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Avv. Rosemarie Serrato Il PGT del Comune di Milano Dalle procedure di adozione alla nuova urbanistica.

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Presentazione sul tema: "Avv. Rosemarie Serrato Il PGT del Comune di Milano Dalle procedure di adozione alla nuova urbanistica."— Transcript della presentazione:

1 Avv. Rosemarie Serrato Il PGT del Comune di Milano Dalle procedure di adozione alla nuova urbanistica

2 2 LE INNOVAZIONI DEL PGT LIBERTÀ DI DESTINAZIONE DUSO E PEREQUAZIONE Contratto di Locazione Affitto di azienda

3 3 La libertà delle destinazioni d'uso e la perequazione urbanistica sono tra le innovazioni più interessanti del Piano di Governo del Territorio. DALLA DESTINAZIONE ALLE FUNZIONI

4 4 Secondo l'articolo 5 del Piano delle Regole, le destinazioni d'uso sono liberamente insediabili, senza alcuna esclusione e senza una distinzione ed un rapporto percentuale predefinito

5 5 Fatta eccezione per l'uso commerciale (per cui vigono norme particolari), nei fabbricati esistenti e in quelli di nuova edificazione sarà insediabile ogni funzione, anche sostituendo la residenza al produttivo (intervento vietato dal vigente Prg), gli uffici alla residenza o viceversa, e senza dovere rispettare alcun mix funzionale assegnato o preesistente.

6 6 I COSTI Il cambio di destinazione d'uso non è tuttavia gratuito.

7 7 I COSTI A parte il pagamento dell'ordinario contributo di costruzione ove dovuto, ai sensi dell'articolo 9 del piano dei servizi l'introduzione con opere della funzione residenziale al posto di quella produttiva dà luogo alla corresponsione di una dotazione di servizi pari al 100% della Slp (superficie lorda di pavimento) insediata, eventualmente attraverso la monetizzazione (in media 300 euro a metro quadrato) delle aree che non fosse possibile cedere al comune.

8 8 Ma vediamo il Piano delle Regole in dettaglio…

9 9 IL PIANO DELLE REGOLE E atto del Piano di Governo del Territorio disciplina lintero territorio comunale ad eccezione di ambiti di trasformazione ( disciplinati dal Documento di Piano ) aree disciplinate dal Piano dei Servizi NORME DI ATTUAZIONE ART. 1

10 10 IL PIANO DELLE REGOLE Individua e disciplina gli ambiti di Tessuto Urbano Consolidato (TUC) del territorio comunale articolati in: Nuclei di Antica Formazione (NAF) Tessuto Urbano di Recente Formazione Ambiti contraddistinti da un Disegno urbanistico Riconoscibile (ADR) Ambiti di Rinnovamento Urbano (ARU ) NORME DI ATTUAZIONE ART. 2 Ambito di applicazione

11 11 TESSUTO URBANO CONSOLIDATO LE INNOVAZIONI DEL PGT LIBERTÀ DI DESTINAZIONE DUSO E PEREQUAZIONE Contratto di Locazione Affitto di azienda

12 12 Superficie territoriale St – Superficie territoriale (mq) - superficie complessiva dellarea interessata dallintervento sia diretto che subordinato a Piano Attuativo: - comprende tutte le aree fondiarie destinate alla edificazione e quelle necessarie alla dotazione di servizi pubblici o di interesse pubblico e generale così come definiti dal Piano dei Servizi NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

13 13 Superficie territoriale Non comprende: a.Le aree pubbliche già destinate alluso pubblico, quali parchi urbani, cimiteri, attrezzature tecnologiche urbane; b.Le aree destinate alla viabilità esistente; c.Le aree pubbliche oggetto di cessione a qualsiasi titolo in forza di sfruttamento edificatorio già attuato o autorizzato. NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

14 14 Indice di utilizzazione territoriale Ut – Indice di Utilizzazione territoriale (mq/mq) è la Superficie lorda di pavimento edificabile per ogni mq di Superficie territoriale è attribuibile alle aree edificabili direttamente alle aree che prevedono la realizzazione di servizi pubblici e di interesse pubblico e generale NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

15 15 Indice di utilizzazione territoriale unico Ut unico Indice di Utilizzazione territoriale (mq/mq) attribuito dal PdR alle aree edificabili e a servizi. NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

