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Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 1/74 Fondamenti di urbanistica Schemi e immagini delle lezioni.

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1 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 1/74 Fondamenti di urbanistica Schemi e immagini delle lezioni Capitoli quarto e quinto

2 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 2/74 Il piano regolatore: perché Evitare, o almeno ridurre, il caos derivante dallo spontaneismo Programmare luso del territorio Regolare le trasformazioni fisiche e funzionali Valorizzare la rendita immobiliare (fondiaria ed edilizia)

3 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 3/74 Parole (1) Le parole sono le etichette delle idee distinguere separare fisico funzionale immobiliare = fondiaria + edilizia

4 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 4/74 Il piano regolatore: che cosè come lo vedo: un insieme di parti disegnate (tavole di analisi e di progetto) e di parti scritte (norme e relazione) come nasce: lespressione tecnicamente compiuta duna volontà collettiva, quindi politica è strumento duna volontà collettiva: perciò deve essere efficace: deve trasmettere ordini e determinare comportamenti è riferito al territorio: perciò lefficacia precettiva deriva da una corretta congiunzione tra la cartografia e la normativa per loperatore pubblico è soprattutto un programma per loperatore privato è lindicazione delle opportunità e delle condizioni (vincoli)

5 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 5/74 Il linguaggio del piano regolatore Due elementi principali: il disegno di massima delle infrastrutture per il trasporto la zonizzazione La zonizzazione suddivisione della città, esistente e futura, in zone caratterizzate da diverse destinazioni duso e diverse quantità e tipologie di edificazione Gli indici dimensione minima e massima del lotto edificabile rapporto di copertura = tra la superficie copribile e quella del lotto indice di fanbbricabilità = rapporto tra cubatura e superficie altezza degli edifici (geometrica o sostanziale) distacchi (dai confini, dalle strade ecc.)

6 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 6/74 La legge urbanistica La legge 1150 del 17 agosto 1942 è ancor oggi la legge fondamentale in materia urbanistica. Nonostante il mezzo secolo trascorso, nonostante che dal 1972 le regioni a statuto ordinario abbiano la pienezza della potestà legislativa in materia, nonostante le numerosissime modificazioni e integrazioni intercorse con successivi atti legislativi, limpianto complessivo della pianificazione è ancora determinato, in Italia, dagli istituti, i contenuti e le procedure stabilite dalla legge 1150/1942.

7 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 7/74 Finalità e cuore della lex 1150/1942 Finalità della legge è la disciplina de lassetto e lincremento edilizio dei centri abitati e lo sviluppo urbanistico in genere nel territorio del Regno (articolo 1). Tale disciplina si attua a mezzo dei piani regolatori territoriali, dei piani regolatori comunali e delle norme sullattività costruttiva (articolo 2). Il cuore della legge è il piano regolatore generale comunale (Prg). Esso devessere esteso allintero territorio comunale.

8 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 8/74 Il Prg deve contenere: 1.La rete delle principali vie di comunicazione stradali, ferroviarie e, laddove occorra, navigabili, concepita per la sistemazione e lo sviluppo dellabitato, in modo da soddisfare alle esigenze del traffico, delligiene e del pubblico decoro; 2. La divisione in zone del territorio, con precisazione di quelle destinate allespansione dellaggregato urbano, e i caratteri e i vincoli di zona da osservare nelledificazione; 3. Le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o sottoposte a speciale servitù; 4.Le aree da riservare a sede della casa comunale e della casa del fascio, alla costruzione di scuole e chiese e ad opere e impianti dinteresse pubblico in generale (articolo 7)

9 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 9/74 La legge 1150/1942 prevede Tre livelli di pianificazione il livello comunale PRG (piano regolatore generale comunale e piano particolareggiato desecuzione) il livello intercomunale PIC (piano regolatore intercomunale) il livello territoriale PTC (piano territoriale di coordinamento)

10 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 10/74 Lattuazione del PRG Il Prg è attuato: o per intervento diretto (licenza edilizia, oggi concessione edilizia) o con il tramite di un piano particolareggiato desecuzione (Ppe) Il Ppe costituisce una progettazione di dettaglio di determinate e circoscritte porzioni di territorio la scala del Prg è infatti troppo piccola per poter definire con sufficiente precisione lassetto del territorio là dove le trasformazioni devono essere consistenti.

