ESTIMO ALCUNE DEFINIZIONI

Nella manualistica recente e meno recente si possono trovare numerose definizioni dell'Estimo: - D'Angelo, Estimo, Hoepli, 1988 "L'estimo è la disciplina che insegna il metodo per fare le stime, ovvero per attribuire un valore ad un dato bene economico.“ Forte-De Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas, 1979 "L'estimo è la parte della scienza economica definibile come l'insieme dei principi logici e metodologici che regolano e, quindi, consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta.“

- Medici, Elementi di Estimo civile, rurale e catastale, Edagricole, 1977 "Il carattere fondamentale dell'estimo è quello di insegnare ad esprimere giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, ad un qualsiasi bene economico oggetto di stima, si tratta, dunque, di insegnare ad esprimere giudizi di valore.“ - Michieli, Trattato di estimo, Edagricole, 1993 "L'estimo è una disciplina che generalmente insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un preciso momento e per soddisfare una determinata ragione pratica. In altri termini, esso serve ad attribuire ad un bene una data quantità di moneta.“

- Grillenzoni-Grittani, Estimo, Edagricole, 1990 "L'estimo insegna ad individuare una metodologia atta a formulare giudizi di valori di beni singoli e collettivi: a) sui quali non esiste un apprezzamento convergente da parte dei soggetti direttamente o indirettamente interessati alla stima (giudizi di tipo estimativo); b) in sintonia con le esigenze della sola parte interessata alla stima (giudizi di tipo economico)."

Metodi diversi – diverse soluzioni Gallerani–Zanni–Viaggi, Manuale di Estimo, McGraw-Hill, 2004 “… L’Estimo insegna a valutare in termini monetari, per determinate necessità pratiche, i beni economici di cui non siano manifesti in modo chiaro ed univoco i prezzi di mercato. …” ESTIMO Ambito complesso Molte definizioni Metodi diversi – diverse soluzioni

Al di là delle sfumature e delle differenze, anche rilevanti, tra le diverse definizioni, è possibile tuttavia ricondurle tutte ad alcuni elementi comuni: a) l'estimo si occupa di stime, ovvero di giudizi di valore; b) il valore che interessa è il valore monetario di un bene/servizio; c) la natura soggettiva del "giudizio di valore" rende l'estimo una disciplina atta in alcuni casi a dirimere controversie, in altri a fornire pareri (stime) che comunque devono essere il più possibile oggettivi (recte, generalmente validi), motivati (devono essere connessi ad un determinato scopo pratico), attuali (cioè devono avere una precisa connotazione spazio-temporale).

“Legame funzionale tra Teoria Economica ed Estimo” L'Estimo è dunque una disciplina professionale i cui metodi si basano in larga parte sui principi della teoria economica, con alcuni adattamenti metodologici per coniugare la teoria alla prassi operativa; per affrontare lo studio dell'Estimo è necessario pertanto conoscere alcuni concetti fondamentali di economia (in particolare bisogna aver capito il significato economico di "valore, il funzionamento dei mercati e il meccanismo di determinazione dei prezzi), come pure per praticarlo correttamente sono necessarie alcune nozioni di calcolo finanziario e di statistica. Tuttavia, non sempre questo legame con la teoria economica fu riconosciuto: sino al secolo scorso, la teoria e la pratica estimativa si basavano su metodi empirici che rendevano l'estimo una disciplina estremamente rigida concernente la misurazione quantitativa del solo valore di scambio dei beni, come se questo fosse una qualità intrinseca dei beni, immanente ad essi. “Legame funzionale tra Teoria Economica ed Estimo” “Estimo come strumento ed applicazione dei concetti economici”

Questo modo d'intendere l'Estimo, come si vedrà, è estremamente riduttivo, oltre che profondamente errato: è infatti solo attraverso il riconoscimento della natura economica di giudizi di valore delle stime, che può essere impostata una corretta pratica professionale. La matrice teorico-culturale dell'Estimo rimane, senza dubbio, quella economica, altrimenti si cadrebbe nell'empirismo pragmatico del "measurement without theory“ (misurazione senza teoria). Tuttavia "l'Estimo è nato proprio per soddisfare una committenza che non sempre trovava una risposta adeguata nella trattatistica teorica (Grillenzoni-Grittani)": il metodo dell'Estimo dunque si differenzia da quello della scienza economica proprio per la necessità di legare ogni valutazione a situazioni concrete e non può quindi fondarsi sull'astrazione tipica della “modellizzazione economica”.

