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MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre 2007 1 PEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZI Fondazione Giovanni Astengo Piazza Farnese 44.

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2 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre PEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZI Fondazione Giovanni Astengo Piazza Farnese 44 - Roma

3 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre ASPETTI FISCALI E CONTRATTUALI NEL TRASFERIMENTO DEI DIRITTI DI COSTRUZIONE: PROBLEMATICHE E SOLUZIONI Ricostruzione giuridica del fenomeno ed aspetti contrattuali Ricostruzione giuridica del fenomeno ed aspetti contrattuali Giammatteo Rizzonelli notaio in Brescia Aspetti fiscali Aspetti fiscali Alberto Papa dottore commercialista in Brescia

4 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Premessa Ricostruzione del fenomeno in termini generali al fine di evidenziare i principi da applicare alle diverse realtà regionali Potere legislativo regionale in materia urbanistica

5 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Obiettivi della perequazione Equa distribuzione dei diritti edificatori e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali Perequazione significa attribuire un valore edificatorio uniforme a tutte le proprietà che possono concorrere alla trasformazione urbanistica del territorio prescindendo dalleffettiva localizzazione della capacità edificatoria sulle singole proprietà e dalla imposizione di vincoli di inedificabilità ai fini di dotazione di spazi da riservare alle opere collettive

6 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Ratio Giustizia distributiva con riequilibrio della rendita fondiaria (a tutti i proprietari viene garantito un valore del fondo indifferente rispetto alla localizzazione del fondo) Ricorso ad accordi con i privati anziché ad atti autoritativi (con marginalizzazione dello strumento espropriativo) Diverso ruolo del potere pubblico (si rende indifferente il proprietario del fondo rispetto alle decisioni del Comune) con aumento della imparzialità e riduzione della discrezionalità amministrativa Vantaggi temporali ed economici derivanti dallazione concordata

7 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Oggetto Negoziazione tra privati, o tra il Comune ed i privati, del potenziale edificatorio riservato ad unarea (di cui però larea stessa non può usufruire) Lo strumento urbanistico indica i parametri generali entro i quali dovrà svolgersi lo sviluppo urbanistico del territorio Lo strumento urbanistico individua le aree che devono essere asservite alla realizzazione di opere di uso pubblico Per realizzare la perequazione si attribuisce a tutti i proprietari dei fondi nella zona soggetta a trasformazione urbanistica un identico indice di edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo fondiario

8 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Il privato titolare di aree vincolate da cedere gratuitamente al Comune potrà cedere a terzi i diritti edificatori che non può sfruttare (e che servono però agli altri proprietari per realizzare concretamente il proprio diritto alla edificazione) I proprietari non interessati da vincoli sulle loro aree dovranno acquistare sul mercato la volumetria necessaria per far acquisire alla propria area la misura volumetrica determinata dal limite fondiario minimo; Concetto non nuovo: si legalizza lo strumento già ampiamente diffuso nella prassi della cessione di cubatura

9 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Situazione giuridica attiva di natura reale o personale? Problema non nuovo che già si è presentato per la cessione di cubatura; Importanza della questione: Aspetti giuridici Aspetti fiscali Rinvio

10 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Cessione di cubatura Un certo orientamento, anche giurisprudenziale, ha cercato di ricostruire la fattispecie in termini di realità (superamento del numerus clausus dei diritti reali – diritto reale atipico) Seguendo questa ricostruzione il negozio sarebbe una semplice compravendita di questi diritti Trascrivibilità (efficacia dichiarativa)

11 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Problemi I conservatori si rifiutavano di trascrivere Dubbi sulla trascrivibilità con efficacia dichiarativa Abbandono nella prassi di questo strumento I diritti edificatori che sorgono nascono dalla legislazione regionale che non può invadere il campo del diritto privato (coperto da riserva di legge a favore dello stato) creando un nuovo diritto reale

