La correlazione rischio/rendimento di un’operazione immobiliare Nome file: LSE_PPTtempl Data: 24/11/08 Tecniche di valutazione economica comparata Author: Prof. Claudio Cacciamani

AGENDA La determinazione del coefficiente di rischio globale di un’unità immobiliare Le variabili che impattano sulla valutazione del grado di rischio Le caratteristiche esogene e endogene del bene La determinazione del coefficiente di rischio specifico per ogni variabile Esemplificazioni

La determinazione del rischio globale di un’unità immobiliare

Il rischio immobiliare Il profilo di rischio di un immobile non è univoco ma risulta funzione dello scopo per cui viene realizzata la stima e del destinatario della stessa Il RISCHIO può essere inteso in termini di volatilità del rendimento rispetto alle attese Il RISCHIO coincide con la probabilità del verificarsi di un evento non previsto in grado di generare una variazione delle performance Gli eventi inattesi sono legati al verificarsi di un danno a carico del proprietario dell’immobile quali lo sfitto dello stesso, la rinegoziazione del contratto di locazione o l’inesigibilità del canone 4

Il rischio immobiliare Gli operatori del mercato immobiliare ancora non dispongono di specifiche metodologie di misurazione del rischio, come invece è ormai consolidato in altri settori di investimento di tipo finanziario; Tale circostanza non è dovuta alla mancanza di interesse degli operatori, ma alle difficoltà di implementazione di strumenti adeguati alle specificità del real estate market; Il modello proposto (RER) intende fornire indicazioni di metodo per superare tale carenza, individuando adeguati criteri di valutazione dei rischi immobiliari e di attribuzione di rating agli investimenti nel settore del real estate. 5

Il coefficiente di rischio globale (1) Per la determinazione del coefficiente di rischio globale di un’unità immobiliare occorre valutare il grado di rischio attribuibile a: Le caratteristiche del CONDUTTORE del fabbricato (rischio locatario); Le caratteristiche di CONTESTO (rischio esogeno); I fattori ENDOGENI dell’unità immobiliare (rischio endogeno). 6

Il coefficiente di rischio globale (2) (Tenant specific risk) + (Context specific risk) + (Property specific risk) Modello di valutazione e misurazione del solo rischio “puro” dell’investimento; Modello uniperiodale. 7

Le variabili che impattano sulla valutazione del grado di rischio

Il rischio locatario La misurazione del grado di rischiosità del conduttore del bene deriva dall’assegnazione di uno scoring a quattro diversi fattori: Ciclicità del settore cui appartiene il locatario; Caratteristiche merceologiche dell’attività esercitata; Grado di solvibilità attribuibile all’azienda; Numerosità relativa di conduttori. 9

Il rischio esogeno Per la misurazione del rischio relativo al contesto (caratteristiche esogene del bene) occorre valutare: Il rango della città in cui l’immobile è ubicato; La posizione dello stesso all’interno del contesto urbano; Le caratteristiche intrinseche del mercato immobiliare della zona. 10

Il rischio endogeno Le caratteristiche endogene dell’unità immobiliare, infine, comprendono nel dettaglio: La dimensione del fabbricato; I caratteri tipologici e qualitativi dello stesso; Le caratteristiche di fungibilità del bene. 11

La determinazione del rischio specifico per ogni variabile

Il modello RER Il modello, attraverso un sistema di ponderazione dei vari elementi che compongono i differenti tipi di rischio, è in grado di determinare un coefficiente sintetico di rischiosità. I risultati dell’analisi, oltre ad essere riassunti in uno scooring compreso tra 1 e 10 in funzione del livello del rischio complessivo, vengono tradotti in una figura geometrica, la cui area risulta tanto più ampia quanto più è elevato il rischio relativo all’immobile (cd.: “diamante del rischio”). L’individuazione delle diverse componenti di rischio immobiliare consente al proprietario non solo di valutare il singolo investimento, ma anche di individuare le opportunità di diversificazione del proprio portafoglio di immobili. 13

I rischio immobiliare e situazione congiunturale Il modello RER tiene anche in considerazione la situazione macroeconomica congiunturale. In momenti di crisi infatti: aumenta il vacancy rate: i conduttori non sono più in grado di sostenere elevati canoni di affitto (rischio endogeno); aumenta la probabilità di insolvenza del conduttore (rischio conduttore) 14

Il modello RER: metodologia Il modello consente di misurare il coefficiente di rischio di uno specifico investimento immobiliare; Il modello è stato realizzato su applicativo Excel; Sono individuati i diversi fattori di rischio gravanti sulle unità immobiliari. A ognuno di essi è dedicato uno specifico foglio di lavoro; Dopo una descrizione delle singole variabili, vengono individuate le variabili che consentono, tramite l’attribuzione del relativo rating, la misurazione del grado di rischio. 15

Esemplificazioni

Esempio 1 Immobile ad uso ufficio ubicato nella provincia di Roma.

Esempio 2 Immobile ad uso commerciale ubicato in Milano. 18

Esempio 3 Immobile ad uso commerciale ubicato in Milano: incremento rischio endogeno a causa del peggioramento della situazione congiunturale. 19

Esempio 4 Immobile ad uso commerciale ubicato in Milano: incremento rischio conduttore a causa del peggioramento della situazione congiunturale. 20