16 16 Indice di utilizzazione territoriale unico Indice Unico di Utilizzazione Territoriale pari a 0,5 mq/mq su tutte le aree PdR a pertinenza diretta e indiretta NORME DI ATTUAZIONE ART. 6

17 17 Indice di utilizzazione territoriale unico Fatta eccezione per le aree già attuate a verde urbano e infrastrutture per la mobilità NORME DI ATTUAZIONE ART. 6

18 18 Indice di utilizzazione territoriale unico Sono sempre fatte salve le S.l.p. esistenti, regolarmente assentite e per le rispettive destinazioni duso, anche in caso di sostituzione tramite demolizione e ricostruzione. In questo caso, qualora lindice di Utilizzazione territoriale unico generi una S.l.p. inferiore a quella già realizzata, esso è compreso nella S.l.p. esistente. NORME DI ATTUAZIONE ART. 6

19 19 Indice di utilizzazione territoriale unico Nei Piani Attuativi lindice di Utilizzazione territoriale unico è elevato a 0,65 mq/mq, nel rispetto di quanto stabilito dallart. 9, comma 4 (ediliiza residenziale convenzionata) NORME DI ATTUAZIONE ART. 6

20 20 Indice di utilizzazione territoriale unico Detto indice genera diritti edificatori perequati ai sensi dellart. 7. Lindice di Utilizzazione territoriale unico è applicato a tutte le aree in maniera indifferente alla destinazione funzionale dei suoli. NORME DI ATTUAZIONE ART. 6

21 21 Superficie fondiaria Sf – Superficie fondiaria (mq) - è costituita dalla superficie edificabile. Non comprende: -gli spazi già di uso pubblico - le aree destinate alla viabilità - gli spazi destinati alle dotazioni di servizi definite dal Piano dei Servizi NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

22 22 Indice fondiario If – Indice fondiario (mc/mq) E la volumetria massima edificabile per ogni mq di Superficie fondiaria comprese le quantità derivanti da precedenti trasformazioni che abbiano interessato anche parzialmente la Superficie fondiaria. NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

23 23 Superficie lorda complessiva di pavimento S.l.p. – Superficie lorda complessiva di pavimento (mq) -misura degli spazi agibili rilevante ai fini della dotazione dei carichi urbanistici: -somma delle superfici di tutti i piani dei fabbricati comprese nel profilo esterno delle pareti perimetrali calcolate in conformità alle normative regionali vigenti, in attuazione delle norme sul risparmio energetico, al netto delle esclusioni NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

24 24 Volume Volume (mc). Esclusivamente ai fini del calcolo del carico insediativo e dellIndice fondiario: - Superficie lorda di pavimento (S.l.p.) moltiplicata per un coefficiente pari a 3. NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

25 25 Altezza H – Altezza (m) - distanza tra il piano di spiccato delledificio e lintradosso del solaio di copertura dellultimo piano abitabile. NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

26 26 Linea di altezza e inviluppo Linea di altezza (m) è la linea definita dallintersezione del piano dellestradosso dellultima soletta abitabile con il piano costituito dal paramento esterno dell edificio. Inviluppo limite è linviluppo entro il quale è consentita ledificazione. Esso è determinato da un piano orizzontale passante per la linea di altezza (Lh), continuo su tutto il fronte edificato verso lo spazio pubblico e per tutta la profondità del corpo di fabbrica. NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

27 27 Linea di altezza e inviluppo PARAMETRI RILEVANTI AI FINI DELLA PEREQUAZIONE

28 28 Pertinenza diretta e indiretta Pertinenza diretta – è larea di utilizzo dei diritti volumetrici perequati. Pertinenza indiretta - è larea oggetto di cessione gratuita al Comune in relazione al trasferimento dei diritti volumetrici perequati, per le dotazioni di verde comunale e infrastrutture per la mobilità. NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

29 29 Linea di altezza e inviluppo PARAMETRI RILEVANTI AI FINI DELLA LIBERALIZZAZIONE DELLE DESTINAZIONI

30 30 Funzioni urbane Residenza Commercio Terziario Prroduttivo NORME DI ATTUAZIONE ART. 4 Parametri urbanistici

