I Piani Urbanistici Comunali le analisi di base Prof. Luigi Piemontese

INDICE Gli obiettivi del P.U.C. I piani sovraordinati I limiti di trasformabilità imposti dai piani sovraordinati I limiti di trasformabilità imposti da leggi I limiti di trasformabilità imposti da studi ed analisi – Analisi storica degli insediamenti – Indagini geologiche, geomorfologiche, idrogeologiche e sismiche – Indagini sull’uso agricolo del suolo Limiti di trasformabilità risultanti Analisi dello stato di fatto – Reti viaria e ferroviaria – Zonizzazione di fatto ed aree a standard Rapporti urbanistici esistenti Verifica delle zone residenziali di fatto

Obiettivi del PUC L’art. 23, comma 2, della L.R. n. 16/2004 così recita: “Il Puc, in coerenza con le disposizioni del Ptr e del Ptcp: a) individua gli obiettivi da perseguire nel governo del territorio comunale e gli indirizzi per l’attuazione degli stessi”. Desumere gli obiettivi principali dalla lettura del PTR e del PTCP: – Il Ptr detta indirizzi e fornisce indicazioni articolate territorialmente rispetto a 9 Ambienti Insediativi, 45 Sistemi Territoriali di Sviluppo e 10 Campi Territoriali Complessi (vedere BURC 10/1/2007); – Il Ptpc della Provincia di Napoli detta obiettivi per ogni Sistema Territoriale di Sviluppo (vedere Relazione, parte II, pag. 64 e seguenti) e per gli Ambienti Insediativi Locali (vedere Relazione, parte III, pag. 71 e seguenti). Definire ulteriori obiettivi di piano sulla base: – dell’analisi del territorio comunale e delle sue caratteristiche, – delle indicazioni del momento politico, – di altri piani sovraordinati.

I piani sovraordinati PS In linea generale i piani di cui tenere conto sono: – il “Piano Territoriale Regionale” (P.T.R.), adottato con la Delibera della Giunta Regionale n del 30/11/2006, pubblicata sul BURC del 10/01/2007; – il “Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale” (P.T.C.P.) della Provincia in cui ricade il comune considerato; – il “Piano Stralcio per l’Assetto Idrogeologico” (P.S.A.I.), Autorità di Bacino all’interno del quale ricade il comune considerato; – il “Piano Territoriale Paesistico”, se riguarda il comune considerato; – il “Piano di Assetto del Parco o della Riserva naturale”, o il decreto istitutivo con la relativa zonizzazione, se interessa il comune considerato; – il “Piano Regolatore Territoriale di assetto delle aree e dei nuclei industriali” dei Consorzi ASI; – ecc.

I limiti di trasformabilità dei PS Di ciascun piano sovraordinato va considerata la zonizzazione ed i limiti di trasformabilità imposti a ciascuna zona consistenti prima di tutto in: Possibili usi: – Nat naturalistico – Agr agricolo – Res residenziale – Ind industriale, commerciale, artigianale, direzionale – Al1 altro (indicare quale) – Al2 altro (indicare quale) – ecc. Interventi consentiti, così come definiti dall’art. 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

I limiti di trasformabilità dei PS Gli interventi possibili sono: MO "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; MS "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico- sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso; RC "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio; RE "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica; NE "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. RI "interventi di ristrutturazione urbanistica", quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico- edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

I limiti di trasformabilità dei PS Per ogni zona oltre agli usi ed agli interventi edilizi consentiti vanno considerati: gli eventuali indici e parametri urbanistici massimi previsti: – Ift indice di fabbricabilità territoriale (mc costruito/mq superficie territoriale); – Iff indice di fabbricabilità fondiario (mc costruito/mq superficie fondiaria); – Rc rapporto di copertura (mq coperti/mq superficie lotto); – Mh altezza massima (m). la possibilità di intervento: – subordinata o non subordinata alle risultanze di altri studi ed indagini.