12 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Costituzione di servitù Stante lincertezza sulla natura giuridica del diritto di cubatura, per consentire la trascrivibilità del negozio di cessione di cubatura (e quindi lopponibilità ai terzi) si ricorre allo strumento della servitù Si costituisce una servitù a favore di un fondo in virtù della quale il proprietario del fondo servente costituisce a favore del fondo dominante una servitù in cui si impegna a non edificare (servitù inaedificandi) o ad edificare entro un certo limite volumetrico (servitù altius non tollendi) Si inserisce una condizione risolutiva per il caso di mancato rilascio del permesso di costruire con la maggiore volumetria concessa Leffetto traslativo si raggiunge attraverso due atti distinti ma collegati: laccordo contrattuale fra i privati proprietari dei fondi finitimi ed il provvedimento concessorio della P.A. con cui viene rilasciato il permesso di costruire maggiorato

13 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Differenze Il trasferimento dei diritti di costruzione avviene di regola tra proprietari di fondi che non devono essere necessariamente contigui E sempre necessario lintervento del Comune (rapporto trilaterale) I diritti edificatori sono trasferibili a prescindere dalla titolarità di un fondo Diverso regime pubblicitario

14 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Atto unilaterale dobbligo edilizio Il soggetto titolare del diritto di cubatura rinuncia unilateralmente al suo diritto nei confronti del Comune Atto trascrivibile ai sensi dellart c.c. (pubblicità notizia)

15 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Difetti Strumento non sufficiente da solo. Serve sempre il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune La parte a cui favore viene rilasciato il permesso di costruire maggiorato non interviene allatto e non viene identificata fintanto che il Comune non rilascia il permesso di costruire Manca un prezzo per la cessione indiretta del diritto di cubatura. Problemi fiscali. La cessione gratuita dellarea al Comune avverrebbe in un momento precedente al rilascio del permesso di costruire e prima che venga monetizzata dal rinunciante.

16 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Sintesi Gli strumenti tradizionali fino ad ora utilizzati: Cessione di cubatura Costituzione di servitù Atto unilaterale dobbligo edilizio non possono considerarsi soddisfacenti

17 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Negozio trilaterale Accordo trilaterale di cui le parti sono i due privati ed il Comune Non più due atti collegati ma un atto complesso Accordo che si può realizzare anche a formazione progressiva (salvo eventuali specifiche eccezioni previste) Causa tipica (di natura pubblicistica – non privatistica) Fenomeno di pianificazione concordata

18 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Pubblicità Se si aderisce alla tesi che ricostruisce la fattispecie in termini di realità (o DIRITTO REALE ATIPICO o assimilabile al DIRITTO DI SUPERFICIE) trascrizione di natura dichiarativa (ex c.c.) Se si accede alla tesi che sostiene la natura non reale dei diritti in gioco si deve escludere la possibilità di procedere ad una trascrizione di natura dichiarativa Si ritiene comunque trascrivibile latto di trasferimento dei diritti di costruzione, ma ex 2645 c.c., con efficacia cioè di pubblicità notizia, per rendere edotti i terzi dellintervenuto negozio (e non per renderlo opponibile ai terzi) Leventuale trasferimento gratuito dellarea al Comune sarebbe oggetto di trascrizione autonoma (dichiarativa)

19 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Necessità operative il Comune si deve organizzare in modo da evidenziare nel Certificato di Destinazione urbanistica (da allegare allatto) lentità dei diritti edificatori creazione di una banca dati sulledificabilità (possibilmente non limitata ad un solo Comune ma estesa ad una zona omogenea più ampia) dove individuare i diritti volumetrici di unarea già utilizzati, oppure ancora disponibili (c.d. registro dei diritti edificatori)

20 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Borsa dei diritti edificatori I diritti edificatori non sono più visti come espressione del diritto di proprietà sul suolo ma diritti autonomi liberamente circolabili; Scissione tra proprietà del suolo e diritto di costruire sulla medesima (DEVELOPMENT RIGHTS) Borsa dei diritti edificatori: VANTAGGI: Riduzione dei costi di transazione Maggiore informazioni disponibili Riduzione del costo finale degli immobili