31 31 LA LIBERALIZZAZIONE DELLE FUNZIONI

32 32 Le destinazioni funzionali sono liberamente insediabili, senza alcuna esclusione e senza una distinzione ed un rapporto percentuale predefinito. Per i servizi commerciali si rinvia alle disposizioni del Titolo IV. NORME DI ATTUAZIONE ART. 5 Disciplina delle destinazioni duso e loro mutamenti

33 33 Il passaggio da una allaltra delle destinazioni funzionali con opere e senza opere edilizie è sempre ammesso. Vi si applica la previsione dellart. 52, comma 3, LR 12/05 e s.m.i. NORME DI ATTUAZIONE ART. 5 Disciplina delle destinazioni duso e loro mutamenti

34 34 3. Qualora la destinazione duso sia comunque modificata nei dieci anni successivi allultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dellintervenuta variazione. LR n ART. 52 Comma 3

35 35 E fatto obbligo di corrispondere, anche mediante monetizzazione, una dotazione di servizi pari al 100% della S.l.p. interessata in caso di mutamento, con opere, della destinazione duso produttiva di edifici o di parti di essi. Qualora a tale dotazione si provveda mediante la cessione di aree o edifici, è dobbligo lo strumento del Permesso di Costruire Convenzionato. Piano dei servizi ART. 9 Comma 3

36 36 In luogo della cessione di aree o della monetizzazione, è consentita la realizzazione, e la gestione, dei servizi previsti dal piano su aree o edifici privati, mediante convenzionamento, che assicuri il rispetto del principio dellequivalenza dei costi secondo specifici parametri di raffronto. Piano dei servizi ART. 9 Comma 4

37 37 LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALE Nel Tessuto Urbano Consolidato, gli interventi di nuova costruzione non assoggettati a pianificazione attuativa, comportano la corresponsione di una dotazione per servizi pari a 1 mq per ogni mq di S.l.p. edificata in eccedenza rispetto allesistente o a quella realizzabile con applicazione dellindice di 0,5 mq/mq. Tale dotazione può essere monetizzata. Piano dei servizi ART. 9 Comma 1

38 38 LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALE La prescrizione predetta non si applica agli interventi di carattere produttivo, ed alla eventuale quota di edilizia residenziale sociale per la quale la dotazione è pari al 36% della slp. Piano dei servizi ART. 9 Comma 1

39 39 LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALE Nei Piani Attuativi del Tessuto Urbano Consolidato di norma deve essere assicurata una dotazione minima di servizi pari ad 1 mq per ogni mq di S.l.p. edificata in eccedenza rispetto a quella realizzabile con applicazione dellindice di 0,5 mq/mq. Piano dei servizi ART. 9 Comma 2

40 40 LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALE Per la destinazione produttiva è prescritto il reperimento di aree per servizi pari al 20% della S.l.p. prevista. Per la destinazione commerciale, ad esclusione degli esercizi di vicinato, è prescritto il reperimento di aree per servizi pari ad un minimo del 100% della S.l.p. prevista, salvo maggiori quantità disposte da normative nazionali e regionali vigenti in materia. Piano dei servizi ART. 9 Comma 2

41 41 LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALE Per gli eventuali interventi di edilizia residenziale sociale è prescritta esclusivamente una dotazione pari al 36% della S.l.p. prevista. Piano dei servizi ART. 9 Comma 2

42 42 LA DOTAZIONE DI SERVIZI IN GENERALE Deve in ogni caso essere assicurata al loro interno una dotazione di servizi pari al 36% della S.l.p. complessivamente realizzata; la parte eccedente tale percentuale può essere monetizzata qualora lacquisizione di aree per servizi non risulti possibile o non opportuna per localizzazione, estensione, conformazione o perché in contrasto con i programmi comunali. Piano dei servizi ART. 9 Comma 2

43 43 A tutela delle attività produttive, definite come produzione e trasformazione di beni, gli interventi di nuova costruzione anche in ampliamento a funzione produttiva possono trasferire diritti volumetrici pari a 0,2 mq/mq. NORME DI ATTUAZIONE ART. 5 Disciplina delle destinazioni duso e loro mutamenti

