Perequazione urbanistica: generalità Corso di «Processi di pianificazione e processi di valutazione» a.a. 2016/17 Perequazione urbanistica: generalità Docente | prof. Stefano Stanghellini – stefano.stanghellini@iuav.it Collaboratore | arch. Pietro Bonifaci – bonifaci.pppv2016@gmail.com

Il piano urbanistico tradizionale Introduzione Uno sviluppo urbano basato su un Prg tradizionale: parte dei suoli destinati ad attuazione privata, con appropriazione della rendita urbana parte dei suoli destinati a servizi, con vincolo preordinato all’espropriazione Esiti: duplice regime immobiliare disparità di trattamento delle proprietà mancata realizzazione dei servizi

Il piano urbanistico perequativo Introduzione Se lo sviluppo urbano fosse stato basato sulla perequazione urbanistica: un unico regime immobiliare Le potenzialità edificatorie sono spalmate sulle proprietà dell’intero comparto e poi sono concentrati su una porzione mentre la parte maggioritaria è ceduta al Comune

Le finalità originarie della perequazione Introduzione Gli obiettivi originari (INU, 1995) dei piani urbanistici perequativi: trattare allo stesso modo i proprietari di suoli analoghi per condizioni di fatto e di diritto: equità acquisire gratuitamente o “a prezzo agricolo” le aree per i servizi: economicità attuare il disegno strategico dello strumento urbanistico generale (implicito): efficacia

Il piano urbanistico perequativo Introduzione Le differenze sostanziali del piano perequativo rispetto al piano tradizionale sono che: le capacità edificatorie (rendita fondiaria) sono attribuite alle proprietà secondo criteri di equità ed oggettività la cessione delle aree al Comune non riguarda solo le aree delle opere di urbanizzazione primaria e quelle per gli standard urbanistici, ma tutte le aree per i servizi necessarie in ambito comunale Quindi il piano perequativo deve essere costruito in modo tale che il Comune possa acquisire tutte le aree per i servizi consensualmente e gratuitamente (o a prezzo agricolo), senza l’apposizione di vincoli urbanistici e senza ricorrere all’espropriazione per pubblica utilità

Le finalità incrementali Introduzione Il set degli obiettivi si è poi ampliato nel corso del tempo e la perequazione urbanistica è stata considerata funzionale anche a: realizzare politiche ambientali realizzare politiche abitative finanziare opere pubbliche: infrastrutture e attrezzature e quindi funzionale all’ impiego efficiente delle risorse disponibili e producibili

La legge 20/2000 della Regione Emilia-Romagna Introduzione Art. 7 – Perequazione urbanistica La perequazione urbanistica persegue l’equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali. A tal fine, il PSC può riconoscere la medesima possibilità edificatoria ai diversi ambiti che presentino caratteristiche omogenee. Il POC e i Piani Urbanistici Attuativi (PUA), nel disciplinare gli interventi di trasformazione da attuare in forma unitaria, assicurano la ripartizione dei diritti edificatori e dei relativi oneri tra tutti i proprietari degli immobili interessati, indipendentemente dalle destinazioni specifiche assegnate alle singole aree. Il Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) stabilisce i criteri e i metodi per la determinazione del diritto edificatorio spettante a ciascun proprietario, in ragione del diverso stato di fatto e di diritto in cui si trovano gli immobili al momento della formazione del PSC.

Dalla “potenzialità edificatoria” al “diritto edificatorio” Introduzione Il Piano Strutturale possiede un proprio dimensionamento (potenzialità edificatorie). Le potenzialità edificatorie indicate dal Piano Strutturale non sono “diritti edificatori”. I “diritti edificatori”: sono attribuiti ai suoli dalla componente operativa dello strumento urbanistico attraverso la perequazione urbanistica sono riconosciuti alla proprietà dei suoli per effetto dell’approvazione di un Piano Attuativo si esercitano con il rilascio del titolo abilitativo all’intervento edilizio si incorporano nella costruzione con il rilascio del certificato di agibilità Pertanto il termine “diritto edificatorio” viene spesso usato impropriamente. Sarebbe meglio utilizzare espressioni quali “quantità edificatoria”

Il percorso metodologico di base per l’applicazione della perequazione urbanistica Introduzione