21 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Borsa dei diritti edificatori PROBLEMI: Opponibilità delle transazioni ai terzi Regime fiscale La borsa dovrebbe diventare il luogo di incontro dove assumere impegni vincolanti da trasfondere in un atto successivo che realizzerebbe la pubblicità, la voltura, la conservazione degli atti ed il rilascio delle copie, la tassazione

22 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre GLI ASPETTI FISCALI Linquadramento dogmatico delloperazione di trasferimento dei diritti di costruzione 1 incide in modo determinante sul regime fiscale applicabile Vi sono stati notevoli dubbi circa il criterio di tassazione spettante per tali atti, stante loggettiva difficoltà di inquadramento del fenomeno sotto il profilo civilistico 1 Laccordo fra privati è stato definito in Dottrina in modi diversi:,, ; dora in poi per semplicità TC

23 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali Trattandosi di figura priva di regolamentazione normativa, nata e sviluppatasi nella prassi, fin qui e prevalso lorientamento secondo cui il TC produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti dei diritti reali immobiliari nellimprescindibilità dellautonomia negoziale, elevata a presupposto dellintera operazione, accanto allintervento amministrativo.

24 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi risoluzione Min.Fin.n del Il pieno allineamento della prassi ministeriale a tale impostazione si ricava dalla risoluzione Min.Fin. n del , secondo cui: ; pertanto, da ciò ne deriva che al TC si renda applicabile laliquota di cui allart. 1 della Tariffa, all. A, parte 1^ del DPR 634/72

25 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi In altri termini, secondo il pensiero del Min. Finanze, a tali atti andava applicata la stessa imposta di registro prevista per i trasferimenti immobiliari ( aliquota dell8%, prevista ora dallart. 1, tariffa parte 1^ TU 131/1986 ), oltre limposta ipocatastale del 3% ( 2% ipotecaria + 1% catastale ). Ad avviso di altri interpreti, stante la non piena riconducibilità degli atti di TC alla categoria dei diritti reali tipici, si sarebbe invece dovuta seguire la tassazione propria dei diritti mobiliari, prevista dallart. 2 o 9 della tariffa, parte 1^ ( aliquota del 3%, sia per atti relativi a beni diversi da quelli indicati allart. 1, sia per quelli diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale)

26 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi Per altri versi, va rilevato che, per gli atti di redistribuzione immobiliare comparti edificatori con assegnazione, allinterno di comparti edificatori, di volumi, anche su terreni di proprietà altrui, il Min.Fin. ha ritenuto applicabile lapplicazione dellimposta di registro in misura fissa ex art. 20 della legge n. 10/1977 ( R.M. n del ) 1 ______________ 1 Art. 20 L. 10/77: Ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti dobbligo previsti dalla presente legge (per lattuazione degli strumenti urbanistici generali n.d.r.) si applica il trattamento tributario di cui allart. 32, 2^ comma, del DPR 601/1973. Art. 32 DPR 601/73, comma II: Gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal tit. III della L. 865/1971 (Ed.Res.Pubbl. n.d.r.) e gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse sono soggetti allimposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle imposte ipotecarie e catastali. Le stesse agevolazioni si applicano agli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni …

27 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi Il Ministero argomenta tale effetto osservando che: - il regime di favore menziona genericamente le quali atti destinatari dellagevolazione e che gli atti di ridistribuzione immobiliare rappresentano momento attuativo della convenzione; favor - peraltro anche lart. 5 della L. 168/1982 ha disposto lapplicabilità delle imposte fisse di registro ed ipocatastali per i trasferimenti di immobili effettuati nellambito dei piani di recupero diniziativa pubblica o privata: ciò è testimonianza e conferma del favor legislativo per i trasferimenti posti in essere per la realizzazione dei diversi strumenti previsti dalla normativa …. (R.M del , confermata con successiva R.M. n del ) Ovviamente tutto ciò vale per gli atti non rientranti nel campo di applicazione dellIVA, da applicarsi nella misura ordinaria …