11 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 11/74 Il Piano particolareggiato Nella sostanza: Il piano particolareggiato è esteso a una parte del territorio comunale, e precisa per essa la disciplina prevista dal Prg a livello di dettaglio. Può giungere a indicare le sagome planimetriche e altimetriche dei singoli edifici planovolumetrico). Secondo la legge: nei piani particolareggiati di esecuzione devono essere indicate le reti stradali e i principali dati altimetrici di ciascuna zona e debbono inoltre essere determinati specifici contenuti

12 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 12/74 Il contenuto del Ppe le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze; gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico; gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia; le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano; gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare o da vincolare; la profondità delle zone laterali a opere pubbliche la cui occupazione serva ad integrare le finalità delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future. (articolo 13)

13 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 13/74 Gli altri piani piano regolatore intercomunale è un Prg esteso al territorio di più comuni. È approvato da tutti i comuni compresi nel suo perimetro piano territoriale di coordinamento è un piano sovraordinato, esteso a vaste porzioni del territorio nazionale. È (era) formato dal Ministero dei Lavori pubblici

14 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 14/74 Contenuto del PTC I PTC devono stabilirsi le direttive da seguire in rapporto: 1. alle zone da riservare a speciali destinazioni ed a quelle assoggettate a speciali vincoli o limitazioni di legge; 2. alle località da scegliere come sedi di nuovi nuclei edilizi od impianti di particolare natura ed importanza; 3. alla rete delle principali linee di comunicazione stradali, ferroviarie, elettriche, navigabili esistenti e in programma. (articolo 7)

15 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 15/74 Procedure di formazione formazione è lintero procedimento nel quale il piano, da progetto, diventa un atto amministrativo vigente protagonisti della pianificazione sono, nel sistema italiano, gli enti pubblici: il governo nazionale e i comuni (oggi: regioni, province, comuni) nella logica della legge 1150/1942 il piano è un atto amministrativo complesso ineguale le tappe della formazione esprimono il sistema di garanzie degli interessi coinvolti (articolo5)

16 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 16/74 Iter della formazione ( In riferimento al Prg) decisione di formare e attribuzione dei compiti redazione (analisi e scelte) adozione da parte dellorgano consiliare (norme di salvaguardia) pubblicazione osservazioni (e opposizioni) controdeduzioni alle osservazioni (e opposizioni) trasmissione allente sovraordinato approvazione ed entrata in vigore (articolo5 )

17 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 17/74 Le espropriazioni: quando e perché Nascono in Europa nel XIX secolo quando e perché: si formano gli Stati nazionali il sistema economico ha bisogno di trasporti per raggiungere i mercati le condizioni igieniche richiedono interventi di risanamento dei vecchi quartieri lindividualismo proprietario nellassetto fondiario diventa un ostacolo

18 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 18/74 La ragione degli espropri Nascono nel XIX secolo le prime leggi che regolamentano le espropriazioni. Leggi necessarie nel nuovo regime delle garanzie borghesi perché il suolo non era più del Signore o della collettività: era di proprietà privata, e la proprietà privata era il fondamento della società borghese. Si doveva imporsi ad essa quando un interesse collettivo lo esigeva: ma si dovevano stabilire compensazioni adeguate e procedure che fossero garanzia per i proprietari colpiti

19 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 19/74 I trasporti in Inghilterra e Francia 1825: prima ferrovia a vapore 1835: abolizione delle corvées 1844: lo Stato subentra ai privati nelle ferrovie 1858: inizia labolizione dei pedaggi stradali 1790: lo Stato si occupa direttamente delle strade 1838: entra in funzione la prima ferrovia 1838: il Conseil Géneral des Ponts et Chaussée è incaricato di fare il piano generale delle ferrovie

