Policies for macrofinacial stability Options to deal with Real Estate booms Caimi A. Cosma A. Gorla Y. Iannone G.

EXECUTIVE SUMMARY Dinamica pre-crisi: Benign Neglect Benevola Indifferenza ….meglio raccogliere i cocci dopo il fallimento piuttosto che prevenirlo. Crisi immobiliare Revisione delle dinamiche 1.Come e da chi viene finanziato un boom economico? 2.Strumenti di politica macroeconomica - Politica monetaria: utile ma costosa 3. Strumenti di politica fiscale - Tassa sulle transazioni e sulla proprietà - Rischio di conseguenze dovute a utilizzi distorti 4.Strumenti macroprudenziali - Massimo rapporto tra prestito e valore reale - Ridurre i costi di fallimento e garantire stabilità al sistema finanziario - Dinamica delle scorte di capitale

POLITICA INTERVENTISTA O NEUTRALE? Politica attiva Può prevenire il rischio del fallimento Comporta alti costi Massima attenzione ai boom finanziati dal credito e quelli in cui gli istituti finanziati sono direttamente coinvolti. Fiscali Efficaci solo in principio Difficoltà ad applicarli in forma ciclica Politica monetaria Brusca e Costosa Macroprudenziali Limite al rapporto tra capitale proprio e capitale di prestito Garantire stabilità al settore finanziario Contenimento dellindebitamento INTERVENTI

SEGNALI DI UNA POLITICA INTERVENTISTA Collegamento tra Boom immobiliare e ricorso al credito Coinvolgimento delle banche e ripercussioni sulleconomia reale I prezzi delle case influenzano la disponibilità delle banche a concedere prestiti CRISI Effetti sulla ricchezza Settore immobiliare come riserva di ricchezza per leconomia Prezzi delle case sono indicatori dellandamento delleconomia reale Effetti sulla liquidità Illiquidità dovuta a rallentamento delle transazioni Difficoltà nella vendita delle case che comportano svendite.

POLICY OPTIONS LINEE STRATEGICHE Esistono diversi strumenti utili per prevenire o limitare gli effetti creati dalla crisi (politiche monetarie, fiscali, macroprudenziali) Non hanno potuto però prevenire la recente crisi in quanto: decisioni prese in situazioni di incertezza difficoltà distinguere tra buoni e cattivi boom Non esiste una politica dazione migliore rispetto alle altre (quelle molto efficaci hanno costi elevati mentre quelle che comportano costi inferiori hanno effetti limitati)

POLITICHE MONETARIE Possono le strette monetarie contenere il boom del mercato immobiliare? Un incremento del tasso di interesse farebbe crescere i costi dei prestiti e quindi decrescere la domanda di prestiti. Tassi di interesse molto alti condurrebbero inoltre i richiedenti a forme pericolose di prestito. Possiamo quindi affermare che le politiche monetarie potrebbero fermare il boom sul nascere ma a costi altissimi. sono molto efficaci nel prevenire un boom (meno efficaci nel limitare un boom già avvenuto) causano seri danni allattività economica e al benessere sociale

POLITICA FISCALE Tasse sulle Transazioni Utili per tenere sotto controllo il boom Inducono però rilevanti distorsioni sul mercato immobiliare e indirettamente sul mercato del lavoro Negli USA e in Cina lintroduzione di queste tasse ha stabilizzato il mercato immobiliare scoraggiato la speculazione ma il loro impatto è stato transitorio Imposta patrimoniale Limita gli incrementi dei prezzi e la volatilità Ottiene effetti diversi nei diversi mercati Abolizione della deducibilità dellinteresse dei mutui Riduce gli incentivi ad indebitarsi per i proprietari di immobili La sua abolizione causerebbe danni al settore immobiliare

POLITICA MACROPRUDENZIALE Misure macroprudenziali: Maggiori requisiti patrimoniali Limiti sul credito ipotecario Affrontano i rischi connessi al boom immobiliare a costi inferiori di quelli sostenuti attraverso politiche monetarie e fiscali. Strumenti: Requisiti patrimoniali e ponderazione dei rischi. Dinamica delle scorte e degli accantonamenti. Loan-to-value Debt-to-income Vantaggi: bassi costi di attuazione specificità permette un azione diretta sul problema. Svantaggi: difficile implementazione dal lato politico-economico. effetti controproducenti creano strutture instabili e complicate da ripristinare in fase di arresto economico.

