Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) Concordato Firenze 30 settembre 2010

Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) Convenzione 17/09/2008 (esecuzione piano lottizzazione residenziale) Lottizzanti (proprietari di 38406 mq): 13 persone fisiche + 3 persone giuridiche. Assumono in solido gli obblighi della convenzione per sé e per loro aventi causa a qualsiasi titolo. In caso di alienazione totale o parziale delle aree gli obblighi assunti dai lottizzanti si trasferiscono anche agli acquirenti indipendentemente da diverse e contrarie clausole di vendita, le quali non hanno efficacia nei confronti del Comune. In caso di trasferimento le garanzie già prestate dai lottizzanti non vengono meno e non possono essere estinte se non dopo che il successivo avente causa a qualsiasi titolo abbia prestato a sua volta idonee garanzie a sostituzione o integrazione

Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) Il Comune accetta singole polizze dai vari lottizzanti e acquirenti in rapporto ai millesimi di proprietà Emettiamo due polizze per due società future acquirenti di quote di terreni

Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) Garanzie citate nella Convenzione € 120.647 polizza assicurativa € 276.866 polizza assicurativa € 94.493 fideiussione bancaria € 55.767 polizza assicurativa € 24.302 polizza assicurativa € 439.025 polizza assicurativa Axa – Società Alfa (promissaria acquirente*) € 368.286 polizza assicurativa Axa – Società Beta (promissaria acquirente**) € 18.857 polizza assicurativa € 43.271 polizza assicurativa € 41.177 assegno bancario -------------------------------------------- € 1.482.691 * Acquirente di quote di 6 lottizzanti (rogito) **Acquirente di quota di 1 lottizzante (solo preliminare)

Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) Convenzione 17/09/2008 Tra gli obblighi da garantire: €1.032.691,30 OO.UU. (esecuzione) € 450.000,00 interventi per messa in sicurezza e manutenzione straordinaria scuola media Tot. € 1.482.691,30

Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) Il Comune escute parzialmente le nostre 2 polizze per mancato pagamento delle di oneri per lavori afferenti la scuola media: Polizza Società Alfa max 439.025,00 escussa per 115.695,00 Polizza Società Beta max 368.286,00 escussa per 85.320,00 Le escussioni del Comune sono indirizzate sia agli originari lottizzanti che agli acquirenti dei terreni (società Alfa e Beta).

Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) Le nostre eccezioni: Per la società Alfa non abbiamo contestato nulla perché ci è stato prodotto il rogito del terreno. Gli oneri sono stati versati dal contraente e il sinistro è stato chiuso. Per la società Beta invece abbiamo contestato al Comune che l’atto notarile di acquisto non era ancora stato stipulato, né era stata firmata la Convenzione e quindi, mancando l’obbligazione principale, non sussisteva nemmeno l’obbligazione di garanzia in virtù del principio di accessorietà della fideiussione di cui all’art. 1939 c.c.

Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) La replica del Comune: L’obbligazione della Società Beta nasce dal preliminare di vendita del terreno; La nostra polizza è citata nella Convenzione stipulata tra i lottizzanti ed il Comune; Art. 2 delle CGA – Pluralità di contraenti anche non dichiarati. “La garanzia è prestata nell’interesse di tutti i soggetti obbligati verso il Comune in relazione alla causale in frontespizio, anche se non espressamente dichiarati in polizza. Questi sono tutti tenuti in solido verso la Società per gli obblighi derivanti dalla polizza stessa.” Quindi l’obbligazione principale è riferibile a tutti i soggetti lottizzanti che hanno sottoscritto la Convenzione.

Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) La nostra contro replica: L’interpretazione dell’art.2 è forzata perché il risultato sarebbe quello di ritenere il fideiussore tenuto alla prestazione mentre il contraente non ha alcun obbligo verso il beneficiario; La logica di questa norma è quella di estendere la garanzia agli altri soggetti obbligati verso il Comune – anche se eventualmente non espressamente dichiarati in polizza – in quanto l’effettivo contraente possa considerarsi obbligato (in via solidale) con gli ulteriori soggetti obbligati ed eventualmente non richiamati in polizza tra i contraenti. L’inserimento di questa clausola deriva semplicemente dalla prassi costante di far stipulare l’unico generale contratto di fideiussione da uno soltanto dei titolari di una Convenzione edilizia pur in presenza di più soggetti partecipanti alla lottizzazione e quindi tenuti in via solidale con l’effettivo richiedente e sottoscrittore della polizza nei confronti dell’Amministrazione comunale.

Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) Fortunatamente il sinistro dopo alcuni mesi è andato senza seguito perché altri lottizzanti hanno versato gli oneri di quello inadempiente. ********** Tuttavia il Comune, in virtù dell’art. 2 delle C.G.A., avrebbe potuto escutere la polizza della società Alfa per l’inadempienza del lottizzante che aveva stipulato preliminare di vendita con la società Beta. Art. 2 delle CGA – Pluralità di contraenti anche non dichiarati. “La garanzia è prestata nell’interesse di tutti i soggetti obbligati verso il Comune in relazione alla causale in frontespizio, anche se non espressamente non dichiarati in polizza. Questi sono tutti tenuti in solido verso la Società per gli obblighi derivanti dalla polizza stessa.”

Sinistro cauzioni oneri urbanizzazione (lottizzazione) Conclusione: Abbiamo spostato l’art. 2 dalle C.G.A che regolano i rapporti con il Beneficiario alle C.G.A. che regolano i rapporti con il Contraente.