20 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 20/74 Ligiene urbana in Inghilterra e Francia 1842: relazione Chadwick sulle condizioni della povertà Si costituiscono amministrazioni elettive locali Si finanziano programmi di fognature Si sviluppa la regolamentazione edilizia 1848: tentativo di rivoluzione borghesia-proletariato 1849: epidemia di colera Programmi di trasformazione di Parigi di Haussmann

21 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 21/74 Gli espropri in Europa Leggi per le espropriazioni tra il 1842 e il 1845 Leggi parziali tra il 1810 e il 1833 Legge generale nel 1841 in connessione al piano ferroviario 1865: tre anni dopo la costituzione dello Stato, viene emanata la legge che regola gli espropri: la legge 25 giugno 1865 n.2359

22 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 22/74 Le procedure della legge 2359 /1865 Richiesta alla competente autorità della dichiarazione di pubblica utilità delle opere da realizzarsi; dichiarazione di pubblica utilità con lindicazione dei termini dinizio e dultimazione delle espropriazioni e dei lavori di realizzazione delle opere; formazione del piano particolareggiato desecuzione, con la descrizione degli immobili da espropriare, dei relativi proprietari, e delle somme offerte quali indennità; il giusto prezzo che avrebbe avuto limmobile in una libera contrattazione di compravendita determinazione dellindennità come il giusto prezzo che avrebbe avuto limmobile in una libera contrattazione di compravendita emissione del decreto di espropriazione, con conseguente trasferimento della proprietà dallespropriato allespropriante.

23 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 23/74 Vantaggi e svantaggi La legge 2559/1865 prevede nei casi di occupazione parziale, che lindennità consista nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto limmobile avanti loccupazione, e il giusto prezzo che potrà avere la residua parte di esso dopo loccupazione, La legge stabilisce anche che qualora dallesecuzione dellopera pubblica derivi un vantaggio speciale e immediato alla parte del fondo non espropriata, questo vantaggio sarà estimato e detratto dallindennità In sostanza, non è ammissibile riconoscere ai proprietari dei beni immobili gli aumenti di valore del bene che non sono prodotti né dal capitale né dal lavoro del proprietario, ma che sono dovuti al capitale e al lavoro della collettività

24 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 24/74 La legge di Napoli (2892/1885) Si decise di risanare una vastissima parte del ventre di Napoli. Fu emanata la legge n per il risanamento della citt à di Napoli. determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati dell ultimo decennio, purch é essi abbiano data certa, corrispondente al rispettivo anno di locazione L indennit à è determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati dell ultimo decennio, purch é essi abbiano data certa, corrispondente al rispettivo anno di locazione In sostanza: in misura pari al valore medio tra quello di mercato e quello corrispondente alla somma delle ultime dieci annualit à di fitto fissata sull imponibile netto agli effetti delle imposte su terreni e su fabbricati In difetto di tali fitti accertati, è fissata sull imponibile netto agli effetti delle imposte su terreni e su fabbricati.

25 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 25/74 La legge di Roma (502/1907) Nel 1907, in connessione con il nuovo Prg di Roma (allora amministrata dal Blocco popolare guidato da Ernesto Nathan), in corso di elaborazione, il Parlamento approvò la legge 11 luglio 1907 n. 502 provvedimenti per la città di Roma. aree fabbricabili comprese nel perimetro del nuovo piano regolatorea un prezzo corrispondente al valore dichiarato dal proprietario delle aree agli effetti della tassa sulle aree stesse Il Comune può espropriare le aree fabbricabili comprese nel perimetro del nuovo piano regolatore […] a un prezzo corrispondente al valore dichiarato dal proprietario delle aree agli effetti della tassa sulle aree stesse.

26 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 26/74 Lesproprio nella 1150/1942. Larticolo 18 prevede la facoltà, per i comuni dotati di PRG approvato, di espropriare entro le zone despansione dellaggregato urbano […] le aree inedificate e quelle su cui insistano costruzioni che siano in contrasto con la destinazione di zona ovvero abbiano carattere provvisorio. In tal modo lespropriazione viene svincolata dalla realizzazione della singola opera. Lesproprio può essere utilizzato per costituire, in anticipo rispetto ai processi di urbanizzazione, demani di aree da urbanizzare successivamente: così come da tempo avveniva in Olanda, Svezia, Gran Bretagna.