28 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi Il REGIME ORDINARIO PER LA CESSIONE DI AREE (art. 1, tariffa parte 1^ TU 131/1986), ERA ED E DUNQUE PARTICOLARMENTE GRAVOSO: TOT. = 11% IR = 8% + IPOCATASTALI = 2% + 1% TOT. = 11% … La normativa sopravvenuta con effetto ha però complicato il panorama normativo, introducendo, a fianco del regime UN REGIME AGEVOLATIVO

29 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi LIMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME DELL1% Trattasi sempre di regime a valenza generale, PER IPOTESI PARTICOLARE DI CESSIONE, MODIFICATOSI PERO PER BEN 5 VOLTE IN 6 ANNI: IR = 1% + IPOCATASTALI FISSE piani urbanistici particolareggiati1^ versione ex art. 33, comma 3, della L. 388/2000, per i TRASFERIMENTI (e, quindi non solo per la compravendite) DI IMMOBILI (aree od anche edifici), compresi in piani urbanistici particolareggiati e fosse dato atto che lutilizzazione edificatoria dellarea avvenisse entro cinque anni dallacquisizione ;

30 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi LIMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME DELL1% 4^ versione ( si omettono per semplicità quelle derivanti dalle integrazioni ex art. 76 L. 448/201 e art. 2, comma 30, L. 350/2003 ) ex art. 36, comma 15, del D.L. 223/2006 (Manovra Bersani-Visco) CONV. L. 248/2006, per i trasferimenti di IMMOBILI compresi in piani urbanistici particolareggiati ed utilizzo edificatorio entro 5 anni (come prima) + diretti allattuazione dei programmi PREVALENTEMENTE DI E.R.CONVENZ. PUBBLICA, COMUNQUE DENOMINATI, realizzati in accordo con le Amm. Comun. per la definizione dei px di cessione e dei canoni di locazione. Il DL Bersani aveva addirittura abrogato il citato art. 33 L. 388/2000; la L. di conversione ha conservato le agevolazioni in forma limitata FORTE LIMITAZIONE DELLA LEVA FISCALE A FAVORE DELLA PEREQUAZIONE

31 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi LIMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME DELL1% PUBBLICA5^ versione ex art. 1, comma 306 della L.F. 2007, per i trasferimenti di IMMOBILI compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti allattuazione dei programmi PREVALENTEMENTE DI E.R.CONVENZ. PUBBLICA, COMUNQUE DENOMINATI, realizzati in accordo con le Amm.Comun. per la definizione dei px di cessione e dei canoni di locazione. Si è tolto il riferimento alla E.R.pubblica

32 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi LIMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME DELL1% PREVALENTE E.R.IL PRINCIPALE PROBLEMA CHE LA NORMA SOLLEVA E COSTITUITO E DI DEFINIRE QUANDO IL PIANO E LA CONVENZIONE INERISCANO A PROGRAMMI APREVALENTE E.R. Per non creare quartieri dormitorio o ghetti i Comuni prevedono lintegrazione dellE. a px calmierato con quella a px libero, oltre alla presenza di immobili a destinazione commerciale/direzionale/servizi pubblici; OCCORRE DUNQUE OPERARE UN CALCOLO VOLUMETRICO

33 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi LIMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME DELL1% Il ddl Finanziaria 2008 va oltre, prevedendo allart. 2, commi 15-18, che l1% si applichi ai trasferimenti di IMMOBILI situati in aree soggette a PUP destinati allattuazione di, a condizione che lutilizzo edificatorio avvenga nei 5 anni dal trasferimento; Scompare il riferimento alla prevalenza delledilizia residenziale e vi è lallargamento della agevolazione a tutti i programmi di ER, anche non convenzionata; il comma 16 prevede però lassoggettamento alla neonata (dal , con la Bersani-Visco) imposta catastale del 3% (la ipotecaria rimane fissa a 168 euro)

