FORMAZIONE TELEMATICA Cessione diritti edificatori: presupposti, tecniche redazionali, adempimenti 22 novembre 2012 I diritti edificatori: profili di applicazione pratica GIAMPAOLO MARCOZ Notaio in Aosta, Commissione Studi Civilistici, CNN

Vendita: tipologia di atto Superamento dei tradizionali strumenti negoziali con cui si addiveniva alla cessione dei diritti edificatori: * servitù: ormai non più idoneo per tutte le fattispecie in quanto imporrebbe la titolarità di un fondo in capo all’acquirente; * atto d’obbligo: la norma 2643 n. 2bis chiarisce che è l’accordo dei privati che costituisce o cede il diritto edificatorio.

Vendita: soggetti Venditore: non sarà più necessariamente il titolare del fondo al quale afferiscono i diritti edificatori, ma potrà essere un soggetto che li abbia acquistati al solo fine di farli circolare. Acquirente: come precisato non dovrà necessariamente essere titolare di un fondo di atterraggio. Attenzione alla rilevanza del regime patrimoniale e all’eventuale caduta in comunione legale.

Vendita: oggetto del contratto La tecnica redazionale risente della adesione all’una piuttosto che all’altra delle tesi esposte in ordine alla natura dei diritti edificatori: diritto reale: Tizio costituisce/cede i diritti edificatori afferenti al terreno … res immateriale: Tizio cede la piena proprietà (o altro diritto reale) della volumetria (o altra espressione) afferente al terreno …

Vendita: individuazione catastale L’atto conterrà i dati catastali relativi al terreno; non verrà eseguita alcuna voltura catastale dell’atto di cessione. Tale situazione è opportuno che venga superata con la previsione di: una categoria catastale autonoma che identifichi il bene volumetria; il nuovo diritto da intestare, separandolo dalla nuda proprietà.

Vendita: garanzie Le garanzie dovranno essere prestate in ordine sia alla effettiva consistenza dei diritti edificatori ceduti sia sul terreno al quale afferiscono. Merita particolare attenzione la fattispecie della preesistenza di un’ipoteca che colpisca il terreno: astratta inoppobilità difficilmente compatibile con la costruzione operata dal cessionario sul nuovo terreno.

Vendita: prezzo L’atto dovrà contenere l’indicazione del prezzo e l’eventuale soggezione ad I.V.A. del trasferimento laddove sia posto in essere da una società. Dovranno essere rispettate le normative in tema di indicazione delle modalità di pagamento del prezzo e in ordine alla presenza di mediatori

Vendita: efficacia L’atto produrrà come detto effetto reali immediati e non già meramente obbligatori. Le parti potranno condizionare risolutivamente il contratto al mancato rilascio del titolo abilitativo entro un determinato termine.

Vendita: urbanistica L’atto dovrà contenere l’allegazione del certificato di destinazione urbanistica, dal quale peraltro emerge la potenzialità edificatoria che viene ad essere trasferita.

Vendita: pattuizioni particolari Riserva di cubatura sopravvenuta. Servitù che disciplinino i rapporti con il fondo nel quale viene utilizzata la volumetria ceduta. Riduzione o aumento del prezzo qualora il P.R.G. subisca variazioni in un certo lasso di tempo.

Vendita: trascrizione (diritto reale) Quadro A: Descrizione – codice 100 CESSIONE DI DIRITTI EDIFICATORI Quadro B: Indicazione del terreno Quadro C: Indicazione dei soggetti cedente e cessionario senza precisazione ad oggi del diritto ceduto Alcune Conservatorie chiedono nel Quadro D precisazione che la cessione avviene ai sensi del 2643 n. 2bis

Vendita: trascrizione (bene) Quadro A: Descrizione con codice tradizionale della compravendita della proprietà Quadro B: Indicazione della nuova categoria catastale relativa al bene volumetria (oggi carente) Quadro C: Indicazione dei soggetti cedente e cessionario, con precisazione del diritto ceduto (proprietà)

Atto di vincolo per rilascio titolo La circolazione dei diritti edificatori comporta una difficoltà in ordine alla certezza dell’esistenza del diritto in capo al cedente e alla verifica del suo concreto utilizzo. Più complesso rispetto alla costituzione di superficie perché plurimi possono essere i fondi di atterraggio. Opportunità di un atto di vincolo da pubblicizzare (2645 quater c.c.)

Conferimento in società Nessun dubbio in ordine alla astratta conferibilità: trattasi di un conferimento in natura (no fideiussione) che viene immediatamente liberato, stante l’efficacia immediata del trasferimento. Necessità che il bene sia oggetto di perizia qualora venga conferito a capitale di società di capitali.

Possibili altre forme di garanzia. Ipotecabilità Stante il mancato coordinamento dell’art. 2810 c.c. sembra precludere la ipotecabilità dei diritti edificatori. Possibili altre forme di garanzia.