I giudizi di valore nell'estimo Nell'Estimo si è soliti distinguere tra giudizi di valore di carattere estimativo (o "giudizi di stima") e giudizi di valore di carattere economico (o "giudizi di convenienza"). Il giudizio di valore di tipo di estimativo o giudizio di stima ha lo scopo di arrivare ad una valutazione super partes di fronte ad uno scenario conflittuale, in cui cioè non vi è un apprezzamento convergente da parte dei soggetti interessati alla stima: deve quindi possedere caratteri di neutralità. Il giudizio di valore di tipo economico o giudizio di convenienza si riferisce ad un committente che chiede di verificare o prevedere il valore o la convenienza di una data opera, bene o investimento; manca lo scenario conflittuale e pertanto il giudizio di stima perde quelle caratteristiche di neutralità che sono invece elemento essenziale dei giudizi di tipo estimativo.

Ciò premesso, i caratteri dei giudizi di valore di tipo estimativo sono i seguenti: a) il valore dipende dallo scopo della stima (principio di dipendenza). Non esiste, dal punto di vista estimativo, un unico concetto di valore ma una pluralità di valori dipendenti da altrettanti scopi ai quali possono corrispondere, per uno stesso bene, altrettanti giudizi di stima; b) il giudizio di stima deve essere attuale, oggettivo e generalmente valido (principi di attualità, oggettività e generale validità). Il giudizio di stima non deve essere influenzato dall'interesse della parti coinvolte e dalle conoscenze e opinioni personali del perito. Si è già detto che la neutralità e quindi l'oggettività del giudizio sono alla base della differenza esistente tra i giudizi di valore di tipo estimativo e quelli di tipo economico.

Il giudizio di stima deve inoltre essere "generalmente valido", deve cioè valere per la generalità degli operatori, e deve quindi essere basato sulla principio di ordinarietà. Alla base di tale principio vi è il concetto che il bene economico oggetto di stima deve essere valutato in base alle condizioni che, generalmente, si ritengono normali. Pertanto, a differenza del giudizio di convenienza, il giudizio di stima deve essere formulato facendo riferimento a quelle circostanze che si riscontrano con maggior frequenza in un dato momento e in un dato luogo. E' infatti possibile ipotizzare che, come alcuni parametri fisici, biologici e fisiologici di una popolazione seguono una distribuzione di frequenza di tipo normale o gaussiano, anche i gradi di capacità e le attitudini economiche di una massa omogenea di individui operanti nello stesso mercato seguano una distribuzione analoga. Ciò significa che il valore medio è anche il valore più frequente.

“Valutazione eseguita al momento della stima” Pertanto l'operatore ordinario, coincidente sostanzialmente con l'operatore medio, è rappresentativo della maggioranza degli individui operanti su quel mercato. Per la "legge dei grandi numeri", la frequenza di un evento viene poi a coincidere con la probabilità del suo verificarsi, e quindi il valore ordinario coincide con quello più probabile. Il giudizio di stima deve infine essere "attuale": ciò significa che deve riferirsi alle condizioni esistenti per la generalità degli operatori in un dato ambito spazio-temporale, ovvero in un dato momento e in un dato luogo. In particolare, se il giudizio di stima riguarda il futuro, si tratta cioè di un giudizio di previsione, deve tener conto solo di quanto oggi è generalmente noto riguardo al futuro, ovvero di quanto è noto alla maggioranza degli operatori; “Valutazione eseguita al momento della stima”

“Le stime, dunque, devono essere redatte in un'ottica ex ante” non deve quindi tener conto di conoscenze personali o di previsioni note solo a un cerchio ristretto di persone (rilevanza dell’informazione, asimmetria informativa, incertezza …). Se invece riguarda il passato, lo stimatore deve porsi nei panni di un operatore ordinario del momento a cui si riferisce la stima, senza farsi influenzare da quanto, a posteriori, è noto. N.B. “Le stime, dunque, devono essere redatte in un'ottica ex ante” “Rilevanza della valutazione corretta del fattore temporale, come componente fondamentale del processo di stima” (considerazione del valore della stima nel momento esatto della sua realizzazione)

- Esempio: mercato immobiliare: - abitazioni – N.B. - “Rilevanza della “localizzazione spazio temporale” della stima” - - Esempio: mercato immobiliare: - abitazioni – Diversità di dimensione e di andamento del mercato delle abitazioni da area ad area (USA, Europa, Regno Unito …) Italia (macro aree base: nord-est, centro, sud; città di riferimento: Roma, Milano, Firenze, Napoli; a livello locale o regionale come diversa modalità di intendere il bene casa (bene rifugio durevole vs mera risorsa finanziaria); (esempio: Trieste, Udine … case in proprietà vs locazione) Specificità strutturale e delle modalità di andamento/evoluzione del mercato immobiliare (ciclicità dell’andamento, bolle immobiliari, rapporti con i mercati finanziari …)