I limiti di trasformabilità dei PS Le informazioni di cui sopra (usi, interventi possibili, indici e parametri urbanistici, subordinazione o meno ad altre indagini) vanno desunte dalla lettura critica ed attenta delle Norme Tecniche di Attuazione di ciascun piano sovraordinato. Di ciascun piano va digitalizzata la tavola contenente la zonizzazione apponendo all’interno di ciascuna area un testo che ne identifica il tipo. A ciascun tipo di areale va associato in una tabella Access un record contenente le informazioni di cui sopra consistenti in un SI o un NO per alcuni campi ed in valori numerici per altri.

Database ACCESS

Limiti di trasformabilità di legge Oltre ai limiti di trasformabilità ed ai vincoli imposti dai piani sovraordinati vanno considerati i vincoli ope legis. Questi: – riguardano le linee e gli impianti ferroviari, la viabilità, i cimiteri, gli elettrodotti, le cabine e le sottostazioni elettriche, i metanodotti ed i gasdotti, gli impianti di depurazione dei reflui, i punti di captazione delle acque, gli acquedotti, le aree tutelate per legge, ecc. – comportano, nella maggior parte dei casi, la necessità di generare dei buffer (fasce di rispetto) che si traducono o in limiti di arretramento dell’edificazione o in divieti alla trasformabilità del territorio, in questo secondo caso vanno definite le medesime informazioni (usi possibili e categorie di intervento edilizio ammesse) di quelle desunte dai piani sovraordinati. – di seguito se ne indicano solo alcuni desumibili dalla cartografia numerica.

Limiti di trasformabilità da legge

Limiti di trasformabilità di legge Vanno predisposte due tavole: La prima contenente i limiti di arretramento dell’edificazione che non influenza in modo diretto le scelte di zonizzazione del territorio, La seconda contenente i vincoli di inedificabilità che influenzano in modo diretto le scelte di zonizzazione alla stessa stregua dei limiti imposti dai piani sovraordinati.

Limiti di trasformabilità imposti da studi ed analisi Indagine geologica, geolitotogica, idrogeologica e sismica, D.M. 11 marzo 1988 (punto H) e legge regionale 7 gennaio 1983 n.9 (artt. 11 e 12), Indagine sull’uso attuale del suolo ai fini agricoli e forestali, (la L.R. n. 14/1982 prescrive che le aree di espansione residenziale siano “preferibilmente localizzate su terreni agricoli improduttivi o scarsamente produttivi”, Analisi paesaggistica di dettaglio, nel rispetto del comma 6 dell’art. 131 e del comma 3 dell’art. 133 del D.Lgs. n. 42/2004 e s.m.i., Analisi storica degli insediamenti, ecc.

Analisi storica della stratificazione degli insediamenti L’analisi storica degli insediamenti e dei manufatti edilizi è finalizzata ad individuare le parti storiche del tessuto comunale e a perimetrare la zona territoriale omogenea A secondo il D.M. n. 1444/1968. Materiali minimi: – notizie geografiche, storiche, sui monumenti principali, sull’evoluzione demografica, sulle tradizioni, sulle caratteristiche odierne, ecc. (da fonti bibliografiche), – edifici e monumenti vincolati (Soprintendenza per i Beni Architettonici, Paesaggistici, Storici, Artistici ed Etnoantropologici), – cartografia storica e cartografia recente (cartografia alla scala 1:5000 della Regione Campania, levate 1998 e , per la Provincia di Napoli sul relativo sito sono inoltre disponibili: la cartografia 1:10000 levata 1965, le foto aeree realizzate dall'Istituto Geografico Militare (IGM) per la Cassa del Mezzogiorno nel 1974, le immagini della provincia acquisite dal satellite QuickBird negli anni 2002, 2003 e 2004), – delimitazione dei centri e nuclei storici secondo il PTCP. Sulla base delle analisi condotte e della cartografia disponibile e/o raccolta va redatto il capitolo 1 della relazione, dal titolo “Analisi storica e della stratificazione storica degli insediamenti”, e la tavola della stratificazione storica degli insediamenti per i quali vanno definiti i relativi limiti di trasformabilità (usi possibili e categorie di intervento edilizio ammesse).

