LA CORRELAZIONE RISCHIO/RENDIMENTO DI UN’OPERAZIONE IMMOBILIARE: TECNICHE DI VALUTAZIONE ECONOMICA COMPARATA Prof.Claudio Cacciamani Università degli Studi di Parma Dipartimento di Economia Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIARE MODELLO RER (Real Estate Risk) Individuazione criteri di misurazione e valutazione dei rischi immobiliari; supporto nelle decisioni di investimento degli operatori; attribuzione di rating agli investimenti; applicazione nella valutazione del profilo di rischio di immobili di tipo strumentale, capaci di generare flussi di cassa positivi per l’investitore. Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIARE Individuazione dei diversi profili di rischio cui l’immobile risulta maggiormente esposto Rischio-locatario; rischio-contesto; rischio-property. Analisi di un gruppo limitato di variabili Modello semplice e operativo Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it MODELLO RER Possibilità di rappresentazione grafica del rischio globale attraverso la “struttura a diamante”; attribuzione di un’espressione numerica ai singoli fattori di rischio; attribuzione di uno scoring compreso tra 1 e 10; area della figura tanto più ampia quanto più elevato è il rischio dell’immobile. Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it MODELLO RER Ciò permette: l’attivazione di processi strutturati di analisi delle decisioni di investimento; un adeguato presidio di merito in fase strategico-decisionale; la conoscenza delle singole dimensioni di rischio gravanti sull’asset; l’implementazione di una diversificazione degli investimenti e una riduzione del rischio del portafoglio immobiliare. Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

RISCHIO GLOBALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIARE 10 Rischio locatario Rischio massimo Rischio immobile Rischio property - Endogeno Rischio contesto - esogeno Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO-LOCATARIO Settore di appartenenza Struttura del comparto Relativa intensità concorrenziale Grado di ciclicità Caratteristiche merceologiche dell’attività esercitata MINACCE E OPPORTUNITA’ Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

Rischio di fuoriuscita RISCHIO-LOCATARIO Fase del ciclo di vita del settore in cui il conduttore opera: introduzione sviluppo maturità declino Rischio di fuoriuscita dell’impresa dal mercato Rischio di tensione finanziaria dell’azienda Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

RISCHIO-LOCATARIO Grado di solvibilità del conduttore indici analisi dei trend confronti Numerosità dei conduttori SOLIDITA’ LIQUIDITA’ Rischio ridotto se locazione frazionata (suddivisa fra più di 5 conduttori) Rischio massimo con la presenza soltanto di 1 o 2 locatari o se il bene è occupato da più conduttori appartenenti a settori correlati positivamente Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO ESOGENO Variabili relative al contesto in cui il bene risulta inserito Variabili capaci di determinare, nel medio-lungo periodo, una variazione di tassi di rendimento di una unità immobiliare Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

IL RISCHIO ESOGENO Rango della città PIL dell’area; Posizionamento della città all’interno di una graduatoria Rango della città PIL dell’area; efficienza reti di comunicazione; dimensione contesto urbano; posizionamento geografico; ecc. MAGGIORE DOMANDA UNITA’ IMMOBILIARI MINORE RISCHIO DI VACANCY DEGLI ASSET RANGO MIGLIORE Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it IL RISCHIO ESOGENO Impossibilità di stilare una classifica delle aree urbane valida per qualunque tipo di soggetto (aziende, singoli,…); valutazione non statica ma dinamica, influenzata anche da: presenza di esternalità positive; esistenza di una struttura produttiva articolata; presenza di una limitata domanda di servizi resi in competizione con altre aree del medesimo rango. Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it IL RISCHIO ESOGENO Caratteristiche di affidabilità del mercato immobiliare locale, misurato tramite indicatori di: variabilità del rendimento di locazione registrata nel tempo; volatilità del prezzo degli edifici; divario tra prezzo inizialmente richiesto e prezzo finale di compravendita; tempi medi di liquidazione dell’investimento; numero di transazioni concluse nella zona. Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

IL RISCHIO ESOGENO Cessione agevole e nel tempo RIDUZIONE Forte eterogeneità fra Centri del Nord, Centro e Sud Disomogeneità tra città maggiori, intermedie e minori dinamica generale del mercato immobiliare Andamento dei mercati locali Cessione agevole e nel tempo economicamente conveniente RIDUZIONE DEL RISCHIO Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

Classificazione variabile e funzione della destinazione IL RISCHIO ESOGENO Location o posizione del bene all’interno del contesto urbano: - zona pregiata; - zona centrale; - zona semicentrale; - zona periferica. Classificazione variabile e funzione della destinazione d’uso dell’asset Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

