La valutazione economica delle trasformazioni urbane arch. Simone Rusci DESTEC - Università di Pisa

La trasformazione urbana fenomeno non spontaneo indotto da esigenze di diversa natura che porta al mutamento di forma e di struttura di un'area destinata o da destinarsi agli usi residenziali, produttivi o infrastrutturali che caratterizzano la città. fenomeno complesso che induce, ed è a sua volta indotto da numerose variabili di diversa natura: sociali, politiche, fisiche, naturali, economiche, etc. FENOMENI COMPLESSI sono quelli che caratterizzano sistemi in cui le singole parti sono interessate da interazioni locali che provocano cambiamenti nella struttura complessiva. Per questi sistemi è possibile rilevare modifiche locali ma non è possibile prevedere lo stato futuro del sistema considerato nella sua interezza. “nei sistemi complessi l'imprevedibilità e il paradosso sono sempre presenti ed alcune cose rimarranno sconosciute” Edgar Morin

Berlino- Potzdamerplatz fine '800

Berlino- Potzdamerplatz 1950

Berlino- Potzdamerplatz oggi

Trasformazione di un sistema cambiamento di stato ENERGIA STATO 2

Le trasformazioni urbane più comuni STATO 1 STATO 2 STATO 1 STATO 2

COLLETTIVITA' Soggetti pubblici Soggetti privati Quali sono i soggetti della trasformazione urbana? COLLETTIVITA' Pianificazione & Governo Soggetti pubblici Soggetti privati proprietari delle aree proprietari delle aree promotori (imprenditori) promotori (imprenditori) attuatori (costruttori)

Costo: Prezzo: Ricavo: Glossario dei termini economici Flusso economico uscente correlato ad un'azione commerciale o ad una transazione economica. Nel caso di un bene è la quantità di denaro necessaria alla sua produzione. Costo: Prezzo: Ricavo: è il valore economico, espresso in moneta, di un bene o servizio in un dato momento e in un dato luogo. In regime di mercato esso è originato dal rapporto tra domanda e offerta è l'utilità economica che un'impresa crea attraverso l'attuazione del processo economico imperniato sulla vendita di un quantitativo x di beni e servizi da essa prodotti. E' ottenibile come differenza tra il Prezzo e il Costo.

Tasso di Interesse: Tasso di Sconto: Glossario dei termini economici è la percentuale di valore con il quale viene remunerato chi anticipa il capitale. Rappresenta di fatto il prezzo d'uso del capitale (denaro) che viene impiegato in un investimento. Tasso di capitalizzazione è il tasso di interesse utilizzato per convertire una somma attuale in una somma disponibile in futuro. Il tasso di sconto è la percentuale di valore costituita dall'accumulazione del tasso di interesse in una somma futura. Tasso di anticipazione è il tasso di sconto utilizzato per convertire una somma disponibile nel futuro in una somma attuale.

Profitto: Rendita: Glossario dei termini economici Nella teoria classica e marxista è la remunerazione del capitalista/imprenditore per anticipare il capitale necessario alla produzione (lavoro). Il tasso di profitto risulta in questa definizione pari al tasso di interesse. Nella teoria neoclassica si separa il capitalista dall'imprenditore Il profitto è definito come remunerazione del rischio d'impresa (Frank Knight). o come remunerazione dell'innovatore e quindi come extra-profitto generato dalla posizione di monopolio conseguente alla sua innovazione. (Joseph Schumpeter) Profitto: Rendita: è il reddito percepito in virtù della proprietà di una risorsa scarsa e non riproducibile. Nell'economia classica è definita come il plusvalore rimanente una volta remunerato il lavoro e il capitale. Nel caso dei suoli è suscettibile di essere distinta in rendita agraria e rendita urbana.

COLLETTIVITA' Soggetti pubblici Soggetti privati Quali sono i soggetti della trasformazione urbana? COLLETTIVITA' Pianificazione & Governo Soggetti pubblici Soggetti privati proprietari delle aree proprietari delle aree promotori (imprenditori) promotori (imprenditori) attuatori (costruttori)

Gli obiettivi dei soggetti Soggetti pubblici Soggetti privati proprietari delle aree proprietari delle aree promotori (imprenditori) promotori (imprenditori) attuatori (costruttori) Massimizzazione della rendita Massimizzazione del beneficio pubblico, BENESSERE. Efficace regolazione della trasformazione della città. Massimizzazione del profitto Massimizzazione dei ricavi

Che cosa è la FATTIBILITA' di un progetto? E' la sua capacità a determinare condizioni di convenienza e cooperazione tra gli attori chiamati a realizzarlo. La fattibilità, ovvero la potenziale capacità di mutare la realtà, è ciò che distingue il progetto dall'opera d'arte e dall'opera grafica. La FATTIBILITA' è dunque un cardine essenziale del progetto.