Analisi storica degli insediamenti

Analisi geologica, geomorfologica, idrogeologica e sismica L’Art. 11 della L.R. n. 13/83 n. 9 prevede che, “Prima della formazione, revisione ed adeguamento degli strumenti urbanistici generali o loro varianti, ogni Comune della Regione dichiarato sismico o ammesso a consolidamento, è tenuto a predisporre indagini geologiche-geognostiche, ai fini della prevenzione del rischio”. Le indagini dovranno reperire dati per la compilazione delle seguenti carte in scala 1:5000 o superiore: Carta Geolitologica; Carta della stabilità; Carta idrogeologica; Carta della zonazione del territorio in prospettiva sismica. Dette analisi potranno comportare ulteriori limiti di trasformabilità del territorio (usi possibili, categorie di intervento edilizio ammesse e subordinazione o meno degli interventi ad ulteriori analisi di dettaglio).

Analisi dell’Uso del Suolo La Legge Regionale 20 marzo 1982, n. 14 prevede che venga redatta una carta dell’uso del suolo in atto ai fini agricoli e forestali e che le aree di espansione residenziale siano “preferibilmente localizzate su terreni agricoli improduttivi o scarsamente produttivi”. Pertanto anche questa analisi è finalizzata a porre limiti di trasformabilità del territorio al fine di non utilizzare, per altri usi, terreni agricoli altamente produttivi o potenzialmente tali.

Limiti di trasformabilità risultanti Per definire i limiti di trasformabilità complessivi operanti nel territorio si deve procedere alla intersezione logica: – degli areali delle diverse zonizzazioni dei vincoli e dei limiti di trasformabilità, il che comporta un aumento delle zone le cui caratteristiche derivano da quelle delle zone originarie; – dei vincoli e dei limiti di trasformabilità delle zone originarie, secondo la regola che prevale sempre il limite più restrittivo, il che può consentire un riaccorpamento delle zone a seconda dei limiti di trasformabilità risultanti. Vedere esempio riportato nella slide seguente.

Intersezione logica

Limiti di trasformabilità

Analisi dello stato di fatto L’analisi dello stato di fatto si sostanzia nella definizione di una carta contenente la viabilità principale, le zone territoriali omogenee, classificate secondo il D.M. 1444/68, e le aree a standard esistenti. Lo scopo è quello di avere una zonizzazione di riferimento sia per la definizione della zonizzazione di piano, sia, in un secondo momento, per il confronto fra stato attuale e stato futuro auspicato.

Stato di fatto - viabilità Per la viabilità si distinguono i seguenti tipi: – A: AUTOSTRADA: strada extraurbana o urbana a carreggiate indipendenti o separate da spartitraffico invalicabile, ciascuna con almeno due corsie di marcia, eventuale banchina pavimentata a sinistra e corsia di emergenza o banchina pavimentata a destra, priva di intersezioni a raso e di accessi privati, dotata di recinzione e di sistemi di assistenza all'utente lungo l'intero tracciato, riservata alla circolazione di talune categorie di veicoli a motore e contraddistinta da appositi segnali di inizio e fine; deve essere attrezzata con apposite aree di servizio ed aree di parcheggio, entrambe con accessi dotati di corsie di decelerazione e di accelerazione. – B: STRADA EXTRAURBANA PRINCIPALE: strada a carreggiate indipendenti o separate da spartitraffico invalicabile, ciascuna con almeno due corsie di marcia e banchina pavimentata a destra, priva di intersezioni a raso, con accessi alle proprietà laterali coordinati, contraddistinta dagli appositi segnali di inizio e fine, riservata alla circolazione di talune categorie di veicoli a motore; per eventuali altre categorie di utenti devono essere previsti opportuni spazi. Deve essere attrezzata con apposite aree di servizio, che comprendano spazi per la sosta, con accessi dotati di corsie di decelerazione e di accelerazione. – C: STRADA EXTRAURBANA SECONDARIA: strada ad unica carreggiata con almeno una corsia per senso di marcia e banchine. – D: STRADA URBANA DI SCORRIMENTO: strada a carreggiate indipendenti o separate da spartitraffico, ciascuna con almeno due corsie di marcia, ed una eventuale corsia riservata ai mezzi pubblici, banchina pavimentata a destra e marciapiedi, con le eventuali intersezioni a raso semaforizzate; per la sosta sono previste apposite aree o fasce laterali esterne alla carreggiata, entrambe con immissioni ed uscite concentrate. – E: STRADA URBANA DI QUARTIERE: strada ad unica carreggiata con almeno due corsie, banchine pavimentate e marciapiedi; per la sosta sono previste aree attrezzate con apposita corsia di manovra, esterna alla carreggiata. – F: STRADA LOCALE: strada urbana od extraurbana opportunamente sistemata non facente parte degli altri tipi di strade.