IL RISCHIO ESOGENO VALORE DELLE AREE Relazione tra valore e classe Elevato nel centro città Declina con l’aumento della distanza dal centro Relazione tra valore e classe urbana NON COSTANTE, presenza di punti di massimo e minimo relativo Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

VARIABILI CHE IMPATTANO SUL GRADO DI RISCHIO: IL RISCHIO ENDOGENO Caratteri tipologici e qualitativi del bene residenziale commerciale industriale terziario Mercato real estate Qualità degli interventi Vetustà NECESSITA’ DI CERTIFICAZIONI Confronto dei contenuti del bene con lo standard di mercato Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

Dimensione dell’immobile IL RISCHIO ENDOGENO Dimensione dell’immobile RISCHIO CORRELATO AL LIVELLO DI COERENZA TRA DIMENSIONE DELL’IMMOBILE E ATTIVITA’ SVOLTA AL SUO INTERNO Dimensione asset in linea con quanto commercializzabile sul mercato RISCHIO LIMITATO AUMENTO PROPORZIONALE DEL GRADO DI RISCHIO Incremento Vacancy rate Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

minori possibilità di utilizzo IL RISCHIO ENDOGENO Caratteristiche di fungibilità dell’asset possibilità di impiego alternativo dell’edificio Costi di adattamento da sostenere Valore dell’immobile Rapporto elevato = minori possibilità di utilizzo alternativo del bene Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

Fattori esterni condizionanti IL RISCHIO ENDOGENO Fattori esterni condizionanti Analisi oggettiva Suddivisione in funzione dell’orizzonte temporale di riferimento RISCHIO MASSIMO Azione revocatoria Ipoteche/Servitù rilevanti RISCHIO MEDIO-ALTO Azioni legali pendenti/Servitù meno rilevanti RISCHIO MEDIO-BASSO Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE DI RISCHIO DETERMINAZIONE DEL GRADO DI RISCHIO DI UNA SINGOLA VARIABILE Breve questionario per verificare l’esposizione ad uno specifico rischio; assegnazione di uno scoring (da 1 a 10) alle singole risposte; calcolo della media ponderata dei punteggi assegnati alle singole risposte. SCORING ELEVATO = MAGGIORE RISCHIO RISCHIO IMPLICITO IN CIASCUNA VARIABILE Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

ESEMPIO DI ATTRIBUZIONE DEL GRADO DI RISCHIO A UNA SINGOLA VARIABILE QUESITI RISPOSTE GRADO DI RISCHIO PONDERAZIONE Qual è il grado di capitalizzazione che caratterizza l’azienda (mezzi propri/debiti finanziari)? < 80% 9 30% Come valutate il grado di solvibilità dell’impresa (EBIT/oneri finanziari)? 2 7 50% Quale livello di sviluppo è previsto nei piani strategici della società? Elevato 8 20% Grado di rischio complessivo della variabile 7.80 Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

DETERMINAZIONE DEL COEFFICIENTE DI RISCHIO Calcolo della media ponderata del rischio delle diverse variabili: (Tenant specific risk)+(Context specific risk)+(Property specific risk) 3 TOTAL RISK Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

ESEMPIO DETERMINAZIONE GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO IMMOBILE Grado di rischio dei singoli fattori Rischio Ponderazione Ciclicità settore 7.20 30% Merceologia 8.80 10% Solvibilità 7.80 20% Numero conduttori 6.60 40% RISCHIO LOCATARIO 7.24 Rango città 3.10 Posizione immobile 8.00 Mercato immobiliare 1.50 50% RISCHIO-CONTESTO 3.28 Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

ESEMPIO DETERMINAZIONE GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO IMMOBILE Grado di rischio dei singoli fattori Rischio Ponderazione Dimensione 5.80 30% Tipologia/qualità 3.70 10% Fungibilità 8.30 Fattori esterni 5.95 RISCHIO PROPERTY 6.38 GRADO DI RISCHIO COMPLESSIVO 5.64 Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL RISCHIO” Impresa in fase di start-up, settore information-technology. Rischio maggiormente legato agli aspetti relativi al conduttore. 10 Rischio locatario Rischio massimo Rischio immobile Rischio endogeno Rischio esogeno Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

ESEMPIO DI RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DEL “DIAMANTE DEL RISCHIO” Albergo - una catena internazionale con ottima solidità patrimoniale-finanziaria. Maggiormente esposto al rischio relativo al contesto ambientale. Rischio locatario 10 Rischio massimo Rischio immobile Rischio esogeno Rischio endogeno Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it

CONCLUSIONI MODELLO RER Strumento di determinazione del grado di rischio immobiliare Elevata analiticità Rapida consultazione Rapida comprensione flessibilità PER QUALUNQUE TIPOLOGIA IMMOBILIARE Prof.Claudio Cacciamani claudio.cacciamani@unipr.it