Prof. Claudio Cacciamani Dr.ssa Federica Ielasi Fondi pensione e investimenti immobiliari: le problematiche di responsabilità sociale Prof. Claudio Cacciamani – claudio.cacciamani@unipr.it Dott.ssa Federica Ielasi – ielasi@nemo.unipr.it Università degli Studi di Parma – Facoltà di Economia

I criteri di asset allocation di un fondo pensione La scelta dell’asset allocation di un fondo pensione rappresenta il momento in cui l’organo amministrativo seleziona quale mix di attività meglio si adatta agli obiettivi di rendimento e rischio del fondo e all’insieme di vincoli imposti alle scelte d’investimento. Le decisioni assunte devono tenere in considerazione i principali obiettivi dell’investimento: la massimizzazione della performance; la minimizzazione del rischio; la liquidità del portafoglio.

Le finalità dell’investimento immobiliare nei fondi pensione L’introduzione di investimenti immobiliari nel portafoglio di un fondo pensione può consentire di migliorare il rendimento medio ponderato degli assets e di incidere positivamente sul grado di rischio complessivo di portafoglio. L’investimento immobiliare consente infatti di ottenere buone performance nel medio-lungo periodo. Esso rappresenta inoltre un’importante opportunità in termini di diversificazione del portafoglio, risultando non perfettamente correlato al resto del mercato.

I cicli del mercato immobiliare: un trend positivo

Le finalità dell’investimento immobiliare nei fondi pensione L’ingresso nel mercato real estate può consentire a un fondo pensione di migliorare il grado di correlazione tra le scadenze degli impegni assunti con i sottoscrittori e quelle medie ponderate del portafoglio. L’investimento nel comparto immobiliare può consentire di stabilizzare nel tempo i proventi del fondo e di salvaguardare il valore reale dell’attivo investito. L’ingresso nel comparto real estate può infine garantire una migliore solvibilità nei confronti degli associati.

L’investimento immobiliare come asset class Definita l’opportunità di realizzare un investimento immobiliare, il fondo pensione deve stabilire la quota parte del portafoglio complessivo da destinare al mercato real estate e successivamente definire la specifica composizione interna del portafoglio immobiliare. Il fondo deve quindi valutare l’opportunità di investire nei diversi mercati geografici e nei singoli comparti immobiliari.

L’investimento immobiliare come asset class Particolarmente complessa risulta la valutazione del rischio dei singoli immobili. Occorre infatti definire: Il rischio contesto; Il rischio conduttore; Il rischio bene endogeno. La valutazione del rischio, condotta attraverso il modello RER, consente di considerare congiuntamente: la città in cui il bene risulta localizzato; l’ubicazione dell’asset all’interno del contesto urbano; gli aspetti dimensionali del bene; i fattori qualitativi dell’asset; i caratteri di fungibilità del bene; il grado di affidabilità e la forza contrattuale del conduttore attuale o potenziale del fabbricato.

Come valutare il rischio immobiliare? Immobile adibito a uso commerciale sito in Milano

L’investimento immobiliare come asset class Nella selezione del singolo investimento immobiliare il fondo pensione non dovrebbe perseguire il solo obiettivo della massimizzazione del rapporto rischio-rendimento, bensì quello della massimizzazione dei benefici ottenibili nel complesso; Occorrerà quindi realizzare una valutazione di tipo: Strategico; Tecnico; Di mercato; Finanziario; e… “Socialmente responsabile”.

La composizione degli immobili per destinazione d’uso La destinazione d’uso degli assets immobiliari può essere distinta in sei classi: uffici/direzionale; logistica/produzione; commerciale; residenziale; ricettivo/leisure; investimenti “socialmente responsabili”.

Cosa è etico nell’immobiliare? Non esistono criteri etici universalmente accettati; I criteri con cui si scelgono gli investimenti socialmente responsabili sono comunque soggettivi. Occorre che l’organo amministrativo del fondo pensione sia trasparente, indicando chiaramente i criteri di sostenibilità adottati nella selezione degli investimenti.

Gli investimenti immobiliari “etici” Investimenti immobiliari di natura “etica” possono essere legati ad attività destinate alla collettività locale e a impieghi su iniziative sociali. Tali immobili possono risultare destinati a promuovere e tutelare: Le associazioni no-profit e il volontariato L’arte e il tempo libero La cultura e la ricerca La salute La famiglia I vincoli di sostenibilità non pregiudicano il rapporto rischio / rendimento di portafoglio. La figura seguente mostra l’andamento di due indici sostenibili (DJSI e FTSE$Good Europe) e di due indici generalisti (STOXX e FTSE Developed Europe): le performance nel tempo sono assolutamente analoghe.

