosi innanzitutto operare una valutazione in concreto L’argomento ai sensi dell’articolo 49 bis D.L. 70/2011 potrebbe non condurre necessariamente a ritenere che la conseguenza sia la nullità della clausola sul prezzo Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Violazione della disciplina in ordine ai prezzi di cessione Diritto di proprietà Studio CNN 521-2011 Integrazione 2013 Convenzioni stipulate fino al 15 marzo 1992: non esistono più vincoli per la determinazione del prezzo in quanto abrogati (al massimo valore pattizio); Convenzioni stipulate fino al 31 dicembre 1996 non esistono vincoli in quanto legislativamente non previsti (al massimo valore pattizio) Convenzioni stipulate dall’1 gennaio 1997 esistono i vincoli di cui alle convenzioni «Bucalossi» oggi D.P.R. 380/2001 con previsione della nullità per la parte di prezzo eccedente Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi della legge 865/1971 Considerazioni operative Dichiarazione del Comune che attesti l’inesistenza di vincoli: i) convenzione scaduta; ii) diritto di superficie; iii) diritto di proprietà; Rivendita di alloggio «convenzionato»: i) superficie/proprietà; ii) disciplina applicabile; iii) eventuale rimozione vincoli (art. 49 bis); convenzioni in proprietà dopo il 1992 Acquirente che per svariate ragioni ha comprato a prezzo libero e ora si trova costretto a vendere a prezzo «convenzionato» Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi degli articoli 17 e 18 D.P.R. 380/2001 Violazione dei vincoli in ordine alla determinazione del prezzo Nullità della clausola per la parte di prezzo eccedente; Applicazione solo in sede di prima vendita e non per i successivi trasferimenti (Cass. S.U. 18135/2015; Cass. 7630/2011; Cass. 13006/2000); Possibile contrasto con l’art. 49 ter D.L. 70/2011 (Studio CNN 521-2011 Integrazione 2013). Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015

EDILIZIA CONVENZIONATA ai sensi degli articoli 17 e 18 D.P.R. 380/2001 Considerazioni operative Eventuale rimozione vincoli (art. 49 ter) Acquirente che ha comprato a prezzo libero e ora potrebbe trovarsi costretto a vendere a prezzo «convenzionato» Lorenzo Stucchi Edilizia Convenzionata 25 Novembre 2015