34 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi LIMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME AD IMPOSTE DI REGISTRO FISSA PER I PIANI DI RECUPERO – REGIME RISPOLVERATO Risoluzione n. 383 dell , lAgenzia delle Entrate ha chiarito che lagevolazione di cui allart. 5 della L. n. 168/1982 [c.d. >], consistente nellapplicazione dellImposta di Registro, Ipotecaria e Catastale in misura fissa, è ancora vigente, ed anzi, sussistendone i presupposti normativi, può essere applicata in luogo di quella testè citata di cui allart. 33 L. 388/2000 (1%), essendone più vantaggiosa; ciò richiede che i trasferimenti immobiliari avvengano a favore di soggetti che attuano il recupero, nellambito di piani di iniziativa pubblica o privata, purchè convenzionati[1] ; tale norma agevolativa si connota quale normativa speciale rispetto a quella più generale prevista dal citato art. 33 L. 388/2000; non sono previsti termini temporali.[1]

35 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi LIMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME AD IMPOSTE DI REGISTRO FISSA PER I PIANI DI RECUPERO – REGIME RISPOLVERATO [1][1] Risoluz. Ag. Entr. n. 383 dell :.

36 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Prassi LE CESSIONI GRATUTITE AI COMUNI: La L.R. Lombardia n. 12/2005 prescrive che, quando i comuni si avvalgono della facoltà rappresentata dalla perequazione ( attribuzione a tutte le aree di un identico indice di edificabili territoriale, inferiore a quello minimo fondiario ) essi disciplinano ( attraverso il PIANO DELLE REGOLE, che è componente del PGT ) la cessione gratuita al comune delle aree destinate alla realizzazione di opere durbanizzazione ovvero di servizi ed attrezzature pubbliche – Lart. 51, L n. 342, prescrive lirrilevanza ai fini dellIVA la cessione nei confronti dei comuni > -Larticolo 3, D.Lgs. 346/1990 esenta dalle imposte ipocatastali le cessioni a titolo gratuito a favore degli EE.LL.; lIR è fissa (168 )

37 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Giurisprudenza LE SENTENZE PIU SIGNIFICATIVE: Cassazione n del , a proposito delle implicazioni fiscali del TC

38 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Giurisprudenza Si tratta pertanto di una cessione di beni e, sul piano degli effetti, di un trasferimento di un diritto reale immobiliare attinente ad unarea edificabile Comm. Trib. Centrale n del :

39 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali : la Giurisprudenza Cassazione n del , sezione Tributaria Civile - Riprende lintera elaborazione giurisprudenziale della Corte dal 1972, osservando la varietà delle tesi espresse e la contradditorietà (!). Si spazia dalla assimilazione del TC, ai fini dellimposta di registro e dellIVA, ad un negozio traslativo di diritti reali immobiliari (atipici), ovvero alla qualificazione di servitù atipica, oppure alla tesi del negozio meramente obbligatorio (espressa più recentemente, Cassaz. 1352/96 e con riferimento al quale in qualche caso il TC venne ricondotto alla prestazione di servizi: cfr. Corte Appello Firenze, con conseguente assoggettamento ad IVA o ad IR al 3%)

40 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali : la Giurisprudenza realità Vi è un dato comune, secondo la Corte, se si esclude lultima ( peraltro sua ) impostazione ( poiché lascia insoluto il problema dellopponibilità ai terzi ): il DIRITTO DI CUBATURA è una facoltà inerente al diritto di proprietà, come tale avente sicure caratteristiche di realità: pertanto la tassabilità deve essere pacificamente ricondotta alla previsione dellart. 1 Tariffa Registro (imposta proporzionale)

41 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Dottrina Va segnalato un interessantissimo intervento interpretativo del Consiglio Nazionale del Notariato [STUDIO n. 114/2005/T del ] in tema di UTILIZZO DI VOLUMETRIA PEREQUATIVA E IPOTESI DI APPLICABILITA DELLE AGEVOLAZIONI EX LEGGE N. 10/77, con espresso riferimento alla L.R. Lombardia n. 12 dell