Quando TUTTI i soggetti raggiungono i loro obiettivi. Quando un progetto è fattibile? Quando TUTTI i soggetti raggiungono i loro obiettivi.

Alla molteplicità degli obiettivi degli attori corrispondono differenti criteri di valutazione della fattibilità Soggetti pubblici Soggetti privati Basati sulla valutazione dell'incremento di benessere apportato dal progetto Basati sulla valutazione della convenienza che il promotore ha nell'intraprendere il progetto ovvero, in termini economici, se il profitto d'impresa risulta commisurato al rischio assunto

LO STUDIO DI FATTIBILITA' E' L'INSIEME DELLE INDAGINI, DELLE CONSIDERAZIONI E DELLE MISURAZIONI NECESSARIE A FORMULARE UN GIUDIZIO MOTIVATO (LA VALUTAZIONE) FINALIZZATO ALLA DECISIONE.

1° FASE STIMA 2° FASE VALUTAZIONE DECISIONE dei singoli elementi e dei singoli fattori del processo di trasformazione urbana finalizzata alla successiva valutazione. 2° FASE VALUTAZIONE espressione di un giudizio argomentato sulla convenienza economico-finanziaria del promotore finalizzata alla decisione. DECISIONE

Pp= ΣVtu-ΣCtu STIMA Il profitto del promotore è ricavabile come differenza Pp= ΣVtu-ΣCtu quantità da STIMARE per applicare successivamente i criteri di VALUTAZIONE

ΣVtu STIMA Il VALORE DELLA TRASFORMAZIONE URBANA Procedimento Analitico capitalizzazione dei redditi ΣVtu Procedimento Sintetico il valore di mercato è ricavato mediante il confronto con i prezzi di vendita di analoghi beni. ANALISI DI MERCATO

ΣCtu STIMA I COSTI DELLA TRASFORMAZIONE URBANA Procedimento Analitico calcolo del costo di produzione del bene ΣCtu Procedimento Sintetico il costo di trasformazione è ricavato mediante il confronto con i costi di realizzazione di analoghi beni. Si utilizzano solitamente parametri (costi/mq) che variano in funzione della destinazione

“Oneri urbanizzazione STIMA I COSTI DELLA TRASFORMAZIONE URBANA Il Procedimento Analitico ΣCtu = Ca + Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc + Imp Ricavo del costruttore spese di commercializzazione costo dell'area “Oneri urbanizzazione spese tecniche costo di costruzione Imposte Interessi sul capitale anticipato

valore di mercato degli immobili STIMA I COSTI DELLA TRASFORMAZIONE URBANA Il Procedimento Analitico Pp= ΣVtu-ΣCtu= valore di mercato degli immobili Ca + Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc + Imp

valore di mercato degli immobili STIMA Approfondimento La Stima del valore dell'area edificabile con il procedimento analitico Un'area urbana edificabile può essere considerata come un bene di produzione dal quale, mediante l'applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, possono ottenersi dei prodotti, ovvero nel caso specifico dei fabbricati. Pp= ΣVtu-ΣCtu= valore di mercato degli immobili Ca + Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc + Imp assumendo un profitto di impresa (comunemente oscillante tra il 5% e 10% del Vtu) è possibile ricavare

Σvtu- Pp - Costo/valore dell'area edificabile = STIMA Approfondimento La Stima del valore dell'area edificabile con il procedimento analitico Costo/valore dell'area edificabile = Σvtu- Pp - (Cc + Rc + St + (Ou+Ccc) + I + Sc + Imp) Costo di produzione il valore di un'area edificabile non è una caratteristica intrinseca ma è funzione del valore degli immobili che è possibile realizzare su di essa

STIMA La Stima del valore dell'area edificabile Approfondimento La Stima del valore dell'area edificabile con il procedimento sintetico

1° FASE STIMA 2° FASE VALUTAZIONE DECISIONE dei singoli elementi e dei singoli fattori del processo di trasformazione urbana finalizzata alla successiva valutazione. 2° FASE VALUTAZIONE espressione di un giudizio argomentato sulla convenienza economico-finanziaria del promotore finalizzata alla decisione. DECISIONE