La perequazione e il trasferimento dei “diritti edificatori” Introduzione Attraverso la perequazione urbanistica e l’applicazione dello stesso indice di edificabilità territoriale a suoli omogenei, si generano capacità edificatorie (i c.d. “diritti edificatori”). In base alle esperienze in corso in ambito nazionale, queste capacità edificatorie sono utilizzabili: nell’ambito di comparti edificatori formati da suoli contigui (situazione assimilabile alla lottizzazione); nell’ambito di comparti edificatori formati da suoli non contigui (il c.d. trasferimento a distanza, talvolta incentivato da premialità); su suoli non contigui a quelli che le generano, e non racchiusi in un unico comparto, ma facenti parte di progetti collegati (vincolo parziale di localizzazione, incentivato da premialità); su suoli non contigui e non racchiusi in un unico comparto, né facenti parte di progetti collegati (senza alcun vincolo di localizzazione)

La duplice valenza della perequazione urbanistica Introduzione La perequazione urbanistica persegue un’equa ripartizione dei diritti edificatori e degli oneri derivanti dalla pianificazione tra i proprietari delle aree alle quali si riferisce. Osservazione: la definizione riguarda la categoria dei proprietari fondiari e non esaurisce l’impiego del principio perequativo, la cui portata è più ampia. La perequazione promuove forme di equa distribuzione dei benefici e degli oneri derivanti dagli interventi di trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio comunale. Osservazione: il concetto di perequazione è più ampio.

La perequazione e gli accordi tra soggetti pubblici e privati Introduzione La funzione della perequazione è sì quella di: trattare in modo omogeneo i proprietari di terreni simili per caratteristiche urbanistiche e giuridiche (perequazione “orizzontale”) ma anche quella di: rendere i proprietari dei suoli beneficiati dalle scelte di pianificazione urbanistica partecipi degli oneri di sviluppo della città (perequazione “verticale”)

La duplice valenza della perequazione urbanistica Introduzione La perequazione “orizzontale” mira a trattare in modo omogeneo i proprietari di terreni simili per caratteristiche urbanistiche e giuridiche. Ciò si attua applicando indici di edificabilità territoriale identici a suoli analoghi per caratteristiche urbanistiche e giuridiche. La perequazione “verticale” mira a rendere i proprietari dei suoli beneficiati dalle scelte di pianificazione urbanistica partecipi degli oneri di sviluppo della città. Ciò si attua applicando le modalità di contribuzione alla realizzazione della “città pubblica”.

Il regolamento di attuazione della legge della Toscana 1/2005 : DPGR 9 Introduzione Per ciascun ambito […] il regolamento urbanistico […] individua specifici parametri di riferimento […]. Nella stessa misura proporzionale dei diritti edificatori sono ripartiti […]: i quantitativi di superficie utile lorda o di volume edificabile […]; gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico […]; gli oneri relativi alla cessione gratuita al comune di aree […]; gli obblighi relativi alle eventuali quote obbligatorie di edilizia residenziale con finalità sociali; […] La realizzazione degli interventi previsti nell’ambito soggetto a perequazione urbanistica presuppone la redazione di un piano di ricomposizione fondiaria comprendente le permute o cessioni immobiliari tra tutti i soggetti aventi titolo […]

Il regolamento di attuazione della legge della Toscana 1/2005 : DPGR 9 Introduzione Il principio perequativo dunque può concretizzarsi attraverso le seguenti modalità: le quantità edificatorie e le destinazioni urbanistiche riconosciute ai suoli negli ambiti di perequazione (“perequazione urbanistica” vera e propria); la esecuzione diretta da parte dei promotori (o la loro contribuzione al finanziamento) di opere, pubbliche o di interesse pubblico, aggiuntive a quelle minime dovute per legge; la cessione gratuita al Comune di quantità di suoli aggiuntive a quelle minime dovute per legge; la partecipazione alla realizzazione di quote obbligatorie di edilizia residenziale pubblica o agevolata.

Il regolamento di attuazione della legge della Toscana 1/2005 : DPGR 9 Introduzione I parametri tecnici di solito utilizzati per misurare il tenore perequativo di tali modalità: indici di edificabilità territoriale identici a suoli analoghi per caratteristiche urbanistiche e giuridiche; contributo di sostenibilità (aggiuntivo al contributo di costruzione) espresso in euro per unità di superficie utile lorda; % del plusvalore fondiario socializzato (acquisito dal Comune per finanziare opere pubbliche) rispetto al plusvalore totale generato; % di aree cedute gratuitamente al Comune sul totale delle aree del comparto; % di alloggi sociali (ERS) sul totale.