42 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Dottrina [STUDIO n. 114/2005/T del ] Si sostiene la possibilità di applicare la misura agevolativa prevista dallart. 20 della L. 10/77 ( già sopra richiamata, che rinvia allart. 32, comma II, del DPR 601/72 ), rappresentata dalla misura fissa dellImposta di Registro e lesenzione da quelle ipocatastali, nellipotesi di corresponsione di somme da parte del lottizzante per ottenere lutilizzo di maggiore volumetria c.d. perequativa

43 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Dottrina [STUDIO n. 114/2005/T del ] Questa è largomentazione: - il regime fiscale recato dallart. 20 della Legge Bucalossi ha valenza di rispetto ad altre normative portate dalla legislazione nazionale e/o regionale, sia pure ad onta della sua formulazione meramente letterale ( in cui si parla di n.d.r. ); del resto, pur dopo lemanazione del TU in materia edilizia (DPR 380/2001) e ad onta altresì dellabrogazione di talune norme della legge in oggetto, non risulta abrogato proprio lart. 20 e ciò per la presumibile valenza generale delle disciplina ivi prevista - si esclude la natura eccezionale delle disposizioni agevolative; si tratta piuttosto di fornire una lettura estensiva delle stesse;

44 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali: la Dottrina [STUDIO n. 114/2005/T del ] - daltro canto la stessa amministrazione finanziaria ha ritenuto in più occasioni (cfr. le già richiamate RM /83 e /86) lapplicabilità del combinato disposto normativo L.10/77-DPR 601/73 ad ogni atto attuativo di pregresse convenzioni di lottizzazioni: lutilizzo di volumetria perequata ( in esito ad una cessione o ad un formale atto di riconoscimento della facoltà di utilizzo a favore del lottizzante ) si attua in esecuzione di una pregressa convenzione o, in sua vece, di un atto unilaterale dobbligo - in altri termini, latto di messa a disposizione della volumetria (ie la cessione) anzi trova fondamento causale nella convenzione stessa, che ne costituisce presupposto logico- giuridico indefettibile, convenzione a sua volta finalizzata a consentire un più idoneo sfruttamento del suolo e della relativa capacità edificatoria ( in attuazione delle finalità sottese alla L. 10/77 ).

45 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali PROFILI FISCALI IN RELAZIONE ALLE II.DD: In dottrina è unanime la constatazione della configurabilità del realizzo di plusvalenze a seguito della costituzione di diritti reali di godimento su cosa altrui; quando però si passa allesame del problema specifico delle servitù prediali – nellipotesi in cui la cessione di volumetria sia configurata come atto costitutivo di servitù – si riscontrano orientamenti non concordi ( Leo-Monacchi-Schiavo, Le imposte sui redditi nel TU, lo dà per scontato, in considerazione dellart. 9, comma 5 del TUIR, secondo cui, ai fini delle IIDD le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimenti di diritti reali di godimento ….; contra G. Falsitta, La tassazione delle plusvalenze e sopravvenienze nelle imposte sui redditi, PD, 1986, osservando che il realizzo di plusvalenza postula la perdita della disponibilità del bene plusvalente da parte del titolare; nello stesso senso Comm. Trib. Centr., n del )

46 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali In chiusura: Al fine della massimizzazione dellefficienza del futuro mercato dei diritti edificatori si rende opportuna lintroduzione, secondo lindirizzo già espresso nel DDL di riforma urbanistica, di una disciplina volta alla defiscalizzazione del trasferimento dei diritti – o, quantomeno, occorre una presa di coscienza per una seria fiscalità urbanistica.

47 MILANO, Palazzo delle Stelline 8 novembre Gli aspetti fiscali interpretazione autentica Per ottenere questo risultato, almeno per le operazioni fra privati (non soggette ad IVA), potrebbe bastare una norma di interpretazione autentica volta a rendere incontrovertibile lapplicazione, già sopra richiamata, dei benefici introdotti con il combinato normativo posto dallart. 20 L.10/77-art. 32 DPR 601/73, accogliendo in toto linterpretazione del CNN del 2006 e, peraltro già condivisa dalla Prassi ministeriale (anche se limitatamente agli atti di redistribuzione di volumetria nellambito dei comparti edificatori).


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