27 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 27/74 Le tre forme di reddito Sul versante della produzione, tre tipi di redditi (e di soggetti): rendita: è la remunerazione corrispondente al fatto che viene messa a disposizione dei produttori veri e propri un bene utile, scarso e appropriabile profitto: residuo del processo produttivo, remunerazione del capitale (tendenzialmente indirizzato allaccumulazione) salario: valore/remunerazione della forza lavoro, prezzo della produzione e riproduzione della forza lavoro.

28 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 28/74 I soggetti del processo di produzione della città la proprietà fondiaria, cioè i soggetti che possiedono la materia prima elementare per la costruzione della città: il suolo sul quale essa sarà realizzata l'impresa di costruzione, cioè gli imprenditori capitalisti la cui attività produttiva consiste nel realizzare manufatti edilizi i lavoratori del settore delle costruzioni, i quali concretamente realizzano le opere nelle quali la città consiste, la proprietà edilizia, cioè i soggetti che hanno acquistato i manufatti costruiti dallimpresa di costruzione sul suolo il capitale finanziario, cioè i soggetti (banche ecc.) che presta il liquido che serve ai precedenti soggetti per realizzare la loro operazione, il decisore dei confini della città, cioè il soggetto, in linea di principio pubblico, che stabilisce quali sono i suoli urbanizzabili ed edificabili l'urbanizzatore, cioè il soggetto, pubblico o privato, che progetta e realizza le opere finalizzate alla urbanizzazione delle aree edificabili, il gestore/manutentore, cioè il soggetto al quale è affidato il compito di curare la manutenzione della città e il suo funzionamento.

29 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 29/74 Dal punto di vista del consumo Sul versante del consumo, tre tipi di soggetti: Consumatori dei beni necessario per la riproduzione e ricostituzione della forza lavoro (i lavoratori, i funzionari del capitale) Consumatori delle materie prime (le industrie di trasformazione) Consumatori di prodotti semilavorati (le industrie di trasformazione)

30 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 30/74 ATTENZIONE!!! Abbiamo parlato di soggetti nel senso di figure sociali, non di persone concrete. Nella concretezza dei fatti, in un unico soggetto possono convivere e fondersi più figure sociali.

31 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 31/74 La domanda delle imprese Che cosa chiedono alla città le imprese? Beni materiali Spazi Spazi attrezzati Urbanizzazione generale Beni immateriali Formazione Informazione Comunicazione.

32 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 32/74 La domanda delle famiglie Che cosa chiedono alla città le famiglie? Residenza Attrezzature Urbanizzazione generale Servizi (scuola, salute, mobilità, ricreazione ecc. ecc.) Occasioni di lavoro ……...

33 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 33/74 La città come luogo dei conflitti Conflitto tra interessi collettivi e interessi individuali Conflitto tra pubblico e privato (non coincide col precedente) Conflitti nellimpiego delle risorse: la questione della rendita urbana.

34 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 34/74 La rendita: una definizione Si chiama rendita il reddito che il proprietario di certi beni percepisce in conseguenza del fatto che tali beni sono, o vengono resi, disponibili in quantità scarsa; dove la scarsità va intesa in uno dei seguenti sensi: 1) i beni in questione appartengono alla categoria degli agenti naturali, disponibili in quantità limitata e inferiore al fabbisogno; 2) i beni in questione vengono resi disponibili da chi li possiede in quantità inferiore alla domanda che di essi si avrebbe in corrispondenza di prezzi uguali ai loro costi. (Claudio Napoleoni)

35 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 35/74 La rendita fondiaria La rendita fondiaria è la forma classica della rendita. È il reddito percepito dal proprietario fondiario (proprietario di terreno) in conseguenza del fatto che egli è proprietario di un bene (la terra) destinabile alla coltivazione o al pascolo. La rendita fondiaria consente di comprendere facilmente il meccanismo elementare della rendita