STRUMENTI MACROPRUDENZIALI Background Assenza di regolazione del capitale per i prestiti immobiliari. Differenti tipologie di prestiti immobiliari impacchettati nella stessa categoria di rischio. Sfide allattuazione Classificazione dei prestiti in base ad una più attenta ponderazione dei rischi. Fissare e mantenere i coefficienti bancari nei minimi regolamentari anche durante i boom economici. 1.Maggiori requisiti patrimoniali e ponderazione del rischio Più stretti requisiti: migliorano la resistenza delle banche agli arresti. riducono la disponibilità di credito e danneggiano i prezzi. Prove Parziali successi (es. Polonia) nel mercato dei mutui attraverso un aumento dei requisiti patrimoniali e nella ponderazione del rischio. Stessi strumenti utilizzati in diversi Paesi con differenti risultati. Difficoltà di misurazione dellefficacia.

STRUMENTI MACROPRUDENZIALI Background La meccanica e i benefici sono similari al metodo dei requisiti patrimoniali. Un extra paraurti che può aiutare a coprire potenziali perdite durante mutazioni del ciclo economico. Non è soggetta a limiti specifici. Sfide allattuazione Necessità di definire aspetti pratici e effetti indesiderati allinterno di ogni paese. Lapplicazione sul mercato interno delle banche regolamentate definisce due realtà: Danneggia la loro competitività Trasferimenti di capitali verso banche estere. 2.Dinamica delle scorte e degli accantonamenti Prove Strumento che rafforza il sistema bancario contro gli effetti di un arresto economico. Risoluzione parziale delle conseguenze del boom. Attuato in Spagna dal 2000 con un coefficiente di riserva equivalente al 10%.

STRUMENTI MACROPRUDENZIALI 3. Limiti al Loan-To-Value e Debt-To-Income Background Minor rischio per il debitore (specialmente durante la riduzione dei prezzi delle case) Minor percentuale di fallimento dei mutuatari Maggior tasso di recupero per le banche Minor indebitamento Riduzione della domanda nel mercato immobiliare Riduzione DTI per limitare la domanda speculativa e il boom nel settore immobiliare Sfide allattuazione Accurata progettazione al fine di limitare lelusione Imposizione di un limite generale allesposizione Elusione maggiori costi di organizzazione e recupero Espansione degli intermediari finanziari non - bancari (meno regolamentati) Prestiti esteri Danneggiamento delle fasce più bisognose (giovani e poveri) Prove Mancanza di dati accurati nel tempo Correlazione positiva tra laumento del limite allLTV e laumento dei prezzi delle case

VALUTAZIONE DELLE LINEE STRATEGICHE DGSE = Equilibrio dinamico generale stocastico (modello regressivo) Difficoltà nel replicare una domanda non-lineare in periodi di crisi e in caso di bolle immobiliari Le conclusioni di questanalisi dipendono da quale shock guida il prezzo delle case Obiettivo Determinare quale linea strategica è migliore per stabilizzare leconomia Linee strategiche Politica monetaria Efficace solo sui prezzi delle case attraversi la riduzione del costo del denaro Politica fiscale Bassa efficacia sul benessere dovuta ad una distorsione dei prezzi Politiche macroprudenziali Agendo sullLTV si ottengono i migliori risultati in caso di entrambi gli shock Shock Finanziari Della produttività (positiva)

CONCLUSIONI Miglior strategia: politica macroprudenziale Contiene i prezzi delle case e la leva finanziaria Risolve il problema alla radice Maggior sicurezza del sistema bancario Criteri discrezionali o regole