Stato di fatto - viabilità Le strade da B ad F possono essere classificate anche per categorie amministrative. In tal caso si distinguono le strade: statali, regionali, provinciali, comunali e vicinali. La digitalizzazione della viabilità principale va eseguita in modo da perimetrare le principali aree urbane e territoriali, evitando i tratti ciechi, in particolare quando non appaiono congiungibili dall’estremo chiuso ad altro arco della rete, e gli archi di minore importanza.

Stato di fatto – zone e standard Tenendo conto: della zona A individuata, delle principali aree urbane delimitate dalla viabilità principale, del D.M. n. 1444/1968, vanno individuate e perimetrate: le aree a standard: − istruzione: asili nido, scuole materne e scuole dell'obbligo (I); − attrezzature di interesse comune (P); − spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport (S); − parcheggi (P) le zone a preminente carattere: − residenziale (B), − produttivo (D), − agricolo (E), − pubblico (F) (spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale ) e va prodotta una carta dello stato di fatto individuando e digitalizzando le dividendi delle diverse zone perimetrate ed apponendo al loro interno la sigla che consente di identificarne il tipo.

Stato di fatto

Rapporti urbanistici esistenti NOTA: Nel prosieguo si parte dall’ipotesi che sia sempre disponibile una cartografia numerica del territorio comunale e non una cartografia tradizionale disegnata o raster. Di ciascun areale i-mo delle zone individuate, all’interno del quale i è posto come identificativo, occorre conoscere e/o calcolare quanto meno: – la superficie territoriale, ST i, – la superficie coperta, SC i, – il volume edificato, VE i, – i rapporti SC i /ST i e VE i /ST i, che andranno immessi in una tabella Access dove l’ID è sempre i in modo da garantire l’associazione fra l’areale e le informazioni contenute nella tabella. La superficie territoriale e la superficie coperta di ciascun areale i possono essere calcolati direttamente, per via informatica, a partire dalla zonizzazione predisposta e dai corpi di fabbrica, desunti dalla cartografia numerica e ricadenti in ciascun areale.

Rapporti urbanistici esistenti Più complesso è il caso del volume edificato, VE i.. – Se si dispone di una cartografia in scala maggiore di 1:5000, ad esempio in scala 1:2000, è molto probabile che sia disponibile anche la volumetria dei corpi di fabbrica degli edifici ricadenti nel territorio comunale predisposta dalla ditta che ha prodotto la cartografia numerica. – Se si dispone, invece, di una cartografia in scala minore o uguale di 1:5000, in genere non si dispone della volumetria degli edifici e dei corpi di fabbrica e bisogna ricorrere a metodi diversi per la stima del volume edificato in ogni zona. Il problema si complica in tutti i casi se si vogliono conoscere anche gli usi del volume edificato.