36 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 36/74 Il meccanismo della rendita Supponiamo distinte le figure del proprietario terriero e del capitalista produttore agricolo. Se la terra complessivamente coltivabile in una determinata area è inferiore a quella che sarebbe necessario coltivare per produrre beni agricoli in quantità tale da soddisfare la domanda, una parte di quelli che sarebbero disponibili a diventare produttori agricoli e ne avessero i mezzi non possono diventarlo. Il proprietario terriero allora, in virtù del privilegio di essere proprietario di un bene scarso, ha la possibilità di far pagare un prezzo al produttore che voglia utilizzare il suo terreno.

37 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 37/74 Rendita assoluta e rendita differenziale Rendita assoluta è la rendita che sorge nella misura in cui la terra disponibile complessivamente nell'ambito di una determinata area è scarsa rispetto al fabbisogno (rendita come forma di reddito percepibile per la scarsità generale di quel bene Rendita differenziale: deriva dal fatto che, se la terra è generalmente scarsa, e quindi la proprietà di essa rende possibile la percezione di una rendita, esistono tuttavia differenze tra i vari tipi di terra in relazione all'uso che se ne vuole fare.

38 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 38/74 Riepilogando Ogni bene scarso appropriabile dà luogo a un reddito, percepibile dal proprietario in quanto tale, il quale è costituito da due parti: una parte. che c'è in ogni rendita, è la rendita assoluta e dipende dalla scarsità generale di quel bene; un'altra parte, che c'è solo in corrispondenza di un sottoinsieme di beni, è la rendita differenziale o relativa, e dipende dalla maggiore appetibilità, o utilizzabilità, di quel particolare bene rispetto ad altri della stessa categoria. La rendita totale coincide con la rendita assoluta nel caso dei beni meno appetibili (per esempio, la terra meno fertile e più lontana).

39 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 39/74 La rendita fondiaria urbana La rendita fondiaria urbana è il reddito che deriva dalla proprietà dei terreno in relazione non suo uso agricolo, ma all'uso edilizio urbano. I terreni urbani sono quelli nei quali è avvenuto un processo storico di urbanizzazione: non nel senso che ogni terreno sul quale sia percepibile rendita fondiaria urbana sia stato concretamente investito da un processo di urbanizzazione in senso stretto, ma nel senso che ognuno di tali terreni è stato posto dalla storia in una collocazione tale da poter essere utilizzato a fini edilizi, e cioè concretamene urbanizzato.

40 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 40/74 Una rendita manovrabile La scarsità del bene terreno urbano non è una scarsità naturale in senso proprio, ma una scarsità che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile una utilizzazione edilizia-urbana. La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità manovrabile. Poiché il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili.

41 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 41/74 Rendita fondiaria urbana assoluta e differenziale Anche nel caso della rendita fondiaria urbana si può distinguere la componente assoluta dalla componente differenziale. La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile. La rendita differenziale è quella che deriva dal fatto che un particolare terreno presenta vantaggi e requisiti che lo rendono più appetibile di altri.

42 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 42/74 Lintervento pubblico e la rendita con i piani urbanistici determina quali e quante aree sono potenzialmente edificabili, con la realizzazione delle opere di urbanizzazione, con l'inserimento delle aree nei programmi urbanistici e con il rilascio delle concessioni edilizie, rende le aree concretamente edificabili, con la quantità e la qualità delle opere di urbanizzazione e dei servizi, con la determinazione delle qualità edilizie e urbanistiche delle varie parti degli insediamenti (altezze, distacchi, densità ecc. ) accresce o diminuisce l'appetibilità relativa delle varie aree edificabili.