Quale performance per gli investimenti etici?

I fondi immobiliari “etici” In Italia si stanno sviluppando le prime iniziative di investimento istituzionale nel comparto degli immobili “socialmente responsabili”; Tra queste è possibile citare i fondi immobiliari “etici”; Investietico (Bipiemme Real Estate): primo fondo immobiliare “etico” in Italia (secondo la nuova classificazione di Assogestioni adottata dal luglio 2003); Nextra Sgr (gruppo Banca Intesa): in progetto fondo immobiliare etico specializzato nel settore dell’housing sociale; Si tratta delle prime esperienze nel nostro Paese.

I fondi immobiliari “etici” Più significativo e intenso è lo sviluppo dei fondi comuni di investimento “etici” nei Paesi anglosassoni; Nel Regno Unito, Morley Fund Management ha lanciato nel 2001 un fondo per investire in progetti di riqualificazione di aree periferiche nelle città inglesi; Negli USA, CalPERS investe in progetti immobiliari etici, quali costruzioni di case per famiglie a basso reddito; Occorre quindi confrontarsi con le iniziative estere, più consolidate rispetto a quelle italiane.

Gli investimenti immobiliari “etici”: quali vantaggi? Gli investimenti immobiliari “etici” possono consentire di incrementare il grado di stabilità dei rendimenti del fondo. Essi possono incontrare le esigenze degli associati che hanno il desiderio di una più responsabile gestione del denaro investito. Gli investimenti “socialmente responsabili” realizzati dai fondi pensione possono inoltre sopperire alla sempre più limitata distribuzione pubblica delle risorse.

Gli investimenti immobiliari “etici”: quali vantaggi? Gli investimenti “socialmente responsabili” attuati da un fondo pensione possono contribuire a incrementare la competitività di un distretto territoriale. L’attrattività di un’area dipenderà con sempre maggior intensità anche da aspetti qualitativi, come la presenza nel distretto di asili, poliambulatori, palestre…

Gli investimenti immobiliari “etici”: quali vantaggi? Le strategie proattive a livello territoriale risultano finalizzate a soddisfare i bisogni dei soggetti che si desidera attrarre e trattenere nel distretto; Si tratta in particolare di incrementare le “risorse” presenti nell’area, quali: Capitale umano Capitali da investire Turismo

Gli investimenti immobiliari “etici”: quali vantaggi? Prof. Claudio Cacciamani Dr.ssa Federica Ielasi Gli investimenti immobiliari “etici”: quali vantaggi? In tale contesto, immobiliare e urbanistica possono costituire i fattori abilitanti dello sviluppo di un’area territoriale. Progetti real estate di qualità, attenti agli aspetti socio-ambientali, soprattutto se connessi a iniziative in campo tecnologico, culturale e a infrastrutture di trasporto, possono rafforzare i fattori chiave di attrattività di un territorio.

Quale corporate governance nei fondi pensione? Tre possibili alternative: Organi di amministrazione che assumono la decisione in merito all’investimento etico in piena autonomia. Organi di amministrazione che istituiscono all’interno di fondi multicomparto anche linee etiche, lasciando all’associato la libera scelta. Organi di amministrazione che richiedono agli associati di esprimere la propria volontà, realizzando scelte successive secondo regole proporzionali o di maggioranza.

Gli investimenti immobiliari “etici” VANTAGGI Soddisfazione dei bisogni degli associati propensi all’investimento etico; Vantaggi per l’economia nel suo complesso; Non comportano sacrifici in termini di rendimento; Coerente con il ruolo svolto dai fondi pensione e con lo spirito collettivistico degli stessi. SVANTAGGI Difficoltà nella definizione di “etico” nell’immobiliare; Ulteriore vincolo da considerare nell’asset allocation; Minore diversificazione di portafoglio; Limitate esperienze in Italia. Occorre confrontarsi con le esperienze estere.

Problemi aperti!!! Rimane ancora un problema di tassazione sfavorevole degli investimenti immobiliari etici Anticipo dell’IVA? Riconoscimento di problemi di solvibilità di eventuali locatari, quali sgravi economici avere? Iniziative a più lento periodo di messa a regime, quali incentivi tributari e fiscali?

…per concludere… Le case sono fatte per viverci, non per essere guardate! Francis Bacon, Saggi