Rapporti urbanistici esistenti Nel primo caso il territorio è, in genere, diviso in zone (1,2, …,z), gli edifici sono numerati da 1 ad n in ogni zona ed analogamente, da 1 ad f, i corpi di fabbrica all’interno di ciascun edificio. Si dispone, in tal caso, oltre che della cartografia numerica, anche di una carta tematica delle zone, degli edifici e dei relativi corpi di fabbrica, con i relativi numeri d’ordine, ed un tabulato nel quale, per ogni zona (1,2,…,z), ogni rigo contiene: – Il numero d’ordine dell’edificio e, (1,2,…,n), – Il numero d’ordine del corpo di fabbrica f nell’edificio (1,2,…,f), se il numero d’ordine è zero i dati riguardano l’intero edificio, – Le coordinate est e nord del punto di applicazione del numero d’ordine dell’edificio se il numero del corpo di fabbrica è zero, altrimenti quest’ultimo, – La differenza fra la quota media del terreno e la quota in gronda del corpo di fabbrica, – La superficie coperta, – Il volume edificato. Vedere l’esempio seguente.

Volumetria

Stima della volumetria Se non è disponibile la volumetria: o si predispone un’anagrafe edilizia, rilevando il numero dei piani di ogni edificio o corpo di fabbrica, in modo da stimarne l’altezza ed il volume; o, in termini più speditivi, stimando, a seguito di sopralluogo, il numero medio dei piani degli edifici di ciascuna zona, stimandone l’altezza media ed attribuendola a tutti gli edifici della zona per calcolarne il volume. Successivamente sommando i volumi edificati in un ogni areale i, Ve i, è possibile calcolare i rapporti: SC i /ST i e VE i /St i che rappresentano lo stato di fatto di ogni zona mentre il rapporto di copertura Rc i e l’indice di fabbricabilità territoriale If i rappresenteranno le scelte dimensionali del piano.

Verifica della zonizzazione Se si è predisposta un’anagrafe edilizia dove a ciascun corpo di fabbrica sono attribuiti gli usi e la loro incidenza sul volume totale, è possibile: calcolare il volume edificato relativo a ciascun uso e verificare gli usi prevalenti attribuiti alle zone dello stato di fatto individuate.

Verifica delle zone residenziali Il D.M. n. 1444/1968 all’art. 2 definisce come zone B le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A, nelle quali: SC i /St i ≥ 0,125 mq/mq VE i /St i ≥ 1,5 mc/mq mentre la legge regionale n. 14 del 20/3/1982 fissa per le zone agricole i seguenti indici di fabblicabilità per volumi abitativi: Aree boschive, pascolive e incolte - 0,003 mc / mq; Aree seminative ed a frutteto - 0,03 mc / mq; Aree seminative irrigue con colture pregiate ed orti a produzione ciclica intensiva - 0,05 mc / mq. aggiungendo per: stalle, silos, magazzini, locali per la lavorazione dei prodotti agricoli, impianti per la raccolta e lavorazione dei prodotti lattiero – caseari connessi alle attività agricole un ulteriore indice non maggiore di 0,10 mc / mq; e per gli allevamenti zootecnici, nelle zone boschive, incolte e pascolive, un indice di copertura 0,05 mq/mq e una minima distanza dai confini mt. 20.

Verifica delle zone residenziali Pertanto sono zone B quelle in cui si soddisfano i seguenti parametri: SC i /St i ≥ 0,125 mq/mq VE i /St i ≥ 1,5 mc/mq Mentre sono zone certamente agricole quelle in cui: VE i /St i ≤ 0,15 mc/mq Fra le zone B ed E vi sono zone che non hanno le caratteristiche né dell’una né dell’altra che, denotate provvisoriamente con la lettera C, potrebbero essere suddivise in più sottozone per intervalli del rapporto VE i /St i Quanto sopra consente di completare e correggere la zonizzazione di fatto del territorio comunale.

Integrazione con il piano vigente e limiti di trasformabilità Lo stato di fatto, così come predisposto, va poi integrato con le opportunità di trasformazione territoriale residue previste dal piano vigente, Va poi operata l’intersezione fra il risultato del punto precedente e i limiti di trasformabilità individuati, Il risultato finale è il “piano zero”, ossia quello che registra la disciplina urbanistica vigente e le trasformazioni intervenute ed in cui non sono operate scelte.