43 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 43/74 Ancora sulla rendita urbana In linea generale, maggiore è la disponibilità di un bene minore è il livello della rendita assoluta. Questo vale per i beni che sono fungibili Ma i terreni urbani hanno la caratteristica che, e che le differenze delle qualità dei terreni sono notevolissime (la rendita differenziale è molto più consistente delle rendita assoluta). Ogni terreno ha una sua qualità differente da tutte le altre. In una situazione di questo tipo, l'immissione nel mercato di una consistente quantità di nuove aree edificabili determina un innalzamento generale del valore (e quindi della rendita) in tutte le aree che erano precedentemente riconosciute edificabili

44 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 44/74 Rendita edilizia Ipotizziamo un assetto del regime proprietario tale che le aree edificabili siano espropriate dalla mano pubblica e cedute in uso a chi voglia utilizzarle a un prezzo uguale a zero. In questo caso non c'è più rendita fondiaria urbana. Ma chi ha ricevuto in uso il terreno può costruirvi a utilizzare il costruito a suo piacimento. Avremo così une nuova categoria di beni - anch'essi scarsi e anch'essi in appartenenza a qualcuno a titolo proprietario. Anche qui, dunque, avremo un meccanismo di rendita: con una componente assoluta, dipendente dalla scarsità generale di edifici rispetto al fabbisogno, e una rendita differenziale, nella quale entrano quelle stesse componenti di differenziazione qualitativa e d'uso tra i vari edifici che avevamo già visto nel caso dei terreni urbani.

45 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 45/74 Rendita immobiliare Possiamo dire, in conclusione, che, nel corso del processo di urbanizzazione ed edificazione, la rendita fondiaria viene trasformata in rendita edilizia. L'insieme dell'una e dell'altra, oltre che della rendita fondiaria agraria, la chiameremo rendita immobiliare, la quale comprende quindi tutte le rendite derivanti dalla proprietà di beni immobili.

46 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 46/74 Ricordiamo I piani urbanistici attuativi costituiscono un approfondimento tecnico delle previsioni del Prg. Essi sono disegnati a un livello di dettaglio molto maggiore di quello del Prg: questo è rappresentato generalmente alle scale da 1:5.000 a 1:2.000, mentre i piani attuativi sono disegnati alle scale da 1:1.000 a 1:200. Contengono di conseguenza molte più informazioni rispetto al Prg.

47 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 47/74 Il Pua: un tramite esecutivo I piani urbanistici attuativi sono necessari, e idonei, per il passaggio allesecutività delle previsioni e prescrizioni del Prg. Il Prg non è (generalmente) sufficiente per passare dalla generica attribuzione di una parte del territorio alla destinazione residenziale, produttiva ecc. alla specifica indicazione di quali lotti siano concretamente edificabili, con quali quantità, forme ecc.: cioè, non è sufficiente a dare i comandi necessari per il progetto edilizio. Il Piano attuativo è quindi il tramite tra Prg e progetto edilizio.

48 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 48/74 Il Pua: attribuzione di valori Di conseguenza, è il piano urbanistico attuativo che effettua una precisa attribuzione di utilizzazioni e di valori alle singole proprietà Allinterno di una zona genericamente destinata alla residenza, o allindustria ecc., il Prg prevede solo una determinata quantità complessiva di volumi, alloggi, ecc., determinati indici e parametri, e determinate quantità di spazi da destinare a strade, verde, servizi ecc. Il piano attuativo distribuisce queste quantità alle singole porzioni di territorio, alle singole proprietà, e definisce lorganizzazione morfologica della porzione di città disegnata dal piano attuativo.

49 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 49/74 I piani urbanistici attuativi Con la legge 167 del 1962, per agevolare lacquisizione delle aree da destinare alledilizia economica e popolare, si introducono i piani per ledilizia economica e popolare (e i piani per gli insediamenti produttivi). Con la legge ponte del 1967, per risolvere alcuni più urgenti problemi di disciplina delledilizia e di razionalizzazione dellurbanizzazione, si introducono i piani di lottizzazione convenzionata. Con la legge 457 del 1978, per rilanciare la programmazione dellintervento pubblico nelledilizia e a favorire il recupero delledilizia abitativa esistente, si introducono i piani di recupero.

