TRACRISIETREND Mercato Immobiliare e Investimenti Finanziari Situazione - Scenari - Prospettive Prof. Claudio Cacciamani Dipartimento di Economia Università degli Studi di Parma

Agenda 1) Analisi e prospettive del mercato immobiliare 2) Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confronto 3) Il rischio degli investimenti immobiliari 4) I veicoli di investimento immobiliare

Agenda 1) Analisi e prospettive del mercato immobiliare 2) Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confronto 3) Il rischio degli investimenti immobiliari 4) I veicoli di investimento immobiliare

Investimenti in costruzioni

Andamento dei prezzi medi delle nuove abitazioni nelle 13 aree metropolitane

Andamento dei prezzi

L’acquisto di abitazioni Tasso medio interesse per acquisto abitazioni (gennaio febbraio 2009)

Il numero di transazioni per comparto e focus sul trend residenziale

Ciclo e trend del mercato immobiliare

Gli investimenti degli investitori istituzionali Investimento immobiliare diretto Investimento immobiliare indiretto Altre voci legate all’attivo immobiliare CASSE DI PREVIDENZA FONDI PENSIONE Quote di OICR immobiliari Investimento immobiliare diretto Investimento immobiliare indiretto

Agenda 1) Analisi e prospettive del mercato immobiliare 2) Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confronto 3) Il rischio degli investimenti immobiliari 4) I veicoli di investimento immobiliare

12 Indice fondi immobiliari: il trend

Fondi immobiliari, titoli di stato e indicatore di Borsa - Italia Rendimento più elevato nel lungo periodo

Agenda 1) Analisi e prospettive del mercato immobiliare 2) Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confronto 3) Il rischio degli investimenti immobiliari 4) I veicoli di investimento immobiliare

Il rischio immobiliare  Gli operatori del mercato immobiliare ancora non dispongono di specifiche metodologie di misurazione del rischio, come invece è ormai consolidato in altri settori di investimento di tipo finanziario;  Tale circostanza non è dovuta alla mancanza di interesse degli operatori, ma alle difficoltà di implementazione di strumenti adeguati alle specificità del real estate market;  Il modello proposto (RER) intende fornire indicazioni di metodo per superare tale carenza, individuando adeguati criteri di valutazione dei rischi immobiliari e di attribuzione di rating agli investimenti nel settore del real estate. 15

Il rischio di un immobile: alcune applicazioni Immobile adibito a uffici situato nella provincia di Roma

Il rischio di un immobile: alcune applicazioni Immobile adibito a uso commerciale sito in Milano

La situazione congiunturale: cambia il rischio di un immobile? 18 Possibile insolvenza della controparte

La situazione congiunturale: cambia il rischio di un immobile? 19 Incremento del vacancy rate: i conduttori non sono più in grado di sostenere elevati canoni di affitto

Agenda 1) Analisi e prospettive del mercato immobiliare 2) Rendimenti immobiliari e rendimenti mobiliari: un confronto 3) Il rischio degli investimenti immobiliari 4) I veicoli di investimento immobiliare

L’investimento mobiliare diretto e indiretto ACQUISTO DIRETTO DI UNITA’ IMMOBILIARI ACQUISTO DI QUOTE DI FONDI IMMOBILIARI, PARTECIPAZIONI IN SOCIETA’ IMMOBILIARI, QUOTE DI SIIQ INVESTIMENTO IMMOBILIARE DIRETTO CONTRO INDIRETTO Irripetibilità del size, Forte concentrazione, Qualità Costi di gestione degli edifici

“Veicoli giuridici”: confronto costi  SOCIETA’ IMMOBILIARE  Ammortamenti  Costi di brokeraggio  Consulenza strategica  Costi amministrativi  Costi del personale  IRES, IRAP  FONDO IMMOBILIARE  Oneri banca depositaria  Commissione di gestione SGR  Costo valutatori indipendenti

Una verifica empirica: confronto flussi economici

Una verifica empirica: confronto VAN

Una verifica empirica:confronto flussi investitori privati

Una verifica empirica: confronto flussi investitori società

Considerazioni sui veicoli di investimento immobiliari  Le decisioni in merito al particolare veicolo giuridico da adottare, così come le scelte di asset allocation dinamica ottimale, richiedono la valutazione di parametri multipli e complessi;  La selezione del veicolo giuridico dovrebbe essere basata non solo su considerazioni di convenienza economico-finanziaria di breve periodo, ma anche su fattori di tipo gestionale, qualitativo e di governance connessi al medio-lungo termine.

Una classificazione dei fondi immobiliari

I fondi immobiliari: destinatari RETAILQUALIFICATI Rivolto alla generalità degli investitori, senza alcuna specifica circa la loro natura e/o caratteristica giuridica Rivolto, appunto, agli investitori qualificati quali: assicurazioni, banche, fondi pensione,etc. La Banca d’Italia tende in ogni caso a salvaguardare il principio della pluralità dei sottoscrittori delle quote.

I fondi immobiliari in Italia (dati in milioni di euro) Descrizione * Numero fondi operativi Nav Patrimonio immobiliare detenuto dierettamente Indebitamento esercitato Capitalizzazion e Performance (ROE) %7.12%5.31%6.38%5.80%7.29%7.21%- *Stima 1 Fondi autorizzati dalla Banca d’Italia che hanno concluso il collocamento 2 Valore del patrimonio netto dei fondi al 31 dicembre di ogni anno 3 Finanziamenti effettivamente ricevuti 4 Include il solo valore di Borsa dei fondi retail quotati 5 Roe dei fondi retail al 31 dicembre di ogni anno 30

Suddivisione tra fondi specializzati e diversificati, ordinari e ad apporto Fonte: elaborazione su dati Scenari Immobiliari

Asset allocation fondi immobiliari Fonte: dati Assogestioni.