44 44 La medesima facoltà si applica alle attività ed edifici esistenti a destinazione produttiva. In entrambi i casi il trasferimento volumetrico si attua previo asservimento regolarmente trascritto. In caso di mutamento della destinazione duso da produttiva verso altra funzione, la capacità volumetrica verrà decurtata del predetto indice 0,2 mq/mq trasferito. NORME DI ATTUAZIONE ART. 5 Disciplina delle destinazioni duso e loro mutamenti

45 45 LE NORME SULLA PEREQUAZIONE NORME DI ATTUAZIONE ART. 7 Perequazione urbanistica Nelle aree disciplinate dal Piano delle Regole, la perequazione attua il principio di equità, attribuendo a tutte i medesimi diritti edificatori (indice territoriale perequato) Cfr. Art. 6

46 46 LO SCOPO DELLA PEREQUAZIONE NORME DI ATTUAZIONE ART. 7 Perequazione urbanistica La perequazione urbanistica è finalizzata allacquisizione da parte dellAmministrazione Comunale dei suoli per verde urbano ed infrastrutture per la mobilità.

47 47 LO SCOPO DELLA PEREQUAZIONE NORME DI ATTUAZIONE ART. 7 Perequazione urbanistica Lutilizzazione, anche in forma frazionata, dei diritti edificatori, oltre lindice di utilizzazione territoriale unico, comporta la cessione gratuita al Comune delle corrispondenti aree individuate dal Piano dei Servizi, previa certificazione da parte del soggetto competente della necessità o meno della loro bonifica. Ove sia necessario, le medesime dovranno essere bonificate ai sensi delle vigenti norme per lutilizzo pubblico. Tali aree non concorrono al soddisfacimento delle dotazioni urbanistiche connesse agli interventi edilizi.

48 48 LO SCOPO DELLA PEREQUAZIONE NORME DI ATTUAZIONE ART. 7 Perequazione urbanistica Limpiego, anche in forma frazionata, dei diritti edificatori di cui al comma 4 è libero e può essere esercitato su tutto il territorio comunale edificabile nel rispetto delle presenti norme e di quelle dei vigenti Regolamenti Edilizio e dIgiene.

49 49 LO SCOPO DELLA PEREQUAZIONE NORME DI ATTUAZIONE ART. 7 Perequazione urbanistica I trasferimenti dei diritti edificatori di cui ai precedenti commi 4 e 5, nonché delle aree che li generano, devono essere redatti nella forma di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, e sono annotati, dopo la loro trascrizione nei Registri Immobiliari, nellapposito Registro delle Cessioni dei diritti edificatori previsto allart. 11 della L.R. 12/05 e s.m.i.

50 50 TRASFERIBILITA INCENTIVAZIONI EDILIZIA BIOCLIMATICA NORME DI ATTUAZIONE ART. 10 Edilizia bioclimatica Nuova costruzione: maggiorazione dellindice edificatorio attribuito allarea fino al massimo del 12% della s.l.p. Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo: incremento del 5% della S.l.p. esistente per max cinque anni da approvazione del PGT

51 51 TRASFERIBILITA INCENTIVAZIONI EDILIZIA BIOCLIMATICA NORME DI ATTUAZIONE ART. 10 Edilizia bioclimatica La S.l.p. derivante dallincremento di cui al comma precedente potrà : - utilizzarsi per lampliamento dei fabbricati stessi - Essere oggetto di cessione dei medesimi diritti edificatori da utilizzare esclusivamente in edifici di pari o migliori caratteristiche di eco sostenibilità

52 52

53 53 AMBITI TERRITORIALI OMOGENEI Contratto di Locazione Affitto di azienda

54 54 INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI POSSIBILI

55 55 INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI POSSIBILI

56 56 INDICAZIONI MORFOLOGICHE E INTERVENTI POSSIBILI

57 57 Grazie per lattenzione

58 58 DOVE SIAMO MILANO Via Agnello, Milano Tel.: Fax.: VERONA Stradone Porta Palio, Verona Tel.: Fax.: LONDRA St Michael's House 1 George Yard, Lombard Street EC3V 9DF Londra tel. +44 (0) fax +44 (0) BRUSSELS Rue De Spa, 30 B Brussels Tel.: +32 (0) Fax.:+32 (0) ROMA Via delle Quattro Fontane, Roma Tel..: Fax.: SHANGHAI 47th Floor, Hong Kong New World Tower 300 Huaihai Zhong Road Shanghai Tel: Fax:


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