VALUTAZIONE Alla molteplicità degli obiettivi degli attori corrispondono differenti criteri di valutazione della fattibilità Soggetti pubblici Soggetti privati Il criterio del Valore Attuale Netto (VAN) Il Criterio del Rapporto Benefici-Costi Tasso di Rendimento Interno (TRI) ANALISI COSTI-BENEFICI

(Vi-Ci) VAN=Σi (1+ r)i VALUTAZIONE IL CRITERIO DEL VALORE ATTUALE NETTO (VAN) Il criterio del Valore Attuale Netto (VAN) si basa sul calcolo della differenza tra i valori e i costi del progetto attualizzati rispetto all'istante iniziale. V-C V-C V-C V-C V-C V-C V-C V-C 1 2 3 4 5 6 7 n Le fasi Stima dei valori e dei costi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui avranno luogo Stima dei saldi netti (V-C) Attualizzazione dei saldi Somma dei saldi attualizzati (Valore attuale netto) (Vi-Ci) (1+ r)i VAN=Σi

X V VALUTAZIONE IL CRITERIO DEL VALORE ATTUALE NETTO (VAN) alcune osservazioni Condizione di ammissibilità VAN > 0 Condizione di preferibilità Di fronte a più progetti di investimento il criterio del VAN privilegia quello che in termini assoluti ha un saldo tra valori e costi maggiore. Il VAN tenderà a privilegiare i progetti di maggiore dimensione. esempio Progetti Costi attualizzati Valori attualizzati VAN A 1.000 1.300 300 B 1.000.000 1.000.400 400 X V

Vi Ci Q = Σi Σi (1+ r)i (1+ r)i VALUTAZIONE IL CRITERIO DEL RAPPORTTO BENEFICI - COSTI Il criterio del Rapporto Benefici - Costi mette in relazione i valori attualizzati con i costi attualizzati individuando così il rendimento per ogni unità di capitale impiegata V V V V V V V V C C C C C C C C 1 2 3 4 5 6 7 n 1 2 3 4 5 6 7 n Vi (1+ r)i Ci (1+ r)i Σi Q = Σi

V X VALUTAZIONE IL CRITERIO DEL RAPPORTO BENEFICI - COSTI alcune osservazioni Condizione di ammissibilità Q > 1 Condizione di preferibilità Di fronte a più progetti di investimento il criterio del Rapporto Benefici – Costi privilegia quello che ha una maggiore efficienza economica, ovvero quello che per ogni unità di capitale impiegato produce una maggiore quantità di valori. esempio Progetti Costi attualizzati Valori attualizzati VAN A 1.000 1.300 1,3 B 1.000.000 1.000.400 1,0004 V X

(Vi-Ci) VAN=Σi Vi Ci Q = Σi Σi (1+ r)i (1+ r)i (1+ r)i VALUTAZIONE Sia il criterio del VAN che quello del Rapporto Benefici-Costi sono dipendenti dalla scelta del saggio di sconto. Esso a sua volta è influenzato dal rischio dell'investimento. Vi (1+ r)i Ci (1+ r)i Σi Q = Σi

Σi = 0 Σi = 0 TRI (Vi-Ci) (1+ r)i (Vi-Ci) (1+ x)i VALUTAZIONE IL CRITERIO DEL TASSO DI RENDIMENTO INTERNO Il Tasso di rendimento interno di un investimento è quel tasso di sconto che rende nullo il saldo attualizzato dei Valori e dei Costi. In altre parole è il valore del saggio di sconto in corrispondenza del quale si annulla il VAN. (Vi-Ci) (1+ r)i Σi = 0 VAN TRI (Vi-Ci) (1+ x)i Σi = 0 saggio di sconto

VALUTAZIONE IL CRITERIO DEL TASSO DI RENDIMENTO INTERNO alcune osservazioni Condizione di ammissibilità Il progetto sarà fattibile se il suo TRI è superiore a quello di un'altra forma di investimento possibile. Svantaggi: la soluzione del polinomio dà origine a più soluzioni, esisteranno quindi più saggi che rendono nullo il VAN Vantaggi: indipendenza dalla scelta saggio di sconto TRI > r (prezzo d'uso del capitale) Condizione di preferibilità Sono preferibili quei progetti che hanno un maggiore Tasso di Rendimento Interno