50 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 50/74 Il piano particolareggiato Prima della formazione del Ppe tutti i proprietari compresi allinterno di un ambito, di cui il Prg prevede la trasformazione mediante urbanizzazione ed edificazione, sono proprietari della loro area, sulla quale hanno unaspettativa di edificabilità. Dopo lapprovazione del Ppe i proprietari risultano divisi in due grandi categorie: quelli le cui proprietà sono destinate dal piano alla realizzazione di spazi pubblici, e quelli ai quali il Ppe attribuisce una concreta possibilità di edificazione (o trasformazione edilizia) private.

51 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 51/74 Il Ppe e la rendita In definitiva, alcuni proprietari sono privati della loro proprietà, contro il ristoro di una somma (lindennità di espropriazione) inferiore a quella che otterranno gli altri proprietari. Questi ultimi resteranno invece proprietari della loro area, e otterranno un vantaggio derivante dalla previsione certa di edificazione, e dalla valorizzazione indotta dalla realizzazione di servizi sulle aree dei primi proprietari. Il piano particolareggiato desecuzione funziona quindi come strumento di valorizzazione della rendita e di suo trasferimento da una parte allaltra dei proprietari.

52 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 52/74 Il Peep Nel Peep tutte le aree vengono preliminarmente espropriate ed urbanizzate dal comune, il quale le cede poi, in proprietà o in uso, a determinati soggetti abilitati a realizzare edilizia di tipo economico e popolare (enti pubblici, cooperative, singoli soggetti, imprese di costruzione. I comuni possono stipulare convenzioni nelle quali gli assegnatari delle aree assumono determinati impegni circa il livello degli affitti e dei prezzi di vendita.

53 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 53/74 Il Peep e la rendita Il Peep consente di intervenire drasticamente sulla rendita immobiliare urbana, almeno in linea teorica Il Peep infatti elimina la rendita fondiaria nel momento del passaggio del terreno dal valore agricolo a quello urbano (poiché lindennità espropriativa tende a ridursi al valore agricolo), ne può impedire la ricostituzione nel passaggio da rendita fondiaria urbana a rendita edilizia, mediante il convenzionamento dei prezzi degli edifici.

54 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 54/74 Il Piano di lottizzazione convenzionato il Plc è di iniziativa privata: sono i proprietari, in accordo tra loro, che lo redigono e lo propongono al comune; le aree necessarie per gli spazi pubblici vengono cedute gratuitamente al comune; i privati realizzano a loro carico, le opere di urbanizzazione primaria (modellamento del terreno, strade, fogne, acquedotto e altre reti, verde pubblico) e parte delle opere di urbanizzazione secondaria (asili, scuole, sport ecc.); i proprietari firmano una convenzione con il comune, nella quale si impegnano a realizzare le opere di urbanizzazione e a cedere al comune le aree dovute.

55 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 55/74 Il PLC e la rendita Il Plc è uno strumento di valorizzazione della rendita fondiaria e suo trasferimento perequato alla rendita edilizia. Infatti la cubatura teorica (e quindi il valore teorico di rendita urbana) che era attribuita dal Prg a ciascuna proprietà si trasforma proporzionalmente in cubatura reale; se il proprietario XY possedeva originariamente il 4% della superficie compresa nellambito del Plc, adesso possiede il 4% della cubatura edificabile. Larea che è stata ceduta al comune non ha alcun valore, poiché tutta la cubatura che le competeva è stata trasferita alle aree edificabili.

56 Edoardo Salzano, IuaV - Cdl Ptua, corso di Fondamenti di urbanistica, schemi delle lezioni 56/74 Il Piano di recupero Il Piano di recupero (Pdr) è stato introdotto dalla legge 457 del La legge si propone di incoraggiare il recupero delledilizia esistente, assegnando finanziamenti e definendo procedure snelle. In questo quadro, la legge introduce il Piano di recupero come un piano particolareggiato, diniziativa sia pubblica che privata, specializzato, da applicare nelle zone ove si rende opportuno il recupero del patrimonio edilizio esistente mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso.


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